臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第737號
原 告 許榮成
訴訟代理人 徐志明律師
複代理人 方瓊英律師
被 告 蘇郁惠
訴訟代理人 何乃隆律師
訴訟代理人 潘同興
上列當事人間減少價金事件，本院於民國106 年3 月7 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
伊於民國104 年4 月29日與被告簽署不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），被告同意將其所有坐落於臺北市○○區 ○○段0 ○段0 地號土地、門牌號碼為臺北市○○區○○街 000 巷00號2 樓、建號為臺北市○○區○○段0 ○段0000號 之建物（下稱系爭房屋，與基地合稱系爭房地）出售予伊， 買賣價金為新臺幣（下同）1,390 萬元，被告曾對原告擔保 系爭房地「並無任何漏水或氯離子過高之瑕疵」，亦因被告 在系爭房地內部均已有裝潢隔間，伊於拆除相關裝潢隔間之 前，並無機會瞭解系爭房地之屋況為何，系爭房地係104 年 7 月間點交，然伊卻於104 年8 月發現系爭房地之屋內有漏 水之瑕疵，且系爭房地之一樓鄰居亦反應因系爭房地之漏水 、致其一樓之廚房發生漏水情形，向原告請求其一樓之漏水 修繕費用2 萬8,500 元、嬰兒床墊3,500 元、慰問金1 萬1, 900 元等共計4 萬3,900 元損害賠償，伊為解決前述漏水將 系爭房地之原先隔間拆除，以蒐整漏水之相關事證，不料拆 除部分之裝潢隔間後，竟發現系爭房地之客廳、臥室等天花 板上，均有大面積水泥剝落、鋼筋外露等情形，經原告緊急 於104 年10月送請鑑定機關進行鑑定，於104 年11月間收到 該鑑定報告時，始發現系爭房地之氯離子含量竟高達「0.31 4 、0.754 、2.345 kg/m3 」（下稱系爭試驗報告），系爭 房地存有嚴重漏水情形，且屬於高氯離子建築物，被告卻未 於雙方簽約前告知原告，惡意隱瞞系爭房地之瑕疵情形，其 行為顯違反前揭系爭買賣契約第10條第7 項約定，原告依民 法第354 條、第359 條等規定請求被告減少系爭房屋之價金 。依據鄰近系爭房地之仲介業者即「永慶房屋東湖店」於10 4 年11月17日所出具之價格建議書所示，每坪之市價將從伊
購買之每坪47萬元降至28萬元，所減損之價值為558 萬6,00 0 元，伊請求減少系爭房屋價金之意思表示一經行使，被告 於該減少價金之範圍內並無該價金請求權及受領權利存在， 持有有該減少範圍之價金，自屬無法律上原因之持有，原告 得依民法第179 條規定請求返還該價金利益。原告亦得依據 民法第227 條第1 項適用同法第226 條第1 項等規定，請求 被告賠償原告因可歸責於被告之不完全給付行為所受有之減 少價值損害558 萬6,000 元。又系爭房地之屋內存有漏水之 瑕疵，致該房地之樓下鄰居之一樓廚房發生漏水情形，致原 告受有前述4 萬3,900 元賠償金之損失，亦得依據民法第22 7 條第2 項規定，請求被告賠償原告前揭漏水瑕疵之加害瑕 疵損害，故原告依系爭買賣契約第10條第7 項約定、民法第 354 條、第359 條、第179 條、第227 條第1 項適用第226 條第1 項等規定，請求被告返還系爭房地之558 萬6,000 元 價金或賠償原告因被告之不完全給付所受之558 萬6,000 元 房地瑕疵損害；原告並得依據民法第227 條第2 項規定請求 被告賠償原告4 萬3,900 元，合計為562 萬9,900 元。爰聲 明：被告應給付原告562 萬9,900 元，及自起訴狀繕本送達 被告起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用 由被告負擔。如受有利判決，請准供擔保宣告假執行。二、被告辯稱：
