臺灣高等法院花蓮分院民事判決 九十年度重上字第一○○號
上訴人即
反訴上訴人 乙○○
上 訴 人 丙○○
即神奇遊藝場
庚○○
共 同
訴訟代理人 盛枝芬律師
被 上訴 人 交通部台灣鐵路管理局
法定代理人 黃德治
訴訟代理人 郭重鑾律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十六日台灣台東
地方法院八十九年度重訴字第二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴（含本訴及反訴部分）駁回。
第二審訴訟費用（含本訴及反訴部分）由上訴人即反訴上訴人乙○○負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決，請准上訴人供擔保免為假執行。二、上訴人乙○○之反訴部分：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）六百零三萬四千八百零四元及自反訴起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢第一、二審反訴訴訟費用均由被上訴人負擔。 ㈣准上訴人供擔保宣告假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、本訴部分：
㈠原審以兩造租約已滿，上訴人為無權占用，應將坐落台東段六六九地號土地如原 判決附圖所示之Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｉ、Ｊ、Ｌ、Ｍ部分之建物拆除後交還土地，並應 給付被上訴人五十二萬二千七百二十元及利息，以及應自八十八年四月十七日起 至返還土地之日止，按月給付十一萬八千八百元。但查兩造是於租賃契約成立後 ，因不可預期之天災導致原承租之車庫毀損，上訴人乃於被上訴人同意下，重新 搭建地上物：
⒈上訴人搭建地上車棚時，被上訴人疑上訴人搭建範圍超出承租範圍，要求上訴人 向地政事務所申請會勘，上訴人向地政機關申請遭駁回，上訴人函知被上訴人，
被上訴人乃訂八十五年八月十三日共同會勘，有會勘紀錄可稽，可證明上訴人搭 建地上物是經被上訴人同意的。
⒉會勘之後有部分地上物搭建超出土地承租範圍，上訴人表示願依相同租約條件補 繳租金，以承租方式辦理，此由上開會勘紀錄第六項會勘結果三記載「超出使用 部分承租人同意按照土地契約書第六條規定其租金亦按更正後面積計算繳納土地 租金」，足證被上訴人同意上訴人搭建地上物。 ⒊上訴人於會勘後要求比照租約，就超出部分准予承租，被上訴人台東站站長以八 十五年九月三十日運東站字第○二八號函，報請被上訴人准上訴人承租，其說明 二「依台東工務段會勘測量超出標租佔用面積Ａ點四十八平方公尺、Ｂ點六十二 平方公尺，承租人同意按比例繳付租金」等語，故上訴人於賀伯颱風後搭建新建 物，是被上訴人所同意的。
⒋被上訴人台東站站長於八十五年十一月三十日以（八五）運東站字第○四二號函 令上訴人就違約事項限期一個月內改善；其說明一、⒊「站前左側（站公廁左前 方）整建鋼架房屋走道部分侵入廣場用地應收回，又原設有鐵路招徠廣告看板因 台端整建時全部拆除，應復舊交還鐵路局使用」。是故，可以證明地上物之搭建 是經被上訴人同意，上訴人才搭建地上物，苟未同意，怎會共同會勘界址？台東 站又怎會轉呈被上訴人請示就超過承租範圍之土地是否同意出租？以及要求「整 建鋼架房屋走道部分」侵入廣場用地應收回？而且不是「整建鋼架房屋」應全部 拆除！
⒌上訴人所搭建地上物經稅捐處擬課予房屋稅，台東站站長以地上物之所有權為鐵 路局所有，函令上訴人須書立切結書以證明地上物為鐵路局所有，並函稅捐處要 求對鐵路局設籍課房屋稅，益證被上訴人同意上訴人搭建地上物之情事。 ㈡上訴人重新搭建地上物是因上訴人八十五年四月承租後，七月間原有地上車庫就 遭賀伯颱風吹毀，無法經營寄車處，當時台東站站長要上訴人自行搭建，並宣稱 租期屆滿上訴人再辦續租即可，上訴人才會花費鉅資搭建地上物，然而系爭土地 被上訴人於租期屆滿欲重新招租，鐵路局卻延不辦理公開標租，如被上訴人重新 辦理標租，上訴人亦可參與投標，屆時若由上訴人標租，地上物可不必拆除，惟 被上訴人先同意上訴人搭建地上物，嗣卻又故意不辦理標租，意欲完全拆除上訴 人所搭建之地上物，屆時上訴人如獲承租，亦已無法使用，是被上訴人係故意以 損害上訴人之權益為目的，因為相同情形在鐵路局另外之出租處都已順利先辦理 標租，僅本筆土地故意不為辦理，顯為權利之濫用，應予駁回。 ㈢被上訴人因賀伯颱風吹毀其所出租之原有車棚後，同意上訴人重新搭建全新車棚 之地上物，下列事由可以證明上訴人重新搭建地上物是在租賃契約訂定後，因情 勢變更（賀伯颱風吹毀既有車棚），經被上訴人同意才於八十五年七月至十月搭 建的：
