臺灣橋頭地方法院民事判決 105年度訴字第1573號
原 告 高英智
訴訟代理人 陳旻沂律師
被 告 王貞淑
訴訟代理人 邱南英律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106年3月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告給付新臺幣柒拾伍萬元予被告之同時，被告應將其所有坐落高雄市○○區○○段○○地號土地(權利範圍四十三分之三十)所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國77年1月4日向被告及其家人購買坐 落高雄市○○區○○段00 地號土地及其上5棟房屋，惟上開 土地與當時之道路間，尚有被告所有之同段85地號土地（所 有權全部，面積為43平方公尺，下稱85地號土地）亦供作道 路使用，雙方遂約定原告所購房屋現況前之路權亦一併屬於 原告，但仍留下日後可能發生使用糾紛之疑慮。雖85地號土 地嗣於78年3月2日因鳥松澄清湖特定區IV-4道路用地之需， 經改制前高雄縣政府公告徵收，本即可成為道路用地，原告 毋需再為購買，惟因當時當地民眾已向改制前鳥松鄉公所陳 情該計劃道路轉彎角度過大，較為危險，鳥松鄉公所因而亦 有撤銷徵收85地號土地，改徵收另一側土地之計畫，亦即85 地號土地仍可能經撤銷徵收由被告繼續保有所有權，如此日 後85地號土地仍有產生使用糾紛之疑慮，原告乃決定以新台 幣（下同）275 萬元之高價向被告購買85地號土地（應有部 分43分之30，下稱系爭土地）(等於1坪303,030元)，並特約 約定被告應出具申請書向高雄縣政府申請發還徵收之85地號 土地，俟政府將85地號土地產權發還被告之日起，被告應配 合原告辦理產權過戶之手續，原告並依兩造於79年5 月22日 所訂買賣契約書(下稱系爭買賣契約) 於訂約時給付200萬元 價金予被告，餘款75萬元則約定於產權過戶完成時給付。經 查85地號土地業已撤銷徵收，而由被告於104 年5月8日登記 回復為所有權人，則自斯時起，系爭買賣契約之特別約定條 件已成就，且原告之請求權並未罹於時效，被告依約應將系 爭土地所有權辦理移轉登記予原告，惟經原告多次請求，均 未獲置理，為此，爰依民法第348 條規定及系爭買賣契約之 法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地所 有權移轉登記予原告。
二、被告則以：系爭買賣契約之其他特約事項部分係原告事後偽 填，於兩造79年5 月22日訂約當時並不存在，否則何以未在 特約事項補蓋章指印，且撤銷徵收係不可預期之事項，不可 能作此約定。且系爭買賣契約僅為預約之性質，此由系爭買 賣契約上記載此項買賣是預售可證，原告僅得請求被告另行 訂立本約，尚不得依系爭買賣契約請求被告辦理移轉登記。 又兩造雖於79年5月22日簽訂系爭買賣契約，被告並收受200 萬元第一期款買賣價金，依約將有關產權移轉登記所需證件 一切備妥交付原告，並將系爭土地點交由原告使用，然原告 遲未履行交付尾款及辦理所有權登記，迄今已逾26年方起訴 請求，原告之請求權已罹於時效而消滅。又兩造於訂約當時 並不知系爭土地已遭公告徵收，亦不知系爭土地因受78年12 月29日修正之土地法第232條第1項規定之限制，而有無法辦 理移轉登記之情形，如原告已知無法移轉登記，何以仍在系 爭買賣契約約定由被告交付產權移轉登記之證件交付原告， 可以反推原告不知系爭土地當時因受法令限制無法辦理移轉 登記之情事。且系爭土地於訂約當時根本無法辦理移轉登記 ，依民法第71條前段及246條第1項前段規定，系爭買賣契約 係以不能給付之土地作為買賣標的，應自始無效，原告自不 得依約請求被告辦理移轉登記。縱認系爭買賣契約有效，惟 原告遲未依約繳交尾款75萬元，且原告早已於訂約時收受移 轉登記文件，迄今仍未配合辦理移轉登記，已有違約情形， 被告得依系爭買賣契約第13條約定，不經催告解除系爭買賣 契約，原告無從再依系爭買賣契約請求被告辦理移轉登記等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於79年5 月22日簽訂系爭買賣契約（惟就其他特約事項 是否存在有爭執），由原告向被告購買系爭土地，買賣價金 為275萬元(見院卷一第63、64頁)。
㈡原告已於79年5月22日給付買賣價金200萬元予被告。 ㈢系爭土地已經高雄市政府撤銷徵收，被告亦於104 年5月8日 登記回復為所有權人(見院卷第10頁土地登記謄本)。四、得心證之理由:
㈠兩造所簽訂之系爭買賣契約有無原告主張之其他特約事項？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條本文定有明文。本件原告主張依系爭買 賣契約「其他特約事項」欄之代書手寫文字約定「①甲方 ( 即出賣人王貞淑) 應出具聲請書向高雄縣政府聲請發還本筆 徵收之土地。②甲方所出賣之土地日後不得再出售予他人， 否則視同違約。③此項買賣是預售，賣方自高雄縣政府將徵
