臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第402號
原 告 余炳賢
訴訟代理人 邱創典律師
邱皇錡律師
丁詠純律師
被 告 邱簡助
訴訟代理人 吳宏輝律師
複 代理 人 林堯順律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年2月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之先、備訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。經查，原告聲稱向被告購買嘉義縣梅山鄉梅山鄉梅南段 1168-1號土地（下稱系爭土地），其對外通行之道路為既成 道路、有永久通行權，故同意購買，現因鄰地所有權人以鐵 鍊封阻，已無法通行，爰主張被告應負瑕疵擔保責任。又原 告原起訴聲明為：「1、被告應負起瑕疵擔保責任，解除土 地買賣契約返還價金新台幣（下同）400萬元，及自被告於 民國104年1月8日受領第二期價金之日起至清償之日止，按 年息百分之5計算之利息。2、被告應賠償原告所受損失35萬 元。」，嗣於訴訟中，原告併請求被告應負債務不履行責任 ，及主張受詐欺而撤銷買受之意思表示，及追加備位聲明請 求減少價金，故於105年8月8日變更聲明為：「1、先位聲明 ：⑴被告應給付原告400萬元，及自104年1月8日起至清償日 止，按利息百分之5計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。 ⑶原告願供擔保請准宣告假執行。2、備位聲明：⑴被告應 給付原告250萬元，及自本訴狀繕本送翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。 ⑶原告願供擔保請准宣告假執行。」，核原告上開所為追加 訴訟標的與聲明之減縮，均係本於兩造間買賣系爭土地糾紛 之同一事實，具有同一性與一體性，且本院傳訊證人等調查 證據均得繼續援用，為求紛爭一次解決，容有准予追加、一 次審理之必要。原告就此為擴張及減縮應受判決事項之聲明 ，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於103年11月間透過訴外人許竣銘介紹向被告購買系 爭土地（面積2,500平方公尺，約758坪），雙方約定價金 為400萬元，103年11月27日於江王如珠代書辦公室簽定土 地買賣契約（下稱系爭買賣契約）。原告購地之前一再向 被告表明買地為自住，並會依法在兩年之後申請興建農舍 ，由於系爭土地位於山上，因此購買前與被告一同現場勘 查地界時一再確認土地聯外道路至公路（公園西街）之間 通行問題，被告言之確鑿地保證現聯外道路已是既成道路 ，可永久通行，並以此路年代久遠且當地鄉公所都有不定 期在鋪路維護等語，讓原告深信進而決定購買系爭土地。 然而104年年底，該聯外道路遭鄰地整地改道成未舖水泥 之泥巴路，104年12月25日鄰地地主王源成忽然現身系爭 土地，表示該聯外道路非既成道路而是他多年來無償提供 人車通行，原告始覺有異。105年3月間王源成進一步表達 若要通行必須連同其所持有的土地一併買下，否則就要封 路，原告於是要求被告出面處理，被告僅以當初賣地給他 的人也如此說等語回應。105年4月下旬，鄰地地主將通行 道路以鐵鍊加鎖封阻，導致無法通行，系爭土地即為與公 路（公園西街）無適宜連絡之袋地。原告多次欲以協商、 調解方式與被告解決紛爭，被告均置之不理，不接手機、 通訊軟體LINE聯絡也未回應、亦拒不出面。（二）被告於出賣系爭土地時，信誓旦旦向原告保證系爭土地有 既成道路可供通行，現出入道路均遭阻斷而無法通行，被 告自應負物之瑕疵擔保責任：
