臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第596號
原 告 張大有
訴訟代理人 巫宗翰律師
複 代理人 陳建源律師
被 告 朱光新
訴訟代理人 韓邦財律師
李玟潔律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國 106
年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○段○○○○地號土地所有權（應有部分四分之一）及其上同段一八七建號建物所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國93 年1月5日以新臺幣（下同）360萬元 之價格向訴外人葉正文購買其所有坐落桃園市○○區○○段 0000地號土地所有權應有部分4分之1及其上同段187、188建 號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路00 號、32之1號房屋 ，並由伊簽發四紙遠期支票之方式給付全數價金。又因伊斯 時有高額貸款尚未清償，伊為籌措上開價金及週轉資金，乃 將上開1076 地號土地所有權應有部分2分之1及其上同段187 建號建物即前述守法路32號房屋（下合稱系爭房地）借名登 記於伊已故配偶彭秀娥（103年8月12日過世）胞妹彭秀卿之 夫即被告名下，俾利以被告名義以系爭房地向銀行申辦抵押 貸款借予伊籌措資金，並約定由伊清償前述貸款本息。又伊 於購買上述房地後即出資裝潢改建系爭房地作為伊與彭秀娥 經營不動產仲介及代書事務所使用（即富寓不動產仲介有限 公司），另前開守法路32之1 號房地則由伊居住使用迄今。 詎被告竟於104 年10月間謊報權狀滅失申請補發系爭房地所 有權狀，伊知悉後提出異議，並於104 年11月16日以存證信 函向被告為終止系爭房地借名登記關係之意思表示，爰依民 法第541 條第2 項、第767條、第179條規定，聲明求為：被 告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：伊為系爭房地之所有權人。伊配偶彭秀卿與其胞 姐彭秀娥前於93年間約定一同購買系爭房地及前述32之1 號 房地，嗣由伊以系爭房地申辦抵押貸款300萬元，其中200萬 元作為支付系爭房地之價金，另100 萬元則借予彭秀娥支付 前開32之1 號房地價金，伊為取得較低售價乃委由與葉正文 交情良好之原告以買受人名義出面與葉正文簽訂買賣契約，
伊為確保權益並擔任契約見證人，故系爭房地實係由其出資 購得；又伊為協助彭秀娥維持家計並自立經營不動產仲介事 務所，遂將系爭房地出租予彭秀娥營業使用（彭秀卿所獨資 經營之冠捷企業社亦設址於此），並約定由彭秀娥繳納伊上 開貸款本息及地價稅、房屋稅等作為租金。是原告主張借名 登記並訴請移轉登記為無理由等語資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。
三、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。原告主張系爭房地（及前述32之1 號房地 ）為其與賣方葉正文簽約購買，並由其簽發4 紙遠期支票支 付全數價金，其為系爭房地之真正所有權人，有管理處分系 爭房地之權限，並繳納系爭房地相關費用等情，業據其提出 系爭房地之所有權狀、不動產買賣契約書、93年度買賣過戶 契稅繳款書、系爭房屋稅籍證明、房屋稅繳款書、地價稅繳 款書、住宅火災及地震基本保險單等件影本在卷為證（見本 院卷㈠第7 至11、17頁；卷㈡第6、9至33頁），並有證人彭 寶珠（葉正文配偶）、張文一（原告之子）之證詞、臺灣中 小企業銀行桃園分行函文在卷足參（見本院卷㈠第97 、328 至333 頁）；被告復不爭執系爭買賣契約由原告簽訂，並由 原告簽發支票支付價金交付賣方，且原告持有系爭房地所有 權狀、系爭買賣契約正本之事實（見本院卷㈡第175 頁正背 面不爭執事項）。