臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第979號
原 告 陳琳娟
被 告 鍾玉桃
訴訟代理人 彭啟政
被 告 彭淑媚
兼上1 被告
訴訟代理人 巫營光
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國106 年2 月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟肆佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告3 人共有位於新竹縣○○鄉○○○段000 ○000○000 ○0 地號3 筆土地（下併稱系爭土地），前經兩造於民國 104 年4 月27日簽署「委託銷售契約書」（下簡稱系爭契 約），依照系爭契約第4 條第1 項約定，被告3 人應按伊 等與買主間之成交價3 ％比例，作為給付原告之居間報酬 ，為此原告積極奔走聯繫並參與議價，於104 年7 月1 日 送交產權報告書與系爭土地買賣雙方（賣方：被告3 人； 買方訴外人天佛禪寺），豈料被告3 人於104 年7 月27日 自行私下與訴外人天佛禪寺簽訂不動產買賣（下簡稱本件 買賣）契約書且於104 年10月5 日完成系爭土地過戶手續 。
（二）原告嗣後於內政部土地買賣實價登錄網站查詢，始得悉本 件買賣成交金額為新臺幣（下同）4,880 萬元，茲因本件 買賣係於交易雙方未知會原告情形下，私自聯絡，或者係 被告3 人刻意排除原告參與，期間又未告知或要求原告提 供何種服務或介入，使原告根本無從知悉進度與實情，故 依上述系爭契約第4 條第1 項約定，被告3 人仍應給付原 告居間報酬146 萬4,000 元（48,800,0003 ％），被告 3 人卻於104 年11月24日經由本件被告訴訟代理人彭啟政 向原告誆稱：買方訴外人天佛禪寺只支付500 萬元定金云 云等語，於是僅給付原告系爭土地居間仲介費60萬元，打 發原告了事。
（三）原告耗費冗長時間與被告3 人持續溝通，清楚表達被告3 人應依照上述約定行事即如數給付原告居間報酬，並經原 告於105 年9 月29日寄發新竹武昌街郵局第904 號存證信 函，惟仍不獲置理。為此，原告引據民法第565 條、第56
8 條第1 項規定及系爭契約第4 條第1 項約定，請求被告 3 人應連帶給付尚欠之居間報酬86萬4,000 元（1,464,00 0 －600,000 ），爰聲明：被告3 人應連帶給付原告86萬 4,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息，願供擔保請准宣告假執行。並提出：系 爭契約、仲介佣金承諾書、存證信函、系爭土地登記謄本 、買賣實價登錄查詢資料等證各1 件（均影本），暨表示 ：沒有證據請求調查，他們本來就不應該尾款私下成交。二、被告則以：
（一）雖系爭契約關於3 ％居間報酬約定係真正，且於104 年4 月間經由原告介紹買方即訴外人天佛禪寺負責人印良師父 （下逕稱印良師父），然訴外人天佛禪寺還有理、監事會 議，又經辦理現場勘查數次，系爭土地必須請天佛禪寺委 任之建築師測量並依建築法規設計，有建築線之問題，於 是買賣商議期間至少需要2 ～3 個月，印良師父也親囑兩 造耐心等候，但原告卻誤會以為本件買賣雙方起意放棄， 於是天天以電話催促，造成買賣雙方困擾，買賣雙方不得 不拒接原告電話。
（二）本件買賣於被告3 人與訴外人天佛禪寺間，確實以4,880 萬元成交，因賣方有各項成本費用花費近4,500 萬元，經 被告3 人商請原告見諒，並經兩造同意對於居間報酬之約 定，由成交價3 ％之比例降至成交價1.2 ～1.3 ％，即由 146 萬4,000 元降價至60萬元，因此原告已於104 年11月 24日簽領60萬元且過程和諧。
（三）及至105 年9 月止，原告還曾造訪被告舍下數次或前往新 竹縣竹東鎮餐敘，相談甚歡，1 年內都沒有聽聞原告有什 麼意見，原告卻於105 年11月22日提起本件訴訟而興訟， 假設原告不同意前開60萬元結案乙事，那麼原告可以不要 簽署收據（指本院卷第65頁104 年11月24日該紙收據，下 稱系爭收據），既然原告簽署系爭收據，就是已經同意以 60萬元結案，原告怎麼可以再反悔呢？爰答辯聲明：如主 文所示。