1、證人許竣銘證述：「（問：被告有沒有保證這條路是可以 通行的？）就是有保證才敢買，沒有人會去買沒有路可以 通行的土地。…他有保證是既成道路。」、證人李曉雲證 述：「有問被告通行的問題，他說不可能，因為是既成道 路，不會有通行的問題」綦詳，足認被告於兩造交涉買賣 系爭土地，經原告提出可否永久通行疑問之際，業已明確 保證有永久通行之權利，然系爭土地缺乏適宜之聯絡道路 而不能為通常使用，大為減少其價值，及欠缺被告所保證 之效用、品質，從而被告應負民法第354條之瑕疵擔保責 任，原告自得依民法第359條之規定解除契約。 2、被告未依約定之本旨，即交付有永久適宜通行權之系爭土 地予原告，核屬未依債之本旨而為給付，應負債務不履行 責任，原告爰依民法第226、256條之規定，得依法主張解 除契約。
3、原告向鈞院聲請調解時於聲請狀中即表示欲解除契約，倘
鈞院認該解除契約之意思表示尚非明確，則亦以本訴狀繕 本之送達為解除契約之意思表示，則系爭土地之買賣契約 解除後，依民法第259條第2款規定，被告自應返還買賣價 金及自受領時起之利息。
（二）依常理推斷，原告若知悉系爭土地並無適宜之對外通行道 路，則顯無法如預期般作為興建農舍使用，同時系爭土地 之價值亦勢必大為降低，被告一再向原告聲稱系爭土地之 對外通行道路為既成道路，有永久通行權，致原告誤信因 而買受，造成原告巨大經濟損失。故被告一再宣稱系爭土 地有既成道路得對外通行，與原告陷於錯誤而購買系爭土 地間，顯然具有因果關係。原告爰依民法第92、93條規定 ，於發見系爭土地對外通行道路遭封阻日起一年內撤銷買 受之意思表示，又系爭買賣契約既經原告撤銷，其法律效 果視為自始無效，則被告受領買賣價金即無法律上原因， 屬不當得利，自需返還。
（三）縱認原告主張解除契約為無理由，然系爭土地非如被告於 買賣契約成立之際所保證有既成道路、可永久對外通行， 現又遭鄰地所有權人以鐵鍊封阻，則以系爭土地為一坡度 頗大且高低起伏之農林用地，若無永久通行無虞之既成道 路，充其量僅能為一般農業使用，而無法用作其他發展， 是其價值與有對外通行道路之土地相較，顯大為降低，故 原告亦主張應減少價金250萬元，被告自應將減少之價金 ，返還原告。爰以備位請求被告給付250萬元。（四）就鑑定機關城鄉不動產估價師聯合事務所為鑑定報告表示 意見如下：
1、針對勘估標的與比較標的之調整，並未說明調整百分率之 依據為何：
⑴系爭土地位處需經由其他道路始能通行至公園西街之袋地 ，故鑑定機關以臨公園西街之土地為勘估標的，固屬無誤 ，惟，公園西街兩旁多為高低起伏的農林用地，屬農業區 之邊陲地帶，尚須經由台3線公路，方能抵達梅山鄉鬧區 ，與比較標的一至三本即位處梅山鄉繁榮區域並不相同， 此由鑑定機關於鑑定報告第35頁之評估修正表中，均須向 下調整百分率可見一斑。
⑵鑑定機關固有向下修正，然就其何以調整之各比較細項百 分率均僅為-1％至-4％間，卻未說明理由，且第36頁中之 比較標的一又何以占有40％之加權數，亦均未說明其依據 ，則此鑑定內容已嫌速斷。
⑶參酌內政部地政司公布之公告土地現值與公告地價查詢資 料，比較標的一位處之區域公告現值為2,130元/平方公尺
，比較標的二、三為2,100元/平方公尺，惟勘估標的位處 區域之公告現值則為1,500元/平方公尺，顯見依政府機關 所認定，勘估標的之土地價值約僅為比較標的一至三價值 之七成，然鑑定機關所認定勘估標的之價值卻達比較標的 價值之八成以上。
⑷鑑定機關之鑑定有上述缺漏，已如前述，又非如公告現值 之認定係由各直轄市、縣（市）政府地政機關舉行公開說 明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最 近一期地價動態情況，並聽取民眾反映意見及彙整處理後 方作成評議，故關於勘估標的與各比較標的之差距，應以 依公告現值比較後之七成較可採信。