再酌諸系爭房地之抵押貸款本息均係由原 告按月清償，被告並提供還款帳戶存摺正本供原告每月將應 清償本息匯款至該帳戶等節，亦據原告提出被告前述還款帳 戶之銀行存摺封面及交易明細影本在卷可參（見本院卷㈡第 12至24頁背面），並有卷附遠東國際商業銀行函文暨所附貸 款申請資料可佐（見本院卷㈠第316至324頁背面），被告復 不爭執原告持有前揭還款帳戶存摺正本，且迄至105年3月前 之貸款均由原告每月負責繳納之事實（見本院卷㈡第175 頁 背面）；又系爭房地自93年購入時起，原告即出資進行裝修 、改建，並由原告及配偶彭秀娥經營富寓不動產仲介有限公 司使用迄今乙節，亦據原告提出估價單影本數紙（見本院卷 ㈡第34至38頁），且前開公司（負責人為彭秀娥）亦於93年 4 月間經變更登記公司營業地址為系爭房屋迄今未再變更， 此亦經本院調閱該公司登記卷宗查證無訛，而原告與彭秀娥 為夫妻關係，被告復無爭執原告與彭秀娥從事不動產仲介及 代書已有多年（見本院卷㈠第78頁書狀），則渠等共同經營 該公司，亦符常情。綜合上情，堪信被告雖登記為系爭房地 之所有權人，然系爭房地從出面洽定買賣條件、簽訂契約及
價金交付等均由原告為之，且系爭房地之地價稅、房屋稅等 費用亦由原告繳納，及系爭房地抵押貸款本息之清償，亦均 由原告負擔，原告並出資裝修、改建系爭房地作為經營不動 產仲介事務所管理使用迄今。從而，原告主張：系爭房地由 伊出資購買，因資金需求方借名登記於妹婿即被告名下，俾 欲以被告名義將系爭房地抵押向金融機構取得貸款，並由伊 每月支付抵押貸款本息，系爭房地之管理處分權限仍屬於伊 乙節，洵屬有據。
四、被告雖以前詞為辯，並以證人彭秀卿之證詞為據，惟查： ㈠兩造不爭執系爭房地及前述32之1號房地之買賣價金共計360 萬元均係由原告先後簽發4 紙支票交付賣方乙節，已如前述 ，酌諸原告於93年1月30日所簽發最後1紙發票金額為151 萬 4,005 元之支票，於93年2月20日始兌現（見本院卷㈠第333 頁）；而被告係於93 年1月20日以系爭房地向銀行申辦抵押 貸款300 萬元（分為200萬元、100萬元共2筆貸款），該300 萬元貸款於93年1 月30日撥款（見本院卷㈡第12頁背面之還 款帳戶明細），被告亦不否認該筆款項全數交由原告配偶彭 秀娥使用，再斟諸原告於93年間確有高額貸款之負債情形（ 見本院卷㈡第119 頁財團法人聯合徵信中心資料），足見原 告主張其因資金不足支付買賣價金及需週轉資金，先由其簽 發遠期支票方式給付全數買賣價金，並將系爭房地借名登記 於被告名下，而以被告名義向金融機構申辦取得貸款等節， 應非子虛。
㈡證人彭秀卿雖證稱其與胞姐彭秀娥約定共同購買系爭房地及 32之1 號房地，其中系爭房地是由被告貸款出資200 萬元云 云。然就購買系爭房地之緣由，證人彭秀卿固證稱：伊搬到 桃園來，伊與胞姐彭秀娥住在隔壁，剛好賣房子的葉先生的 老丈人也一樣姓彭，伊也認識彭老先生，彭老先生打算要賣 房子，本來委託伊胞姐賣，但伊胞姐跟伊商量買下這個房子 ，價金是伊與胞姐私下約定云云（見本院卷㈡第71頁背面） 。然其前述證詞顯與證人彭寶珠（賣方葉正文妻）於本院證 稱：伊父親當時去世，伊想要處理這兩間房子，所以伊有跟 原告暗示說伊要出售，所以原告跟伊說他有意願買，伊是跟 原告、原告的太太都有洽談等語明顯矛盾（見本院卷㈡第42 至44頁），而證人彭寶珠與本件爭訟並無利害關係，其證詞 應可採信，由此足見證人彭秀卿前述稱是賣方葉正文之岳父 彭先生欲出售房屋一節，顯係杜撰不足採信。況證人彭秀卿 前述其與已故胞姐彭秀娥間之約定，並無任何證據資料可資 證明，自難採信。