⒈地上車棚搭建期間，前台東站站長鄭萬金疑上訴人搭建範圍超過租約所定範圍； 曾要求上訴人向地政機關測量所搭建之範圍，上訴人依其所言，向台東地政事務 所申請遭拒，不得已函請鐵路局出示同意書給上訴人，此由台東郵局八十五年七 月二十五日第八一三號存證信函內文可知，其函文如下：「接獲貴局台東站站長 之告知，要求本人依土地租賃契約書第六條約定，由本人向地政事務所就承租台
東段六六九地號土地之使用範圍申請測量，以便辦理租約之更正，惟本人向台東 地政事務所申請測量時，地政事務所告以該地由貴局管理，須由貴局提出申請測 量，或由貴局出具同意書由本人向地政機關申請測量，為此函請貴局，若貴局擬 由本人申請測量，請以書面表明同意之意，以便辦理。」 ⒉為此，鐵路局訂於八十五年八月十三日會同兩造會勘承租之界址，會勘結果並有 會勘紀錄可稽，依據會勘紀錄第一、三點分別記載如下：「一、佔用部份請台東 工務段實地丈量土地面積及圖面表示。三、超出使用部份承租人同意按照土地契 約書第六條規定，其租金亦按更正後面積計算繳納土地租金。」故重新搭建地上 車棚當時，鐵路局不但知情且同意，僅要求上訴人超出承租範圍部份面積，依租 約第六條補繳租金，上訴人亦表同意。
⒊八十五年九月三十日鐵路局台東站依前項決議測量結果，上訴人所搭建之地上車 棚「超出標租佔用面積Ａ點四十八平方公尺、Ｂ點六十二平方公尺，承租人同意 按比例繳付租金」，台東站並以此請示鐵路局，且花蓮站運務段簽註意見「二、 超出標租面積部份，擬建請准予按現有承租面積比例繳付租金。」故鐵路局知道 並同意上訴人重新搭建地上物，並就重新搭建部份超出原承租土地之面積，擬請 依原承租之租金比例補辦續租，凡此皆有鐵路局之公文書可證，被上訴人豈能宣 稱其並不知情，或未同意！
⒋由於上訴人願就超出部份增加租金承租未獲鐵路局同意，本件因此不了了之，被 上訴人於八十五年十一月三十日又以（八五）運東站字第○四二號函令要求上訴 人將其重新搭建地上物所拆除之廣告看板復舊交還，其文說明一、⒊「站前左側 （站公廁左前方）整建鋼架房屋走道部份侵入廣場用地應收回，又原設有鐵路招 徠廣告看板因台端整建時全部拆除，應復舊交還鐵路局使用。」故自其書函內文 指稱廣告看板因上訴人「整建鋼架房屋走道部份」等字眼即可證明被上訴人對於 上訴人重整房屋之事知情且同意。
⒌上訴人所建房屋於八十六年十月間，經台東縣稅捐稽徵處以八十六年十月二十二 日函鐵路局令其申報房屋稅，鐵路局恐稅捐處向其課稅，遂以八十六年十二月六 日（八六）運東站字第○三七號函稅捐處否認其有地上物之所有權，該文主旨： 「貴處函示本站兩旁所謂「新增建完成」房屋，查係乙○○先生‧‧‧向本路承 租地做車輛寄存之業務，該原有車棚因老舊破損，幾經颱風侵襲致不堪使用，承 租人乃陸續加以修繕，非本路所建房屋，請查照‧‧‧」，顯示鐵路局知情且同 意，嗣鐵路局又以八十七年二月五日（八七）運東站字第○○四號函稅捐處「主 旨：本站所屬台東段六六九地號，台東站前旁之建物係專供機踏車寄存用之停車 棚，請准予免課房屋稅或明示免課房屋之建物建築標準，憑以改善‧‧‧。二、 本站機踏車寄存處原有建物係低矮鐵架木造車棚，因年久失修，經颱風多次侵襲 ，致不堪使用，經寄車處土地承租人整修現觀臨時建物（該建物非本路房屋財產 ）‧‧‧。」等語，因此稅捐處轉而向上訴人核課房屋稅，上訴人乃申報繳納房 屋稅之後，鐵路局突然又於八十七年二月二十五日以運東站字第○○六號函通知 台東縣稅捐稽徵處，強調地上物之所有權為鐵路局所有，並要求稅捐處對其課稅 ，其主旨及說明二分別如下：「主旨：本站站前出租專供機踏車寄存用之車棚， 貴處課徵房屋稅乙案，請以台灣鐵路管理局為課徵對象，復請查照見復。說明：
二、本站機踏車存放處原已有建築物，雖經承租人乙○○先生整修現觀，但承租 人僅具使用人身分，貴處如課徵房屋稅，請以台灣鐵路管理局為課徵對象。」台 東縣稅捐稽徵處回以「上揭房屋業經乙○○先生於八十六年十一月二十一日以新 建房屋申報設籍有案，貴站欲變更納稅義務人名義為台灣鐵路管理局乙節，請檢 具房屋所有權狀或乙○○先生書立該房屋係貴站所有之切結書，俾憑據以辦理。 」，鐵路局竟又以八十七年三月十六日函上訴人要求出具切結書供其「辦理納稅 義務人名義之變更」，上訴人因見鐵路局反反覆覆，當颱風吹毀原有車棚，致上 訴人無法經營寄車處時，鐵路局要上訴人自己想辦法，說是上訴人自己的事，上 訴人要搭建新車棚時，鐵路局說反正屆期再公開招標出租，上訴人再承租即可， 毋須擔憂搭建所需之鉅資，上訴人才耗費鉅資重建地上物，未料遭稅捐處查報核 課房屋稅，鐵路局怕納稅，推說房屋是上訴人的，一會兒又想將房屋據為己有， 又改口宣稱房屋是鐵路局的，上訴人因此函鐵路局台東段及花蓮運務段，強調所 有權之歸屬，並表明如果租期屆滿上訴人不續租的話，願拆遷建物，將土地交還 ，故於存證信函書有「如土地租期屆滿未予續租，本人將依約拆遷建物，並將土 地交還」等語，惟本件租期屆滿前，上訴人請求續租，鐵路局函覆仍將繼續辦理 公開標租，請上訴人參加競標；與上訴人相同情形的尚有花蓮市的謝耀證及台中 縣的陳添進，上訴人也願意再參加競標，如果無法標到，自應當交還土地給鐵路 局，但鐵路局於花蓮市及台中縣都已辦理公開招標，仍由原承租人謝耀證及陳添 進得標，唯獨上訴人部份，不辦理公開招標，反強令上訴人先拆除房屋再競標， 然而屆時上訴人即使標到承租權，地上物已滅失，將如何再做寄車處使用？ ⒍是故鐵路局固然得行使物上請求權，惟其完全是損人不利己，以損害他人為目的 的方式行使權利，早已構成權利之濫用，試想，承租地就在台東車站大門兩側， 如果未經鐵路局同意，能在車站門口大興土木，而不被解約嗎？況興建期間雙方 還多次會勘，就超越承租面積部份該如何處理之事為協商，鐵路局都不曾阻止上 訴人興建地上物，能說鐵路局不知情或未同意嗎？ ⒎契約訂定後，雙方當事人受其拘束，雖不得由訂約之一方片面為變更，惟其變更 ，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許（最高法院八十八年 度台上字第三○八三號裁判要旨參照），查兩造於八十五年四月十七日公證訂定 之租約內容第十六條雖約定上訴人「不得搭建任何固定建築物」、「標租地既有 車棚如需修繕，費用均由承租人負擔，不得主張扣抵租金或要求本局任何補償。 」等語，惟租約訂定才三個月，即八十五年七月間，上訴人承租之原有車棚即因 賀伯颱風而吹毀，上訴人無法使用，被上訴人已構成違約，上訴人才會在被上訴 人之同意下重新搭建車棚：
①雙方合約之內容因賀伯颱風吹毀原有車棚，被上訴人改為同意上訴人重新自費 搭建地上車棚，係屬雙方合意變更契約之內容。 ②原契約第十六條第三款約定「既有車棚如需修繕，費用均由承租人負擔，不得 主張扣抵租金或要求本局任何補償」，係對既有車棚之「修繕」所為之約定， 然既有車棚已經颱風吹毀，上訴人係「重新搭建」，而非「修繕」之情形，故 不適用上開租約第十六條第三款之約定。
㈣被上訴人訴請八十八年一月十六日至四月十六日欠繳之租金及違約金共五十二萬
餘元。查兩造租約每月租金為十一萬八千八百元，三個月為三十五萬六千四百元 ，又違約金設依被上訴人主張之計算方式，亦非四萬七千五百二十元，被上訴人 稱違約金五十二萬餘元，不知根據何在？又違約金係為擔保不履行契約條款時之 規定，原則上不得再計利息。另於履行期未到之請求，亦不得請求利息。上訴人 曾給付租金遭拒，故非上訴人違約，被上訴人此部份請求無理由。二、反訴部分：
㈠按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而 不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第四百三十一條前段 著有明文。查被上訴人於上訴人重新搭建鋼架車庫時，同意其搭建，退而言之， 即使未明示同意，亦有默示之同意，其並允諾租約期滿再辦標租，上訴人續租即 可，上訴人才花費鉅資興建，增加被上訴人土地之利用價值，然而被上訴人卻故 意不辦招租，但對相同情形之他處出租土地卻辦續租予原承租人使用，由前述可 知，被上訴人確曾同意，退一步言，也默示許可上訴人重新搭建地上房屋使用。 ㈡上訴人因確信可再續租使用，因而花費鉅資搭建全新車庫使用，將原有鐵架及塑 膠浪板，改為全新之鋼架及採光罩，含整地費用、消防設備、水電設備及裝潢等 費用總計花費共六百零三萬四千八百零四元，應由被上訴人返還之。 ㈢上訴人新搭建之地上車庫分立於台東站兩側，如此大興土木，被上訴人實難諉稱 不知或不曾同意。
㈣證人即台東站前站長鄭萬金就本租約為被上訴人之代理人，對事件始末知之甚詳 ，其中鐵路局之公文亦出自其手，因本件糾紛，恐擔負責任而辦理提前退休，其 為規避自己之行政責任，於原審作證時，不敢承認其同意之情，故為不實之陳述 ，惟與其發函與被上訴人之函文內容不符，所言毫無可採。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提出下列證據（除上證十三外，其餘均為影 本）為證：
一、台東郵局八十五年七月二十五日第八一三號存證信函。二、八十五年八月十三日兩造會勘結果會議紀錄。三、八十五年九月三十日鐵路局台東站運東站字第○二八號函。四、八十五年十一月三十日（八五）運東站字第○四二號函。五、八十六年十月二十二日八十六東稅財字第五六三四七號函。六、八十六年十二月六日（八六）運東站字第○三七號函。七、八十七年二月五日（八七）運東站字第○○四號函。八、八十七年二月二十五日（八七）運東站字第○○六號函。九、八十七年三月十日八七東稅財字第Ｏ八Ｏ八四號函。十、八十七年三月十六日八七運東站字第Ｏ一Ｏ號函。十一、台東郵局八十七年三月七日存證信函第一四五三號。十二、八十七年十二月十七日八十七鐵運客字Ｏ三二七五一號函。十三、上訴人新搭建之地上車庫照片六幀。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
㈠上訴駁回。添
