臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第723號
原 告 郭闕鴛鴦
訴訟代理人 王教臻律師
被 告 郭美亮
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋返還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟元，及自民國104年3月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國104年5月16日起至返還門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。被告應自民國104年11月1日起至騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬伍仟壹佰伍拾參元由被告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰捌拾壹萬柒仟貳佰壹拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰肆拾伍萬壹仟陸佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。
貳、查原告於民國104年12月7日起訴請求：一、被告應將門牌號 碼新北市○○區○○路00號0樓房屋騰空遷讓返還原告。二 、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋返還 原告。三、被告應給付原告新臺幣（下同）24萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。四、被告應自104年5月16日起至返還上開47號1樓房屋 之日止，按月給付原告5萬元。五、被告應自104年11月1日 起至騰空遷讓返還上開45號6樓房屋之日止，按月給付原告7 萬5千元。嗣於106年1月18日當庭減縮第三項之聲明為：被 告應給付原告22萬5千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。經核原告上開所為與 首揭法條規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、坐落新北市○○區○○段000地號土地上之同段000建號即門 牌號碼新北市○○區○○路00號0樓房屋（下稱系爭45號6樓 房屋）、同段000建號即門牌號碼新北市○○區○○路00號0 樓房屋（下稱系爭47號1樓房屋），均登記為原告與訴外人 郭正富、郭坪上、郭弘武、周秀玉、黃萬福、郭福田（下稱 郭正富等6人）所共有，應有部分各為7分之1。二、兩造於103年5月16日簽訂租賃契約（下稱系爭A租約），約 定由原告將系爭47號1樓房屋出租予被告，租賃期間自103年 5月16日起至104年5月15日止，租金於第3條約定每月1萬元 ，應於每月16日前繳納，並於第6條約定：「乙方（即被告 ）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應 即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，…如不即時遷 讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約 金至遷讓完了之日止，…。」，而兩造就系爭A租約未約定 被告應繳納押租金。
三、兩造於103年11月1日簽訂租賃契約（下稱系爭B租約），約 定由原告將系爭45號6樓房屋出租予被告，租賃期間自103年 11月1日起至104年10月31日止，租金於第3條約定每月1萬5 千元，應於每月1日前繳納，並於第6條為如系爭A租約第6條 相同內容之約定，而兩造就系爭B租約約定被告應於訂約時 給付1萬5千元押租金，被告亦依約給付原告上開押租金1萬5 千元。
四、其後於103年4月間被告將系爭47號1樓房屋交付予訴外人馮 德潤占有使用（馮德潤原為被告，已於106年2月22日當庭與 原告和解，同意於106年4月30日前將系爭47號1樓房屋騰空 遷讓返還原告及其他全體共有人），至於系爭45號6樓房屋 仍由被告居住使用。
五、詎被告自103年11月16日起即未依系爭A租約繳納系爭47號1 樓房屋之租金，迄104年5月15日止，共積欠原告租金6萬元 。另自103年11月1日起亦未依系爭B租約繳納系爭45號6樓房 屋之租金，迄104年10月31日止，經抵充上開押租金1萬5千 元後，仍積欠原告租金16萬5千元。
六、嗣經原告與訴外人郭正富等6人於104年6月4日以汐止龍安郵 局第375號存證信函催告被告於函到10日內給付上開積欠之 租金，並返還系爭45號6樓、47號1樓房屋，經被告收受後， 拒不履行。原告再於104年11月5日以桃園府前郵局第1417號 存證信函通知被告不再續租上開房屋，經被告於104年11月6 日收受，仍拒不返還上開房屋。
