臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度簡上字第44號
上 訴 人 賴銘章
被 上訴人 林尚信
訴訟代理人 簡坤山律師
複 代理人 陳聖涵律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國105年6月30日
本院宜蘭簡易庭104年度宜簡字第118號第一審判決提起上訴，本
院於106年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、緣被上訴人為坐落宜蘭縣○○鄉○○○段00000地號土地（ 下稱系爭土地）之共有人之一，因訴外人余勇村未經被上訴 人等共有人同意，即在系爭土地上，違建門牌號碼宜蘭縣○ ○鄉○○路0段0號房屋（下稱系爭房屋），經被上訴人對余 勇村提起拆屋還地訴訟，於訴訟中成立調解（即102年度宜 簡調字第105號），余勇村並於民國105年1月1日將系爭房屋 之事實上處分權讓與被上訴人。嗣因余勇村負債，系爭房屋 遂經本院103年度司執字第7488號強制執行案件（下稱強制 執行事件），由上訴人於104年2月4日以新臺幣（下同）25 萬6,600元之代價拍定，致使系爭建物再次陷於無權占用土 地之狀態。然該強制執行事件於歷次拍賣公告皆有相當之載 明，使拍定人得以明瞭其就系爭房屋拍定後應承擔被拆除風 險，是系爭土地上之系爭房屋於本院核發權利移轉證明書後 既屬上訴人所有，且上訴人明知系爭房屋無占用系爭土地之 合法權源，上訴人應即將系爭房屋拆除，並將土地騰空返還 予被上訴人。又上訴人之前手余勇村與被上訴人間並未存有 租賃關係，實係余勇村因無權占有系爭土地，經被上訴人提 起拆屋還地訴訟後，被上訴人為體諒余勇村謀生之需要而暫 緩其拆除，最後雙方達成和解，余勇村仍應給付被上訴人相 當於租金之不當得利，並將系爭建物之事實上處分權無償讓 與被上訴人，作為和解對價。又上訴人無權占用系爭土地， 侵害被上訴人之權益，爰依不當得利之法律關係，請求上訴 人應賠償系爭建物占用系爭土地，相當於租金之損害。並聲 明：㈠、上訴人應將坐落系爭土地，如原審附圖所示編號（ A）之建物拆除，並將土地返還予被上訴人及其他全體共有 人。㈡、上訴人應自104年5月22日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付被上訴人116元。㈢、願供擔保請准宣告假執行
。
㈡、訴外人余勇村係因無權占有被上訴人土地，而被拆屋還地， 僅因被上訴人體諒其謀生之需要而暫緩其拆除，最後雙方達 成和解，余勇村仍應給付被上訴人相當於租金之不當得利， 並將系爭房屋之事實上處分權無償讓與被上訴人，作為和解 對價，若為租賃關係，何以余勇村願將系爭房屋之事實上處 分權，於105年1月1日無償讓與被上訴人。本件係訴外人余 勇村無權占用被上訴人土地，並無租賃關係，故與土地法第 104條及民法第426條之2所保護之客體及目的有間，並無該 二條法文之適用。本件系爭土地為被上訴人所有，無權占用 之系爭房屋則為訴外人余勇村所有，兩者非屬同一人所有， 亦無民法838條之1第1項之適用。被上訴人雖於另案同意系 爭房屋之前手余勇村「繼續使用系爭房屋至104年12月31日 為止」，惟就此法律關係乃屬債權性質，基於債權之相對性 ，上訴人並不能因此而取得使用系爭土地之權利，此與租賃 關係，於租賃期間內，地主將土地所有權移轉予第三人之買 賣不破租賃之情形自有不同，而系爭土地與建物在105年1月 1日前並非同屬被上訴人所有，故上訴人因拍賣而取得系爭 房屋所有權，亦無民法第425條之1條規定之適用。㈢、系爭房屋是否合法與是否有權使用系爭土地無涉，系爭房屋 在被拍賣前即屬違建（即未保存登記），前屋主係無權占有 系爭土地，故才同意歸還所占用之系爭土地，並給付相當於 租金之不當得利，上訴人向法院拍定，並不因而取得使用系 爭土地之正當權源。訴外人余勇村與被上訴人就102年度宜 簡調字第105號事件成立調解後，余勇村僅於102年11月26日 給付6,000元，即為調解筆錄第二條第1款所約定，給付起訴 前五年相當於租金之不當得利；至於調解筆錄第二條第2款 所約定，103年及104年之不當得利各1250元，因余勇村失去 聯絡，均未給付，上開相當於租金之不當得利，乃賠償相當 於租金之損害，性質上與租金不同。至於上訴人所稱：「民 事執行處曾通知地主優先承買系爭土地」乙節，乃目前執行 時實務上之做法，目的是使土地與地上建物於拍賣後歸於一 人所有，而避免使法律關係趨於複雜，惟所通知之基地所有 人若不願購買該地上建物，並不當然視為有法定地上權或法 定租賃權之適用，蓋執行處之通知並無使法律關係發生確定 之效力，建物拍定人是否有權占有所坐落之基地，仍應視個 案情形而定，此於拍賣公告上均載明：「本件執行標的建物 ，座落於壯濱一段593、594地號上，座落權源不明…」等內 容，以提醒投標人自行承擔其是否有權占有之法律責任即知 。
