臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第286號
原 告 張永昌
訴訟代理人 鄧翊鴻律師
被 告 廖緯均
訴訟代理人 顏火炎律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106 年2 月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰伍拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬參仟壹佰肆拾柒元，及自民國一百零四年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾捌萬參仟壹佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴聲明為被告應給付 原告新臺幣（下同）700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第14頁 ），嗣於民國105 年12月26日以民事追加訴之聲明狀追加聲 明為被告另應給付原告38萬3,147 元，及自104 年3 月28日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（本院卷第 157 頁），關於原告追加聲明係就其起訴主張之相同不動產買賣 事實而為之追加，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於首揭 規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊與被告於103 年3 月26日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），由伊向被告購買其所有臺北市○○區 ○○段0 ○段000 ○0000○號建物（門牌號碼為臺北市○○ 區○○路0 段000 巷00號1 樓）及坐落之同小段523 地號土 地（下合稱系爭房地），伊簽約後於103 年4 月2 日交付70
0 萬元之頭期款，並為被告繳納土地增值稅38萬3,147 元， 嗣經被告以伊未按期給付價款為由，經被告解除契約，並依 系爭契約第10條約定沒收伊已支付700 萬元價款，抵作違約 金，被告所沒收之違約金占整體買賣價金達百分之二十，然 一般買賣不動產實務簽約金僅占百分之十，買方如反悔不買 ，賣方僅得沒收簽約金作為違約金，本件被告沒收之違約金 實屬過高，請求依民法第252 規定酌減違約金。另伊曾為被 告代墊系爭契約土地增值稅款38萬3,147 元，系爭契約經被 告解除後，業經被告向稅捐機關受領伊所繳付之增值稅款， 惟兩造並未約定土地增值稅38萬3,147 元作為買賣價金之一 部分，亦未約明於伊違約時得由被告沒收，爰依民法第 179 條不當得利法律關係，請求被告將於上開酌減後之數額返還 ，並返還代為支付之土地增值稅38萬3,147 元等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告700 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告應給付原 告38萬3,147 元，及自104 年3 月28日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：違約金約定為當事人契約自由、私法自治原則之 體現，兩造於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 、原告違約時伊所受損害之程度為主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，除非原告主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 之金額是否確有過高情事，及應予如何核減至相當數額，以 實現正義外，兩造均應同受系爭契約違約金約定之拘束，法 院亦應尊重，始符系爭契約約定之本旨，本件原告違約確已 造成伊嚴重損失，原告請求酌減違約金並無理由。另土地增 值稅38萬3,147 元為買賣價款之一部，亦為違約金之一部， 原告請求返還土地增值稅款亦無理由等語，資以抗辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請求宣告 免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第166-167頁）（一）兩造於103 年3 月26日訂立系爭契約，由被告將系爭房地 出售予原告，約定買賣價金為3,500 萬元。（二）原告於訂立系爭契約後，於103 年4 月2 日交付買賣價金 700 萬元予被告。
（三）兩造買賣系爭房地之土地增值稅38萬3,147 元為原告所繳 納。
（四）系爭契約業經被告於104 年1 月7 日以存證信函向原告解 除契約，經原告於104 年1 月8 日收受該存證信函。（五）系爭契約經解除後，臺北市稅捐稽徵處退還土地增值稅38
萬3,147 元係由被告於104 年3 月27日兌領。四、本院之判斷
（一）被告依系爭契約第10條約定，將原告已繳付700 萬元價款 沒收抵作違約金，原告請求依民法第252 條酌減，有無理 由？如有理由，酌減之數額為何？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。是民法 所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額 為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得 就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行 為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得 請求違約金外，並得請求原來之給付或不履行之損害賠償 。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意 思定之，倘當事人未約定，則視為因不履行而生損害之賠 償總額，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院 101 年台上字第956 號判決同此見解）。次按約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條亦有 明文。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得 依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形， 以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人 所受利益減少其數額。且約定之違約金過高者，除出於債 務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履 行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相 當之數額（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第 1915號判例足資參照）。
2.查系爭契約第10條前段約定：「本約簽訂後，倘買方不買 或不按約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將 既付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，並解除契 約……。」本件原告因未按期於103 年4 月中旬完成銀行 核貸手續，且未給付剩餘買賣價款，經被告定期催告仍未 給付，再經被告於104 年1 月7 日以存證信函向原告解除 系爭契約，經原告於同年月8 日收受該存證信函等節，為 原告所不爭執（見不爭執事項㈤、本院卷第138-139 頁） ，則被告依此約定主張其得沒收原告已付之價金700 萬元 ，核屬有據。又系爭契約第10條前段約定，係針對買方違