七、則依系爭A、B租約第3條約定，原告自得請求被告給付積欠 之租金共計22萬5千元，並依第6條約定，請求被告騰空遷讓 返還系爭45號6樓、及返還系爭47號1樓房屋，暨自104年5月 16日起至返還系爭47號1樓房屋之日止，按月給付懲罰性違 約金5萬元；自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓 房屋之日止，按月給付懲罰性違約金7萬5千元，為此，爰依 上開約定提起本訴等語。
八、對被告抗辯之陳述：
本件原告係本於系爭A、B租約為請求，基於債之相對性原則 ，被告自應依約履行，原告不同意再將系爭45號6樓房屋出 租予被告，亦不同意被告分期清償積欠之租金，至於被告所 辯借名登記乙節，核與本件請求無涉，其抗辯自非可採。九、並聲明：
㈠被告應將系爭45號6樓房屋騰空遷讓返還原告。 ㈡被告應將系爭47號1樓房屋返還原告。
㈢被告應給付原告22萬5千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈣被告應自104年5月16日起至返還系爭47號1樓房屋之日止， 按月給付原告5萬元。
㈤被告應自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋 之日止，按月給付原告7萬5千元。
貳、被告則以：
一、被告同意返還系爭47號1樓房屋予原告。二、至於系爭45號6樓房屋被告則不同意騰空遷讓返還原告，因 系爭45號6樓房屋係祖先所留下祖產之一，實際所有權人為 訴外人祭祀公業玄天上帝公，並由玄天上帝管理委員會管理 ，訴外人即被告之父郭水生係本系代表之當然委員，其死亡 後，即由被告擔任委員職務，並無償擔任紀錄長達10餘年， 其後於95年間因要成立基金會或蓋廟，遂將包括系爭45號6 樓在內之房屋借名登記在玄天上帝管理委員會之委員即原告 及郭正富等6人名下，當時被告因擔心信用問題，始推由訴 外人郭福田擔任出名者。因此，系爭45號6樓房屋之租金自 屬祭祀公業玄天上帝公所有，惟原告竟將該租金存入私人帳 戶，為免公產變成私產，被告始決定在該帳戶金錢流向未釐 清前，暫不給付租金，其後被告之弟又突然在大陸地區死亡 ，被告為處理其後事，而遲延給付租金，嗣被告於105年3月 31日、105年4月30日欲繳納系爭45號6樓房屋租金時，原告 已拒絕受領，然被告願分期返還積欠之租金，並繼續承租系 爭45號6樓房屋，故不同意原告此部分請求。三、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項 如下：（見本院卷第63頁至第64頁）
一、不爭執事項：
㈠兩造就彼此所提出之書證形式上真正不爭執。 ㈡系爭45號6樓、47號1樓房屋，均登記為原告與訴外人郭正富 等6人所共有，應有部分各為7分之1。
㈢兩造於103年5月16日簽訂系爭A租約，約定由原告將系爭47 號1樓房屋出租予被告，租賃期間自103年5月16日起至104年 5月15日止，租金每月1萬元，應於每月16日前繳納，並於第 6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原 告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空 交還甲方，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方 請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，…。」，而 兩造就系爭A租約未約定被告應繳納押租金，其餘契約內容 詳如本院104年度湖簡調字第653號卷第6頁至第9頁。 ㈣兩造於103年11月1日簽訂系爭B租約，約定由原告將系爭45 號6樓房屋出租予被告，租賃期間自103年11月1日起至104年 10月31日止，租金每月1萬5千元，應於每月1日前繳納，並 於第6條為如系爭A租約第6條相同內容之約定，而兩造就系 爭B租約約定被告應於訂約時給付1萬5千元押租金，其餘契 約內容詳如本院104年度湖簡調字第653號卷第11頁至第14頁 ，被告亦依約給付原告上開押租金1萬5千元。 ㈤被告約於103年4月間將系爭47號1樓房屋交付予訴外人馮德 潤占有使用迄今。另系爭45號6樓房屋目前仍由被告占有使 用中。
㈥被告自103年11月16日起即未依系爭A租約繳納系爭47號1樓 房屋之租金，迄104年5月15日止，共積欠原告租金6萬元。 ㈦被告自103年11月1日起即未依系爭B租約繳納系爭45號6樓房 屋之租金，迄104年10月31日止，經抵充上開押租金1萬5千 元後，仍積欠原告租金16萬5千元。
㈧原告與訴外人郭正富等6人於104年6月4日以汐止龍安郵局第 375號存證信函催告被告於函到10日內給付上開積欠之租金 ，並返還系爭45號6樓、47號1樓房屋，經被告收受。 ㈨原告於104年11月5日以桃園府前郵局第1417號存證信函通知 被告郭美亮不再續租系爭45號6樓、47號1樓房屋，被告於10 4年11月6日收受。
二、爭執事項：
