臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2161號
原 告 林阿清
訴訟代理人 鄭崇煌律師
訴訟代理人 林玉珍
被 告 吳賴瑞珍
訴訟代理人 袁曉君律師
上列當事人間確認租賃權存在事件，本院於民國106年2月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟 標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變 更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條定有明 文。原告起訴原聲明第一項：確認原告就坐落臺中市○○區 ○○段000地號土地如附圖所示斜線標示範圍內果樹之租耕 權暨使用收益權存在。嗣於民國105年10月4日言詞辯論期日 變更為：確認原告就坐落臺中市○○區○○段000地號土地 如附圖所示斜線標示範圍內果樹之租耕權存在。核屬更正法 律上之陳述，非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、原告於78年間與訴外人賴春德簽立「租耕權讓渡契約書」（ 下稱78年租耕權讓渡契約書），就坐落臺中市○○區○○段 000地號土地（下稱分割前683地號土地）取得其上之耕作權 ，耕作面積係以第三人賴春德應有部分（權利範圍4625/963 5）之比例計算，從事農作，種植梨子、蘋果、桃子、李子 、甜柿等高經濟農作物。原告基於上開耕作權為上開土地上 農作物之實際耕作人，上開土地嗣後雖經鈞院100年度訴字 第1369號分割共有物確定判決，分割由被告、訴外人賴春德 、賴忠皚分別取得所有權，被告於分割後取得之土地地號為 ：臺中市○○區○○段000地號（即臺中市東勢地政事務所 101年7月6日土地複丈成果圖附圖乙所示A部分，面積3171平 方公尺，下稱系爭土地）。於上開分割共有物事件判決理由 欄亦已指明：「被告（指賴春德）於98年10月1日將鐵網圍 籬以南約四分之土地出租予林阿清、林麗玲使用，租期至 109年10月1日止；原告賴忠皚於96年2月28日與林阿清簽訂 租約，承租範圍不明，租期至110年12月31日止，此亦有被
告所提之租賃契約在卷可佐。」。且被告於另案（即鈞院豐 原簡易庭103年度豐簡字第327號拆屋還地事件）審理程序， 於103年9月02日庭訊時，亦自承：「不否認被告使用系爭土 地，使用範圍也不爭執。」承上，足證本件原告就系爭土地 確有租賃之耕作權存在。
㈡、又參酌訴外人賴春德於另案鈞院100年度訴字第1369號表陳 之事實。被告係於89年10月1日以「贈與」為原因取得臺中 市○○區○○段000地號土地之權利範圍三分之一。被告、 訴外人賴春德、賴忠皚暨其父親賴誠德，就系爭土地有「劃 區分管」約定。訴外人賴春德、賴忠皚暨其父親賴誠德，均 有將各自所管有之土地承租予原告、訴外人林麗玲，出租行 為長達三十幾年。又系爭讓渡契約之訂定雖為耕作權及果實 之收益，然該土地為果樹種植之土地，訂立耕作權及果實之 收益契約，理論上與租賃部分之土地無異，自可視為土地之 租賃。原告確係於78年間即與系爭土地共有人訂定租約有承 租系爭土地，且讓渡目的在使用系爭土地種植果樹。則於該 契約書合法終止前，被告輾轉以「贈與」原因受讓該土地之 所有權權利範圍三分之一，仍應適用民法於89年5月5日修正 施行前之第425條規定。換言之，被告取得系爭土地之所有 權權利範圍三分之一後，縱被告並未知悉有租賃情事，前開 租賃契約對於被告仍繼續存在，亦不因土地嗣後經裁判分割 而受影響。因原告對於系爭土地上之農作物仍有收取權（即 使用收益權），此收取權係對於被告所有權使用收益之限制 。從而，被告排斥原告之收取權，原告基於租賃之使用收益 法律關係，自得就系爭土地上之農作物主張有使用收益之權 利。
㈢、依據原住民族委員會104年8月26日原民土字第1040047826號 函陳明私有原住民保留地，除移轉之承受人設有限制外，所 有人對其所有土地之使用、收益及處分，應依民法等相關規 定辦理，意即原告於78年間與訴外人賴春德所簽立之租耕權 讓渡契約書，並無違反強行規定而無效之情形。㈣、被告主張於98年兩造業已針對系爭土地重新換約，作廢系爭 78年間所簽立之租賃合約，兩造之不定期租賃關係業已終止 ，根本無買賣不破租賃之適用云云。惟查，系爭98年10月1 日之契約書（下稱98年租賃契約）立約之標的物，乃是本件 系爭土地未分割前，訴外人賴春德將超過其應有部分之土地 出租予原告；又本件被告業已否認有同意或授權賴春德為上 開立約行為，是依民法第118條第1項規定，賴春德上開「無 權處分」法律行為因有權利人不予承認，而不生效力，屬無 效法律行為。系爭98年租賃契約既然「不生」法律上任何效