收之土地(土地標示:高雄縣○○鄉○○段00地號、地目旱、 面積0.0043公頃、所有權全部) ，產權發還原所有權人即甲 方之日起，賣方即甲方須全力配合提供買方(即高英智)辦理 產權過戶所需之一切證件及手續。④該筆土地如因其他因素 ，由政府機關徵收，乙方(即買受人高英智)不得要求甲方退 還已付之土地價款(即第一期款新臺幣貳佰萬元正)；而該筆 土地因徵收，政府所付之補償費應由乙方領取，且甲方應配 合提供領取補償費所需之證件及手續。⑤賣方即甲方應同意 買方之需要，先把本筆土地分割後，再辦理過戶。」，而85 地號土地已因103年11月18日撤銷徵收原因，於104 年5月18 日登記回復於被告名下，被告即應依上開特約事項約定，將 系爭土地所有權移轉予原告等語，業據其提出系爭買賣契約 為證，其上確有上開手寫文字之記載，被告則抗辯系爭買賣 契約之其他特約事項欄於訂約時係空白，並無上開特約事項 之手寫文字記載，認為係原告事後所偽填，就此有利於被告 之事實，自應由被告提出反證證明之。
2.證人即79年5 月22日當天代理被告訂約之被告之弟王森泉固 到庭證稱：我記得特約事項是空白的，我認為如果特約事項 有寫字的話，雙方都要蓋章才對等語，惟王森泉亦自承：我 不知當時為何要把系爭土地出售給原告，當初是我父親叫我 代理簽約，地主是被告。買賣土地、房子的事情都是我父親 王萬金在決定的。我是因為特約事項第三項所約定的買賣標 的，和買賣契約書後面記載的買賣標的是不一樣的。第四項 有牽涉到撤銷徵收的部分，是牽涉政府的行政效率，如果曠 日廢時的話，公告現值所增加的增值稅是沒有辦法估算的， 所以沒有明確規範的話，我應該是不會簽的，且尾款部分會 因為曠日廢時，土地的價值也會有變動，沒有明確寫清楚， 應該是不會簽等三點來推論特約事項是事後填載的。我父親 就是告訴我去簽一個買賣契約。我不知道那時系爭土地的狀 況，我那時在學校，很少經手家裡的事情。我不知道系爭土 地於訂約時已遭政府徵收等語(見院卷一第76至79頁)。足認 證人王森泉於訂約當日僅知係代理被告簽訂系爭買賣契約， 對於兩造當時為何欲訂立系爭買賣契約之背景、來龍去脈、 契約條件如何磋商根本不知悉，且出售土地的事情是由被告 之父親王萬金在作決定，王森泉並非決策之人，其係因認為 特約事項第三項所約定的買賣標的，與買賣契約書文末記載 的買賣標的是不同的，且特約事項第四項牽涉到撤銷徵收， 為政府單方之行政作為，無法預期何時會撤銷徵收，增值稅 會增加多少無法正確估算，且土地價值日後亦可能有所變動 ，買賣尾款沒有將此明確寫清楚，其應該不會簽約等情，反
面推論系爭買賣契約其他特約事項欄不可能為上開內容之約 定，於訂約時應係空白，故王森泉證述系爭買賣契約特約事 項欄於訂約時係空白等語，應為其主觀揣測之結果，其證詞 尚難採信。而本件被告亦未能提出系爭買賣契約原本與原告 所提系爭買賣契約對照，其抗辯系爭買賣契約之其他特約事 項欄文字係原告事後偽填云云，應非可採。
3.另系爭買賣契約之見證人吳榮輝亦到庭證稱：因系爭土地有 部分在我家前面，我也有出資跟王貞淑買系爭土地，但我的 部分很小，所以由原告出名擔任買受人，我擔任見證人。目 前我住25號，原告在我的隔壁25-2號。當時我們跟被告買房 屋和土地的時候，也不知道有系爭土地，後來被告主動跟我 們說前面還有一條小小的土地，這土地政府已經徵收，是作 道路用地，我們就說怎麼辦，被告說沒有問題，願意賣給我 們。被告說將來道路用地又會發回，會還給地主，我們跟被 告買，當政府發還時，就可以移轉給我們，所以我們認為有 可能會撤銷徵收，為了預防萬一，我們就跟被告買這塊土地 。被告就是說正在向政府申請發回，如果發回的話，就可以 移轉給我們。我們當初付錢給被告，就是其他特約事項的記 載最重要，代書念了以後我們再蓋章簽名等語 (見院卷一第 72至75頁)。核與高雄市政府函覆:85地號土地係屬前高雄縣 鳥松鄉公所辦理澄清湖特定區IV-4號道路工程用地，經前高 雄縣政府78年3 月2日78府地權字第25587號公告徵收，於78 年4月13日辦理發價等情相符，並有高雄市政府105年12月15 日回函在卷可佐(見院卷一第129頁) ，兩造簽訂系爭買賣契 約當時，85地號土地確已經公告徵收。復依78年12月29日修 正之土地法第232條第1項前段「被徵收之土地公告後，除於 公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項 權利，並於公告期間內聲請登記者外，不得移轉或設定負擔 。」規定，兩造約定系爭買賣契約之其他特約事項，合於當 時之時空背景，被告空言主張兩造於訂約時根本不知85地號 已遭公告徵收、亦不知85地號土地無法移轉所有權，不可能 為上開特約事項之約定云云，殊不可採。
