臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第425號
原 告 曾怡珊
訴訟代理人 陳建佑律師
被 告 林椿櫻
訴訟代理人 王俊傑律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106年3月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其為臺北市○○區○○街000巷00號房屋及其坐 落基地（下稱系爭房地）之登記所有權人，又訴外人凃惠源 有意承購系爭房地，惟因信用不佳，故委任被告出名購買， 原告遂於民國104 年4 月10日與被告就系爭房地簽訂不動產 買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（ 下同）2,700 萬元，雙方並另簽訂總價為3,950 萬元之買賣 契約，以供被告申辦貸款之用。詎被告於簽約後，竟拒不給 付買賣價金，經原告發函催告，仍不履行，為此，爰依系爭 買賣契約之約定，一部請求被告給付買賣價金200 萬元等語 。並聲明：㈠被告應給付原告200 萬元，及自104 年11月17 日民事聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房地之實質所有權人為訴外人張淳淳，原 告僅為登記名義人，被告則係受凃惠源委託，而同意出名購 買系爭房地。又張淳淳實際上並無出售系爭房地之真意，而 係為以該房地辦理超額貸款，並詐騙被告背負鉅額債務，始 與凃惠源共同安排系爭買賣交易，是買賣雙方既無買賣之真 意存在，系爭買賣契約自不生效力。㈡系爭買賣契約係由訴 外人陳玉映代理原告簽訂，惟其並未取得合法代理權，故系 爭買賣契約亦無從成立生效。㈢系爭買賣契約乃以凃惠源有 意購買，且可取得淡水第一信用合作社之貸款為其停止條件 ，故凃惠源事後既已無意購買系爭房地，且無法取得貸款， 系爭買賣契約自未生效。㈣系爭買賣契約業經合意解除，又 縱認未經合意解除，因系爭房地有產權不清及與他人間之債 務糾紛未為清理等情事，被告已於105 年4 月18日發函催告 原告處理，惟原告遲未處理，被告遂於同年5 月30日以存證 信函解除系爭買賣契約，是原告自不得請求被告給付買賣價 金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第181頁）： ㈠被告係受凃惠源之委任，出名購買原告名下之系爭房地，並 於104年4月10日與原告代理人陳玉映簽訂系爭2份買賣契約 ，其中價金為2,700萬元之買賣契約，係雙方實際約定內容 ，價金為3,950萬元之買賣契約，則係為提高貸款金額所簽 定。
㈡原告僅為系爭房地之借名登記名義人，實際所有權人為張淳 淳。
㈢訴外人吳國權曾於104年5月14日交付400萬元現金予被告。 被告取得上述400萬元後，即要求返還價金為3,950萬元之買 賣契約正本，並由吳國權、張淳淳、凃惠源簽立被證1之切 結聲明保證書，嗣價金為3,950 萬元之買賣契約正本已返還 被告，吳國權、張淳淳、凃惠源亦親自在被證1 之切結聲明 保證書上簽名，並交付被告，被告即陸續返還吳國權200 萬 元。
四、本件經本院於106年3月1日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（本院卷第181頁背面）
㈠兩造間之買賣契約是否成立生效？
1.陳玉映是否有權代理原告簽訂系爭買賣契約？ 2.兩造間有無買賣系爭房地之真意存在？
3.系爭買賣契約是否因停止條件不成就（即凃惠源有意願購買 ，且須取得淡水第一信用合作社之貸款），而不生效力？ ㈡系爭買賣契約是否已失其效力？
1.兩造是否已合意解除系爭買賣契約？
