臺灣臺北地方法院民事判決 105年度北簡字第2020號
原 告 清蓮宮
法定代理人 高春安
訴訟代理人 吳柏儀律師
劉宇倢律師
劉祥墩律師
被 告 連信宗
訴訟代理人 俞清松律師
複 代理 人 吳文君律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國106 年2 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號，如附圖編號A 範圍內之房屋騰空遷讓返還予原告，並將被告於上址所設戶籍遷出。
被告應自民國一百零四年十二月三十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零捌佰壹拾玖元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬貳仟參佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬零捌佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查原告原起訴請求：㈠被告應自門牌號碼臺 北市○○區○○○路0 段000 號建物（下稱系爭建物）騰空 返還予被告；㈡被告應將戶籍遷出系爭建物地址；㈢被告應 給付原告新臺幣（下同）7,900 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕 本送達翌日起至被告返還系爭建物之日止，按月給付原告 132 元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國105 年7 月5 日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應自系爭建物中遷出， 並清空個人物品，將房屋返還予原告，暨將戶籍自該址遷出 ；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭建物之日止 ，按月給付10,819元；㈢願供擔保，請准宣告假執行，有民 事變更訴之聲明暨準備㈡狀可稽（見本院105 年度北簡字第 2020號卷〈下稱本院卷〉第165 頁）。被告雖不同意此訴之 變更，然考諸上開變更之訴與原訴，其二者之事實及原告所
提證據資料具有同一性，顯見係基於相同之基礎事實，揆諸 前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告為未辦理保存登記之系爭建物所坐落臺北市○○區○○ 段○○段00○00地號土地，以及鄰接之21-1、22-1地號土地 （21-1、22-1地號土地係分別分割自21、22號土地，下合稱 系爭土地）所有權人。訴外人陳矮能於大正5 年（西元1916 年）將系爭土地及系爭建物贈與原告作為祭祀「陳王爺」之 用。嗣於39年間政府辦理土地及建物保存登記時，原告因不 知上開規定而未就系爭建物辦理保存登記。迄至53年間向臺 北市政府辦理寺廟總登記時，仍未辦理保存登記。然於該次 寺廟登記表中，訴外人即被告之父及被繼承人即原告當時之 管理人連添財記載原告財產有包括系爭建物在內之磚造房屋 2 間，是系爭建物縱未辦理保存登記，原告對之仍有事實上 處分權。連添財曾任原告之管理人，其藉管理之便，自行使 用比鄰原告廟宇主建物之附屬建物即系爭建物，堆放私人物 品且未經原告同意而設籍在內。連添財於58年11月12日死亡 後，訴外人陳葉蘭經原告信徒推舉而為原告第2 任管理人至 102 年間死亡為止，然其在任數十年間並未完成寺廟信徒、 組織章程核備、不動產更名、寺廟總登記及清查戶籍等事項 。嗣原告現任法定代理人即管理人高春安就任後，原告開始 陸續辦理不動產更名事宜，被告詎向主管機關提出更名登記 異議，並以系爭建物及所坐落系爭土地所有權人自居，經主 管機關依法調處後，不予採信被告上開異議內容。然系爭建 物內，猶擺放被告所有之私人物品，並將戶籍設置於上開地 址，屢經原告通知被告自行遷出，均未獲置理。原告既為系 爭建物之事實上處分權人，自得依據或類推適用民法第767 條第1 項前段、中段之規定請求被告遷讓系爭建物並將其戶 籍遷出。