4.又當日辦理簽約程序之代書杜美蓉到庭證稱: (問:是否記得 特約事項是簽約時候寫的，還是事後寫上去的？) 已經沒有 印象，但是寫在這邊有兩個前提，因為前面的地方比較少， 位置不夠的話，我們也會寫在後面，如果是後來才增加的話 ，應該會註明一下，原則上是簽約的時候就已經寫好了，事 後如果有增加或刪減會再註明。(問:如果依你的處理方式， 有特約事項的話，你是否會要求雙方蓋章？) 如果增刪一定 會蓋章，但如果是比較平常的話就不會特別註記，但如果比
較特殊的話，當事人如果有要求的話，會再多蓋個章，但蓋 章的話比較不會，因為前面已經有蓋章了，除非他們覺得特 別重要的事情，我們需要再做一個加強的地方，平常比較少 會這樣。(問:特約事項是否記得誰要求你寫的？) 沒有什麼 誰要求，雙方會合意或協議狀況，我會應雙方的協議寫下來 ，代書的工作大部分就是這樣。(問:你所謂的雙方是哪些人 ？) 我不記得了，在做那些案件的時候，我比較有印象是王 老先生在場比較多，但本件簽約時到底有何人在場，我已經 不記得了。(問:本件不動產買賣契約書的特約事項沒有蓋章 的原因是否可以請你說明？) 我剛剛有說過，我的習慣是應 該是篇幅不夠，本件並沒有什麼筆墨不一樣後來填上去，應 該是篇幅不夠，大部分就會往後寫，沒有其他的特殊狀況， 我們就不會再蓋章，除非當事人有要求確認重要性，才會蓋 章。(見院卷第112至116頁)。是證人杜美蓉證述依其作業習 慣，如果係訂約後再為增刪契約條文，會特別註明，被告抗 辯系爭買賣契約特約事項並未經兩造特別蓋章或按指印，顯 係事後偽填云云，與證人證詞不符，亦非可採。 ㈡系爭買賣契約是否為預約?是否有民法第71條、第246條規定 自始無效之情形？
1.按預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約。倘將來係依 所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約 。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買 賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定， 非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為 雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約。最高法院 64年台上字第1567號判例要旨可資參照。被告抗辯兩造於系 爭買賣契約特約事項第三點約定「此項買賣是預售」，認為 系爭買賣契約僅為預約，原告僅得要求被告訂立本約，尚不 得依系爭買賣契約請求移轉系爭土地所有權云云，惟經審酌 系爭買賣契約全文，雙方並無另行再訂立本約之意，且兩造 就買賣契約必要之點均已達成意思表示合致，原告亦已依約 當場於訂約時交付200 萬元價金予被告，自難認系爭買賣契 約僅為預約，被告之抗辯不可採。
2.按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」；「以 不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可 以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付 者，其契約仍為有效。」民法第246條第1項定有明文。次按 「民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者， 其契約無效。該項所稱之『不能之給付』者，係指自始客觀 不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能
依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難 謂其契約為無效。」；「按當事人本於自主意思所締結之契 約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自 治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範； 縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外 ，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效。」最高法 院87年度台上字第281號判決要旨、104年度台上字第2192號 判決要旨可供參照。本件兩造所買賣者係被徵收之土地，並 約定將來如經撤銷徵收回復所有權於被告，被告應將系爭土 地所有權移轉予原告，如未經撤銷徵收，則被告所得領取之 土地補償金應歸原告所有，係當事人為安排其私經濟生活所 為法律行為，並無違反任何強制或禁止規定，亦非脫法行為 ，且其所買賣標的並非自始客觀不能之給付 (如買賣標的物 於締約時業已滅失) ，均與上開條文之規定不符，被告此部 分抗辯亦不可採。
