臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1209號
原 告 鍾美莉
訴訟代理人 黃柏霖律師
被 告 陳炫文
魏淑美
共 同
訴訟代理人 林殷世律師
複 代理人 許珮寧律師
追加 被告 陳怡廷
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國106
年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文 。查原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠確認原告就附表一所 示土地有優先購買權存在。㈡被告魏淑美就附表一及所示土 地，於民國104 年12月21日，收件字號104 年普登字第1186 30號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記，應予塗銷。㈢ 被告陳炫文應於原告給付附表一所示土地同樣條件之買賣價 金時，將附表一所示土地所有權移轉登記予原告。嗣起訴狀 送達被告陳炫文、魏淑美後，原告於105 年5 月20日具狀追 加被告陳怡廷，復於106 年2 月8 日具狀變更訴之聲明為： ㈠確認原告就附表一及附表二所示土地有優先購買權存在。 ㈡被告魏淑美就附表一及附表二所示土地，於104 年12月21 日，收件字號104 年普登字第118630號及104 年普登字第11 8640號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記，應予塗銷。 ㈢被告陳炫文應於原告給付附表一所示土地同樣條件之買賣 價金時（即新臺幣【下同】437 萬700 元），將附表一所示 土地所有權移轉登記予原告。㈣被告陳怡廷應於原告給付附 表二所示土地同樣條件之買賣價金時（即43萬911 元），將 附表二所示土地所有權移轉登記予原告。核其所為上開變更 追加，均係本於主張對位於臺中市○○區○○路000 號鐵皮 屋（下稱系爭房屋）所坐落土地之優先購買權及移轉所有權 等法律關係之同一基礎事實而來，而追加被告陳怡廷，且擴 張應受判決事項之聲明，本院認為避免發生發生裁判歧異之
結果並求紛爭之一次解決，揆諸前揭說明，自應准許，合先 敘明。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。經查，原告主張就系爭房屋所坐落如附表一、 附表二所示土地，有土地法第104 條第1 項規定之基地承租 人優先購買權存在，被告則抗辯原告並非承租土地以建築房 屋，且非系爭房屋之所有權人，並爭執原告所承租之範圍應 包含系爭房屋，故原告並無土地法第104 條第1 項優先購買 權存在等語，是兩造對原告就如附表一、附表二所示土地是 否有優先購買權存在有所爭執，致原告之優先購買權存否不 明確，原告得否行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀 態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告有提起 本件確認訴訟之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張
㈠原告於104 年11月11日與被告陳炫文簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租賃契約），約定由原告承租被告陳炫文所有坐落 臺中市○○區○○路000 號之鐵皮屋及空地，即如附表一所 示坐落太平區溪洲段417 、418 、419 、420 地號土地，及 如附表二所示同段416 地號土地，租賃期間自102 年8 月1 日起至107 年7 月31日止，被告陳炫文並於補充約定條款第 4 點承諾「若有人出議價金時，應先告知承租人有無意願以 同等金額購買，承租人有優先購買權」等語。又原告於簽訂 系爭租賃契約前，已於89年底與訴外人即被告陳炫文、陳怡 廷之父親陳柏謀簽訂不動產租賃契約，約定由原告承租現址 臺中市○○區○○路000 號之空地，嗣陳柏謀約3 、4 年後 去世，陳柏謀名下之不動產及原租約，依法即由其繼承人即 被告陳炫文及陳怡廷承受。