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。添
二、反訴部分：
㈠反訴上訴人之上訴駁回。添
㈡第二審反訴之訴訟費用，由反訴上訴人負擔。添貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：一、本訴部份：
㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之，民法第四百五十五條第一項、第七百六十七條前段各有明 文。又基地所有人依法自得以地上建物所有人或受讓人無權占有「基地」之法律 關係，請求地上建物所有人或受讓人自占有「建物」之基地遷出，將基地交還， 最高法院八十七年度台上字第一二Ｏ八號、八十六年度台上字第一四六四號裁判 意旨可資參照。本件被上訴人主張上訴人乙○○於八十五年四月間向被上訴人承 租系爭土地，租期業於八十八年四月十六日屆滿，被上訴人曾於八十八年三月十 一日以信函、同年四月二日、四月十九日以郵局存證信函向上訴人乙○○表示不 再出租系爭土地之意而請求返還系爭土地之事實，為上訴人乙○○所不否認，並 有土地登記簿謄本、被上訴人信函、土地租賃契約各乙件、存證信函二份附於原 審卷可稽，且上訴人乙○○在前述租賃關係存續中，將系爭土地上之原有建物即 車棚拆除改建新建物之事實，亦為上訴人乙○○所自認在卷，並經原審依職權履 勘現場及囑託台東縣台東地政事務所測量人員測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果 圖附於原審卷可稽。又上訴人乙○○於與被上訴人就系爭土地之租賃關係存續中 ，將坐落系爭土地上如原判決附圖所示Ｆ部分之建物出租予潘秀子（未上訴）； 如附圖所示Ｇ、Ｈ部分之建物出租予上訴人甲○○（上訴後撤回）；如附圖所示 Ｅ部分之建物出租予上訴人己○○（上訴後撤回）；如附圖所示Ｋ部分之建物出 租予上訴人丁○○（上訴後撤回）；如附圖所示Ａ部分之建物出租予上訴人戊○ ○（上訴後撤回），且各上訴人均為前述各建物之現在占有人之事實，為原審被 告潘秀子、上訴人甲○○、己○○、丁○○所自認在卷；而上訴人戊○○雖抗辯 稱係其妻即訴外人鄭文娥向上訴人乙○○所承租，惟其於原審遂行數次準備程序 均未提出此項抗辯，而遲至九十年二月十九日原審言詞辯論時始行提出，顯屬意 圖延滯訴訟或因重大過失逾時始行提出攻擊或防禦方法，原審爰依民事訴訟法第 一百九十六條第二項規定駁回之，並無不當。本件系爭土地所有權人為中華民國 ，被上訴人為管理人，此有土地登記簿謄本乙份在卷可稽，而被上訴人與上訴人 乙○○間就系爭土地之租賃關係業已終止，前已述及，是上訴人乙○○對系爭土 地已無正當占有之權源，另潘秀子、甲○○、己○○、丁○○、戊○○因占有系 爭土地上之建物，當然亦占有系爭土地，且其等與上訴人乙○○間之租賃關係不 問是否仍存在，對被上訴人而言，均屬無權占有系爭土地。是被上訴人請求上訴 人乙○○將系爭土地上之建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人，請求潘秀子、 甲○○、己○○、丁○○、戊○○自所占有之建物遷出，將土地交還被上訴人， 揆諸上揭法律規定及最高法院判例、判決意旨，為有理由（詳見原判決理由第三 、四點所論斷）。
㈡被上訴人並未同意反訴上訴人搭建建物，且契約約定上訴人乙○○不得搭建任何 建物，若有搭建，亦不得請求被上訴人補償等語，並據提出（八五）運東站字第 Ｏ二九號函、運東站字第Ｏ二八號函、（八六）運東站字第Ｏ三七號函、八十八 鐵運客字第ＯＯ五八四七號函、存證信函二紙、房屋新增建免征房屋稅申報書各 乙份為證，上訴人乙○○於搭建建物時，被上訴人當時之台東站站長鄭萬金並未 予以同意，業據證人鄭萬金證述明確（見原審卷九十年一月十七日言詞辯論筆錄 ）。上訴人乙○○雖提出之⒈伊要求申請測量之八一三號存證信函、會勘紀錄， ⒉承租人乙○○片面請求表示伊願依租約條件就搭建超出土地承租範圍補繳租金 與會勘後，上訴人乙○○要求被上訴人所屬台東站站長報請台灣鐵路管理局是否 准其就超出部分承租，已遭被上訴人即台灣鐵路管理局以其非法占用不准補繳租 金在案等陳詞，前者上訴人乙○○旨在釐清其違約超出承租土地之範圍面積，後 者乃上訴人乙○○片面要求被上訴人所屬台東站報請上級台灣鐵路管理局是否准 其就超出部分補繳租金而已，均難証明上訴人乙○○之搭建地上物，已獲被上訴 人所知情同意，此觀之上訴人亦自認：「由於上訴人願就超出部分增加租金，未 獲鐵路局同意」等語益明（見上訴人補充上訴理由續一狀第四點前端所載）。 ㈢上訴人乙○○不爭執以八十八年三月七日台東郵局第一四五三號存証信函，致函 被上訴人所屬台東站，自認如系爭土地租期屆滿，未予續租，本人將依約「拆遷 建物」，並將「土地交還」；且徵諸本件系爭土地之租約第十六條第一款，既已 特約承租人（即上訴人）不得搭建任何固定建築物，並經被上訴人於其違約興建 期間，以函件阻止反對其新建，已如上述，詎上訴人乙○○竟違約新建，並提出 申請書欲自行申報設籍，遭稅捐處查獲，始由台東稅捐處主動函知系爭土地之地 主台東鐵路管理局被迫限期申報「房屋稅」，嗣經被上訴人所屬台東站函復該稅 捐處，以該新建房屋為承租人乙○○違約所建，並非台鐵管理局所建，被上訴人 不得已乃礙於上述「課稅原因」，而「被動」接受該稅捐處以台鐵為單純「課稅 」對象，易言之，被上訴人台灣鐵路管理局實出於上訴人乙○○擅自違約新建房 屋，遭台東縣稅捐稽徵處查獲課徵房屋稅所致，並「非同意」上訴人乙○○搭建 房屋，情非得已，以該違建之地主立場，代受懲罰課稅。 ㈣上訴人乙○○所提出之（八五）運東站字第○四二號函，僅能証明被上訴人所屬 台東站站長於八十五年十一月三十日函令上訴人乙○○自認就其「違約事項」， 限其一個月內改善，亦即就其「整建鋼架房屋走道部分，侵入廣場用地」應即收 回，並就其所設廣告看板囑其全部拆除等情，按上訴人乙○○之上開違約建物（ 包括鋼架侵入台東站廣場及廣告看板），既限期其收回或全部拆除觀之，益見被 上訴人未同意其非法搭建甚明。
㈤本件「無適用」情事變更及權利濫用之餘地： ⒈按民法第一百四十八條規定權利之行使，固不得以損害他人為目的，若當事人行 使權利，苟非以損害他人為主要目的，而係行使正當之權源，顯無該條適用之餘 地（參見四十五年台上字第一Ｏ五號判例）。又民事訴訟法第二百九十七條所謂 因情事變更，法院應為增減給付判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事 人之事由，致情事變更，非當時所能預料，而依原有效果顯失公平為要件，如於 法律行為成立時，對於應如何給付已有約定者，自無情事變更原則之適用（參見
八十六年度台上字第一三六四號判例）。
⒉本件①兩造所訂租約第十六條第一、三款特約成立時，即已限制上訴人不得搭建 任何固定建築物（屬現狀標租），及標租地既有車棚如需「修繕」，費用由承租 人負擔，不得要求補償，已如前述，②況賀伯颱風對台東市並未帶來重大災情， 原有車棚並未達於傾倒（吹垮）程度，上訴人擅將原有車棚全部拆除，顯有違約 擅建情形，業經被上訴人所屬台東站以八十五年十月四日（八五）運東站字第Ｏ 二九號函告知上訴人為違約，並指超出原租面積為擅建在案，③復經被上訴人以 前述函件阻止違建並經証人即台東站長鄭萬金在原審証述在卷，俱見被上訴人自 始未同意上訴人興建，④因上訴人於租期屆滿前有上開違約並超出租地面積興建 ，屬非法佔用，業經鐵路管理局台東站報由被上訴人批示上訴人非法佔用未拆除 前，被上訴人當然有權不辦理招標。依上所述，本件上訴人租用之原有車棚，並 未因賀伯颱風吹垮，況縱有破損，上訴人僅能自費修繕，亦不得違約全部拆除自 建，上述違約新建，乃可歸責於上訴人之事由所致，而被上訴人於兩造租約屆滿 ，未辦招標，亦與原租約所訂是否顯失公平無關，上訴人竟泛詞以賀伯颱風吹垮 原車棚，曲解為情事變更，並任意指摘被上訴人同意其興建及於屆滿前未再辦公 開招標為權利濫用云云，均與前述法定要件不符，足証上訴人之上述抗辯，乃卸 責之詞。添
二、反訴部份：
㈠本件原判決已斟酌全辯論意旨及調查証據之結果，以： ⒈民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約， 仍應依其特約辦理（最高法院二十九年上字第一五四二號判例意旨參照）。而本 件兩造之土地租賃契約第十六條約定：「特約事項：㈠本案土地‧‧‧不得搭建 任何固定建築物。㈡該租地租期屆滿或出租人收回土地時，有關土地改良物不得 主張任何補償。㈢標租地既有車棚如需修繕，費用均由承租人負擔，不得主張抵 扣租金或要求本局任何補償」。
⒉另反訴上訴人亦曾於八十七年三月七日以台東郵局第一四五三號存証信函通知反 訴被上訴人：「如土地租期屆滿未予續租，本人（即上訴人乙○○）將依約拆遷 建物，並將土地交還‧‧‧。」等語，足見反訴上訴人對兩造契約約定不得請求 補償乙節早有認知。此與租約所定反訴上訴人不得要求任何補償之約定，亦無違 背，從而反訴上訴人仍不得遽而請求反訴被上訴人償還費用。 ⒊反訴被上訴人並未同意反訴上訴人搭建建物，且租約約定反訴上訴人不得搭建任 何建物，若有搭建，亦不得請求反訴被上訴人補償等語，並據提出（八五）運東 站字第Ｏ二九號函、運東站字第Ｏ二八號函、（八六）運東站字第Ｏ三七號函、 八十八鐵運客字第ＯＯ五八四七號函、存證信函二紙、房屋新增建免征房屋稅申 報書各乙份為證，反訴上訴人於搭建建物時，反訴被上訴人當時之台東站站長鄭 萬金並未予以同意，業據證人鄭萬金證述明確（見原審卷九十年一月十七日言詞 辯論筆錄）。
⒋反訴被上訴人所屬之台東站雖曾函台東縣稅捐稽徵處表示：「（系爭土地上之建 物）請以台灣鐵路管理局為課徵對象‧‧‧。」等語，及台東站固亦曾函反訴被 上訴人（即台灣鐵路管理局）：「‧‧‧經測量超出面積部分，承租人（即反訴