㈠原告依系爭A租約第6條約定，請求被告返還系爭47號1樓房
屋，有無理由？
㈡原告依系爭B租約第6條約定，請求被告遷讓返還系爭45號6 樓房屋，有無理由？
㈢原告依系爭A、B租約第3條約定，請求被告給付租金6萬元、 16萬5千元，有無理由？
㈣原告依系爭A、B租約第6條約定，請求被告自104年5月16日 起至返還系爭47號1樓房屋之日止，按月給付違約金5萬元； 自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋之日止 ，按月給付違約金7萬5千元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、爭點一：原告依系爭A租約第6條約定，請求被告返還系爭47 號1樓房屋，有無理由？
查原告主張系爭A租約已於104年5月15日屆滿，被告依系爭A 租約第6條約定應返還系爭47號1樓房屋予原告乙節，為被告 所不爭執，並於106年2月22日本院言詞辯論時表示同意原告 此部分請求（見本院卷第88頁），故原告此部分主張，自屬 有據，應予准許。
二、爭點二：原告依系爭B租約第6條約定，請求被告遷讓返還系 爭45號6樓房屋，有無理由？
㈠按當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束（最 高法院18年上字第484號判例意旨參照）。次按租賃契約， 係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租 金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高 法院64年台上字第424號判例意旨參照）。 ㈡經查：
⒈系爭B租約之租賃期間已於104年10月31日屆滿，然被告於租 賃期間屆滿後仍繼續占用系爭45號6樓房屋之事實，業如前 述，而系爭B租約第6條既約定被告於租賃期間屆滿，應將系 爭45號6樓房屋騰空遷讓返還原告，則被告即應受此約定之 拘束，故原告依此約定請求被告騰空遷讓返還系爭45號6樓 房屋，自屬有據，應予准許。
⒉至於被告所辯系爭45號6樓房屋實際上為訴外人祭祀公業玄 天上帝公所有，嗣於95年間始借名登記在玄天上帝管理委員 會之委員即原告及郭正富等6人名下，由其等負責管理乙節 ，固據其提出玄天上帝管理委員會會議記錄為證（見本院10 4年度湖簡調字第653號卷第52頁至第60頁、本院卷第51頁至 第53頁），並經證人郭弘武、郭坪上、郭福田、黃萬福於 106年2月22日本院言詞辯論時證述屬實（見本院卷第89頁至 第96頁）。惟上開證人於同日亦證述：玄天上帝管理委員會 已授權原告出租系爭45號6樓房屋，租金收入係匯入指定帳
戶，而被告因積欠租金，經開會討論，基於管理原則，決議 不再出租系爭45號6樓房屋予被告等語。足認原告係經系爭 45號6樓房屋之管理人即玄天上帝管理委員會授權出租該房 屋予被告，而因被告積欠租金，該委員會已決議租賃期間屆 滿不再出租系爭45號6樓房屋予被告，是被告已無任何占有 使用系爭45號6樓房屋之正當權源。況依前揭最高法院判例 意旨，原告出租系爭45號6樓房屋本不以取得該屋所有權為 要件，而被告既與原告訂立系爭B租約，其於租賃期間屆滿 自應依系爭B租約第6條約定騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋 ，故被告仍以前詞置辯，不足採信。
三、爭點三：原告依系爭A、B租約之約定，請求被告給付租金6 萬元、16萬5千元，有無理由？
㈠按債務人無為一部清償之權利，但法院得斟酌債務人之境況 ，許其於無甚害於債權人利益之相當期限內，分期給付，或 緩期清償，民法第318條第1項固定有明文。然此項規定，係 認為法院有斟酌債務人之境況，許其分期給付或緩期清償之 職權，非認債務人有要求分期給付或緩期清償之權利（最高 法院23年上字第224號判例意旨參照）。
㈡查原告主張依系爭A、B租約第3條之約定，被告尚各積欠原 告租金6萬元、16萬5千元乙節，為被告所不爭執，惟其以經 濟困難為由，請求分期給付。然被告就其境況並未提出任何 證據以供本院審酌，且原告對被告分期給付之請求亦當庭表 示不同意（見本院卷第49頁），則依上開判例意旨，本院尚 難逕依被告之請求許其分期給付，是被告此部分請求，自難 准許，原告依系爭A、B租約第3條約定，請求被告給付租金 共計22萬5千元，應予准許。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第 233條第1項前段、第203條分別定有明文。查被告依系爭A、 B租約之約定應分別於每月16日、1日前給付租金，其給付有 確定期限，惟被告於租賃期滿仍積欠原告租金共計22萬5千 元，其自應負給付遲延之責任，故原告依前揭法條規定，一 併就上開金額請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3月15日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之 利息，為有理由，應予准許。