被告出售系爭房屋，係委託住商不動產銷售，被告在房地產 標的現況說明書第5 、6 點中「建物目前是否有滲漏水情形 ？」、「是否曾經做過氯離子（海砂屋）檢測? 是否有檢驗 報告？」等欄位中，勾選為否，係表示被告當時所認知者為 系爭房屋無漏水或氯離子含量偏高問題存在，不得認為被告 曾對原告擔保系爭房屋並無前述瑕疵，且原告稱居住附近區 域已久，不需要進行檢測，足證原告於買賣契約成立當時已 明知系爭房屋可能存有氯離子含量偏高的問題，被告毋庸負 擔物之瑕疵擔保責任。原告於104 年10月20日厚昇工程顧問 有限公司（下稱厚昇公司）材料實驗室作成測試報告時已知 悉此情，惟遲至105 年3 月22日始提起本件訴訟，已逾通知 被告之合理期間，原告怠於為通知，依民法第356 條規定， 已喪失物之瑕疵擔保請求權。系爭房屋於104 年7 月完成點 交，原告卻稱104 年8 月系爭房屋之屋內有漏水瑕疵，此乃 是原告經過裝修及破碎地板時，施工不慎所衍生的問題，實 難歸責於被告。系爭房屋是否有漏水及氯離子過高問題，既 然不可歸責於被告，原告請求債務不履行損害賠償實屬無據 。原告所提出之系爭試驗報告，係其於起訴前自行委託鑑定 ，並未通知伊會同採樣，且採樣人員並未依臺北市高氯離子
混凝土建築物鑑定手冊（下稱臺北市高氯離子鑑定手冊）規 定辦理。退而言之，縱然原告之請求有理由，其所得請求減 少價金之數額亦須經鑑定機構檢驗結果系爭房屋氯離子含量 過高之瑕疵可否透過補強的方式修復？其補強方式及費用為 何？若有確有修復、補強之可能，並為避免房屋價值貶損比 率易隨市場變動之不客觀因素所干擾與波動，認應得以系爭 房屋達到通常效用品質狀態之補強、修復費用即工程費用和 非工程費用作為認定系爭房屋價金減少之核算基準為允當。 若無修補可能，應以系爭房屋於買賣時為瑕疵物與無瑕疵物 之「應有價值」比較之後，再按二者之差額佔無瑕疵物應有 價值之比例，計算其應減少之數額，並非逕以市價扣除實際 價值以為計算，否則有失公平。故應先就不動產估價鑑定買 賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。並 非如原告所述逕以永慶仲介業者出具之價格建議書，將原先 購入價金扣除現今市價所得之價額計算等語置辯。聲明：原 告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之 宣告。
三、不爭執事項：
㈠、原告與被告於104 年4 月29日簽定不動產買賣契約書，由原 告以1,390 萬元向被告購買系爭房地，辦理不動產買賣價金 履約保證申請書，系爭房地於104 年6 月25日移轉登記及同 年7 月點交，買賣價金亦給付完畢。
㈡、經濟部標準檢驗局於83年7 月22日修訂CNS3090 國家標準為 一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺0.6 公斤，復於87年6 月25日修訂上開國家標準為每立方公尺0. 3 公斤，104 年1 月13日經授標字第10420050010 號之國家 標準公告，預拌混凝土最大水溶性氯離子含量修訂為單一含 量規定值為每立方公尺0.15公斤。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告是否已喪失物之瑕疵擔保請求權？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買受人應按物之性質，依通常程 序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任 之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物 。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於 為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而
得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受 人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時 起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354 條、第356 條、 第365 條分別定有明文。
2.原告主張於104 年11月收到系爭試驗報告後即通知被告，而 被告配偶當庭表示：檢驗後一個月才通知伊，伊要求再次檢 測，但原告拒絕等語（本院卷第145 頁），是以原告收到系 爭試驗報告後約1 個月有通知被告，並於通知後6 個月內即 105 年3 月起訴請求減少價金，是揆諸前揭規定，尚難謂怠 於通知，且於通知後6 個月不行使權利始作為減少價金請求 權消滅之要件，並非以知悉瑕疵後6 個月不行使，是原告仍 得以主張瑕疵擔保權利。是被告抗辯原告喪失物之瑕疵擔保 請求權，並不可信。
㈡、原告是否免除被告瑕疵擔保責任？