二、上訴人上訴意旨：
㈠、上訴人係由強制執行拍賣程序取得系爭房屋之所有權或事實 上處分權，而系爭房屋係由訴外人余勇村之父陳輝鍠向被上 訴人之父租地建屋，前手余父每年皆有按時給付約定地租予 地主，上訴人曾向台灣電力公司宜蘭服務所查詢系爭房屋前 門左右兩邊各有一只電錶共兩個，其中一個是220v—個為11 0v，兩個電錶依其申請表設置於61年及62年間，即能證明當 時租地建屋起造人陳輝鍠已入住使用系爭房屋，且依主管官 署宜蘭縣政府及宜蘭地政事務所的公文內載，「系爭建物係 於68年3月14日前即存在，認定即非都市土地使用編訂前已 有之合法房屋」，可見系爭房屋為合法房屋非違建，既系爭 房屋蓋了40幾年，不可能沒有權利就無條件使用系爭土地， 當地耆老都知道都有付租金給訴外人即證人趙振豐父親，系 爭房屋之前手與被上訴人自有租賃關係存在，另強制執行事 件拍賣程序中均有通知土地共有人即被上訴人優先承買，故 本件有租地建屋之關係存在，故上訴人係基於繼受自前手之 租賃關係合法占用系爭土地。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應 將系爭土地上，如原審附圖編號（A）之地上物拆除，並將 土地回復原狀返還予被上訴人及其他全體共有人。上訴人應 自104年5月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴 人50元。（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，及原審另名 被告吳金城部分未上訴，均已告確定）。上訴人就其敗訴部 分全部聲明不服提起上訴，並聲明：一、原判決不利於上訴 人之部分廢棄；二、上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。四、本件被上訴人主張其為系爭土地共有人，而系爭土地上有系 爭房屋坐落其上如原審判決附圖編號（A）所示，上訴人於 本院強制執行事件拍賣取得系爭房屋之所有或事實上處分權 人等情，業據被上訴人提出土地登記第一類謄本、不動產拍 賣筆錄為證（見原審卷第10頁、第73頁），並經原審至現場 勘驗明確，製有勘驗筆錄、照片附卷可佐（見原審卷第61至 65頁），且經原審囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所就房屋坐落情 形實地測量後繪製如原審判決附圖所示之土地複丈成果圖在 卷可按，且以上事實，上訴人俱無爭執，是上開事實自堪信 為真實。
五、本件兩造之爭點為：上訴人主張係基於繼受自前手之租賃關 係占有如原審判決附圖所示編號(A)部分，故其系爭房屋係 合法占有系爭土地，是否有理由？茲認定如下：㈠、上訴人主張係基於繼受自前手之租賃關係合法占有系爭土地
，並無理由：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民法第277條前段定有明文。次按是以無權占有為原因，請 求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第11 20號、88年度台上字第1164號裁判參照）。本件上訴人主張 就系爭土地有合法占有權源，自應負舉證責任。經查：⑴、被上訴人前以系爭房屋之前手即余勇村以系爭房屋無權占有 系爭土地，而訴請拆屋還地，其後雙方達成調解，余勇村仍 應給付被上訴人相當於租金之不當得利，並將系爭房屋之事 實上處分權於105年1月1日無償讓與被上訴人，作為和解對 價，此有被上訴人提出之本院102年度宜簡調字第105號調解 筆錄為證（見原審卷第5頁），足證被上訴人與余勇村間並 無租賃關係存在。雖本院依上訴人聲請傳訊證人趙振豐，然 依證人到庭所證亦無法證明系爭房屋坐落系爭土地有租賃關 係存在。