㈢原告請求被告辦理系爭土地移轉登記之請求權是否已罹於時 效而消滅？被告抗辯系爭買賣契約業經其依法解除，有無理 由？
1.按「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之 請求權，自為行為時起算。」；「請求權，因15年間不行使 而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」民法第 128 條、第125條分別定有明文。次按「按民法第128條規定消滅 時效，自請求權可行使時起算。所謂『可行使時』，係指請 求權人行使其請求權，客觀上無法律上之障礙而言」「民法 第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算。所謂請求 權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。附停止 條件之請求權，以其條件成就之時為其可行使之時。」最高 法院103年度台上字第515號判例要旨參照。被告抗辯原告得 請求被告移轉系爭土地所有權之權利之時效應自訂約時即79 年11月18日開始起算，迄原告發函請求時已逾15年，被告得 拒絕履行云云，惟兩造於系爭買賣契約其他特約事項第3 點 約定，被告自高雄縣政府將85地號土地產權發還被告之日起 ，被告應全力配合原告辦理產權過戶所需之一切證件及手續 ，即兩造約定自被告回復為所有權人後，原告始得請求被告 辦理系系爭土地所有權移轉登記，原告請求被告移轉系爭土 地所有權之權利之消滅時效應自被告於104 年5月8日登記回 復為所有權人之日開始起算，迄今未逾15年，被告抗辯原告 之權利以罹於時效而消滅云云，尚非可採。
2.被告另抗辯依系爭買賣契約第13條約定「乙方(即原告)違反 本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，並不
經催告解除本契約，雙方絕無異議。」，原告違約未給付尾 款予被告，已然違約，其得不經催告解除系爭買賣契約云云 ，惟系爭買賣契約第2條第2項約定「俟產權過戶完成，付清 尾款新臺幣75萬元正」，原告於被告移轉系爭土地所有權之 同時，始有給付買賣價金尾款75萬元予被告之義務，被告迄 今尚未移轉系爭土地所有權予原告，難認原告未給付買賣價 金尾款有何違約之處，被告抗辯其得不經催告解除系爭買賣 契約云云，洵非有據。
㈣原告請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，是否有理 由？ 被告請求原告為對待給付2,445,000元之抗辯是否有理 由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務；而因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1 項、第367條、 第264條第1項前段各有明文。又系爭買賣契約第2條第2項、 第6 條分別約定「俟產權過戶完成，付清尾款新臺幣75萬元 正」、「關於本件買賣土地增值稅由甲方(即賣方王貞淑)負 擔」等語。查系爭賣賣契約既有效成立，被告依約自回復為 85地號土地所有權人之日起即負有移轉其名下系爭土地所有 權予原告之義務，原告則有交付買賣價金餘款75萬元予被告 之義務，揆諸前開規定，自應為命原告對待給付之判決。被 告另抗辯原告於訂約後26年才向被告請求移轉系爭土地所有 權，被告應負擔之土地增值稅較訂約時增加約72萬元，造成 被告之損害，再加上尾款75萬元應加計自79年11月28日原告 可請求撤銷徵收處分之日起按週年利率百分之5計算之利息( 計算式:75萬元×百分之5×26年=97.5萬元)，應於被告移轉 系爭土地所有權予原告同時給付被告云云，惟上開增加之增 值稅72萬元及尾款75萬元自訂約時起迄今之利息97.5萬元， 並非原告所應負擔之給付，亦非與移轉系爭土地所有權立於 對待給付關係，被告就此請求原告為對待給付，於法無據， 尚非有理。
五、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告辦 理系爭土地所有權之移轉登記，且被告移轉系爭土地所有權 予原告同時，原告應給付買賣價金餘款75萬元予被告，均屬 有據，當予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 鄧思辰