1.按民法第355 條規定：買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。被告以雙方簽 約當時，被告曾告知原告系爭房屋並未實施過「氯離子含量 檢測」及「輻射汙染檢驗」，並詢問原告是否有要為前述檢 驗？原告當時回覆：「不需要」並稱在買賣系爭房屋當時原 住居所（臺北市○○區○○街00巷0 號2 樓）位於系爭房屋 僅約400 公尺的距離，屬於同期區域範圍之建物，由於已在 此地區居住甚久，知悉存在氯離子含量略為偏高之問題，毋 須進行檢驗，足認原告於買賣契約成立當時已明知系爭房屋 可能存有氯離子含量偏高的問題，被告毋庸負擔物之瑕疵擔 保云云，則為原告所否認，稱其未知悉有瑕疵，亦無免除被 告之擔保責任等語。
2.經查，關於房屋建材所使用之混凝土含氯離子是否超過標準 ，一般而言並非依通常程序檢查即能發見，必須由專業實驗 室檢測始能得知，應屬於前開民法第356 條第3 項所定之不 能即知之瑕疵範圍，縱使原告居住區域附近甚久，系爭房屋 未經檢測何以能知悉是否為高氯離子之建物，況依系爭買賣 契約書第8 條第3 款約定「不論甲方有無辦理氯離子含量檢 測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任」， 俱足以認定原告並無免除被告瑕疵擔保責任，是以被告辯稱 本件符合民法第355 條第1 項，原告明知有瑕疵而免除其擔 保責任，並不可採。
㈢、系爭房屋是否有減少其價值、效用之物之瑕疵？ 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至第358 條之規定 ，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價
金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金，民法第359 條定有明文。出賣人所負物之瑕疵擔保責任 ，雖係採無過失責任，惟仍以物之瑕疵存在為前提。所謂物 之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具 備者，即為物有瑕庛，且不以物質上應具備者為限。惟當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民 事訴訟法第277 條本文所明定。原告主張系爭房屋存有氯離 子含量過高、漏水之瑕疵乙節，既為被告所否認，依前開規 定，自應由原告就此事實負舉證之責任。
2.次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行 責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出 賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事 庭會議決議參照），可見出賣人是否構成不完全給付之債務 不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：⑴發生於買賣契約成 立之後；⑵可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給 付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而 言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者， 始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契 約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之， 即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院 101 年度台上字第1898號判決意旨參照）。 3.查俗稱之「海砂屋」，係指建造房屋時，使用之混凝土中含 有過量氯離子，導致混凝土強度失去平衡，加上混凝土品質 不良、施工不當而使鋼筋腐蝕，短時間牆面會滲出白色壁癌 ，長時間則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土大量剝落，嚴重損 害房屋結構及縮短房屋壽命，影響居住安全之高氯離子含量 建築物而言。