2、鑑定機關為評估系爭土地實際情形，逕以袋地深度指數表 計算系爭土地實際價格，亦有未恰：
⑴鑑定機關固以台灣省袋地深度指數表作為評估袋地之價值 依據，惟該指數表為67年頒布「台灣省各縣市辦理規定地 價編制現值繁榮街道各宗土地地價計算原則」，供地方政 府機關辦理地價調查估計之依循，迄今近40年，顯已不合 時宜，而不足反應目前實際之價值差異。
⑵系爭土地現況依鑑定報告書第32頁所載，深度約89.79公 尺並呈現不規則狀，縱依該指數表計算，衡諸一般常情亦 較鑑定機關所認定之60％（深度起迄均為16-18公尺）為 低，詎鑑定機關逕採該指數表為依據，卻漏未審酌系爭土 地實際上之深度起點為89.79、迄點超過250公尺，顯較該 指數表所載標準多達5-14倍距離，加以土地地形為不規則 ，均應再予以減成，從而鑑定機關鑑定袋地價值，更顯不 當。
3、鑑定機關以假設標的為12米道路及系爭土地為3米道路， 二地顯屬不同情形，逕按路寬比例計算臨3米道路之土地 價格，實屬疏漏：鑑定機關先行認定臨公園西街之12米道 路之土地價值，嗣再以系爭土地原約定3米道路，而逕以 路寬比例認定系爭土地之價格，惟系爭土地縱有臨3米道 路，亦係透過該3米道路通往公園西街，要與直接臨3米道 路土地之土地個別因素迥不相同，豈能直接按比例計算價 值？
（五）對被告抗辯所為之陳述：被告辯稱證人許竣銘收受佣金後 ，推卸責任、誣陷被告，然此又與兩造先前對話內容相悖 ，被告所云顯屬臨訟抗辯之詞，不足採信：
被告辯稱證人許竣銘收受其仲介費100萬元，又因鑿井問 題與鄰地地主發生爭執，故遭封閉道路云云，惟查，兩造 於105年3月間以通訊軟體Line對話，被告當時則係表示：
「（原告問：你匯款單上有註記用途？）沒有」、「（原 告問：他若說是你給他的酬謝金？）也不可能這麼多？」 ，之後又表示「反正這是我們之間的事～先處理你們的事 要緊～打井費用一定要向姓許的拿到」，顯見被告當時在 答覆原告詢問時，業已明確表示該100萬元款項並非仲介 費而應為鑿井費用。遑論證人許竣銘果若真有收取100萬 元仲介費用，則衡諸常情，其基於希冀求系爭土地之買賣 繼續維持，俾保有該筆款項不致因買賣契約解除而須返還 ，應當會為有利被告之陳述，是證人與被告間方屬有利害 關係而可能為偏頗、迴護被告之情形，然證人卻不顧所收 取之100萬元可能遭請求返還，反而為有利原告之陳述， 足認證人許竣銘所述，應屬真實而可採信。
（六）訴之聲明：
1、先位聲明
⑴被告應給付原告400萬元，及自104年1月8日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
2、備位聲明
⑴被告應給付原告250萬元，及自本訴狀繕本送翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依兩造所簽立之土地買賣契約書觀之，契約內容並無被告 保證該「土地聯外道路為既成道路，永久通行出入絕對沒 有問題」之記載，足證兩造簽約時並無上開保證情形，原 告之主張亦非土地買賣契約內容，故原告空言主張被告應 負買賣瑕疵擔保責任，顯無理由。又兩造簽立土地買賣契 約前，原告曾到系爭土地現場看過，知悉土地現況，且兩 造於103年11月27日至代書事務所簽立土地買賣契約時， 亦均出於自由意思，並無任何詐欺、脅迫之情形。且該土 地買賣至今已逾一年多，土地買賣之初並無任何糾紛，原 告亦均正常使用系爭土地，不但搭建木構鐵皮屋、室外照 明及浴廁，申請造林、種植花草、將聯外道路私自命名為 「登雲路」、小木屋命名為「參嵩閣」，且已將戶籍遷入 並申請門牌號碼即梅山鄉公園西街16附11號，足證本件買 賣並無任何瑕疵存在。
（二）證人許峻銘為原告舊識，介紹原告來梅山買地，和原告及 被告一同勘驗現場多次。被告於103年12月8日和104年1月
