臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第1484號
原 告 黃正利
訴訟代理人 蘇清文律師
吳仁翔律師
被 告 林如意
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年3 月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○○○○號地下一層之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬伍仟零伍拾元，及自民國一百零六年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年十二月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：⒊擴張或減縮應受判決事項 之聲明者」，「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部 」，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第262 條第1 項前 段分別定有明文。本件原告原起訴請求：「㈠被告應將坐落 桃園市○○區○○路000 號地下一層之房屋（下稱系爭房屋 ）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同） 595,050 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；暨自民國105 年12月1 日起至騰空遷 讓返還上開房屋之日止，按月給付原告25萬元。㈢原告願供 擔保請准宣告假執行」，嗣於106 年3 月2 日將訴之聲明第 2 項前段變更為：「被告應給付原告495,050 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」 （見本院卷第23頁反面），並撤回第3 項聲明，核原告所為 係減縮應受判決事項之聲明，並撤回訴之一部，依上揭規定 ，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠其將系爭房屋出租予被告，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），租期自104 年3 月1 日起至106 年2 月28日 止，每月租金5 萬元，被告並已繳交10萬元之押租金。詎被 告積欠自104 年3 月至105 年2 月之租金60萬元，原告向鈞 院聲請對被告核發105 年度司促字第5941號支付命令，已於 105 年5 月24日確定，然被告又積欠自105 年3 月起之租金 ，以押租金扣抵後已逾2 個月之租額，原告於105 年8 月24 日以律師函催告被告應於20日內給付積欠租金，逾期未給付 即終止租約，被告仍未給付，原告再於105 年11月30日以律 師函對被告為終止租約之意思表示，該律師函已於105 年12 月1 日送達被告，則系爭租約業於105 年12月1 日終止。 ㈡租約既已終止，被告即應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告， 並應給付自105 年3 月1 日至11月30日之欠租45萬元。又依 租約第12條約定，因被告有違約之情事而涉訟，故被告需賠 償原告委任律師之費用6 萬元；又被告於承租期間有未依約 繳納其應負擔之管理費85,050元，以上扣除押租金後，被告 應給付原告495,050 元；又被告自租約終止後仍繼續占用系 爭房屋，依租約第6 條約定，應按月給付以租金5 倍計算之 違約金即25萬元，爰依租賃契約之法律關係提起本訴等語。 ㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應給付原告495,050 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自105 年12月1 日 起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付25萬元。二、被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張如上開之事實，業據其提出系爭租約、本院 105 年司促字第5941號支付命令及確定證明書、律師函及收 件回執、桃園水汴頭郵局第97號存證信函、委任契約等為證 （見本院卷第11至15頁），經核與其所主張相符。 ㈡按民事訴訟法第280 條第1 項前段、同條第3 項前段分別規 定：「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者 ，視同自認」，「當事人對於他造主張之事實，已於相當時 期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備 書狀爭執者，準用第1 項之規定」。本件被告已於相當時期 受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書 狀作何抗辯，依前開條文所述，自應認被告對原告主張之事
實視同自認，是本件應認原告之主張為真正。
㈢再按「承租人應依約定日期，支付租金」，「承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」，「租 賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得 依前項之規定，終止契約」，「承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物」，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第 2 項前段、第455 條前段分別定有明文。經查，被告自104 年3 月起即未依約給付租金，計至105 年8 月止，扣除押租 金10萬元後，被告所欠租金已逾2 個月之租額，原告於105 年8 月24日以律師函催告被告應於20日內給付積欠之租金， 該律師函已於105 年8 月25日送達予被告（見本院卷第12頁 及反面），因被告仍未給付，原告再於105 年11月30日以律 師函對被告為終止租約之意思表示，該律師函已於105 年12 月1 日送達予被告（見本院卷第13頁及反面），是系爭租約 已於105 年12月1 日經合法終止，而系爭租約既經終止，原 告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即為有理。 ㈣再查，原告主張：被告未給付自105 年3 月至105 年11月止 共9 個月之租金45萬元乙節，業據被告就此部分事實視同自 認，是原告請求被告給付租金45萬元，洵屬有據。 ㈤又依系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事 ，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如 甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠 償」（見本院卷第9 頁）。查系爭契約業經原告合法終止已 如前述，原告主張：因被告未依約給付租金及騰空遷讓返還 房屋有違約情事而委請律師進行本件訴訟，已支付律師費用 6 萬元等情，除據原告提出委任契約1 紙為憑（見本院卷第 15頁），復據被告就此部分事實視同自認，故原告依據此契 約之約定，請求被告賠償因涉訟所支出之律師費用6 萬元， 洵屬有據。
㈥又系爭租約第3 條後段約定：「管理費由乙方負責繳納」（ 見本院卷第8 頁）。原告主張：被告自105 年2 月起至105 年11月30日止均未依約給付管理費乙節，除據原告提出桃園 水汴頭郵局第97號存證信函為證（見本院卷第14頁），復據 被告就此部分事實視同自認，故原告依據此契約之約定，請 求被告給付管理費85,050元，亦屬有據。 ㈦按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力」（見最高法院87年度 台上字第1631號判決要旨）。查本件被告本應給付原告595,
050 元（450,000+60,000+85,050 ＝595,050 ），惟扣除被 告於訂約時繳付之10萬元押租金後，被告應給付予原告之金 額即為495,050 元（595,050-100,000 ＝495,050 ）。 ㈧另按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 」，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」， 民法第250 條第1 項及第252 條分別定有明文。又「當事人 約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條 以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準」（見 最高法院49年台上字第807 號判例要旨）。查系爭租約第6 條固約定有：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（ 即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀 遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷 讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約 金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」 （見本院卷第8 頁反面）。惟本院審酌系爭租約每月租金為 5 萬元，被告於租約屆滿後未履行遷讓返還房屋之義務，致 原告所受之損害通常即為租金收入等情，認原告請求被告給 付相當於租金5 倍之違約金為過高，本院認應以相當於租金 之1 倍計算違約金為合理，是原告請求自租約終止之105 年 12月1 日起至被告騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付5 萬 元之違約金，應予准許，至原告逾此部分之請求，不應准許 。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係請求：㈠被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告495,050 元 ，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第20頁）之翌日即106 年 1 月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告 應自105 年12月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告5 萬元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍 之請求為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定 ，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
桃園簡易庭 法 官 郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 劉育秀