依據臺灣省土木技師公會之網頁資料：國家標 準( CNS3090)之預拌混凝土水溶性氯離子含量標準，得否直 接適用於成屋之硬固混凝土之檢測而認定受檢測建物具有危 險等瑕疵？亦或該標準僅為參考依據之一？目前經濟部標準 檢驗局國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」 之標準，對於「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」標準之制 定，工程界需求已久，不解經濟部標準檢驗局為何遲不制訂 。因此，工程實務上不得已均暫以國家標準CNS3090 A2042( 預拌混凝土) 第19節( 新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規 定) 中表10之規定作為參考依據等語（本院卷第448 頁）。
又經濟部標準檢驗局於83年7 月22日修訂CNS3090 A2042 國 家標準為一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方 公尺0.6 公斤，復於87年6 月25日修訂上開國家標準為每立 方公尺0.3 公斤，再於104 年修正為每立方公尺0.15公斤， 參見本院卷第81頁，是房屋氯離子含量是否過高，固可參考 上開國家標準。然而，依據臺灣省土木技師公會網頁：上開 國家標準係針對新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之規定， 並非針對硬固混凝土之水溶性氯離子含量所為之規定，而高 氯離子混凝土結構物不一定會出現損害，是否出現損害則與 下列因素有關：⑴混凝土之酸鹼( pH) 值。若混凝土中之水 泥成份高，則鋼筋在混凝土高鹼性( 約pH＝12.5~13.6)之環 境下，鋼筋表面形成鈍態保護膜，使鋼筋與外界隔離，具有 保護鋼筋不被腐蝕之作用( 鈍態保護膜可以穩定存在的pH值 為10.5) 。當混凝土內pH值較高時，則產生鈍態保護膜之反 應較強，則混凝土內可容許較多的氯離子含量存在( 氯離子 含量與pH值之關係參見下圖) 。目前市售混凝土常摻有填加 劑或飛灰、水淬高爐石粉等摻料，均可能降低混凝土之酸鹼 值，因此，有必要提高緻密性，降低吸水率，來彌補酸鹼值 降低的影響。⑵混凝土之緻密性。混凝土拌合時若水量較少 ，則混凝土硬固水份蒸發後，孔隙較少，亦即緻密性較高， 吸水率較低，可較不受外界環境中的侵蝕性氣體影響。侵蝕 、性氣體進入混凝土孔隙中會造成混凝土中性化現象，當中 性化到達鋼筋表面時，即易造成鋼筋腐蝕現象。通常混凝土 抗壓強度較高者，其緻密性與耐久性均較高。⑶環境所含水 氣量及成份。若環境中水氣多且含侵蝕性氣體，例如，近海 岸及含硫氣地區，較易出現與高氯離子混凝土相關之損害現 象。⑷混凝土結構物之鋼筋保護層厚度。鋼筋保護層厚度較 厚者，較具抵抗侵蝕性氣體侵入混凝土結構物內部之能力。 由以上說明顯示，成屋單由硬固混凝土氯離子含量檢測結果 ，尚不能直接認定受檢測建物具有危險等瑕疵。認定受檢測 建物具有危險不堪居住等瑕疵，除硬固混凝土氯離子含量檢 測外，是否仍須判斷硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、硬 化混凝土中性化試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫 調查等其他項目，方能具體斷定危險不堪居住等瑕疵？綜上 探討，顯示「硬固混凝土氯離子含量測試」結果尚難認定會 對整體結構混凝土之耐久性及結構安全性造成影響。縱使硬 固混凝土氯離子含量測試值遠高於中國國家標準( CNS3090) 之「預拌混凝土水溶性氯離子含量標準」，不一定會出現高 氯離子建築物相關損害現象，影響結構安全。結論：故成屋 之硬固混凝土之檢測僅為參考依據之一，尚不能認定受檢測
建物具有危險等瑕疵等語。此參見該公會網頁列印之內容甚 明（本院卷第448 頁）。是以經濟部所頒佈之國家標準係針 對「預拌混凝土中水溶性氯離子含量標準」之限制，並非係 針對成硬固混凝土，是以硬固混凝土之氯離子含量之檢測僅 為參考依據之一，尚不能據此逕認定受檢測建物影響耐久性 、結構安全，尚須配合進行硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試 驗、中性化深度試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫 調查等檢測項目之施作，藉以評估其對各混凝土構材之影響 程度，並估計對各混凝土構材之強度折減係數，再依內政部 認可之評估方法進行「耐震能力詳細評估」，研判是否達危 險不堪居住之程度。若損害程度已達足以斷定危險不堪居住 者，得直接判定，不需進行「耐震能力詳細評估」。惟高氯 離子混凝土建築物對結構物耐久性之影響，會隨著使用環境 所含水氣成份的不同，其可維持原有使用功能的年限亦不同 ，因此，須依建物損害狀況，施行維修工作以延長使用年限 。
