臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2934號
原 告 黃仁品
訴訟代理人 蕭棋云律師
陳立怡律師
吳芬玲律師
被 告 景宇誠
上列當事人間請求交付買賣標的物等事件，本院於民國106 年 2
月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自座落於新北市○○段○○○○○○○地號土地上、門牌號碼為新北市○○區○○街○○號四樓之不動產遷出，並將該不動產騰空交付原告。
被告應自民國一０五年十月二十三日起至騰空交付上開不動產之止日，按月給付原告新臺幣參仟參佰肆拾貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；本判決第二項於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣壹仟壹佰壹拾肆元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟 法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）民國105 年6 月3 日兩造簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約），由原告以買賣總價新臺幣（下同）6,200, 000 元，向被告購買坐落於新北市○○區○○段000 ○00 0 地號之土地（權利範圍五分之一），及其上同區段1040 建號即門牌號碼新北市○○區○○街00號4 樓之房屋（權 利範圍全部，下稱系爭房屋），兩造並偕同於105 年6 月 22日前往新北市板橋地政事務所辦畢所有權移轉登記，另 約定105 年7 月15日為結算交屋日，此有不動產買賣價款 結算明細表載明「交屋尾款【壹佰萬元整】註：105.7.15 買賣價款全數支付完畢」及兩造簽名，足證原告業已履行 給付價金之義務，被告依約自應騰空並交付系爭房屋予原 告。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務。民法第348 條第1 項定有明文。兩造簽立之 系爭買賣契約已約定本件買賣標的為系爭房屋，被告亦偕
同前往辦理所有權移轉登記，原告亦履行給付價金義務完 畢，是被告本應依民法第348 條第1 項規定交付系爭房屋 予原告，卻反而容任他人、甚至連自己仍未搬離系爭不動 產，顯已違反系爭買賣契約之約定，原告自得據系爭買賣 契約之買受人地位請求被告交付系爭不動產予原告。（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。 原告為系爭不動產之所有權人，本於所有權人地位得請求 被告自系爭不動產遷出。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例參照）。被告無權占有已移轉登記予原告所 有之系爭不動產，致原告無法將之出租收取租金，形同受 有相當於租金之利益，原告受有相當於租金之損害，又系 爭房屋鄰近龍華科技大學，依附近租屋行情，考量系爭不 動產之大小與房屋類別為公寓，每月租金約15,000元，依 民法第179 條規定，原告自得依民法第179 條規定，請求 被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付15,000元之相當於 租金之利益，至為灼然。
（五）綜上，聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空交付原告。⑵被告 應自系爭不動產內遷出。⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日 起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付15,000元予原告 。⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳 述。
四、原告主張，業據其提出不動產買賣契約書、所有權狀、不動 產買賣價款結算明細表、591 租屋網資料等件影本為證，被 告經合法通知，既未於言詞辯論期日到庭爭執，復未提出書 狀答辯以供本院斟酌，應堪信實。
五、按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自 得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利 （最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又無權占 有土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而使用他人土地 ，依社會通念須支付租金，是無權占有人所獲得之利益，應 係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則係土地所 處地點、相關位置而應有一定客觀標準。至於相當租金利益
之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項規定予 以計算，而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文 。且土地法第97條第1 項所定，城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，係屬強制 規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請 求權（最高法院43年台上字第392 號判例參照）。是城市房 屋之租金客觀市價即便高於上開租金之限制，仍應受上開法 令之限制，而不得逾越，法院於斟酌相當租金之不當得利損 害金時，自亦應受租金規定之限制，要屬當然。查，系爭房 屋位於龍華科技大學附近，附近有郵局、餐廳、超市，生活 機能良好，有環境街景圖附卷足參（見本院卷第30頁）。本 院斟酌上開情形認系爭房屋之租金應以土地及建物申報總價 週年利率10% 計算不當得利為當。又區分所有建物之各樓層 具獨立產權或經濟價值，而被告占用系爭房屋僅屬五樓公寓 之一層，是其所受之利益，於計算占用土地申報總價時，須 依系爭房屋之層數比例，加以折算。是依系爭房屋所坐落系 爭463 、464 地號土地於105 年1 月申報地價均為每平方公 尺11,040元，及系爭房屋之105 年度房屋課稅現值為159,60 0 元，有土地登記謄本及新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證 明書附卷佐參，計算被告自起訴狀繕本送達翌日（即105 年 10月23日）起，每月占用系爭房屋所受相當租金之利益為3, 342 元：（土地部分：11,040元×（102.49+6.84 ）平方公 尺×0.1 ×1/5 ＝24,140元；建物部分：159,600 元×0.1 ＝15,960元；（24,140元+15,960 元）÷12月＝3,342 元， 小數點以下四捨五入）。
六、從而，原告依系爭買賣契約、民法第348 條第1 項、第767 條第1 項前段及第179 條規定，請求被告自系爭房屋遷出並 將系爭不動產騰空交付原告，及自起訴狀繕本送達翌日（即 105 年10月23日）起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付 3,342 元予原告，為有理由，應予准許。原告逾此部分之其 餘請求，即非正當，應予駁回。又原告陳明願供擔保，請求 宣告假執行，經核其勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保 金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附 麗，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 2 日
民事第五庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 2 日
書記官 張美玉