三、茲原告起訴求為給付居間報酬，經被告以前開情詞資為抗辯 ，本院以：
（一）按，民法第565 條：「稱居間者，謂當事人約定，一方為 他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契 約。」；民法第568 條：「（第1 項）居間人，以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。（第2 項）契 約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報 酬。」。又，原告提出系爭契約及仲介佣金承諾書（起訴
狀證物，編本院卷第9 ～10頁），既不為被告爭執其真正 ，則兩造間於系爭契約約定：「甲方（指被告3 人，下同 ）將所有位於新竹縣北埔鄉776 、777 地號土地願以5,00 0 萬元，委託原告媒介…。第四條（一）、乙方（指原告 ，下同）按照甲方所提供之房地售價取百分之參為乙方服 務酬勞。」、兩造於仲介佣金承諾書合意：「甲方本人於 新竹縣北埔鄉擁有土地一批，明細如下：五指山段776 、 777 地號，面積約陸甲，實際面積依謄本登記為準，售價 總價新台幣伍仟萬元，今委託陳琳娟（乙方）先生介紹購 買對象，並同意支付總價％作為仲介佣金，如成交價在新 台幣肆仟陸佰元整（含4600萬）賣方付參％的服務費，如 成交價在4600萬以下，賣方支付百分之貳佣金。按付款比 例支付。恐口說無憑，特立此承諾書以為雙方依據。立承 諾書人：甲方彭淑媚、巫營光、鍾玉桃。乙方：陳琳娟。 中華民國104 年6 月2 日」，是基於私法自治及契約自由 之原則，兩造均應同受該等約定及合意內容之拘束。（二）次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就伊抗辯事實即 令不能舉證，或伊所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。又，稱 和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭 執發生之契約，民法第736 條定有明文。和解契約合法成 立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受 不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係 再行主張（最高法院19年上字第1964號判例要旨參照）。 第查，系爭收據全文如下：（本院卷第65頁） ┌─────────────────────────┐
│ 收 據 │
│立據人陳琳娟同意並收到彭淑媚等三人支付新台幣陸拾萬│
│元整，做為北埔鄉五指山段776 、77、77-2等土地買賣仲│
│介酬勞因無訛。第一銀行竹東分行本票，帳號000-000000│
│、支票號碼EH0000000 、日期104 年11月23日、金額：陸│
│拾萬元整。立據人陳琳娟。身分證字號：K220940 新竹市○ ○○區○○街000 號2 樓之2 。中華民國104 年11月24日。│
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其文義內容明確，本件居間人對於系爭土地之報酬，載明 【同意】2 字且作為系爭土地買賣仲介酬勞60萬元之居間 報酬，並無附有其他註記事項（例如：限指收受定金…）
，則縱使兩造先前就賣方是否私下與買方成交、是否刻意 排除居間人之參與、成交價逾4,800 萬元而原約定3 ％報 酬比例是否過高等等各節，認知有異，惟系爭收據於104 年11月24日在兩造間既發生和解之效力，因此，原告即不 得事後翻異，更就和解前之居間法律關係、系爭契約及仲 介佣金承諾書約定內容，再行主張。
