臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第2098號
原 告 曾淑貞
訴訟代理人 曾肇國
被 告 徐健球
上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國106 年2 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（重 測前：桃園市○○區○○段○○○段0000000 地號）、同段 891 地號土地（重測前：桃園市○○區○○段○○○段0000 000 地號，以下分別稱887 地號土地、891 地號土地，合稱 系爭2 筆土地）為訴外人曾肇國所有，於本院103 年度司執 字第78278 號，債權人玉山商業銀行股份有限公司與債務人 曾肇國間清償債務強制執行事件（下稱系爭強制執行事件） 執行拍賣程序，其中887 地號土地由被告以新臺幣（下同） 66萬1,000 元拍定，891 地號土地，由被告以48萬元拍定。 然系爭2 筆土地原屬原告、曾肇國及訴外人曾兆騰、曾兆清 、曾兆良、曾美貞等人之父親曾盆湘所有，曾盆湘於民國86 年4 月20日死亡後，由繼承人辦理分割登記，由曾肇國繼承 登記為所有權人。又因坐落桃園市○○區○○段000 地號土 地（重測前：桃園市○○區○○段○○○段000000號，下稱 910 地號土地）及其上之門牌號碼桃園市○○區○○路0 段 00○0 號房屋（整編前：桃園市○○區○○路0 段00號，下 稱42之1 號房屋）原屬原告母曾徐縀妹所有，因910 、887 、891 地號土地上之房屋原為原告父母親及家人一同居住， 故門牌號碼同為桃園市○○區○○路0 段00○0 號，而先前 曾徐縀妹之910 地號土地及該土地上房屋拍賣時，887 、89 1 地號土地及其上之房屋因屬曾盆湘所有並未拍賣，然因其 上之42之1 號房屋未辦所有權登記，仍為曾盆湘之全體繼承 人，即原告、曾肇國、曾兆騰、曾兆清、曾兆良、曾美貞等 六人繼承，依民法第425 條之1 之規定，原告就42之1 號房 屋對於系爭2 筆土地有租賃關係，原告屬土地承租人，依民 法第426 條之2 及土地法第104 條第1 項規定，對系爭2 筆 土地有優先承買權存在，爰提起
本件訴訟，並聲明：確認原告就887 地號土地，面積34.09 平方公尺之土地有以66萬1,000 元及891 地號，面積24.83 平方公尺之土地，有以48萬元之價格優先承買權存在。
二、被告則以：原占用891 地號土地之未辦所有權登記之建物（ 拍賣時暫訂建號為346 建號），已於本院97年司執字第0000 0 號執行事件拍賣後，由訴外人劉明釗拍定，產權移轉為劉 明釗所有，並於100 年12月19日將該建物拆除完成，故被告 於102 年間向劉明釗購得42之1 號房屋時，891 地號土地上 已無建物。故原告主張繼承系爭2 筆土地上曾盆湘所建造之 房屋，實屬無稽。至於原告所主張系爭2 筆土地上之鐵皮屋 ，實係105 年1 月27日所新搭建等語資為抗辯，並聲明：駁 回原告之訴。
三、經查，原告起訴主張下列事實，為被告所不爭，並有相關事 證為據，應堪信為真實：
（一）曾肇國、原告、曾兆騰、曾肇清、曾肇良為兄弟姊妹，渠 等父親為曾盆湘，曾肇國、原告、曾肇良之母親為曾徐縀 妹，此有戶籍謄本附卷可參（見本院104 年度訴字第2098 號卷，下稱本院卷，第9 至11、17至20頁）。（二）系爭2 筆土地原為曾盆湘所有，曾盆湘於86年4 月20日死 亡後，由曾肇國於86年8 月13日辦理繼承登記，並有系爭 2 筆土地登記第一類謄本可證（見本院卷第13至17頁）。（三）本院以系爭強制執行事件拍賣系爭2 筆土地，887 地號土 地以66萬1,000 元、891 地號土地則以48萬元，於104 年 9 月1 日由被告拍得（見本院卷第89至91頁反面）（四）桃園市○○區○○路0 段00○0 號房屋係由原告父親曾盆 湘於60幾年間建築而成（見本院卷第92頁及反面、94頁反 面）。