㈡嗣被告陳炫文於105 年1 月6 日以存證信函通知原告，就臺 中市太平區溪洲段415 、416 、417 、418 、419 、420 、 423 、424 等8 筆地號土地，及同段525 建號地上物乙筆， 業經以2,700 萬元出售買方，要求原告答覆是否承購。惟依 系爭租賃契約內容，原告承租範圍僅有坐落如附表一、附表 二所示土地及其上之鐵皮屋，故原告優先購買權亦僅限前揭 土地範圍，然被告陳炫文來函卻係要求將溪州段415 、416
、417 、418 、419 、420 、423 、424 之8 筆土地及溪洲 段525 建號房屋，合併以2,700 萬元出售，並未確實告知原 告具有優先購買權之前揭5 筆土地個別價額。
㈢依土地法第104 條規定，出賣人與第三人間以買賣為原因而 成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權 人仍得行使優先購買權。又依最高法院100 年度台上字第15 82號裁判意旨，被告陳炫文應有具體告知原告具有優先購買 前揭5 筆土地各別價額之義務，而被告前開存證信函卻含糊 僅以8 筆土地及一筆建物合計2,700 萬元之價額要求原告承 購，難謂已有合法通知。
㈣再者，原告於接獲被告陳炫文前揭存證信函後，已委任律師 於105 年2 月5 日以寄發存證信函回覆被告陳炫文，表示原 告願行使優先購買權之意思，並請被告陳炫文具體告知系爭 租約所約定優先購買權土地之交易價額，惟被告陳炫文仍然 回函強迫原告必須合併購買，致使兩造就如附表一、附表二 所示土地之買賣交易懸而未決，原告爰依民法第426 條之2 及土地法第104 條所定之基地承租人之優先承買權，提起本 件確認優先購買權存在訴訟。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈原告為系爭房屋原始起造人及所有權人：
原告係於89年底時與陳柏謀簽訂租賃契約，約定由原告承租 現址臺中市○○區○○路000 號之空地，並於其上興建鐵皮 屋自用，此有證人即搭蓋鐵皮屋之江清豐之證述可佐，且證 人即水電師傅江清維並證述有於臺中市○○區○○路000 號 施作水電工程，證人即被告陳炫文、陳怡廷之姊姊陳怡君亦 證稱：系爭房屋從搭建至目前為止，主體均在相同位置，並 無擴建情形等語，可見系爭房屋之所在位置即為原告租地建 屋之範圍，原告確係出資興建系爭房屋之人，而為系爭房屋 原始起造人及所有權人無訛，且原告自始至終均未讓渡、交 付系爭房屋產權予任何人，被告主張其為系爭房屋所有權人 或嗣後取得事實上處分權等語，均非實在。被告陳炫文故意 以系爭租賃契約記載原告向被告陳炫文承租系爭土地及其上 之鐵皮屋等文句，曲解為系爭房屋亦為被告陳炫文所有，主 張原告充其量僅有債權效力之優先購買權，不得據以對抗物 權之登記效力。縱使系爭租賃契約書誤載原告向被告陳炫文 承租系爭土地及其上之鐵皮屋等文句，或者於補充條款中確 認被告陳炫文地上建物實際所有權人，惟被告並未舉證其究 竟基於何種法律原因取得地上建物所有權，況系爭房屋乃門 牌號碼為臺中市○○區○○路000 號之鐵皮屋，屬於未向地 政機關辦理所有權登記之地上物，雖非不得為交易讓與之標
的，使買受人取得事實上處分權，惟依民法第761 條規定， 非將標的物交付占有，不生效力，原告未曾為讓與系爭房屋 予被告陳炫文之意思表示，且系爭房屋一直以來均由原告占 有使用中，故被告陳炫文依法無從取得系爭房屋之事實上處 分權。再者，系爭租賃契約與補充條款是由證人即陳怡廷之 配偶黃鉅斌與被告陳炫文事先擬定後，交予原告所簽署，並 非兩造一一協商後所簽訂，實係因原告急欲取得土地優先購 買權，只在意優先購買權，故對租約內容記載關於系爭房屋 所有權一事未逐條詳加檢閱而有所疏漏。