四、爭點四：原告依系爭A、B租約第6條約定，請求被告自104年 5月16日起至返還系爭47號1樓房屋之日止，按月給付違約金 5萬元；自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋
之日止，按月給付違約金7萬5千元，有無理由？ ㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。次按我民法所 定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的 ，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之 給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定 性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債 務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本 來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬 於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視 為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違 約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台 簡上字第39號判決意旨參照）。查兩造所訂立之系爭A、B租 約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方 （即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還甲方，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，…。 」等語（見本院104年度湖簡調字第653號卷第7、12頁）， 其文字業已載明為違約金，然兩造並未特別約定係懲罰性違 約金，則依前揭法條規定及判決意旨，應認兩造所約定為賠 償總額預定性違約金，故原告主張此約定為懲罰性違約金云 云，自非可採。
㈡次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高 法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查系爭A、B租約 第6條固約定被告於租賃期間屆滿未騰空遷讓返還系爭47號1 樓、45號6樓房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違 約金至返還之日止，惟考量被告迄今仍未返還系爭47號1樓 、45號6樓房屋，雖造成原告無法及時收回系爭47號1樓、45 號6樓房屋，另為出租收益之損害，然審酌近年來國內房屋 租金指數固有上漲，惟整體經濟景氣尚非良好，原告縱將系 爭47號1樓、45號6樓房屋再租賃予他人，其每月可得租金收 益未必能高於系爭A、B租約所定之租金數額5倍，及審酌其 他一切客觀情狀，認系爭A、B租約第6條約定違約金數額， 顯屬過高，均應酌減按租金1.5倍計算，始為允當。故原告 依系爭A、B租約第6條約定，請求被告應自104年5月16日起 至返還系爭47號1樓房屋之日止，按月給付違約金1萬5千元 ；自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋之日 止，按月給付違約金22,500元，於法有據，應予准許，逾此
範圍之請求，則不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭A、B租約第3、6條約定，請求被告： ㈠將系爭45號6樓房屋騰空遷讓返還原告。㈡將系爭47號1樓 房屋返還原告。㈢給付原告22萬5千元，及自104年3月15日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣自104年5月16 日起至返還系爭47號1樓房屋之日止，按月給付原告1萬5千 元。㈤自104年11月1日起至騰空遷讓返還系爭45號6樓房屋 之日止，按月給付原告22,500元，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執 行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額 併准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附 麗，應併予駁回。
陸、本件訴訟費用額確定為55,153元（即第一審裁判費55,153元 ），依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 林政毅