2.被告是否已合法解除系爭買賣契約？
㈢如系爭買賣契約仍存在，原告得否請求被告給付買賣價金？五、本院得心證之理由：
㈠兩造間之買賣契約是否成立生效？
1.陳玉映是否有權代理原告簽訂系爭買賣契約？ 被告雖主張陳玉映於代理原告簽訂系爭買賣契約時，並未取 得合法代理權，故系爭買賣契約應未成立生效云云，然查， 原告既從未否認陳玉映之代理權，被告空言指稱原告並未授 權陳玉映代理簽訂系爭買賣契約，已難認有據；且縱認陳玉 映代理原告簽訂系爭買賣契約時，並未取得代理權，而屬無 權代理，惟原告現既依系爭買賣契約，訴請被告給付價金， 顯見其乃承認陳玉映代為簽訂系爭買賣契約之效力，則依民 法第170條第1項規定之反面解釋，該買賣契約自仍對原告發 生效力，是被告前開抗辯，顯不足採。
2.兩造間有無買賣系爭房地之真意存在？
被告辯稱兩造間並無買賣系爭房地之真意存在，無非以系爭
房地之實質所有權人為張淳淳，又其係為以該房地辦理超額 貸款，並詐騙被告背負鉅額債務，而與凃惠源共謀安排由被 告出名與原告簽訂系爭買賣契約，實則買賣雙方均無買賣系 爭房地之真意，為其論據，然查，被告係因凃惠源向其表示 欲購買系爭房地，與高齡之母親同住，惟因自身信用欠佳， 故希望由被告出名購買系爭房地，其念及與凃惠源為多年朋 友，遂允為出名簽訂系爭買賣契約等情，為被告所自承，是 被告於簽訂系爭買賣契約之時，確有以其個人名義向原告買 受系爭房地之意，當無疑義；又被告雖指系爭房地之實質所 有權人張淳淳係為以系爭房地辦理貸款，而與凃惠源安排系 爭交易，實則其與凃惠源並無買賣系爭房地之真意云云，然 被告就其所稱前揭事實，並未提出任何明確之證據，以實其 說，且證人張淳淳及吳國權均到庭結證稱凃惠源當時確有購 買系爭房地之意，並委由被告出名購買，張淳淳亦確實同意 出售系爭房地等語（本院卷第121頁背面、第155頁背面）， 是被告所為前揭抗辯，自難認可採。從而，被告既無法證明 其與原告代理人陳玉映簽訂系爭買賣契約時，雙方就買賣系 爭房地乙事，有何通謀虛偽或欠缺買賣真意之情事存在，其 以系爭買賣契約欠缺意思表示合致為由，辯稱該契約並未成 立生效云云，自無可採。此外，原告雖僅為系爭房地之借名 登記名義人，被告亦係受凃惠源委任，而出名簽訂系爭買賣 契約，然原告與被告既均同意以其等個人之名義，簽訂系爭 買賣契約，該契約之效力，自應存在於原告與被告之間，尚 不能僅因其等分別與張淳淳或凃惠源間有其他法律關係存在 ，逕認系爭買賣契約乃存在於張淳淳與凃惠源之間，或謂雙 方均明知被告並無受系爭買賣契約拘束之意，是被告辯稱系 爭買賣契約之效力應存在於張淳淳與凃惠源之間云云，亦無 可採，併予說明。
3.系爭買賣契約是否因停止條件不成就，而不生效力？ 被告辯稱系爭買賣契約係以凃惠源有意願購買，並取得淡水 第一信用合作社之貸款，為其停止條件乙節，為原告所否認 ，且觀諸系爭買賣契約之內容（本院104年度湖調字第379號 卷〈下稱調解卷〉第13-17頁），並無上述約定之記載，被 告復未能提出其他證據，以證明兩造間確有前述停止條件之 約定存在，是其以上開停止條件未成就為由，辯稱系爭買賣 契約應不生效力云云，自無可採。
㈡系爭買賣契約是否已失其效力？
1.兩造是否已合意解除系爭買賣契約？
⑴查兩造於簽訂系爭買賣契約時，為提高貸款金額，曾另簽訂 乙份總價為3,950萬元之買賣契約，並欲以該份契約向淡水
第一信用合作社申請貸款，又因被告要求需按前述總價為 3,950萬元之買賣契約內容製造資金流向，凃惠源遂向吳國 權借款400萬元，並由吳國權直接交付予被告，詎被告收受 後，竟未依約簽發同額支票予原告，並要求須返還價金為 3,950萬元之買賣契約正本，且由吳國權、張淳淳、凃惠源 簽立切結聲明保證書後，始願歸還前揭款項，嗣吳國權已將 價金為3,950萬元之買賣契約正本返還被告，吳國權、張淳 淳、凃惠源亦在切結聲明保證書上簽名，並交付被告，然被 告僅陸續返還吳國權200萬元等情，為原告主張之事實，且 核與證人張淳淳、吳國權證述之情節（本院卷第121、122、 156頁），大致相符，自堪信為真實。