⒉原告得主張優先購買權範圍應包括上開溪洲段416 地號土地 ：
依臺中市太平地政事務所之測量結果，系爭房屋坐落包含如 附表二所示土地，可見原告承租範圍即應包含該416 地號土 地，雖原土地所有權人登記為訴外人即陳柏謀之配偶何秀鳳 ，然原告當初係向陳柏謀洽談租約，並實際占有如附表一、 附表二所示土地興建鐵皮屋使用多年，參照被告自認何秀鳳 有將土地出租他人興建鐵皮屋之事實，及其收租紀錄，堪認 何秀鳳係明知陳柏謀有代理出租土地之情形，而不為反對之 意思，原土地租賃契約應已為有效成立。另依證人陳怡君證 述之內容，何秀鳳往生後均由其處理租約事宜，當時與原告 沒有簽定契約，都是用口頭約定，故縱原告所簽立之原第一 份租約已經屆期，原告與被告陳怡廷間應仍有不定期租賃關 係存在，是被告陳怡廷繼承原租賃關係，嗣後並成立不定期 租賃契約，原告對於該416 地號土地自應仍有租賃權存在， 而得主張優先購買權。
⒊被告陳炫文主張於103 年5 月為原告修繕鐵門花費3,500 元 及104 年12月26日為原告修繕屋頂漏水花費45,000元等語， 用以佐證被告已取得系爭房屋所有權或事實上處分權，雖原 告目前難以記憶當時修繕原因，亦不否認於103 年7 月11日 租金轉帳短少3,500 元之事實，惟轉帳短少金額原因多端， 未必如被告主張，且被告亦未舉證以實其說，該轉帳紀錄尚 難證實被告有為原告修繕鐵門之事實。況104 年12月26日之 屋頂漏水修繕乃肇因於太平區宜福街47號房屋二樓後側之鐵 皮棚架，因延伸至系爭房屋屋頂，常年積水造成屋頂鏽蝕漏 水，因漏水原因肇因於被告，故原告要求被告必須支出漏水 修繕費用，並非如被告所主張其係以出租人身分進行修繕。 ㈥並聲明：⒈確認原告就附表一及附表二所示土地有優先購買 權存在。⒉被告魏淑美就附表一及附表二所示土地，於104 年12月21日，收件字號104 年普登字第118630號及104 年普 登字第118640號，以買賣為登記原因之所有權移轉登記，應
予塗銷。⒊被告陳炫文應於原告給付附表一所示土地同樣條 件之買賣價金時（即437 萬700 元），將附表一所示土地所 有權移轉登記予原告。⒋被告陳怡廷應於原告給付附表二所 示土地同樣條件之買賣價金時（即43萬911 元），將附表二 所示土地所有權移轉登記予原告。⒌原告願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告抗辯：
㈠本件原告就如附表一、附表二所示土地，依法並無土地法第 104 條優先購買權存在；
⒈被告陳炫文之母親何秀鳳，不幸於91年4 月2 日死後，系爭 房屋所坐落之土地，即如附表一所示土地，雖約定分歸為被 告陳炫文所有，但有關租賃事宜，乃由父親陳柏謀處理，迨 父親於93年6 月16日死亡後，因被告陳炫文尚在就學，而由 大姐陳怡君接手處理出租事宜，至102 年8 月間，始由被告 陳炫文親自處理租賃事宜，因系爭房屋現係由原告占有使用 及繳納租金，故於102 年8 月間與原告簽訂房屋租賃契約書 ，租期5 年，嗣因上開租約遺失，遂於104 年11月11日就系 爭房屋及空地，另行補簽系爭租賃契約，就系爭房屋之所有 權歸屬再次確認，並以補充條款載明，系爭房屋所有權確歸 屬為被告陳炫文所有。由系爭租賃契約之記載，可見原告係 向被告陳炫文承租如附表一所示土地，及其上之鐵皮屋，是 如附表一所示土地及其上鐵皮屋，即非屬房屋與基地分屬不 同之人所有之情事，原告且係同時租用基地及其上房屋之承 租人，依實務見解，於出租人出賣基地或房屋時，即無援用 土地法104 條之規定主張有優先購買權之餘地。 ⒉原告既無土地法104 條規定之優先購買權存在，則原告雖主 張依系爭房屋租賃契約補充約定條款內容，就如附表一所示 土地有優先購買權云云，惟系爭房屋租賃契約僅為原告與被 告陳炫文間債權關係，並無物權效力，自不得據以對抗物權 登記效力，故原告不得請求塗銷被告魏淑美就附表一所示土 地，於104 年12月21日，收件字號104 年普登字第118630號 ，以買賣為登記原因之所有權移轉登記。