力行為，則本件兩造間就系爭土地之法律關係，自應回歸系 爭78年間簽立之「租耕權讓渡契約書」。本件自有民法第42 5條買賣不破租賃之適用。
㈤、系爭果樹約計有60棵，以被告於另案（即鈞院豐原簡易庭10 3年度豐簡字第327號拆屋還地事件）起訴狀，主張果樹之價 值為每棵新臺幣（下同）1萬元計算，合計價值為60萬元。 因被告排斥原告之租耕權暨使用收益權，致原告受有無法 使用果樹，及收取果實之權益損害，每年計為60萬元。被告 係自鈞院另案100年度訴字第1369號分割共有物判決確定（ 即101年10月22日）後，即排拒原告之租賃權、使用收益權 ，當屬民法第184條第1項前段之侵權行為，迄至105年5月31 日止，共計為3年7個月，故本件請求之損害賠償金額為215 萬元。
㈥、本件原告起訴之主張，因系爭租賃權、收取權是否有效存在 ，勢必影響原告就系爭農作物（包含果實產出）等財產之權 利，該租賃權、收取權之法律關係不明確，得以本確認判決 加以除去。且原告得請求禁止被告為任何阻止或妨害原告使 用收益之行為，並賠償原告因無法使用收益系爭果樹之損害 。
㈦、並聲明：⑴確認原告就坐落臺中市○○區○○段000地號土 地如附圖所示斜線標示範圍內果樹之租耕權存在。⑵禁止被 告就坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附圖所示斜線 標示範圍內之果樹為任何阻止或妨害原告使用收益之行為。 ⑶被告應給付原告215萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告主張：
㈠、依據原告提出之78年租耕權讓渡契約書期間設定為永久，惟 依民法第449條之規定，自契約訂立超過20年，應縮短為20 年。雖然原告於98年10月重新與訴外人賴春德簽立98年租賃 契約，然98年租賃契約之土地範圍屬訴外人賴春德、賴忠皚 與被告共有，未得到被告及第三人賴忠皚之同意，應屬無效 ，自無第425條之適用。縱使78年租耕權讓渡契約書及98年 協議書為有效，然依據民法第425條第2項之規定，未經公證 之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用第 425條第1項之規定，原告主張租賃權繼續對被告存在，自無 理由。
㈡、被告否認在鈞院100年度訴字1369號裁判分割共有物事件前 有分管協議。就該部分事實業經臺中地院豐原簡易庭100年 度豐簡字第248號，認定本件系爭當事人於提出裁判分割臺
中市○○區○○段000地號土地，並無分管協議。原告於本 件迭以主張，並無實益。另退萬步言之，縱鈞院認定本件於 分割前有分管協議，惟依最高法院85年度台上字第1046號判 決意旨，縱共有土地在分割前有分管協議，然土地裁判分割 ，該分管協議業已終止，是以，本件原告亦無權利要求繼續 在系爭土地繼續耕種。
㈢、原告一再於本件案件中迴避談及伊與女兒林麗玲，於98年業 已針對分割前683地號土地重新換約，作廢系爭78年間所簽 立租耕權讓渡契約，並重新以原告及林麗玲之名義簽立98年 租賃契約。就前開事實，有土地所有權人賴春德於100年度 訴字第1369號案中提出民事答辯（二）狀，陳稱「被告與原 告賴忠皚之父親賴誠德，均將各自所管有之附圖二所示之A1 、C部分承租予林阿清、林麗玲出租之行為，長達30幾年之 時間，檢呈最近換新約簽訂之租賃契約，包含原告賴忠皚部 分，共四份契約書（詳證物八號，不動產租賃契約書四份） 」。依據賴春德之陳述，98年間伊確實有與原告及其女兒林 麗玲重新簽立租賃契約，原告應不得否認被證一號所提出之 98年租賃契約為假。
㈣、再查，依據雙方所載之前提「二、經雙方決議所有前契約廢 除失效，重新訂立為依據。」，既然原告於98年有重新訂立 新的土地租賃契約，則依據兩造之約定，78年之租賃契約業 已廢除（以法律用語應系指終止），則原告有權占有之依據 應為98年租賃契約。原告係依98年重新簽立租賃契約書主張 買賣不破租賃，惟查，前開契約期限長達6年，依據民法第 425條第2項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 五年或未定期限者，不適用之。況查原告於101年9月12日後 主動將租賃標的物交還被告，其後並未為租賃物之使用收益 ，且迄今原告從未給付任何租金給被告，被告直至三年後才 表示有要使用、收益之意思，顯然，兩造之不定期租賃關係 業已終止，根本無買賣不破租賃之適用。