4.原告主張系爭房屋之氯離子含量超過現行國家標準乙節，固 據提出其自行委請厚昇公司就系爭房屋混凝土氯離子含量所 為之系爭試驗報告為憑，其上記載係就系爭房屋臥室頂版、 門前頂版、客廳樑分別取樣，測試硬固混凝土氯離子含量依 序為每立方公尺2.345 公斤、0.754 公斤、0.314 公斤，有 系爭試驗報告可按（本院卷第72頁）。依系爭試驗報告之記 載，硬固混凝土之氯離子含量雖已超過現行國家標準每立方 公尺0.15公斤之限制，惟揆諸前述之土木技師公會資料，僅 依硬固混凝土內氯離子含量過高，不能認定受檢測建物影響 耐久性、結構安全。更何況系爭試驗報告所採之樣本，被告 抗辯其未獲通知會同採樣，系爭報告既係原告單方自行委託 辦理，且其採樣過程中，並未通知被告到場參與，則其採樣 過程是否符合兩造之約定，即屬有疑。況依據臺灣省土木技 師公會網頁資料：試體之採取必須是採取混凝土抗壓強度試 驗後之粉碎物作為試體，惟應避免取自表面受鑽心冷卻水稀 釋或污染過之處，以免影響檢測之準確度。若採用鑽頭鑽取 粉末方式作為試體，為免鑽到較多之粗骨材或較多之水泥砂 漿，宜以附近3 處以上粉末試體拌合後作為單一氯離子含量 檢測試體，以提高檢測結果之準確性等情，職是原告復未通 知被告會同到場採樣，被告質疑未依標準流程採樣，樣本檢 驗之數值並非準確，且具有高度誤差可能性乙節，尚非無據 ，自難據以證明系爭房屋有氯離子含量過高，並有影響建物 之結構安全、耐久性而不能居住或使用之瑕疵。 5.又本院業已曉諭有關系爭房屋是否有氯離子含量過高，致影
響建物耐久性、結構安全有不能居住使用之瑕疵，是否能修 補等情事應送經具有專門技術之機構鑑定，然兩造均不願預 納費用聲請鑑定（見本院卷第444 頁背面、第445 頁），揆 諸民事訴訟法第94條之1 之規範意旨，本院即無從調查，而 原告就此有利於己之事實，既未舉證以實其說，徒憑其自行 委託之厚昇公司所為系爭試驗報告，主張系爭房屋有氯離子 含量過高不能居住之瑕疵云云，要難採信。
6.原告雖舉證人陳正福即厚昇公司實驗室負責人之證述為依據 ，主張系爭報告之專業性及鑑定程序均無不合，自得採為認 定系爭房屋為海砂屋之依據云云。證人陳正福到庭證稱：試 驗過程是工程師執行，我簽署是確認計算及試驗過程沒有疑 問，符合CNS 規範，我簽署後出具報告。（問：去現場鑽孔 取樣是何人？）委託的另外一間公司，即報告上所寫的盛全 公司。（問：對於去現場鑽孔取樣過程，你們公司有無去確 認整個過程有無符合何規範？）有，鑽孔時我們是跟我們協 同公司去確認做哪個部位，在收件時會有寫，比如本件第一 個取樣地方是臥室頂版，去現場應該也會有兩造間的人。（ 問：有無確認每件隔200 平方公尺一個？沒有，是由申請者 說要取樣幾處，大部分這種住宅案是兩處到三處，不會用面 積去計算。（問：在鑽孔過程中，有無先以儀器掃瞄避開鋼 筋位置？）通常直接看的出來鋼筋位置。（問：鑽孔取樣之 後有無先拭去水份部分後放到密閉容器？）是鑽孔直接取出 粉末後裝入夾鏈袋後封起來。（問：現場有無做會勘紀錄？ 觀察現況、照相、錄影？）沒有。（問：本件你們實驗室是 否只做氯離子含量檢測？）本件只做氯離子。（問：有無做 混凝土抗壓強度、中性化深度試驗？）沒有。（問：有無測 鋼筋保護層厚度？）沒有。（問：在現場有無觀察檢視牆壁 剝落或裂縫？）沒有。（問：有無針對鋼筋腐蝕部分做量測 ？）沒有等語（本院卷第404 頁至第410 頁）。是以，厚昇 公司之實驗室雖具備檢測氯離子濃度之資格，但現場取樣之 人並未取得土木技師、結構技師等專業證照，亦不清楚新北 市或臺北市高氯離子鑑定手冊規定之採樣方式，且試驗報告 僅係檢測上開3 處樣本之硬固混凝土氯離子含量，又本院已 敘明僅以硬固混凝土之氯離子濃度與上開經濟部所頒佈之一 般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量之落差，不足以證明 系爭房屋有不能居住或影響效能之瑕疵，原告復不願意聲請 鑑定，已如前述，對於混凝土抗壓強度、中性化深度均未鑑 定，亦無檢查牆壁裂縫剝落、鋼筋保護層亦無檢測，是以不 能僅執系爭試驗報告作為認定系爭房屋有不能居住之瑕疵， 是原告前開主張，洵非可採。