上訴人）同意按比例繳納租金，請求准其租用，請鑒核‧‧‧。」等語，此有（ 八七）運東站字第ＯＯ六號函、八十五年九月三十日運東站字第Ｏ二八號函附卷 可稽，惟前者僅係請求稅捐稽徵處調整「課稅捐」對象為台灣鐵路管理局所為之 行為，後者係就反訴上訴人使用超出承租範圍之土地如何解決乙節，所為之說明 與請示反訴被上訴人而已，均難據以認定反訴被上訴人有同意反訴上訴人搭建之 意思。
⒌反訴被上訴人曾告知反訴上訴人：「‧‧‧原車棚雖舊、簡陋但仍未傾倒之程度 ，況且賀伯颱風對台東市未帶來重大災情，台端（即反訴上訴人）以此為由，將 原有車棚全部拆除整建，有違合約之處如左‧‧‧。」有（八五）運東站字第Ｏ 二九號函附原審卷足證，亦足認反訴被上訴人對反訴上訴人在系爭土地上搭建建 物，並無知情而不為反對之表示。
⒍反訴上訴人縱其搭建增加利益，亦因其已將該建物轉租其他上訴人繼續使用，而 由反訴上訴人享受並收取租金，應不得請求償還費用（參見最高法院十八年上字 第一六九七號判例參照）。
㈡原判決依右揭⒈至⒍點得心証之理由，詳載於反訴判決理由內，反訴上訴人猶泛 詞謂反訴被上訴人同意其搭建或默示同意云，顯無理由。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提出下列證據（均為影本）為證：一、土地租賃契約。
二、八十七年三月七日台東郵局存證信函第一四五三號。三、（八五）運東站字第Ｏ二九號函。
四、（八五）運東站字第Ｏ二八號函及會勘紀錄。五、（八六）運東站字第Ｏ三七號函。
六、八十八鐵運客字第ＯＯ五八四七號函。
七之一、八十八年四月二日花蓮郵局十四支局存證信函第一０二號七之二、八十八年四月十二日花蓮郵局十四支局存證信函一一Ｏ號。八、八十五年九月一日房屋新、增建申報書三紙。九、（八八）運東站字第ＯＯ六號函。
理 由
壹、本訴部分：
一、被上訴人在原審起訴主張：上訴人乙○○於八十五年間向被上訴人承租系爭土地 經營寄車處，租期自八十五年四月十七日起至八十八年四月十六日止，租金每月 一十一萬八千八百元。租約存續中，上訴人乙○○擅將原有建物改建成系爭建物 ，而租期屆滿後，被上訴人於八十八年三月十一日以信函、同年四月二日、四月 十九日以郵局存證信函向上訴人乙○○表示不再續租之意而請求返還系爭土地， 詎均無效果。又上訴人乙○○未經被上訴人同意，遽將系爭土地及其上建物分租 予其他原審被告使用，顯已構成違約，依約定被上訴人得請求其拆屋還地。又上 訴人乙○○尚積欠被上訴人八十八年一月十六日起至同年四月十六日止之租金， 共四個月合計四十七萬五千二百元，而此項租金上訴人乙○○係逾期繳交三個月 以上，依約應另給付被上訴人違約金四萬七千五百二十元，合計應給付五十二萬 二千七百二十元。另上訴人乙○○於租期屆滿後，仍無權占有系爭土地而受有利
益，並致被上訴人受損害，此部分應自租期屆滿翌日起至返還系爭土地之日止， 每月給付被上訴人按租金數額計算之不當得利等語。上訴人則以：㈠上訴人乙○ ○搭建地上物係經被上訴人同意，且上訴人乙○○所轉租予其餘原審被告之租期 與上訴人之租期相同，故所有原審被告租期均已屆滿，其餘原審被告既屬無權占 有上訴人乙○○之建物，在上訴人乙○○未取回系爭建物之占有前，不能拆除。 ㈡上訴人乙○○於承租系爭土地後，因原地上車棚為颱風吹毀，始經被上訴人當 時之台東站站長鄭萬金同意，重建車棚如現狀，並將地上房屋分租給其餘原審被 告，約定租期至八十八年四月十六日止，上訴人乙○○與其餘原審被告之租約既 已到期，就系爭土地已無事實上管領力，且上訴人乙○○所轉租者，為自己重建 之地上房屋而非系爭土地，因此並未違約。㈢上訴人乙○○曾願給付被上訴人八 十八年一月十六日至四月十六日三個月之租金，然被上訴人拒絕受領，被上訴人 既受領遲延，自不得向上訴人請求違約金。㈣如被上訴人辦理招租，而仍由上訴 人乙○○標得租賃權，則系爭建物可繼續使用而不必拆除，現被上訴人請求先拆 屋後辦理招租，顯有權利濫用情形。㈤被上訴人與上訴人乙○○曾於八十五年八 月十三日會勘系爭建物是否超出上訴人乙○○所承租土地之範圍，足認被上訴人 確曾同意上訴人乙○○搭建系爭建物。㈥違約金之請求不得加計利息，履行期未 到期之請求，亦不能請求利息等語，資為抗辯。二、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之，民法第四百五十五條第一項、第七百六十七條前段各有明 文。本件被上訴人主張上訴人乙○○於八十五年四月間向被上訴人承租系爭土地 ，租期業於八十八年四月十六日屆滿，被上訴人曾於八十八年三月十一日以信函 、同年四月二日、四月十九日以郵局存證信函向上訴人乙○○表示不再出租系爭 土地之意而請求返還系爭土地之事實，為上訴人乙○○所不否認，並有土地登記 簿謄本、被上訴人信函、土地租賃契約各乙件、存證信函二份附於原審卷可稽， 堪信為真實；且上訴人乙○○在前述租賃關係存續中，將系爭土地上之原有建物 即車棚拆除改建新建物之事實，亦為上訴人乙○○所自認在卷，並經原審依職權 履勘現場及囑託台東縣台東地政事務所測量人員測量屬實，亦有勘驗筆錄及複丈 成果圖附於原審卷可稽。又本件系爭土地所有權人為中華民國，被上訴人為管理 人，此有土地登記簿謄本乙份在卷可稽，而被上訴人與上訴人乙○○間就系爭土 地之租賃關係既已終止，則上訴人乙○○對系爭土地已無正當占有使用之權源， 是被上訴人請求上訴人乙○○將系爭土地上之建物拆除，並將系爭土地返還被上 訴人，揆諸上揭法律規定，為有理由。