㈤、依據原告自己提出之契約，其承租四分土地永久承租權不過 以70萬元取得，另98年訂立之合約，每年租金不過10萬元， 今被告竟以每棵果樹之收益為每年1萬元計算損失，顯然是 敲詐行為。再者，被告係基於所有權使用其土地，並無不當 得利或侵權行為的情形，原告主張顯然無據。
㈥、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項
㈠、不爭執事項
⒈於102年6月25日本院100年度訴字第1369號分割共有物事件
裁判分割前，原坐落臺中市○○區○○段000地號土地（為 原住民保留地，面積9635平方尺）為被告及訴外人賴忠皚、 賴春德共有，應有部分各為三分之一。經裁判分割後，被告 取得臺中市東勢地政事務所101年7月6日土地複丈成果圖附 圖乙所示編號A部分土地（面積3171平方公尺、即系爭土地 ）、賴春德取得編號B部分土地、賴忠皚取得編號C、D部分 土地。
⒉原告與訴外人賴春德於78年間簽立如原證一所示租耕權讓渡 契約書、土地保留地土地買賣合約書（本院卷第13至26頁） 。
⒊原告及訴外人林麗玲與訴外人賴春德於98年簽立如被證一所 示之租賃契約（本院卷第78頁）。
⒋原告非原住民。
㈡、爭點
⒈原告主張系爭土地如起訴狀附圖所示斜線部分，原與賴春德 有租賃關係，被告因裁判分割分得系爭土地，租賃權仍繼續 存在，並請求確認原告就起訴狀附圖所示斜線部分租耕權存 在，有無理由？
⒉原告主張被告排拒原告之租耕權利，致原告受有損害，依據 侵權行為之法律關係，請求被告應賠償原告損害215萬元， 有無理由？
四、得心證之理由
㈠、原告主張其於78年間即與訴外人賴春德就分割前683地號土 地訂有78年租耕權讓渡契約書，因此於土地上有租耕權利， 被告係於89年間因贈與取得上開土地應有部分三分之一， 被告與共有人即訴外人賴春德、賴忠皚等人間並有分管協議 ，嗣分割前683地號土地於102年6月25日裁判分割，由被告 取得系爭土地，原告之租耕權利不因裁判分割而受影響，仍 可對被告分得之系爭土地繼續存在等情，業據其提出上開土 地複丈成果圖、78年租耕權讓渡契約書、本院100年度訴字 第1369號民事判決等為據，惟為被告所否認，並以前詞置辯 。
㈡、按山坡地範圍內山地保留地，輔導原住民開發並取得耕作權 、地上權或承租權。其耕作權、地上權繼續經營滿五年者， 無償取得土地所有權，除政府指定之特定用途外，如有移轉 ，以原住民為限。山坡地保育利用條例第37條定有明文；又 65年4月29日公布之舊條文第36條，即有承領人須為原住民 之限制；現行條文與75年1月10日修正之第37條條文內容相 同，僅文字修正；復按山地人民（即原住民）依臺灣省山地 保留地管理辦法第7條規定取得或使用之土地及權利暨基地
、林地上之土地改良物，除合法繼承或贈與得為繼承人及原 受配戶內山地人民（即原住民）及旁系三親等血親及旁系二 親等姻親外，不得讓與或設定負擔，並不得在取得耕作權、 地上權期間內預期轉讓所有權。37年7月15日公布施行，嗣 於63年10月9日修正之臺灣省山地保留地管理辦法（於80年4 月10日廢止）第8條第1項定有明文。而廢止前臺灣省山地保 留地管理辦法第1條，明定臺灣省政府為保障山地人民土地 使用，促進山地保留地合理利用，以安定山地人民生活，發 展山地經濟起見而制定之立法目的。又行政院頒布之山胞保 留地開發管理辦法(現已修正為原住民保留地開發管理辦法) ，係依山坡地保育利用條例第三十七條及農業發展條例第十 七條第二項規定，授權制定之中央法規，該辦法第十五條第 一項規定：山胞取得山胞保留地之承租權，除繼承或贈與於 得為繼承之山胞、原受配戶內之山胞或三親等內之山胞外， 不得轉讓或出租。旨在保障依法受配原住民之生活，避免他 人脫法取巧，使原住民流離失所，係屬效力規定，如有違反 ，依民法第七十一條規定，應屬無效。最高法院88年度台上 字第3075號民事裁判意旨參照。依此，現行法令所規定之原 住民保留地倘係可供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營 不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土 地，而有農業發展條例之適用時，得以取得該原住民保留地 所有權或享有耕作權、承租權或無償使用權之人，亦仍以原 住民為限，而原住民身分之認定，則依原住民身分法之規定 為之。至於非原住民之人，僅得在合於廢止前台灣省山地保 留地管理辦法第34條、第35條規定或原住民保留地開發管理 辦法第28條規定之情形下，方得繼續承租其在該辦法施行前 已租用之原住民保留地，且依同辦法第29條第1項規定，依 前條租用之原住民保留地，不得轉租或由他人受讓其權利。