㈡又被告無權占有系爭建物使用而受有利益，致原告受有損害 ，被告應返還原告相當於租金之不當得利。系爭建物之相當 於租金之不當得利，應以建物及土地申報總價之年息10% 計 算，系爭建物之建物評估淨值為52,348元，系爭土地之申報 地價為每平方公尺47,920元，系爭建物占用面積為26平方公 尺，建物及土地申報總價額共為1,298,268 元（計算式： 52,348＋47,920×26＝1,298,268 ），系爭建物之每月租金 應不超過10,819元（計算式：1,298,268 ×10% 12＝ 10,819，小數點以下四捨五入），被告應自起訴狀繕本送達 翌日起至遷讓返還系爭建物日止，按月給付原告10,819元之
相當於租金之不當得利。
㈢爰依民法第767 條第1 項前段、中段及第179 條之規定提起 本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應自系爭建物中遷出，並清 空個人物品，將房屋返還予原告，暨將戶籍自該址遷出；⒉ 被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭建物之日止，按 月給付10,819元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠原告並非系爭建物之登記所有權人，而系爭建物有獨立出入 之門戶、水表及電表，其構造上及使用上均有獨立性，並非 原告主廟之附屬建物。又系爭建物於日治時代已有門牌號碼 「臺北州臺北市綠町二丁目三十六番地」，原屋主為訴外人 林振成，於昭和8 、9 年（即西元1933、1934年）間將系爭 建物及系爭土地一併出賣予連添財，並於昭和9 年6 月1 日 收訖價金，連添財並據以申報「戶主相續」而擔任戶主。嗣 戰後不動產改為房屋及土地分開登記，系爭土地改為「臺北 市○○區○段○○段○○○地號」，系爭房屋門牌號碼改為 「臺北市○○區○○路○段○○○○巷○○○號」，復改為 現行門牌號碼，然並未辦理建物所有權第1 次登記，僅連添 財及被告全家將戶籍設於系爭建物內並居住，被告於連添財 死亡後仍居住迄今。而因日據時代之地政登記資料錯誤及戰 後未辦理建物登記，致系爭土地之所有權人遭登記為「祭祀 公業陳王爺管理人連添財」，系爭建物成為為辦理保存登記 建物，然仍有房屋稅籍，並由連添財為納稅義務人持續納稅 ，並由被告繼承為納稅義務人迄今。而依最高法院見解，因 日據時代臺灣之不動產所有權移轉乃毋須登記即得生效，是 被告雖非系爭建物之登記所有權人，然仍得依對被繼承人連 添財之繼承關係取得系爭建物之所有權或事實上處分權，原 告既非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，自不得請求 被告返還系爭房屋。
㈡退步言之，縱原告為系爭建物之所有權人或事實上處分權人 ，因所有物返還請求權之時效期間為15年，原告並無法律上 之障礙而不能行使請求權，連添財自日據時期即占有使用系 爭建物以迄其58年間死亡時止，已逾15年，並由被告繼承占 有迄今。是原告返還所有物之請求權已罹於時效而消滅，其 請求並無理由。
㈢又原告並非系爭建物之所有權人，並未因被告占有使用系爭 建物而受有損害，被告並無不當得利。縱原告為系爭房屋之 所有權人，因其不動產回復請求權因罹於時效而消滅，故被 告亦無不當得利。
㈣被告以前詞置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判
決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭建物所坐落系爭土地之土地所有權人。 ㈡系爭房屋構造為木石磚造，面積為26平方公尺（包括騎樓） 。系爭房屋坐落系爭土地之位置，及清蓮宮建物及騎樓坐落 土地之位置與面積，如臺北市建成地政事務所105 年5 月17 日土地複丈成果圖（即附圖）所示。
㈢連添財於死亡前，為原告之管理人。
㈣依連添財前於53年向臺北市政府申報之寺廟登記表所示，原 告之財產中，不動產部分「本廟」包含土地27坪及房屋17坪 磚造2 間（即本院卷第102 頁至第102 頁背面）。四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點在於：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋 是否有理由？原告之上開請求權，是否因罹於時效而消滅？ ㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？ 茲分述如下：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否有理由？原告之上開請 求權，是否因罹於時效而消滅？