㈢證人彭秀卿另證稱系爭房地購入後，被告出租予彭秀娥，並
由彭秀娥繳納貸款作為租金之支付（大約是4 千多元）云云 。然彭秀娥就系爭房地與被告間有租賃關係乙節，已為原告 所否認，且查系爭房地之每月貸款本息除均由原告支付（原 告配偶彭秀娥於103年8月間過世，105年3月前均由原告繳納 貸款）外，原告另於97年6月12日清償前述200萬元貸款餘額 全部，並清償100 萬元貸款之部分本息，此經原告提出匯款 單備註欄載明「結清分號1，部分還款分號2」可證（見本院 卷㈡第26頁），並為被告所不爭執（見本院卷第143 頁正背 面書狀），則系爭房地如係被告購買而出租予彭秀娥，原告 焉有可能為被告清償200 萬元貸款餘額；況證人彭秀卿就該 匯款單亦曾證稱：「這筆錢是彭秀娥要還我的欠款及我之前 『借給我姐姐買守法路32號的本金』」等語（見本院卷㈡第 75頁），亦足證證人彭秀卿前述證稱系爭房地為被告購買之 證詞並不可採。至彭秀娥及被告雖有申報出租（見本院卷㈡ 第104至109頁營利事業所得稅申報書；卷㈡第147至168頁公 職人員財產申報表），然審酌不動產借名登記之人，為配合 真正所有權人辦理不動產出租或其他管理、處分行為、或申 報租稅之行為，因而出具相關法律形式之書面文件予他造， 亦與事理並無違悖，併予敘明。
㈣證人彭秀卿復證稱於95年間彭秀娥欲投資增貸，其一時疏忽 未取回權狀云云。然查，依民間一般觀念作法，房地所有權 狀正本係由房地之真正所有權人保管持有，被告任職地政事 務所、證人彭秀卿亦從事不動產仲介，此應為其二人所熟知 ，證人彭秀娥前述證詞悖於常情。另被告抗辯原告較善於與 賣方葉正文交涉，故由原告擔任出賣人，其則擔任契約見證 人確保權益云云，然衡諸常情，擔任見證人僅足證明其見證 系爭買賣契約之簽訂，不足推認被告即為實際買受者，其此 部分辯詞亦無可採。至被告抗辯彭秀卿所獨資之冠捷企業社 設址於系爭房地（見本院卷㈡第171 頁），被告有管理使用 系爭房地云云，然公司設址登記僅為行政登記措施，無足證 明彭秀卿確有於系爭房地實際經營冠捷企業社之事實，況此 與被告辯稱系爭房地已出租予彭秀娥乙節亦有矛盾，準此， 其此所辯亦不足採。
五、按借名登記契約，性質上與委任契約相似，應得類推適用民 法委任之相關規定。故借名登記契約成立後，當事人一方得 隨時終止（類推適用民法第549條第1項規定），終止後，借 名登記關係即當消滅，借名者自得請求返還借名登記財產。 承前所述，兩造間就系爭房地有借名登記契約存在，原告已 於104 年11月16日以存證信函為終止該契約之意思表示且經 被告收受（見本院卷㈡第173 頁正背面、第180至181頁），
則系爭借名登記契約業經終止而消滅，原告自得類推適用民 法第541 條第2項之規定或依民法第179條之規定請求被告將 系爭房地所有權移轉返還原告。
六、從而，原告依民法第179條、類推適用民法第541 條第2項之 規定請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由 ，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 汪智陽
法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
書記官 呂欣蓉