三、再查被上訴人並未同意上訴人乙○○搭建建物，且租約約定上訴人乙○○不得搭 建任何建物，若有搭建，亦不得請求被上訴人補償等語，並據提出（八五）運東 站字第Ｏ二九號函、運東站字第Ｏ二八號函、（八六）運東站字第Ｏ三七號函、 八十八鐵運客字第ＯＯ五八四七號函、存證信函二紙、房屋新增建免征房屋稅申 報書各乙份為證，上訴人乙○○於搭建建物時，被上訴人當時之台東站站長鄭萬 金並未予以同意，業據證人即台東站站長鄭萬金（目前已退休）證述明確（見原 審卷第一六二頁）。上訴人乙○○雖提出㈠伊要求申請測量之八一三號存證信函 、會勘紀錄，㈡承租人乙○○片面請求表示伊願依租約條件就搭建超出土地承租
範圍補繳租金與會勘後，上訴人乙○○要求被上訴人所屬台東站站長報請台灣鐵 路管理局是否准其就超出部分承租，已遭被上訴人即台灣鐵路管理局以其非法占 用不准補繳租金在案等陳詞，惟前者係上訴人乙○○旨在釐清其違約超出承租土 地之範圍面積，後者乃上訴人乙○○片面要求被上訴人所屬台東站報請上級台灣 鐵路管理局是否准其就超出部分補繳租金而已，均難証明上訴人乙○○之搭建地 上物，已獲被上訴人同意，此觀之上訴人亦自認：「由於上訴人願就超出部分增 加租金，未獲鐵路局同意」等語益明（見本院卷上訴人補充上訴理由續一狀第四 點前端所載）。
四、而上訴人乙○○並不爭執以八十八年三月七日台東郵局第一四五三號存証信函， 致函被上訴人所屬台東站，自認如系爭土地租期屆滿，未予續租，本人將依約「 拆遷建物」，並將「土地交還」；且徵諸本件系爭土地之租約第十六條第一款， 既已特約承租人（即上訴人）不得搭建任何固定建築物，並經被上訴人於其違約 興建期間，以函件阻止反對其新建，已如上述，詎上訴人乙○○竟違約新建，並 提出申請書欲自行申報設籍，遭稅捐處查獲，始由台東稅捐稽徵處主動函知系爭 土地之管理人台灣鐵路管理局被迫限期申報「房屋稅」，嗣經被上訴人所屬台東 站函復該稅捐處，以該新建房屋為承租人乙○○違約所建，並非台鐵管理局所建 ，被上訴人不得已乃礙於上述「課稅原因」，而「被動」接受該稅捐處以台鐵為 單純「課稅」對象，易言之，被上訴人台灣鐵路管理局實出於上訴人乙○○擅自 違約新建房屋，遭台東縣稅捐稽徵處查獲課徵房屋稅所致，是亦無從認定被上訴 人已同意上訴人乙○○搭建新地上物，且此應屬二事，不能混為一談。五、至上訴人乙○○所提出之（八五）運東站字第○四二號函，僅能証明被上訴人所 屬台東站站長於八十五年十一月三十日函令上訴人乙○○自認就其「違約事項」 ，限期一個月內改善，亦即就其「整建鋼架房屋走道部分，侵入廣場用地」應即 收回，並就其所設廣告看板囑其全部拆除等情，按上訴人乙○○之上開違約建物 （包括鋼架侵入台東站廣場及廣告看板），既限期其收回或全部拆除觀之，益見 被上訴人未曾同意其非法搭建甚明。
六、本件並無上訴人所稱之「情事變更」及「權利濫用」情形： ㈠按民法第一百四十八條規定權利之行使，固不得以損害他人為目的，若當事人行 使權利，苟非以損害他人為主要目的，而係行使正當之權源，顯無該條適用之餘 地（最高法院四十五年度台上字第一Ｏ五號判例參照）。又民事訴訟法第二百九 十七條所謂因情事變更，法院應為增減給付判決者，以法律行為成立後，因不可 歸責於當事人之事由，致情事變更，非當時所能預料，而依原有效果顯失公平為 要件，如於法律行為成立時，對於應如何給付已有約定者，自無情事變更原則之 適用（最高法院八十六年度台上字第一三六四號判例參照）。 ㈡查兩造所訂租約第十六條第一、三款之特約事項，即已限制上訴人不得搭建任何 固定建築物（屬現狀標租），及標租地既有車棚如需「修繕」，費用概由承租人 負擔，不得要求任何補償，已如前述，況賀伯颱風對台東市並未帶來重大災情， 原有車棚並未達於傾倒（吹垮）程度，上訴人擅將原有車棚全部拆除，顯有違約 擅建情形，業經被上訴人所屬台東站以八十五年十月四日（八五）運東站字第Ｏ 二九號函告知上訴人為違約，並指超出原租面積為擅建在案，復經被上訴人以前
述函件阻止違建並經証人即台東站長鄭萬金在原審証述在卷，俱見被上訴人自始 即未同意上訴人興建，又因上訴人於租期屆滿前有上開違約並超出租地面積興建 ，屬非法佔用，業經鐵路管理局台東站報由被上訴人批示上訴人非法佔用未拆除 前，被上訴人當然有權不辦理招標，亦屬正當權利行使。是依上述，上訴人乙○ ○租用之原有車棚，既未因賀伯颱風吹垮或滅失，縱有破損，上訴人亦僅能自費 修繕，仍不得違約全部拆除自建，而上述違約新建，乃可歸責於上訴人之事由所 致，被上訴人於兩造租約屆滿，未辦招標，自與原租約所訂是否顯失公平無關， 上訴人竟泛詞以賀伯颱風吹垮原車棚，曲解為情事變更，並任意指摘被上訴人已 同意其興建及於屆滿前未再辦公開招標為權利濫用云云，經核均與前述法定要件 不符，足見其上開抗辯並無依據。添