⒈按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者 ，非經登記，不生效力。民法第七百五十八條，定有明文 。而自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使 不經登記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生 效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照） 。是以，未辦理保存登記（即第一次所有權登記）之建物 ，所有權人仍為原始建築之人。嗣後因移轉而取得系爭建 物權利者，僅為事實上之處分權，而非不動產所有權（最 高法院67年第2 次民事庭總會決議及69年度台上字第1204 號判決意旨參照）。則事實上之處分權其性質實係為所有 權權能之集合，該事實上之處分權亦可為讓與。另按所有 人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。此所規 定者乃所有權之物上請求權，此於未保存建物嗣後繼受取 得者，其權利雖非不動產所有權，然事實上處分權其性質 實係為所有權權能之集合，對於該事實上處分權之保護， 應同於不動產所有權之保護，是以前揭民法第767 條第1 項有關所有權保護之規定，本於同一之利益狀態，價值衡 量，則於事實上處分權之情形，自亦應類推適用之。 ⒉系爭建物為未辦理第一次保存登記之建物之事實，乃為兩 造所不爭執。而原告主張其前於日治時期之西元1916年間
，自訴外人陳矮能處受贈系爭土地及建物，故對系爭建物 有事實上處分權，而得類推適用民法第767 條第1 項前段 、中段規定請求被告遷讓返還系爭建物並遷出戶籍等情， 乃為被告否認並以前詞置辯。是本院首須判斷者即係，原 告究否對系爭建物有事實上處分權？經查：
⑴系爭土地於日治時期原地號為「綠町二丁目三十六番地 」，原所有權人為「陳矮能」，嗣於大正5 年即西元 1916年移轉登記為「陳王爺」（即原告寺廟）所有，迄 戰後地號改為「雙園區綠町字貳丁目參拾陸地號」、「 雙園區綠段二小段三十六地號」及分割出「三十六之一 」地號，此間所有權人均登記為「祭祀公業陳王爺、管 理人連添財」，以迄104 年間改為現行地號，並登記所 有權人為原告等情，乃有本院函調臺北市建成地政事務 所之系爭土地土地登記公務用謄本及日治時期土地台帳 謄本1 份附卷可稽（見本院卷第200 頁至第216 頁）， 是足見原告係由陳矮能處受讓系爭土地，且無論於日治 時期或戰後之土地登記，均係登記為土地所有權人，連 添財至多僅居於原告管理人之地位。
⑵復觀諸原告提出之53年12月臺灣省臺北市寺廟登記表（ 下稱53年登記表）所載，連添財當時為原告之管理人， 且其將原告之財產登記為「基地二七坪、房屋一七坪磚 造兩間」（見本院卷第153 頁）；又上開記載原告財產 中之房屋為17坪磚造房屋2 間，對照本院偕同地政機關 至系爭建物現場勘驗及測量所得之臺北市建成地政事務 所105 年5 月17日土地複丈成果圖（即附圖，並見本院 卷第253 頁）所載，系爭建物面積為26平方公尺（約為 7.865 坪），清蓮宮主建物面積為30平方公尺（約為 9.075 坪），清蓮宮騎樓面積為14平方公尺（約為 4.235 坪）。復依本院前於105 年5 月17日至系爭建物 現場勘驗之結果，清蓮宮之主建物與騎樓之建造材質及 結構顯然有別，騎樓部分應係主建物興建後增建，此亦 有勘驗筆錄及現場相片存卷可考（見本院卷第125 頁至 第137 頁）。而同屬磚造結構之清蓮宮主建物之面積與 系爭建物之面積，合計為56平方公尺，即相當於16.94 坪，而與上開寺廟登記表所示「17坪」之建物面積相當 ，應認系爭建物及清蓮宮主建物即屬上開53年登記表所 示之「一七坪磚造二間」房屋。另參系爭房屋及清蓮宮 主建物與騎樓所坐落，由原告所有之臺北市○○區○○ 段○○段○00○0000○00○0000地號土地，其面積分別 為38、6 、33、7 平方公尺（見本院卷第8 頁至第12頁
），合計共為84平方公尺，相當於25.41 坪，此面積數 額亦與上開寺廟登記表所示「基地二七坪」之記載相當 ，益證上開53年寺廟登記表所記載乃與現狀相符。則依 上開土地登記資料及53年寺廟登記表之記載，足以推論 連添財於53年間辦理寺廟登記當時，亦認為系爭土地及 建物均屬原告之廟產，而認為原告始為系爭建物之事實 上處分權人，連添財當時並無以系爭建物之所有權人或 事實上處分權人自居之意思。