9日，分別匯了兩筆50萬元共100萬元仲介費給到證人許峻 銘之配偶黃詩雅帳戶，這期間原告與被告亦無任何聯繫及 往來，直至105年3月間，原告委託證人許峻銘鑿井施工， 因證人許峻銘在大型機具進入時，任意拓寬鄰地路面，又 未知會鄰地地主，始引發鄰地地主不滿封路。事發後，大 型機具之工人吳瑞龍先生曾斥責證人許峻銘，為何未事先 告知鄰地王姓地主，才引起軒然大波。當日，證人許峻銘 緊急購買茶葉欲向地主賠罪，地主不接受，之後請議員郭 芳宜介入協調，然地主始終不接受，最後地主才將道路封 閉，並未如原告所稱被告罝之不理、不接手機、通訊軟體 LINE聯絡也未回應，現卻又以LINE內容為證物，原告說詞 反覆，實不可採。
（三）系爭土地買賣時，被告僅告知原告現況有一年代久遠之道 路可供通行，並未如證人所述保證可久遠通行，為證人憑 空捏造。本件顯係證人許峻銘與原告蓄意將自己與鄰地地 主間無法解決之糾紛，推卸誣陷給被告，其證詞顯不可採 。本件實為原告與聯外道路地主間之紛爭，原告應向地主 請求通行，然原告竟捨此不為，轉而向被告主張買賣瑕疵 擔保責任、損害賠償，顯為錯誤之權利主張，其請求實無 理由。另證人李曉雲為原告之配偶，其證詞顯有偏頗並袒 護原告，其陳述關於在代書處有約定水及道路通行的問題 ，均與事實不符，其證詞亦不可採。
（四）原告稱鑿井乙事並非原告所為，其對鑿井施工工法及其他 細節不甚了解，然當時原告已為系爭土地所有權人，搭蓋 建物、鑿井取水等事均須由土地所有權人向縣政府申請核 淮後始得動工，故原告現稱與其無關，實為推諉卸責之詞 。又原告備位聲明請求被告應返還減少之價金250萬元， 被告否認之，因被告並無於買賣契約成立時保證道路永遠 通行乙事，現系爭土地無法通行，為原告與鄰地地主之紛 爭所致，不可歸責於被告。如認為系爭土地之價值有所減 少，惟被告否認減少之價值高達250萬元，此部份應由主 張土地價值減少之原告負舉證責任。
（五）對鴻廣不動產估價報告書表示意見如下： 1、系爭報告書就比較標的之區域因素調整比率部份，皆往下 調整高達15％，然均僅簡易敘述比較標的之現況，並未具 體說明調整之依據，該調整幅度顯過於草率。
2、又系爭報告書比較標的之區域因素如需調整至15％，相較 另一城鄉不動產鑑估報告書之區域因素調整皆在7％以內 ，系爭報告書在鑑定時選擇之比較標的已不適當，若以該 比較標的作為鑑定價格之依據，則鑑定結果亦難正確。綜
上，系爭報告書於比較標之選擇上已屬不當，亦具體未說 明該調整幅度高達15％之理由，其鑑定結果顯不值採憑。（六）綜上，並聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、原告於103年11月間向被告購買系爭土地，價金400萬元。 2、系爭土地已移轉登記予原告。
3、原告已支付價金400萬元予被告。
（二）爭執事項：
1、原告得否撤銷系爭買賣契約？
2、原告得否解除系爭買賣契約？
3、原告先備位之訴之請求是否有理？
四、本院判斷：
（一）原告得否撤銷系爭買賣契約？
1、原告主張其購地之前一再向被告表明買地為自住，會依法 在兩年之後申請興建農舍等情，為被告所不爭執，且被告 亦自承「原告購買系爭土地後，搭建木構鐵皮屋、室外照 明及浴廁，申請造林、種植花草、將聯外道路私自命名為 「登雲路」、小木屋命名為「參嵩閣，且已將戶籍遷入並 申請門牌號碼即梅山鄉公園西街16附11號」等語（本院卷 第77頁），並有原告搭建之木構鐵皮屋相片可證（本院卷 第81、83頁）。足證原告購買系爭土地時，即係欲申請興 建農舍使用無誤。
2、系爭土地位置對外並無臨路，須經由他人之土地始可聯接 道路，而於系爭買賣契約前，該對外之聯絡道路，並未遭 剷除而可對外通行，然現今系爭土地之對外聯絡道路，業 經遭他人剷除，並以鐵鍊封阻，現系爭土地已無對外聯絡 可通行道路之事實，有相片、空拍圖可證（本院卷第29、 81頁左上圖、87、97-101頁），並為兩造所不爭執（本院 卷第248頁），核屬為真。
