臺灣宜蘭地方法院小額民事判決 106年度羅小字第24號
原 告 陳明財
被 告 徐偉傑
林士奎
上 一 人
訴訟代理人 徐嘉威
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣參萬陸仟捌佰貳拾捌元，及被告徐偉傑自民國一百零五年十一月十三日起、被告林士奎自民國一百零五年十月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾元由被告連帶負擔新臺幣肆佰元，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參萬陸仟捌佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
理由要領
一、原告主張：被告徐偉傑向原告承租門牌號碼宜蘭縣○○鄉○ ○路0段000號房屋（下稱系爭房屋，其租賃契約為系爭租約 ），租期自民國105年3月15日起至106年3月15日止，每月租 金新臺幣（下同）20,000元，並經被告徐偉傑給付押租金4 萬元，嗣被告徐偉傑自7月15日起積欠租金未付，兩造於105 年10月26日起終止系爭租約並遷出系爭房屋，期間所欠租金 66,666元扣除前述押租金後，尚欠26,666元，尚應依系爭租 約第8條約定，自105年9月15日起給付原告租金2倍之違約金 53,332元，並應返還原告為其墊付之水電費10,162元，上述 金額共計90,160，並應加計法定遲延利息；系爭租約之連帶 保證人被告林士奎並應連帶給付上述本息等語。並聲明：⒈ 被告應連帶給付原告90,160元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：系爭房屋鐵門邊軌有問題且無鎖匙，抽油煙機承 租不到1週即損壞，且系爭房屋滲漏水，廚房地板管線水管 逆流淹水，經通知原告，均拒不修繕，有違民法第430條之 規定，被告遂向原告終止租約並於105年10月26日遷出系爭 房屋，被告並未違約，毋庸給付原告請求之租金及違約金等 語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願
供擔保請准免假執行。
三、本院之判斷：
㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明 文。被告辯稱系爭房屋有前揭損壞需修繕，原告經通知後拒 不修繕云云，為原告所否認，應由被告負舉證責任。惟被告 所提出照片1張（本院卷第87頁），僅見樓梯間之一隅，全 然無從證明系爭房屋有何瑕疵；其所提出之存證信函影本（ 本院卷第84至86頁），僅能證明被告徐偉傑於105年8月19日 對原告所為片面主張，在無其他佐證之情形下，自不能遽認 該存證信函中之片面之詞為真實。從而，被告未舉充分證據 證明「系爭房屋確於承租期間損壞而有修繕之必要」、「該 損壞非可歸責於被告徐偉傑，而應由原告負擔修繕費用」、 「被告因自行修繕而支出費用」等要件事實，自不得依民法 第430條規定扣除租金。被告復自認其應給付水電費10,162 元，且不爭執自105年7月15日起即未付租金（本院卷第126 頁），則原告依租賃契約、不當得利、連帶保證之法律關係 ，請求被告2人連帶給付36,828元（即租金26,666元、水電 費10,162元），及自起訴狀繕本送達之翌日起，即被告徐偉 傑自105年11月13日起（本院卷第60頁）、被告林士奎自105 年10月29日起（本院卷第61頁），均至清償日止，按法定利 率即年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。 ㈡按以現金為租賃擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總 額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之 部分抵付房租，土地法第99條定有明文。又以承租人遲付租 金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租 額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始 得終止租約，此觀民法第440條第1、2項規定自明。是承租 人支付之擔保金超過2個月房屋租金之總額，如承租人表示 以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租 人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內 支付，出租人始得進而終止租約，最高法院100年度台上字 第725號判決參照。經查，原告雖於105年8月16日寄發存證 信函向被告2人催告於文到7日內給付租金，惟被告徐偉傑於 同年月19日以存證信函函復爭執原告之催告不合法，並言及 已付2個月押租金等語（本院卷第7至9頁），究其真意，已 寓押租金得抵償租金之意，則經以押租金抵償後，當時所欠 租金尚未達兩個月之租額，尚難認系爭租約於105年8月間已
合法終止。次查，系爭租約第8條約定：「乙方（即被告徐 偉傑）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告林士奎）絕無異議 。」（本院卷第15頁）原告自認該租約於105年10月26日終 止，且被告徐偉傑於當日即遷出系爭房屋（本院卷第75至76 頁），則被告徐偉傑於105年10月26日租期提前屆滿之日， 已即時遷讓交還房屋，自與系爭租約第8條「於租期屆滿時 …不即時遷讓交還房屋時」之要件顯然不符，原告自不得依 該條約定請求被告連帶給付違約金。
㈢原訴一併請求遷讓房屋部分嗣因被告徐偉傑之遷出而撤回， 因原告於105年9月21日起訴時，系爭租約尚未合法終止，該 遷讓房屋部分之訴訟費用仍應由原告負擔。
中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 黃祿芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 106 年 3 月 16 日
書記官 劉婉玉
附錄：
民事訴訟法第436條之18第1項：
判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。