⑶就前情被告固辯稱：系爭建物及清蓮宮主建物所臨之臺 北市和平西路3 段原為巷道，而於59年間拓寬為大馬路 ，必然發生臨和平西路3 段方面之建物拆除打通，而致 房屋面積減縮，故上開53年間之寺廟登記表所示17坪磚 造建物面積必然減少，其所指範圍應係清蓮宮主建物與 騎樓之44平方公尺（13.31 坪），所減縮3.69坪面積應 係上開馬路拓寬所致云云。惟就系爭建物及清蓮宮主建 物與騎樓，是否因和平西路3 段拓寬而有所拆遷減縮面 積等情，乃未見被告舉證以實其說，更況上開「17坪磚 造建物」應係指系爭建物面積加計清蓮宮主建物等情， 亦經本院認定如前，是尚難以被告片面主張而遽採之。 ⑷又被告另提出日治時期「賣渡證書」（出賣讓渡證明書 ）、「領收證」（收款證明書）及日治時期戶籍謄本及 上開資料之中文譯文，辯稱：系爭建物連同系爭土地， 係由訴外人林振成前於昭和8 年至9 年間（西元1933年 至1934年間）一併出賣予連添財，並於昭和9 年6 月1 日收訖價金，連添財並登記繼為戶長（即日文之「戶主 相續」），是連添財對系爭建物有事實上處分權，被告 並繼承之云云。惟按私文書應由舉證人證其真正，民事 訴訟法第357 條本文定有明文。就被告所舉上開「賣渡 證書」、「領收證」乃為原告否認其形式真正，被告自 應就其真正負舉證責任，惟被告乃未舉證以證明其真正 。更況依前揭系爭土地之日治時期土地台帳所示，系爭 土地原所有權人為陳矮能，嗣經移轉登記為原告（日治 時代登記為「陳王爺」）所有，亦未見上開賣渡證書所 載出賣人林振成之姓名，即與被告辯稱系爭建物係連同 系爭土地，由林振成出賣予連添財等節有所出入。是縱 認上開「賣渡證書」及「領收證」為真正，亦無從僅憑 上開文書逕予認定系爭建物係連添財自林振成處買受， 被告上開所辯，尚非可採。
⑸再者，被告固另提出系爭房屋之水、電費、房屋稅繳費 收據及房屋稅稅籍證明書，辯稱被告對系爭房屋有事實
上處分權云云。惟依被告所提前揭證據資料記載，僅得 證明於系爭房屋用水戶、用電戶及納稅義務人為被告之 事實（見本院卷第85頁、第92頁至第93頁），乃無從反 推被告對系爭房屋有事實上處分權或基於其他占有權源 而為有權占有系爭房屋之依據。此外，被告復未再提出 其他證據證明其占有系爭房屋有何正當合法之權源，則 原告基於事實上處分權人之權利，自得類推適用民法 767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告返還系爭建 物並將其戶籍遷出。
⒊又按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百 二十五條消滅時效規定之適用（司法院釋字第107 號解 釋意旨參照），是揆諸上開解釋之反面推論，系爭建物 既屬未辦理保存登記之建物，應仍有民法第125 條消滅 時效規定之適用。次按請求權，因十五年間不行使而消 滅。但法律所定期間較短者，依其規定；消滅時效，自 請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為 行為時起算，民法第125 條、第128 條亦定有明文。本 件中，原告既係類推適用民法第767 條第1 項前段、中 段之規定請求被告遷讓返還系爭建物及遷出戶籍，則前 揭消滅時效之規定亦應有所適用。另按民法第一百二十 八條規定，消滅時效自請求權可行使時起算，所謂請求 權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。至 於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年 台上字第1885號判例意旨參照）；民法第一百二十五條 所稱之請求權，固包含所有物返還請求權在內，惟依同 法第一百二十八條消滅時效，自請求權可行使時起算之 規定，所有物返還請求權之消滅時效，應自該所有物經 相對人實行占有之時起算（最高法院37年上字第7367號 判例意旨參照）。而查被告就本件原告之請求為時效抗 辯，辯稱：連添財自日治時期占有系爭建物迄今，故其 消滅時效應自日治時期起算，迄今已逾15 年 云云，則 原告既否認上情，主張稱系爭建物前由原告放置廟宇器 具，嗣後於104 年間始由被告以其為連添財繼承人之地 位，對系爭土地及建物以所有人之地位自居而向主管機 關主張更名登記異議，並為占有等語，自應由被告就其 占有之時點負舉證責任。然被告乃未就其所辯內容舉何 客觀證據以實其說，是其所辯尚非可採。則本件原告請 求權時效之起算，即應自被告於104 年間以系爭土地及 建物之所有權人或事實上處分權人地位自居，並向主管 機關為土地更名登記異議時起算，則原告本件之請求，