3、證人許竣銘證稱：「系爭土地當初是我介紹他們買賣，是 被告提議要賣的。我與原告是一同修行的師兄，剛好他有 提到想在梅山找一塊地可以修行，我就介紹他們認識。被 告當時有提供有既成道路可以通行，所以他們就有買賣的 意願。後來地主不讓原告通行，被告就說是原告與地主之 間的糾紛。買賣時有去看過系爭土地，當時那條路已經有 20幾年了，上面有舖水泥。我聽說是公所舖的路，上面也
有公所做的擋土牆。也有告訴原告。後來是地主申請土地 重整，就把路刨掉，現在已經沒有路可以通行了。系爭土 地是一年多以前買的，何時過戶不記得了。被告有保證這 條路可以通行的，有保證才敢買，沒有人會去買沒有路可 以通行的土地。當初開價400萬，也沒有殺價，他有保證 是既成道路。道路是去年（指104年）10月間封起來，詳 細日期不知道，大概是10月底。原告有跟我說路不能走了 ，我大概去年11月初有去看。我沒有去找被告協調，因為 我們已經撕破臉。但是兩造之間應該是有去協調」等語（ 本院卷第61、62頁）。證人即原告之配偶李曉雲證稱：「 原告去買系爭土地時我有參與買賣過程。有到現場去看過 系爭土地，當時現場有路，我們是開車上去的。我們上去 談的時候，有問被告通行的問題，他說是既成道路，不會 有通行的問題。他一再跟我們說那是既成道路，我們問通 行到這路上會不會有問題，他說這是既成道路，不會有問 題。後來第二次見面是在他們家，我們有再問他通行道路 的問題，被告還是說那是既成道路，被告還說他可以請公 所來幫我們造路，這是被告主動說可以申請的。第三次約 定到代書那邊簽約，我們有約定水及道路的問題，被告說 會請公所從公園西街那邊從新舖過，因為是既成道路，所 以可以申請重舖。大概是104年9、10月間，發現路不通了 ，變成一片黃土，道路就不見了。我們不知道是刨掉還是 蓋掉了，肉眼看不出來，就是一片黃土。我們有走上去， 那邊車子要上去不容易。105年4月下旬時我們要上去，路 已經被用鐵鍊封住了，地主在3月時還表示要我們將整片 土地買下，不然不讓我們過去。104年9月上去之後，12月 還有上去一次，當時還沒有封起來」等語（本院卷第63 -65頁）。互核上2證人所述，就系爭土地之買賣過程所述 相符，且系爭土地之對外聯絡道路原可通行，但現已被刨 除目前路已被鐵鍊封阻，無法通行，有相片可證（本院卷 第29、81頁左上圖、97-101頁），亦與證人所述吻合，且 證人實際參與系爭土地買賣交易過程，證人許竣銘與 當事人間並無任何故舊恩怨，亦與本件訟爭結果並無任何 利益糾葛，應無任何偏袒之動機，且經具結後陳述，當不 致為偏袒任何一方而為虛偽陳述，而無端捲入兩造之紛爭 ，或招致受偽證罪追訴處罰危險之理，是其2人之證述應 屬真實可採。且被告與原告之LINE通訊對話中亦提及「原 告：當初也一再跟你和阿能確認通路權，你倆都肯定那是 既成道路，我們夫妻才敢下決心把有限的資源下去買梅山 這塊地來安居。被告：是當初賣主這樣說的，沒有欺瞞你
們的意思」等語。此有LINE通話截圖可證（本院卷第149 頁）。益證被告於買賣之初即表示系爭土地之對外聯絡道 路係既成道路。故據上可知：⑴買賣系爭土地時，被告確 有保證系爭土地之對外聯絡道路係永久可通行。⑵原告在 104年9、10月間發現，系爭土地之對外聯絡道路已遭刨除 ，且目前已被鐵鍊封阻，無法通行。是被告以「契約內容 並無被告保證該土地聯外道路為既成道路，永久通行出入 絕對沒有問題之記載，兩造簽約時並無上開保證情形」云 云，實不可採。
4、原告主張被告詐欺而行使撤銷權部分：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示（民法第92條第1項前段）。而所謂詐欺係指欲使 相對人陷於錯誤，故意示以不實之事實或資訊，令其因錯 誤而為意思之表示或受意思表示而言。