㈡如附表二所示土地部分：
⒈原告雖主張被告陳炫文、陳怡廷應繼受其與陳柏謀之原租約 之法律關係，惟原告就原租賃契約所約定雙方權利義務關係 ，包括租金、租期、承租範圍或地上物權利歸屬等，均未提 出原租賃契約以實其說，僅空口表示被告係承受原租賃契約 ，洵屬無據。又證人江清維於鈞院於105 年8 月1 日準備程 序期日提出之結算單，載明付款人為「李國華」，並非原告 ，原告陳稱其為系爭房屋出資人或原始起造人，已與事實不
符，另對照何秀鳳遺物之房屋出租記錄簿內容，系爭房屋之 原承租人為李國華，其上記載：「承租人李國華，租期：90 .2.1~97.1.31」、「租金90-92 （15000 元）、93.94 （18 000 元）、95.96 （22000 ）」等文字，佐以該416 地號土 地原所有權人為何秀鳳，亦非陳柏謀，是縱認原有租賃契約 關係確係存在，就系爭房屋及土地之租賃關係，亦應係存在 於李國華與何秀鳳間，原告陳稱其與被告父親陳柏謀間有租 賃關係，而經陳柏謀同意後興建系爭房屋，其為原始起造人 云云，難以採信。
⒉本件原告所提出唯一書面，即為系爭租賃契約，係約定原告 向被告陳炫文承租坐落如附表一所示土地及其上之鐵皮屋， 可知契約當事人僅有原告與被告陳炫文，且原告於105 年1 月27日委請律師發給台中民權路郵局第167 號存證信函，明 確指出係向被告陳炫文承租所有坐落於臺中市○○區○○段 ○000 ○000 ○000 ○000 地號土地，並未包括同段416 地 號土地，益徵雙方之權利義務法律關係，顯係源自其與陳炫 文之系爭租賃契約，而非來自於繼承關係甚明，即便原告與 陳柏謀間縱或曾有租賃關係，系爭租賃契約之補充條款第3 點亦已約定：簽立本租約，後續出租人、承租人皆以本契約 為主，承擔各自權利、義務，在此約之前簽訂之租約皆立即 失其效力（誤載為共其效力）等語，足見原告與被告陳炫文 就系爭房屋及空地之租賃關係，最終仍應以104 年11月11日 補簽之系爭租賃契約為準。
㈢系爭房屋所有權或事實上處分權於簽訂系爭租賃契約前，確 已歸屬於被告陳炫文所有。
⒈參照系爭租賃契約第1 條約定之租賃範圍為空地及鐵皮屋， 及補充約定前2 點，被告陳炫文與原告簽訂系爭租賃契約前 ，皆已確認系爭房屋之所有權或事實上處分權，屬於被告陳 炫文所有，且特別約定房屋稅務，倘有誤植為原告名義，原 告應無條件更正。觀之系爭租賃契約之補充條款，前3 點為 電腦打字，第4 點為手寫加載，倘原告就補充條款前3 點均 未詳閱，且未與被告充分討論，豈會特別要求加註第4 點手 寫部分？若原告對系爭補充條款前3 點約定條文內容一無所 知，豈會特別要求加註第4 點內容，並且於其上簽名用印確 認？是系爭房屋所有權或事實上處分權為被告陳炫文所有， 事證明確。
⒉爭爭房屋於103 年5 月底，因鐵門無法開啟，經原告雇人修 理後向被告表示共支付維修費用3,500 元，並於隔月自應付 租金抵扣之，即原告自應付103 年6 月、7 月之2 個月租金 ，合計32,000元（每月16000 元）中，先扣除修繕費用3,50
0 元後，於同年7 月11日將餘額28,500元，以跨行轉帳方式 匯入被告陳炫文設於中國信託銀行之帳戶內。另系爭房屋在 完成交易之前，即存有屋頂漏水情事，前經原告要求修繕， 是如附表一、附表二所示土地及建物，雖於104 年12月21日 移轉登記予被告魏淑美，原告仍要求被告陳炫文負責維修， 故於104 年12月26日委請工程行估價，並經完成修繕，連同 另一筆宜福街之建物，被告陳炫文共支付修繕費45,000元， 由此足認系爭房屋所有權或事實上處分權，確係被告陳炫文 所有。
⒊況依原告於105 年3 月8 日起訴狀之內容：「原告於民國10 4 年11月11日與被告承租被告陳炫文所有坐落於臺中市○○ 區○○路000 號之鐵皮屋及空地（即座落太平區溪洲段第41 7 、418 、419 、420 地號土地）…」等語，原告一再強調 原告承租範圍僅有溪洲段417 、418 、419 、420 地號土地 及其上之鐵皮屋，故原告已自認承租之土地及其上鐵皮屋， 均為被告陳炫文所有，且承租土地之範圍並不及於同段416 地號土地。