7.又原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，並致樓下發生漏水，並已 賠償損害，被告則抗辯係因為原告於交屋後鋪設地板修改牆 面，施工不當所導致等語。是以對於1 樓漏水之原因，兩造 各執一詞。揆諸前揭民事訴訟法第277 條規定「當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規 定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」是以系爭房屋之 樓下漏水係在系爭房屋交付後發生，其原因為何，理由多端 ，未經專業技術鑑定，無法知悉原因為何，非必然為系爭房 屋漏水所致，被告稱原告曾經裝修地板、牆面等，亦提出照 片足參，是被告抗辯事由亦非全然不可信，而原告固提出系 爭房屋之照片，但是以照片無法認定樓下漏水原因為何，原 告並未提出證據可資證明為系爭房屋交屋時存有之瑕疵致樓 下房屋漏水，或被告之給付不合乎債之本旨，是原告請求依 民法第227 條第2 項規定請求4 萬3,900 元加害給付損害賠 償，即屬無據。
8.末按，經不動產估價師考試及格者，始得向主管機關請領不 動產估價師證書，而領有不動產估價師證書者，尚須具有實 際從事估價業務達2 年以上之估價經驗，方能申請發給開業 證書，此觀不動產估價師法第1 條、第3 條、第5 條、第6 條第1 項規定即明。縱論原告提出之系爭試驗報告可採，但 原告主張之減少價金金額，為永慶房屋提出之建議書，經詢 問證人高國淨、張子騏均不具備不動產估價師之資格，僅為 個人之建議，況且，系爭房屋縱有硬固混凝土之氯離子含量 過高之情形，亦需進行硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、 中性化深度試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查 等檢測，方能知悉房屋是否結構安全有疑慮，能否修補，如 能修補要何種方式補強，又買受人因物有瑕疵而請求減少價 金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按 二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數 額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，最高法院99 年度台上字第1972號判決要旨可資參照。減少價金之金額是 以瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較之結果，在不知悉瑕疵 之具體情形為何，所為之價格建議欠缺其說服力，本件縱認 有氯離子濃度過高之瑕疵，但不知其對建築物本身之影響程 度為何，何以估算減少價金為多少，本院曉諭後，兩造均拒 絕預納費用鑑定（本院卷第444 頁背面），本院自無從審認 其減少價金以多少為合理。是原告主張減少價金558 萬6,00 0 元後並請求返還，為無理由。
五、原告依系爭買賣契約第10條第7 項約定、民法第354 條、第 359 條、第179 條、第227 條第1 項適用第226 條第1 項等
規定，請求被告返還系爭房地之558 萬6,000 元價金或賠償 原告因被告之不完全給付所受之558 萬6,000 元房地瑕疵損 害。原告並得依據民法第227 條第2 項規定請求被告賠償原 告4 萬3,900 元，均為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決 ，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所舉之證據 ，經核與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併此敘 明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 24 日
民事第二庭法 官 絲鈺雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 27 日
書記官 郭如君