㈢、查原告與訴外人賴春德於78年間簽立如原證一所示租耕權讓 渡契約書、土地保留地土地買賣合約書（本院卷第13至26頁 ）；另原告及訴外人賴春德、林麗玲於98年間簽立如被證一 所示之租賃契約（見本院卷第78頁），為兩造所不爭。訴外 人賴春德於78年將分割前683地號土地出租予原告，並於第 一條約定：「甲方（即賴春德）曾所承租耕作於未尾記載標 示之承租耕作地，其承租耕作權‧‧‧出讓與乙方（即原告 ），而乙方完全同意依約補貼甲方之開墾工本，受讓、租耕 ，掌管收益，享受權利，負擔義務，各無異議」；嗣於98年 間復簽立98年租賃契約，並於第一條約定：「甲方（即賴春 德）願將自有山坡保留地，座落平等村環山段第683號面積 約4分犁地，內有梨子、柿子等其他地上物之生產果實包給
乙方管理收益‧‧‧」、第三條約定：「承包總價‧‧‧共 計60萬元」，即約定將分割前683地號約4分地部分出租予原 告使用收益，有上開租賃契約附卷可稽。而按分割前683地 號土地為原住民保留地，而原告並非原住民，原告林阿清亦 未曾有廢止前台灣省山地保留地管理辦法第34條、第35條， 經主管機關核（呈）准使用，或依原住民保留地開發管理辦 法28條所定，於土地主管機關核准登記有案可稽，而約定將 上開原住民保留地出租予非原住民之原告，依前揭規定及說 明，應認上開78年租耕權讓渡契約書及98年租賃契約，均屬 違反禁止規定而無效。至原告主張臺中市和平區公所105年 12月14日和平區土字第1050023896號函檢送環山段683地號 原住民保留地84年土地資源利用清查電腦案內登記資料及手 抄本，足證其有合法租賃權利云云。惟依上開登記資料，關 於現況調查部分，其中記載現使用人：林麗英；身分別：平 地人；權源類別：轉讓（見本院卷第126頁），其現使用人 記載為原告之女林麗英，並非原告，況且，原住民保留地依 法不得「轉讓」予非原住民，上開登記資料登載權源類別： 「轉讓」所指為何不明。再者，上開清查資料應僅屬環山段 683地號土地之使用現況，並非原告或林麗英經主管機關審 核其權源是否合法後經核（呈）准登記在案之證明，自難僅 憑上開清查資料逕認原告已依法取得合法之租耕權利。復觀 之上開清查登記資料現況調查現使用人賴春德實際使用面積 2635平方公尺、林麗英7000平方公尺、賴忠巍4000平方公尺 、吳賴瑞珍3000平方公尺，而與土地登記謄本所載分割前 683地號土地面積為9635平方公尺，差距甚遠，顯見清查登 記資料登載之實際使用面積遠逾土地登記面積，應有錯誤， 益徵上開清查資料並無足做為原告有合法耕作權之認定。此 外，原告雖以原住民族委員會104年8月26日原民土字第1040 047826號函文說明二記載：「私有原住民保留地所有權移轉 之承受人以原住民為限外，其他處分、收益及使用等，基於 所有權能之行使，應依民法、土地法及相關法令規定辦理」 ，主張原住民將私有原住民保留地出租予他人應屬有效云云 ，然而上開函文意旨並未認定除所有權讓與外之一切行為均 屬有效，且該委員會之意見亦不拘束本院。此外，倘認原住 民保留地僅限制不得移轉所有權，其他處分或出租行為均得 任意為之，無異使原住民保留地開發管理辦法第15條、16條 等相關法律之規定形同具文，自無可採。
㈣、基此，原告與賴春德關於78年租耕權讓渡契約書及98年租賃 契約均因違反禁止規定而無效，原告自不得以無效之租賃關 係，依據民法第425條之規定，主張對被告繼續存在。
㈤、又縱認原告與賴春德間有租賃關係存在，按出租人於租賃物 交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文 。另共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取 得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同。惟按共有 人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同 意；又共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人， 嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租 賃關係類推適用民法第425條規定，對於受讓人自仍繼續存 在；共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分 出租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力 。