㈣縱認原告有優先購買權，因上開溪州段416 、417 、418 、 419 、420 、423 、424 地號土地，出售予被告魏淑美之買 賣價金，合計為1,150 萬元。另前述溪州段415 地號土地及 其上之溪州段525 建號建物，出售予訴外人黃弼暄之買賣價 金為1,550 萬元，合計2,700 萬元，是原告主張所謂依同樣 條件優先承買之買賣價金，依買賣登記申請書之記載僅有48 0 萬1,611 元（4,370,700+430,911 ＝4,801,611)，亦與事 實不符。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告目前有使用坐落臺中市太平區溪洲段第416 、417 、4 18、419 、420 地號土地（即如附表一、附表二所示土地） 及其上之鐵皮屋一棟（即系爭房屋），位置及面積詳如臺中 市太平地政事務所105 年9 月7 日096900號複丈成果圖所示 。
⒉如附表一、附表二所示土地原所有權人為被告陳炫文、陳怡 廷之母親何秀鳳，嗣何秀鳳於91年4 月2 日死亡，被告陳怡 廷繼承登記為416 地號土地所有權人，被告陳炫文繼承登記 為417 、418 、419 、420 地號土地所有權人。 ⒊被告陳炫文、陳怡廷於104 年11月12日將如附表一、附表二 所示土地出賣給魏淑美。被告陳炫文、陳怡廷於104 年12月
21日，分別以臺中市太平地政事務所104 年普登字第118630 號、104 年普登字第118640號買賣登記申請，將如附表一、 附表二所示土地所有權以買賣為原因，移轉登記予被告魏淑 美。
⒋依臺中市太平地政事務所104 年普登字第118630號買賣登記 申請書記載，太平區溪洲段417 、418 、419 、420 、423 、424 地號土地買賣價款總金額為437 萬700 元。另依104 年普登字第118640號買賣登記申請書記載，太平區溪洲段41 6 地號土地買賣價款總金額為43萬911 元。 ⒌原告有與被告陳炫文於104 年11月11日簽訂房屋租賃契約書 （即系爭租賃契約），並在系爭租賃契約為補充條款共4 點 ，其中1 至3 點為證人黃鉅斌先以電腦繕打，第4 點則於簽 約當場由被告陳炫文以手寫方式加註。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張不受系爭租賃契約補充條款第1 點、第2 點內容之 拘束，有無理由？
⒉原告主張對如附表一、附表二所示土地有土地法第104 條規 定之優先購買權，有無理由？
⒊原告得主張優先購買權之土地範圍為何？
⒋原告行使優先購買權之同一價格為何？即應分別給付被告陳 炫文、陳怡廷多少金額？
四、得心證之理由:
㈠兩造爭執事項⒈部分：
⒈原告雖主張其為系爭房屋之原始出資人而為所有人等語，並 舉證人江清豐、江清維、陳怡君之證述為據，然依證人江清 豐於本院時之證述：原告有委託我施作鐵皮屋工程，時間大 概是80幾年或90年，地點在臺中市○○區○○路000 號，被 告陳炫文的媽媽何秀鳳是我兒子的老師，我們是這樣認識她 的，她兒子我不認識，她兒子那時候還小，地是她們租給原 告，我不清楚鐵皮屋蓋好後的產權歸屬，錢是原告支付的， 怎麼蓋也是原告交代的，原告的錢如何給我的，是開票還是 現金現在忘記了等語（見本院卷第91-92 頁）；證人江清維 於本院時證述：江清豐是我弟弟，我不認識原告，臺中市○ ○區○○路000 號施作水電工程是我跟我弟弟進去做的，那 個地點是我弟弟叫我去做的，原告上禮拜五拿給我弟弟結算 單，我弟弟拿給我看這個單子，但是上面寫的李國華是誰我 不知道，上面有我的筆跡是實在的，我認識何秀鳳，是我兒 子的老師，我知道上開地點土地是何秀鳳他們的地，其他我 不清楚，我不知道被告陳炫文他們家跟原告之間的租約關係 等語（見本院卷第92頁反面至第94頁），其等上開證詞僅能