⑵原告雖否認被告在簽訂系爭買賣契約時，即知悉系爭房地之 實際所有權人為張淳淳，然觀諸前述切結聲明保證書所載： 「…由於凃惠源私人問題，遂於2015.3.21向林椿櫻女士請 託協助借名登記買房，並告知所買房屋為其前妻張淳淳女士 所有，且不動產買賣手續交由張淳淳女士全權代為處理」等 語（本院卷第23頁），應足認被告確早已知悉原告僅為系爭 房地之登記名義人，而張淳淳始為實際所有權人之事，此亦 為被告係要求張淳淳而非原告出名簽立前述切結聲明保證書 之原因；且張淳淳、吳國權、凃惠源等人，既均在該切結聲 明保證書上簽名，亦足見其等均知悉並認同張淳淳始為系爭 房地之實質所有權人，而應由其全權處理系爭買賣契約之相 關事宜甚明，是有關系爭買賣契約之後續處理問題，自應認 得由張淳淳全權代理原告為相關意思表示。
⑶再查，被告於收受吳國權交付之400萬元後，並未將之運用 於製造系爭買賣契約之資金流向，反係要求吳國權及張淳淳 須將總價為3,950萬元之買賣契約返還，並簽署切結聲明保 證書後，始願歸還上述款項，前已詳述，是依被告前述行為 觀之，其顯已不願擔任系爭買賣契約之出名買受人，亦不願 意配合辦理貸款事宜甚明，且證人吳國權亦結證稱被告要求 其與張淳淳、凃惠源等人簽立前述切結聲明保證書時，即明 白表示其不願再出名擔任系爭買賣契約之買受人，且其將此 事告知張淳淳，張淳淳亦表示同意，僅稱被告理應將剩餘之 200萬元返還等語（本院卷第156頁背面），是被告既已明確 表示不欲繼續出名擔任系爭買賣契約之買受人，並為系爭房 地實質所有權人即有權代理原告就系爭買賣契約為相關意思 表示之張淳淳所同意，自應認系爭買賣契約業經雙方合意解 除。至張淳淳於本院證述時，雖稱其並未同意解除系爭買賣 契約云云（本院卷第122頁背面、第123頁），然其既為系爭 房地之實質所有權人，並為決定出售系爭房地之人，就系爭
買賣契約是否業經合意解除乙節，自存有利害關係，而難免 有偏頗，是其證詞是否真實可信，已堪質疑，且參以被告於 104年5月14日收受吳國權交付之400萬元後，不僅不願再配 合辦理系爭買賣契約之貸款事宜，甚而要求返還契約正本及 簽署切結聲明保證書，其不願再擔任系爭買賣契約出名買受 人之意，實已昭然若揭，張淳淳自無不知之理，則倘其不同 意解除系爭買賣契約，理當立即向被告及實際購買人凃惠源 反應，並要求履約，始符常情，然其竟遲未處理，直至凃惠 源於104年8月17日以存證信函終止其與被告間之委任契約， 並要求被告返還200萬元未果，復對其提起民事訴訟後，始 由原告於104年10月20日寄發存證信函請求被告繼續履約， 此有存證信函影本2件及凃惠源所提另案民事起訴狀影本1份 附卷可考（調解卷第23、24頁、本院卷第25-27頁、第33頁 ），則張淳淳未即時就系爭買賣契約積極處理之態度，亦顯 與常理有違，是有關張淳淳是否已同意解除系爭買賣契約乙 事，自應以證人吳國權所述，較為可採，至張淳淳所為前揭 證述，則非可信。
⑷綜上所述，系爭買賣契約應業經買賣雙方合意解除，則原告 依該契約之約定，請求被告給付買賣價金，自屬無據，不應 准許；另有關被告是否合法解除系爭買賣契約之爭點，亦無 再予論究之必要，併予敘明。
六、從而，原告依系爭買賣契約，一部請求被告給付買賣價金 200萬元，及自104年11月17日民事聲請調解狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併 駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 洪忠改