最高法院75年度台上字第166號、87年度台上字第711號民 事裁判意旨參照。因此，共有人將土地之特定部分出租予第 三人，除共有人間有分管之協議，而受讓人因買賣或分割而 取得該分管之特定部分之所有權，租賃關係始對受讓人繼續 存在。而本件原告雖以訴外人賴春德在100年度訴字第1369 號提出之民事答辯㈡狀主張分割前683地號土地共有人間有 分管協議，並主張以該分管協議做為其分割方案之依據乙節 ，做為分割前683地號土地曾有分管協議之證明（見本院卷 第61至64頁）。惟賴春德主張關於分割前683地號土地共有 人有分管協議乙節，並未為100年度訴字第1369號判決所採 認，且訴外人賴春德出租予原告之範圍亦逾其應有部分，即 難認原告主張系爭土地有分管協議乙節為真實。㈥、另原告先主張98年租賃契約係78年租耕權讓渡契約書之補充 ，復主張98年租賃契約因訴外人賴春德就其超過應有部分之 土地出租予原告，屬無權處分，非經權利人承認不生效力， 為無效法律行為，原告與賴春德之租賃關係因回歸78年租耕 權讓渡契約書等語。按解釋契約，固須探求當事人立約時之 真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人 真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。 最高法院17年上字第1118號民事判例。依據98年租賃契約於 「前提」第二點記載：「經雙方決議所有前契約廢除失效重 新訂立為依據」，其契約文字已明白表示渠間所有先前契約 均廢除失效，顯見原告與訴外人賴春德78年簽立之租耕權讓 渡契約書即屬廢除失效。另所謂「處分行為」係指直接使權 利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，故一般「負擔 行為」(債權行為)不包括在內，而出租人未必以標的物之所 有權人為必要，所有權人以外之人就標的物與他人簽立租賃 契約，既非屬處分行為，自無非經權利人承認不生效力之問 題，原告以98年租賃契約因未經其他共有人承認為由主張無
效云云，自無可採。是以原告與訴外人賴春德之租賃關係， 縱屬有效，亦應以98年租賃契約為據，至原告主張應依78年 租耕權讓渡書為據，並無可採。
㈦、又訴外人賴春德於98年間與原告簽立98年租賃契約，係就特 定部分所為出租行為，依前揭說明，既未經其他共有人同意 ，其租賃契約對於其他共有人並不生效力，因裁判分割而取 得系爭土地之被告自亦不受拘束，原告主張依民法第425條 之規定，主張其與賴春德之租賃關係對被告繼續存在，已無 足採。再者，民法第425條於88年4月21日、89年5月5日增訂 施行之同條第二項：按前項規定，於未經公證之不動產租賃 契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條第2項定有明文。系爭98年租賃契約約定：租賃期間自98 年10月1日至103年10月1日止為期6年，每年租金10萬元，共 計60萬元（見本院卷第78頁）；另再約定承包期間自104年 10月1日至109年10月1日止共為期6年，每年10萬，共計60萬 元（見本院卷第79頁），其租賃期間均逾5年，而未經公證 ，依據425條第2項之規定，不適用民法第425條第1項買賣不 破租賃之規定。則原告主張其與賴春德之租賃關係，應由被 告繼續承受而仍然存在，洵屬無據。
㈧、原告就系爭土地對於被告並無租耕權利存在，原告主張被告 排除其租耕權利，為不法侵害其權利，主張被告應依侵權行 為之法律關係，賠償其因無法使用收益系爭土地上果樹之損 害215萬元，亦屬無據。
五、綜上所述，原告主張其與賴春德間之租賃關係，因被告於89 年受贈取得分割前683地號土地應有部分，該土地經本院100 年度訴字第1368號判決分割共有物而由被告單獨取得系爭土 地後，依據民法第425條第1項之規定，對被告繼續存在，請 求確認原告就坐落臺中市○○區○○段000地號土地如起訴 狀附圖所示斜線標示範圍內果樹之租耕權存在；並請求禁止 被告就坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附圖所示斜 線標示範圍內之果樹為任何阻止或妨害原告使用收益之行為 ；及依侵權行為之法律關係，請求被告應給付原告215萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
書記官 洪玉堂