證明確有搭建系爭房屋及施作水電工程，且工程款係由原告 或李國華所交付，雖證人陳怡君於本院時證述：鐵皮屋從搭 建至目前為止，主體就是那個位置，我母親何秀鳳僅口述交 代鐵皮屋產權是她的，並無其他資料可提供等語（見本院卷 第193 頁反面），而稱系爭房屋自搭建以來迄今並未增建， 且無其他產權之資料可提供等語，惟衡情支付之原因所在多 有，交付款項者可能並非實際出資人，證人江清豐、江清維 亦均證述不清楚原告當時之租約關係，原告復未舉證證明李 國華與原告間之付款關係為何，實無從單憑原告或李國華曾 交付工程款，遽認原告即為系爭房屋之原始出資者而為所有 人。
⒉原告雖主張其已於89年間與陳柏謀就如附表一、附表二所示 土地簽訂租約，然並未提出任何證據資料以實其說，反觀被 告陳炫文所提出由何秀鳳所手寫之出租記錄簿（見本院卷第 171 頁），其上記載：「承租人李國華，租期：90.2.1~97. 1.31 」、「租金90-92 （15000 元）、93.94 （18000 元 ）、95.96 （22000 ）」等語，並記錄至91年2 月份為止， 每月租金均給付15,000元，衡以李國華曾有給付系爭房屋工 程款之上述情形，該紀錄簿雖未明確記載承租之範圍除如附 表一、附表所示土地外，是否包含系爭房屋，已足認90年間 至91年2 月止，就關於如附表一、附表二所示土地或系爭房 屋之承租人應為李國華，而非原告，自難認原告與陳柏謀間 有何租賃關係，是原告主張被告陳炫文、陳怡廷應繼受陳柏 模與原告間之租約，尚無可採。
⒊觀之系爭租賃契約及其所附補充約款（見本院卷第10-16 頁 ）之記載，可知租賃契約第1 條為：「房屋標示及租賃範圍 ：臺中市○○區○○路000 號、其他：空地及鐵皮屋」，補 充約款則為：「⒈土地所有權人為地上建物（門牌號：宜昌 路169 號）實際所有權人，承租人確認無誤。⒉若房屋稅務 誤植為承租人名義，承租人願無條件將該名義人更正為土地 所有權人。⒊簽立本契約，後續出租人、承租人皆以本契約 為主承擔各自權利、義務，在此約之前簽訂之租約接立即失 （誤載為『共』）其效力。⒋若有人出議價金時，應告知承 租人有無意願以同等金額購買，承租人有優先購買權」等語 ，可見兩造明確約定租賃範圍係由被告陳炫文出租臺中市○ ○區○○路000 號之空地及鐵皮屋給原告，且土地所有權人 為地上建物所有權人等細節，且原告與被告陳炫文均不爭執 有於104 年11月11日簽立系爭租賃契約及其所附補充約款， 已如上述，足認原告當時對於兩造約定承租範圍包含系爭房 屋，且系爭房屋屬於所坐落土地之所有權人所有，而非確認
為原告所有乙節均無異議，參酌臺中市太平地政事務所105 年12月26日土地複丈成果圖（見本院卷第222 頁）所示，鐵 皮屋所在位置係坐落溪州段415 、416 、417 、418 、419 、420 地號土地上，且被告陳怡廷因繼承登記而為上開416 地號土地所有權人，被告陳炫文因繼承登記而為上開417 、 41 8、419 、420 地號土地所有權人，亦如上述，是依原告 與被告陳炫文所簽立之系爭租賃契約，系爭房屋之產權縱非 全部屬於被告陳炫文，亦非屬於原告所有，原告因而向被告 陳炫文承租系爭房屋及其空地，由此益徵原告僅係系爭房屋 之承租人而非所有權人甚明。原告雖又主張其簽立系爭租賃 契約時未逐一詳閱補充條款等語，然參酌證人黃鉅斌於本院 時證稱：102 年跟我太太陳怡廷去處理宜福街47號租約時， 一併認識宜昌路169 號之原告，我跟我太太結婚的時候，就 有提到宜昌路那塊鐵皮屋及土地是我小舅子即被告陳炫文的 。