⑵如上所述，系爭土地買賣時，其對外聯絡道路確係可通行 ，且原告亦到場確認，就此而言，被告並無詐欺原告之事 實。且依系爭土地對外聯絡道路之相片可證（本院卷第81 頁左上圖），該對外聯絡道路所舖設之道路已老舊，顯係 已舖設多年，並非新舖設之道路。亦即並無被告為出售系 爭土地而故意舖設對外聯絡道路，以製造系爭土地可對外 通行之假像，致原告陷於錯誤進而向被告買受系爭土地。 再據上述被告之LINE通訊對話中提及「是當初賣主這樣說 的，沒有欺瞞你們的意思」等語。益證當初系爭買賣契約 時，被告並無要詐騙原告買受系爭土地之事實。 ⑶至於買賣後系爭土地對外聯絡道路遭刨除，而無法通行之 事，是否為被告所明知，原告並未提出相關證明，且被告 亦主張「係因原告鑿井施工，大型機具進入未知會地主， 又任意拓寬路面，引起地主不滿原告與地主發生爭執，地 主始將道路封閉」等語。而被告之上開抗辯雖未提出任何 相關佐證，然被告已主張並不知情買賣後系爭土地之對外 聯絡道路會被刨除之事實。故並無任何事證以證明被告於 買賣前即已知系爭土地之對外聯絡道路將被刨除，而被告 以此錯誤之事實向原告詐騙，致原告陷於錯誤而買受系爭 土地。
⑷綜上，無法證明被告有詐騙原告買受系爭土地之事實，從 而原告依民法第92條之規定，撤銷系爭買賣契約，即屬無 據。
（二）原告得否解除系爭買賣契約？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質（民法第354條）；民 法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣 ，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指 有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意（最高法 院80年度台上字第2319號裁判）。出賣人所負之權利或物 的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及 第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生 ，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號 民事裁判）。
2、被告出賣系爭土地予原告，即應擔保系爭土地可依使用地 目從事農牧或開墾或其他用途。而原告購買系爭土地係為 搭建農舍，且已搭建農舍，並申請門牌號碼即梅山鄉公園 西街16附11號。是原告在系爭土地搭建農舍居住使用，即 須有對外之聯絡道路。若無對外之聯絡道路，系爭土地必 喪失其原有效用與價值，此為必然之結果，並為眾所皆知 之生活經驗法則。而系爭土地103年11月間出售後，原告 在104年9、10月間發現對外聯絡道路已被刨除。足證系爭 土地對外聯絡道路並非係可永久通行之既成道路。且系爭 土地若無出路，即為袋地，縱得另行訴請袋地通地權，惟 亦可能支付相當之補償金，故袋地之價格必與有道路通行 之土地，其價值必然低落，使用上亦極其不便。又系爭土 地若無出路，其價格經二家估價師鑑定後僅分別為373萬 、250萬元，此有城鄉不動產估價師聯合事務所鑑估報告 書、鴻廣不動產估價師事務所估價報告書可證（報告書二 份外放）。足證系爭土地在無對外聯絡道路之情形下，其 原有價值已有所減損。據上，系爭土地於出售移轉原告時 ，即存有袋地無法通行之瑕疵。
3、惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通 知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查 不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之 瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者， 視為承認其所受領之物（民法第356條）。買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金（民法第359條）。