四、原告又稱：系爭收據係被告訴訟代理人彭啟政誆騙、原告嗣 後由內政部土地買賣實價登錄網站查詢，始知系爭土地以4, 880 萬元成交云云（本院卷第6 ～7 頁起訴狀），惟原告本 人在庭向本院陳稱：「（法官問：你說「他騙我」，有無要 撤銷什麼？撤銷還要符合法律規定的期限。）是要撤銷什麼 。改稱：我沒有要撤銷什麼，如果對方再來擾騷我的話，我 要去警察局備案。」（106 年1 月6 日筆錄，本院卷第57頁 ）、「我介紹是在104 年6 月底」、「（提示本院卷第6 頁 ，最後一行『嗣後…』，請問這個嗣後是何時？）104 年10 月份調謄本出來知道他們成交，105 年底才上網查到他們的 資料，才知道實際成立的金額。（起訴狀講到的0000000 ， 是否指4880萬＊3 ％？）對。（提示本院卷第11頁，存證信 函寫去年11月調到謄本，是否正確？）應該是10月份。（是 104 年10月份？）是。」、「（既然104 年10月份，原告就 調到謄本知道成交了，請問原告有沒有跟被告要求提出契約 書，查悉成交金額？）那時沒有，那時有實價登錄，我想說 上實登錄就應該查得到。我問天佛襌寺說我幫他們議價是48 00萬，後來又多了80萬，也一直抱怨。就在我調到謄本之後 ，我問天佛襌寺的呂芳惠，這是【104 年10月份】的事情。 」、「（提示本院卷第65頁的收據，104 年11月簽定的，是 否如此？）對。騙我收只有收到500 萬。（你剛才不是說10 4 年10月就知道是4880萬）可是他說付款只有收到500 萬或 600 萬。（對方有告訴你是否有解約的情形？）沒有。」、 「當初他們是說一個人給20萬，三個人給60萬，就先給60萬 ，因為還有部分尾款沒有付清，我最近去找鍾玉桃，她說當 時就給2000萬，仲介承諾書是按付款比例來說，我來要280 萬的佣金時，他們就是不給。補稱：錯了，尾款2800萬的佣 金，大概還有80幾萬，這個打錯了，我不是要280 萬，是28 00萬的3 ％。」、「他們私下成交就是違反誠信，我是調到 謄本才知道他們成交，他們就是有這個意思想不要給。而且 我從來沒有成交那麼大的案子，我是同意一部分，我沒有同 意全部結清，他們說付款只有付幾到萬而已，我就先拿，有 可能我會一毛錢也拿不到。」、「（你簽104 年11月收據的 時候，有沒有聽到對方講說3 ％太高了，要降到1.2 ％到1.
3 ％之間？）沒有，對方是說買方沒有全部付清。（既然【 104 】年就知道售價是4880萬，這麼大的價格怎會一次付清 ？）我也不知道他們拖那麼久，他們七月成交，10月才調到 謄本，建築線一直走不下來。（這個你就知道？）有啊，我 有協助他們，我還有請教老師。（104 年就知道建築線下不 了？）是啊，他們就是騙我，我打電話去北埔公所問，北埔 公所公務員也騙我，就是很扯，我就叫他們要舖柏油，不然 建築線下不來，我送法規到他們家去，我提供這麼多的服務 。」等語在卷（106 年2 月17日筆錄，本院卷第86～91頁） ，茲按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示、其撤銷應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為 之。民法第92條第1 項前段、第93條前段定有明文。依照原 告本人上開在庭陳述內容，可知原告本人於同意簽署系爭收 據前1 月（104 年10月），即已知悉系爭土地建築線之問題 克服後，買賣雙方以4,880 萬元成交且無解約等特殊情形存 在，買賣雙方亦無一次付清之約定，原告不能證明被告3 人 有所謂詐欺誆騙云云情節，甚至原告亦無撤銷所謂受詐欺之 意思表示，故兩造間仍應受有效之系爭收據其和解效力所拘 束。
五、綜上，系爭收據已生和解效力，復查無撤銷或無效情節，原 告即應受此和解效力拘束，無從更就和解前之法律關係或約 定再行主張，故原告提起本件訴訟向被告3 人求為連帶給付 居間報酬及其遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之 聲請因失其附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均 與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本3 件暨一併繳納上訴裁判費（如對本判決全部不服提起上訴，應繳納上訴裁判費新臺幣1 萬4,205 元）。中 華 民 國 106 年 3 月 15 日
書記官 吳月華