被告陳炫文與原告第1 次簽約的時候是102 年8 月，後來 104 年11月11日被告陳炫文有跟我一起去與原告補簽1 份租 賃契約書，就是系爭租賃契約書，打字的部份是我打的，手 寫是在原告她跟另一位王代書確認後，要求被告陳炫文照她 的口述所寫的，契約是在宜昌路169 號辦公室內簽的，我們 這邊有先確認過租約內容，再請原告逐條審閱契約，主要契 約看完以後，她看了附加條款，她想要更加確認，有請一位 王代書跟她一起確認，補充條款是在簽約時附在最後一頁， 討論第2 條稅籍的時候，原告有表示鐵皮屋就是你們的，為 何要設稅籍，當時就有確認鐵皮屋是被告陳炫文的，雙方同 意後一起簽，雙方和諧討論，協議後所簽立，當時還有代書 在場，因為我們之前就有告知原告宜昌路169 號連同宜福街 要一起賣，她說她住這邊很久了，如果我們開的價錢她也要 跟上，她希望可以優先購買，原告跟黃代書商議後要加註補 充條款第4 點，後來請被告陳炫文照她口述逐字寫了第4 條 等語（見本院卷第194-195 頁），且觀諸上開補充約款（見 本院卷第16頁）之內容，約定事項僅有4 點，字數並非甚多 ，而其中1 至3 點為證人黃鉅斌先以電腦繕打，第4 點則於 簽約當場由被告陳炫文以手寫方式加註，均如前述，核與證 人黃鉅斌所證情節大致相符，衡情原告應有足夠時間詳閱各 該特別約款，實難認原告於簽立該補充約款時有何疏漏未詳 閱契約內容之情事，是原告主張不受系爭租賃契約補充約款 第1 點、第2 點內容之拘束，並無理由。從而，原告主張其 僅承租如附表一、附表二所示土地而不包含系爭房屋，並因 出資搭建系爭房屋而為所有權人等語，無從採信。 ㈡兩造爭執事項⒉部分：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。復按出資建 築建物，並非依法律行為而取得所有權，未辦理建物第一次 所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人； 雖出資興建建物之人原始取得建物之所有權，但出租人尚非 不得與承租人約定由承租人代為出資興建，再將建物出租與 承租人，而由出租人原始取得建物之所有權（最高法院39年 台上字第1313號判例要旨參照）。且按土地法第104 條1 項 及第107 條第1 項，關於基地或耕地承租人之優先承買權， 即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地 或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴 訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有 買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號 民事判例要旨參照）。再按土地法第104 條第1 項規定：基 地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購 買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買 之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於 土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法 院69年台上字第945 號判例要旨參照）。
⒉系爭房屋雖為未辦理建物第一次所有權登記之建物，於登記 以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，然縱認原告 或李國華曾有交付工程款給證人江清豐、江清維，亦無從認 定原告即為實際出資者而為系爭房屋之所有權人，業據論斷 如上，況依據上開說明，縱使出資興建建物之人原始取得建 物之所有權，但出租人尚非不得與承租人約定由承租人代為 出資興建，再將建物出租與承租人，而由出租人原始取得建 物之所有權，而依系爭租賃契約及其補充約款之內容，原告 乃承租系爭房屋及其空地，並非僅有如附表一、附表二所示 土地，且確認原告並非系爭房屋所有權人，亦據論斷如上， 本件即與單純承租基地建築房屋而房屋所有權屬於承租人之 情形不同，原告迄未提出其他證據證明僅承租如附表一、附 表二所示基地之租賃關係存在，則原告顯非純粹基地租賃契 約之承租人，本件並非房屋與基地分屬不同人所有之情形， 揆諸上開說明，自無土地法第104 條第1 項之適用。是原告 主張其就如附表一、附表二所示土地有基地租賃關係，而有 土地法第104 條第1 項所規定之優先購買權云云，顯非可採 。