約時經賣方解除契約後之雙方權利義務關係而為約定，而 非係以強制債務之履行為目的，上開違約金之約定應屬預 定債務不履行之損害賠償總額性質，堪以認定。 3.證人即安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）行員 陳嘉欽於本院準備程序中結證稱：原告有將系爭房地向安 泰銀行申辦貸款，因原告財力資料不齊全，有請原告再補 一些資料，因補的時間過於長久，案子超過時效就自動結 掉，銀行並未同意核貸2,500 萬元等語（見本院卷第114- 115 頁），又證人楊孝中於本院準備程序中證述：本件貸 款係由其先找元大銀行，因元大銀行無法滿足原告貸款需 求，元大銀行幫原告介紹至安泰銀行，安泰銀行依貸款程 序，有看系爭房地，提供可貸款額度給原告，是符合原告 需要的貸款額度，但銀行審核財力資料時，希望原告加強 財力證明或增加，原告當時沒有完成，貸款因而無法申請 下來等語（見本院卷第116-117 頁），且原告於103 年間 曾以系爭房地向安泰銀行申辦房屋擔保貸款，因原告申請 房貸資料不齊全尚未核貸乙情，有該銀行105 年12月1 日 安泰銀作服存押字第1050009065號函在卷可稽（見本院卷 第130 頁），足認原告係因申辦貸款時無法提供足夠財力 證明資料，而未完成申請之貸款，因而無法依系爭契約約 定期程給付價款，經被告解除系爭契約，系爭契約未能履 行，應係可歸責於原告。
4.本件系爭契約買賣總價為3,500 萬元，原告於訂立契約後 已給付買賣價款700 萬元，占買賣總價百分之二十，原告 因未審慎慮及自備款之籌措及貸款問題即率爾簽約，其上 開違約行為已對被告出售系爭房地之時程造成延宕，使被 告受有未能及時出售取得利用買賣價金之損害，本院衡酌 系爭契約無法履行固為原告之因素，惟其並非惡意違約不 履行，而被告則無任何可歸責之事由，並受有無法取得原 約定之買賣價金至少利息之損失、系爭契約訂立至解除契 約前期間無法再為使用、處分系爭房地所受之損害、需重 為另尋買方購買系爭房地所耗費之勞力、時間、費用，及 現今社會經濟狀況暨房市已呈現低迷不景氣之情狀，認應 酌減為系爭契約價金之百分之十計算即350 萬元為適當（ 計算式：3,500 萬×10％＝350 萬），是原告依系爭契約 沒收原告所繳納之價金充作違約金，在350 萬元範圍內為 有理由，餘350 萬元部分，被告無取得之法律上原因，則 原告依不當得利之法律關係請求被告返還，為有理由。 5.又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額 而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先
為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債 務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付 請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並 於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。 準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形 成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還 違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後， 請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權 人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102 年度台 上字第1330號、98年度台上字第501 號判決意旨參照）。 本件違約金應酌減至350 萬元，已如前述，原告此項酌減 後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時 屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延 之責任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償 日止按年息百分之五計算之利息，逾此部分之請求，則無 理由。
（二）原告依民法第179 條規定請求被告返還土地增值稅38萬3, 147 元有無理由？
1.按土地稅分地價稅及土地增值稅二種。土地所有權之移轉 為絕賣者，其增值稅向出賣人徵收之，如為繼承或贈與者 ，其增值稅向繼承人或受贈人徵收之。土地法第144 、18 2 條分別定有明文。又土地增值稅之納稅義務人如土地為 有償移轉者，為原所有權人。土地稅法第5 條第1 項第 1 款亦有明定。
2.查系爭契約第4 條固有稅捐及登記費之歸屬約定，惟就土 地增值稅部分並未約明係由何人負擔，有系爭契約在卷可 憑（見本院卷第65頁），揆諸上開規定，本件土地增值稅 自應由出賣人即被告負擔。被告雖抗辯本件土地增值稅係 作為買賣價金之一部云云，惟參以系爭契約之買賣付款約 定，係將本件買賣價款區分為稅單核下3 日內應付700 萬 元、貸款銀行代償被告原貸款1,500 萬元、剩餘尾款1,30 0 萬元，並未約定將土地增值稅款作為買賣價金之一部， 故被告此部分抗辯，即無理由。再者，本件土地增值稅款 由原告所代為支付，為被告所不爭執（見不爭執事項㈢） ，且業經稅捐機關發還，經被告於104 年3 月27日兌領， 亦有臺北市稅捐稽徵處105 年11月28日北市稽內湖乙字第 10561241000 號函附卷可稽（見本院卷第129 頁），系爭 契約既經被告解除，則被告受領原告先代為墊付土地增值 稅38萬3,147 元即無法律上之原因，原告依不當得利法律 關係請求被告返還38萬3,147 元，洵屬有據。
3.末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者， 應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之 利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法 第182 條第2 項定有明文，原告主張自被告受領土地增值 稅款翌日即104 年3 月28日起算遲延利息，依上開規定， 即屬有據，是原告應得請求被告給付38萬3,147 元，及自 104 年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告分別為：㈠ 給付350 萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；㈡給付38萬3,147 元，及自104 年 3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、原告就訴之聲明第1 項陳明願供擔保，請准宣告假執行，經 核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告 之。又本判決主文第2 項所命給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行 。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另 被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
民事第二庭 法 官 蔡子琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 3 日
書記官 陳紀元