七、另被上訴人於原審曾主張：上訴人乙○○自八十八年一月至同年四月有四個月份 之租金迄未繳交，每月十一萬八千八百元，總計四十七萬五千二百元；又因逾期 三個月以上未繳，應依契約第四條第一項約定給付按未繳租金總額百分之十計算 之違約金共四萬七千五百二十元，總計上訴人乙○○應給付被上訴人五十二萬二 千七百二十元及法定遲延利息；又上訴人乙○○無權占有系爭土地，應自租賃關 係終止時即八十八年四月十七日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人相當於 租金之不當得利即十一萬八千八百元及法定遲延利息，而上訴人丙○○即神奇遊 藝場、庚○○為上訴人乙○○此項債務之保證人，則被上訴人對上訴人乙○○本 項債務強制執行無效果時，應由其等代為清償等情；而上訴人乙○○等固於本院 再執陳詞抗辯稱：兩造租約每月租金為十一萬八千八百元，三個月為三十五萬六 千四百元，又違約金設依被上訴人主張之計算方式，亦非四萬七千五百二十元， 被上訴人稱違約金五十二萬餘元，不知根據何在？又違約金係為擔保不履行契約 條款時之規定，原則上不得再計利息，另於履行期未到之請求，亦不得請求利息 ；上訴人曾給付租金遭拒，故非上訴人違約，被上訴人此部份請求無理由云云。 惟依兩造租賃契約第四條第一項所明定，上訴人乙○○於租賃關係存續中，應每 月給付租金十一萬八千八百元，若逾期三個月以上未繳，應給付按未付租金總額 百分之十計算之違約金，而上訴人庚○○、丙○○即神奇遊藝場則為上訴人乙○ ○之保證人，此有土地租賃契約乙份附於原審卷可稽。而違約金部分，係屬以支 付金錢為標的之債務，依民法第二百三十三條第一項之規定，債務人若有遲延情 事，債權人仍得請求遲延利息，況上訴人等並未提出曾如期給付租金卻遭被上訴 人拒絕受領之證據以實其說，亦難憑信，是上訴人等此部分之抗辯，委無足採。 至未到期之給付，既未遲延，債權人尚不得請求遲延利息，是上訴人等關於此部 分抗辯，則為可採。另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨可資參照，上訴 人乙○○既有無權占有被上訴人系爭土地之事實，被上訴人在原審請求其自無權 占有即租賃契約終止時起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利， 自屬有據。綜上，原審認被上訴人請求上訴人乙○○之給付，於五十二萬二千七 百二十元及自起訴狀繕本送達翌日起即八十九年八月九日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；及自八十八年四月十七日起至返還系爭土地之日止，按月 給付十一萬八千八百元之範圍內，為有理由，其認事用法並無不當。又按稱保證
者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契 約；保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒 絕清償，民法第七百三十九條、第七百四十五條各定有明文。上訴人丙○○即神 奇遊藝場、庚○○雖未提出先訴抗辯，惟被上訴人於原審之聲明既僅請求於對上 訴人乙○○之財產強制執行無效果時，上訴人丙○○即神奇遊藝場、庚○○始應 負給付之責，揆諸上揭法律規定，亦有理由，原審於此所為之認定，並無違誤。貳、反訴部分：
一、反訴上訴人乙○○在原審提出反訴主張，除與本訴部分相同者予以引用外，另稱 ：反訴上訴人搭建新車庫期間自八十五年七月底至十月間，反訴被上訴人從未阻 止，且經反訴被上訴人當時之台東站站長同意。八十五年九月底，反訴被上訴人 至現場會勘、測量後，表示反訴上訴人搭建範圍超過承租範圍，反訴上訴人曾表 示願意就超過部分補繳租金，經反訴被上訴人所屬台東站以八十五年九月三十日 運東站字第０二八號函向反訴被上訴人請示，後反訴被上訴人台東站函令反訴上 訴人書立切結書證明地上物為反訴被上訴人所有，反訴被上訴人並函稅捐稽徵處 要求對反訴被上訴人設籍課予房屋稅等，均足證反訴被上訴人同意反訴上訴人搭 建新車棚，是反訴上訴人就租賃物支出有益費用，因而增加該物價值，反訴被上 訴人知其情事而不為反對之表示，應依民法第四百三十一條第一項本文之規定， 償還反訴上訴人搭建新建物之費用計六百零三萬四千八百零四元等語。反訴被上 訴人則以：兩造間訂有特約條款，在系爭土地上不得搭建任何固定建築物，既有 車棚如需修繕，費用均由反訴上訴人自行負擔，不得要求反訴被上訴人補償；且