當無罹於時效之虞，被告所辯，洵非可採。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他 情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之 十為限，土地法第97條第1 項定有明文；上開規定，於租 用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文。所謂 土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土 地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估 定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定 ，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其 申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最 高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。 ⒉經查，原告為系爭建物之事實上處分權人，被告就系爭建 物係屬無權占有等情，業據本院認定如前。是被告無權占 有系爭建物使用迄今，自獲有相當於租金之利益，並使原 告受有無法使用收益系爭建物之損害，原告依不當得利之 法律關係，請求被告給付使用系爭房屋期間相當於租金之 不當得利，自屬有據。查系爭建物坐落於臺北市○○區○ ○○路0 段000 號，位於西園路與和平西路交岔路口旁， 距離通往新北市板橋區之華江橋僅500 公尺，鄰近捷運龍 山寺站、臺鐵萬華站、公車站牌，周邊並有龍山國小、臺 北市萬華區公所、龍山寺，生活及教育機能完善，交通亦 甚便利，此有Google地圖畫面截圖、本院勘驗筆錄各1 份 及本院現場勘驗相片44紙可參（見本院卷第125 頁至第 137 頁、第170 頁），是系爭建物坐落地點核屬臺北市之 精華地區，本院斟酌被告利用土地及建物之經濟價值及所 受利益等一切情狀，認原告所請求相當於租金之不當得利 數額，應以系爭建物現值及土地申報總價之年息10% 計算
為適當。查系爭建物之評估淨值為52,348元（見本院卷第 34頁），而系爭建物坐落於臺北市○○區○○段○○段00 ○00地號土地，其占用面積為26平方公尺，上開土地申報 地價為每平方公尺57,120元（見本院卷第200 頁至第203 頁），土地申報價額共為1,485,120 元（計算式：57,120 26＝1,485,120 ），系爭土地及建物申報總價額共為 1,537,468 元。則被告每月使用系爭建物之不當得利數額 應為12,812元（計算式：1,537,468 10％12＝12,812 ，小數點以下四捨五入）。則原告僅請求被告自起訴狀送 達翌日即104 年12月30日（見本院卷第17頁）起至騰空遷 讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 10,819元，為有理由。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第179 條之規定，據以請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○ ○○路0 段000 號，如附圖編號A 範圍內之房屋騰空遷讓返 還予原告，並將被告於上址所設戶籍遷出；㈡被告應自104 年12月30日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告 10,819元，洵屬有據，應予准許。
七、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，亦無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
臺北簡易庭 法 官 陳裕涵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 17 日
書記官 李易融