（五）910 地號土地及坐落其上同段345 建號房屋（重測前：桃 園市○○區○○段○○○段00○號）即42之1 號房屋，原 均登記為曾徐縀妹所有，於92年12月23日以買賣為原因移 轉登記給訴外人江明枝，嗣於94年9 月12日再以買賣為原 因移轉登記為訴外人彭芝玉所有，此有910 地號土地、34 5 建號房屋之土地及建物登記公務用謄本、異動索引可證 （見本院97年度司執字第66343 號，下稱97司執卷一第88 至94頁；本院卷第27、30至35頁）。
（六）910 地號土地及345 建號房屋即42之1 號房屋於本院97年 度司執字第66343 號清償債務強制執行事件（下稱97年強 制執行事件）中拍賣，且42之1 號房屋有增建物，占用89 1 地號土地部分之面積6.97平方公尺，增建物另編為346 建號（重測前：桃園市○○區○○段○○○段0000○號） 。嗣由劉明釗拍定910 地號土地、345 建號及346 建號房 屋，經本院於100 年1 月3 日以桃院永97司執喜字第4554 3 號函核發權利移轉證書，並於100 年10月20日完成點交
後。此經調得本院97年度司執字第66343 號清償債務強制 執行全卷核閱屬實，並有桃園縣（現改制為桃園市）楊梅 地政事務所346 建號更正前後之建物測量成果圖、執行筆 錄、910 地號土地、345 建號房屋之土地及建物登記公務 用謄本可證（見司執卷一第88至94、105 頁；97年司執卷 二第18、139 、140 、155 至156 頁反面；本院卷第27、 30至35頁）。
四、原告主張系爭2 筆土地其上存有其與其他繼承人共同繼承曾 盆湘所興建之未辦保存登記即42之1 號房屋，依民法第425 條之1 ，與系爭2 筆土地之受讓人間存在基地租賃契約關係 ，得依土地法第104 條及民法第426 條之2 規定，就系爭2 筆土地有優先購買權存在等語，為被告所否認，並抗辯：原 告所主張之房屋早在劉明釗拍定時即遭劉明釗拆除屋頂及部 分牆面而滅失，原告所主張之鐵皮建物係於105 年1 月拍定 後始修建的等語，是本件應審究者係：系爭2 筆土地於拍定 時，是否存有原告所主張與其他繼承人共同繼承之42之1 號 房屋存在？
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第 425 條之1 定有明文；又租用基地建築房屋，出租人出賣 基地時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第10 4 條第1 項前段、民法第426 條之2 第1 項前段亦分別定 有明文。次按，民法第425 條之1 雖以「所有權讓與」為 明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅 得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權， 較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨， 所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登 記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最 高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。次按倘房 屋已不足避風雨而達經濟上使用之目的，即難謂其仍為獨 立之不動產及房屋所有權仍屬存在，猶未喪失，又縱將之 利用原有牆壁，安裝鐵架，加蓋石棉瓦，予以修復，亦無 從再使業已滅失之所有權重行回復；若房屋已達不堪使用 之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人即得請求返 還土地，房屋所有人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消 滅之租賃關係回復（最高法院71年度台上字第1557號、92 年度台上字第1052號判決要旨參照）。