況前述調解筆錄本身即屬和解性質，依民法第737 條規定，和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得 和解契約所訂明權利之效力，故上訴人與余勇村縱曾有何關 於租賃關係之爭執，亦已因以前揭內容調解成立而不復存在 ，上訴人自亦已無從主張自前手余勇村受讓原租賃關係。至 於隆翼法律事務所依上述102年度宜簡調字第105號調解筆錄 內容所代收余勇村給付予被上訴人地租之收據，雖記載「地 租」一詞，然此僅係隆翼法律事務所單方面出具代收收據之 用詞，並無從證明余勇村與被上訴人間就系爭土地有無租賃 關係存在，且縱認余勇村與被上訴人間就系爭土地因上述調 解而有租地建屋關係，然調解筆錄亦記載余勇村願於105年1 月1日將系爭房屋之事實上處分權歸被上訴人取得，自得認 縱有租賃契約其期限亦是至104年12月31日屆至，而不再存 續至今，故上訴人執此為辯，顯非有據。再者，上訴人以本 院強制執行事件中曾通知土地共有人即被上訴人優先承買， 主張有租地建屋之關係云云；惟查本院強制執行事件系爭房 屋之歷次拍賣公告所載：「二、本件執行標的建物坐落於壯 濱一段593（系爭土地分割自593地號）、594地號上，坐落 權源不明，如於拍定後與該等地號所有人遇有爭執，應循實 體訴訟程序予以救濟並承擔因此所生之拆屋還地風險…。四 、本件標的所座落地號之土地所有權人，如符合土地法第 104條或民法第426條之2規定者，有優先承買權」等語，係 於系爭房屋之拍賣公告揭明系爭房屋占有系爭土地權源不明 之資訊，並無何關於系爭房屋與所坐落有租地建物關係之意
，上訴人此部分主張，顯亦非可採至明。而除此外，上訴人 並未舉出其他足以證明其為有權占有系爭土地之證據或法律 上依據，上訴人徒執系爭房屋為合法房屋並已存在40餘年等 情，亦難認上訴人占有使用系爭土地具有正當權源。⑵、綜前所論，上訴人並無法舉證證明其占有使用系爭土地有合 法權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，依民法 第767條及同法第821條規定，就如原審附圖所示編號（A） 部分建物拆除，並將土地騰空後返還予被上訴人及共有人， 即屬有理由，應予准許。
⑶、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法 第179條所明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上 字第1695號判例意旨可資參照。經查，上訴人無權占有系爭 土地，有如前述，揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用系爭 土地租金之不當利益。次按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，租用基地建築房屋 亦準用之，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，亦有最高法院68年台 上字第3071號判例意旨可資參照。查系爭土地附近僅有農田 及少數住家，且鄰近並無任何學校、醫院或市場，生活機能 不佳等情，業經原審為現場履勘，製有勘驗筆錄及照片在卷 可憑。本院審酌上情，認以系爭土地申報地價百分之3計算 上訴人因占有系爭土地所受利益為適當，故上訴人應自104 年5月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人相當 於租金之不當得利為50元（計算式如原審判決附表所示編號 1）。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，請求上 訴人拆屋還地，及依不當得利之法律關係，請求上訴人給付 相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。原審為上訴 人敗訴判決部分，並無不合；上訴意旨猶執陳詞指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 蔡仁昭
法 官 劉家祥
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 10 日
書記官 曾至萱