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅（民法第365條 ）。是買受人已依民法第356條規定通知，為解除買賣契 約之前提要件。查：
⑴原告於104年9、10月間即已發現系爭土地存有無法對通行 而成袋地之瑕疵，此業如前述。而依原告於書狀自承「於 105年3月間多次以LINE詢問被告解決問題」（本院卷第 144頁），並提出此LINE通話截圖為證（本院卷第149頁） 。然此自原告發現瑕疵迄以LINE詢問解決問題時，至少已 經歷有5個月之久。其次，原告於105年4月18日向嘉義縣 梅山鄉公所申請調解，主張被告應處理既成道路之問題， 否則被告應買回系爭土地，並補償利息及地上物，惟被告 並未到場，而調解不成立，此有嘉義縣梅山鄉公所105年 10月17日嘉梅鄉民字第10500210840號函及所附調解不成 立證明書可證（本院卷第185-195頁）。是其自104年9、 10月間發現瑕疵迄105年4月18日聲請調解時，最少已經歷 有6個月之久。此外原告並無提出其他有於發現瑕疵時， 立即通知被告之相關證明。據上足證原告並未於發現瑕疵 時，立即通知被告。
⑵原告怠於為瑕疵之通知，依民法第356條之規定，應即視 為原告承認其所受領之物，故原告之請求權已於物之交付 後6個月不行使而消滅。
3、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之 履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請 求全部不履行之損害賠償（民法第226條）。債權人於有 第226條之情形時，得解除其契約（民法第256條）。又所 謂給付不能係指全部給付不能而言。查系爭買賣契約係買 賣系爭土地，而被告已將系爭土地移轉並交付予原告使用 ，故系爭買賣契約並非給付不能。至於系爭土地之對外聯 絡道路通行問題，因該通行之道路並非被告所有之土地， 且系爭買賣契約亦未將此列為買賣之標的，故系爭土地之 對外聯絡道路通行，非系爭買賣契約之標的。被告縱有擔 保可對外通行，惟此應係系爭買賣契約之附隨義務。故系 爭買賣契約並無給付不能之情事，原告依民法第226、256 條之規定，解除系爭買賣契約，請求返還價金，即屬無據 。
（三）原告先、備之訴之請求是否有理由？
1、無法證明被告有詐騙原告買受系爭土地之事實，原告不得
依民法第92條之規定，撤銷系爭買賣契約；系爭買賣契約 亦無給付不能之情事，原告不得依民法第226、256條之規 定，解除系爭買賣契約，此業如前述。又原告怠於為瑕疵 之通知，依民法第356條之規定，應即視為原告承認其所 受領之物，故原告之請求權已於物之交付後6個月不行使 而消滅，原告即不得再民法第359條之規定，解除契約或 請求減少價金。從而先位之訴以撤銷契約、解除契約、不 當得利等規定，請求被告給付400萬元及遲延利息，及備 位之訴以減少價金請求權，請求被告給付250萬元及遲延 利息，均屬無據，應予駁回。
2、原告先、備之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗 ，應併予駁回。
（四）本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民三庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
書記官 周瑞楠