⒊又系爭租賃契約固於補充條款第4 點約定原告有優先購買權 ，業如上述，然此僅為契約之債權效力，存在於出租人即被 告陳炫文與原告之間，縱被告陳炫文違反系爭租賃契約約定
而未通知優先承買事宜並將系爭房屋所坐落土地出售予他人 ，亦僅為被告陳炫文是否對原告應負債務不履行責任，與被 告陳怡廷顯無關聯，原告並不因系爭租賃契約而取得如土地 法第104 條之優先權利，且如附表一、附表二所示土地分別 為被告陳炫文、陳怡廷所有，其等出售如附表一、附表二所 示土地，均屬有權處分所有權人自己之財產，是原告主張其 有優先購買權，並分別請求被告魏淑美塗銷如附表一、附表 二所示土地之所有權移轉登記，及請求被告陳炫文、陳怡廷 將如附表一、附表二所示土地以相同條件出售予原告等語， 即屬無據。
㈢本院既已認定原告並無土地法第104 條第1 項所規定之優先 購買權，則就兩造爭執事項⒊⒋所示關於優先承買權之範圍 及條件部分，即無再行審究之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告主張其承租附表一、附表二所示土地而建築 系爭房屋，並為系爭房屋之所有權人，故對如附表一、附表 二所示土地有基地租賃權之法律關係，而有土地法第104 條 之優先購買權等語，尚無足採。從而，原告請求確認其對如 附表一、附表二所示土地有優先承買權存在，並請求被告魏 淑美塗銷土地所有權移轉登記，且被告陳炫文、陳怡廷應以 同一買賣條件出售予原告及辦理所有權移轉登記予原告，為 無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即 失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 李昇蓉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 呂偵光
附表一：
┌─┬──────────────┬─┬────┬────┬──┐
│編│土地坐落 │地│面積 │ │ │
│號├───┬────┬──┬──┤目├────┤權利範圍│備註│
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號│ │平方公尺│ │ │
├─┼───┼────┼──┼──┼─┼────┼────┼──┤
│1 │臺中市│太平區 │溪洲│417 │建│28.48 │1分之1 │ │
├─┼───┼────┼──┼──┼─┼────┼────┼──┤
│2 │臺中市│太平區 │溪洲│418 │原│42.67 │1分之1 │ │
├─┼───┼────┼──┼──┼─┼────┼────┼──┤
│3 │臺中市│太平區 │溪洲│419 │原│20.22 │1分之1 │ │
├─┼───┼────┼──┼──┼─┼────┼────┼──┤
│4 │臺中市│太平區 │溪洲│420 │田│33.84 │1分之1 │ │
└─┴───┴────┴──┴──┴─┴────┴────┴──┘
附表二：
┌─┬──────────────┬─┬────┬────┬──┐
│編│土地坐落 │地│面積 │ │ │
│號├───┬────┬──┬──┤目├────┤權利範圍│備註│
│ │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號│ │平方公尺│ │ │
├─┼───┼────┼──┼──┼─┼────┼────┼──┤
│1 │臺中市│太平區 │溪洲│416 │建│16.51 │1分之1 │ │
└─┴───┴────┴──┴──┴─┴────┴────┴──┘