（二）經查，345 建號房屋即42之1 號房屋坐落於910 地號上， 且345 建號房屋有增建物，占用891 地號土地部分之面積 6.97平方公尺，增建物於97年強制執行事件中編為346 建 號，且910 地號土地、345 建號及346 建號均於97年強制 執行事件中，由劉明釗拍得後並點交，此為兩造所不爭， 並經本院調閱97年強制執行事件全卷核閱屬實。且346 建 號於97年強制執行事件中經債權人渣打國際商業銀行股份 有限公司查報該增建物並無獨立出入口，並有照片4 張為 據（見97司執卷第120 頁），足見346 建號之增建物並無 獨立之所有權，且應屬345 建號建物之附屬建物，而為其 所有權所及。是以，42之1 號房屋既為345 建號建物及 346 建號之增建物所構成，且全部由劉明釗拍得後取得所 有權，應堪認定。故原告主張系爭2 筆土地上之42之1 號 房屋為原告及其他繼承人共同繼承曾盆湘所興建之未辦保 存登記建物，自非有據。
（三）次查，劉明釗於臺灣桃園地方法院檢察署101 年度他字第 169 號毀棄損壞案件中，於警詢時陳稱：伊在99年12月28 日在法院標得42之1 號（包括345 、346 建號），於100 年10月20日點交完成，伊於12月19日派人拆除346 建號； 曾肇國891 地號土地上的東西伊沒有去動，還遺留在原地 ，伊用防水的帆布蓋起來，伊所拆的房子是伊法拍的標的 物等語（見臺灣桃園地方法院檢察署101 年度他字第169 號，下稱他卷，第12至15頁）；另證人曾肇國於警詢及檢 察事務官詢問時指稱略以：其名下桃園縣○○市○○段 000 0000地號（按：即891 地號土地）上之建物與劉明釗 在法院拍得同段166-1 地號土地（按：即910 地號土地） 、同段73建號建物是相鄰的；100 年12月19日發現遭劉明 釗派人拆除，遭毀損的房子已經不能住人，屋頂全打掉了 ，牆壁也被打了一大片等語（見他卷第16至18頁），並有 劉明釗提出拆除前後之照片8 張為據（30至33頁）。足見 346 建號增建物部分確於100 年12月19日，已遭劉明釗拆 除鐵皮屋頂及將近一半之牆壁，縱認346 建號增建物原具 有獨立之所有權，揆諸前揭判決意旨，其所有權亦已因拆 除鐵皮屋頂及將近一半之牆壁而滅失，故系爭2 筆土地於 被告拍定時，其上並未存有原告所主張之42之1 號房屋， 應堪憑認。
（四）至於原告雖提出照片4 張主張42之1 號房屋仍然存在云云 （見本院卷第50至53頁），然此經原告自承891 、887 地 號上346 建號地上物於100 年12月19日遭劉明釗拆除屋頂 及一片牆；且該建物即為伊所指的坐落系爭2 筆土地上之
房屋，到105 年1 月伊才僱工修建鐵皮屋頂、牆面等語（ 見本院卷第105 頁及反面）。是以，42之1 號房屋早在劉 明釗於97年強制執行事件中拍得，並在100 年12月19日拆 除346 建號增建物之屋頂及一半之牆壁，縱認346 建號增 建物具有獨立之所有權，亦已因拆除鐵皮屋頂及將近一半 之牆壁而滅失，業經本院認定如前，則於被告拍定系爭2 筆土地時，原告所主張之42之1 號房屋實不足避風雨而不 堪使用而無獨立之所有權存在，縱原告嗣後出資修建鐵皮 屋頂及牆壁，亦僅係是否另取得該地上物之所有權之問題 ，而無從使原已滅失之所有權重新回復，是原告主張，亦 無可採。
（五）從而，雖兩造並不爭執42之1 號房屋原為曾盆湘所興建， 然42之1 號房屋於97年強制執行事件中經測量後，實為34 5 建號建物及346 建號增建物所構成，而在該強制執行程 序中由劉明釗連同910 地號土地一併拍定後取得所有權， 故原告主張其與其他繼承人共同繼承取得891 、887 地號 上42之1 號房屋，顯非有據。況劉明釗已於100 年12月19 日拆除346 建號增建物之屋頂及一半之牆壁，縱認346 建 號增建物具有獨立之所有權，亦因拆除屋頂及一半之牆壁 導致所有權滅失，故原告主張於拍定時系爭2 筆土地上尚 有未辦保存登記之42之1 號房屋存在，亦與卷內事證不符 ，原告主張，殊非有據。
五、綜上所述，原告主張與其他繼承人共同繼承被繼承人曾盆湘 所興建之未辦保存登記即42之1 號房屋，依民法第425 條之 1 對於系爭2 筆土地有租賃關係，而請求確認依民法第426 條之2 及土地法第104 條規定對系爭2 筆地號土地之優先承 買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
民事第三庭 法 官 陳寶貴
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 14 日
書記官 何伊羚