最高法院民事判決 一○六年度台上字第三六號
上 訴 人 龔瓊瑤（兼林健泰之承受訴訟人）
林侑潔（即林健泰之承受訴訟人）
林伶潔（即林健泰之承受訴訟人）
林書緯（即林健泰之承受訴訟人）
林峻緯（即林健泰之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 莊秀銘律師
楊鎮宇律師
徐紹鐘律師
被 上訴 人 賴清宮
板信商業銀行股份有限公司
法定代理人 劉炳輝
共 同
訴訟代理人 郭睦萱律師
被 上訴 人 神明會杜姓天上聖母
特別代理人 杜福來
上列當事人間請求移轉登記等事件，上訴人對於中華民國一○四
年三月十七日台灣高等法院第二審判決（一○二年度重上字第二
五四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人賴清宮以被上訴人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀行）前受其信託登記為系爭土地所有權之受託人，惟該信託任務已終了，並塗銷信託登記，回復為其所有為由，聲明承受該部分訴訟，有其提出之土地登記謄本可稽，核無不合，先予敘明。
其次，上訴人主張：上訴人龔瓊瑤所有台北市○○區○○段○○段○○○○○號（下稱一八四七建號）建物、龔瓊瑤及上訴人林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯（下稱林侑潔等五人）共同繼承被繼承人林健泰所有同小段九二六建號（下稱九二六建號）建物，分別坐落被上訴人神明會杜姓天上聖母（下稱神明會）所有同小段六一○、六一一地號土地（下分別稱六一○地號、六一一地號，合稱系爭土地），各與神明會存有不定期限租地建屋關係（下稱六一○地號、六一一地號土地租約）。神明會於民國九十九年二月十日，與訴外人柯秉松簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）將系爭土地出售予柯秉松，未通知上訴人，且於同年五月間，逕將系爭土地移轉登記予賴清宮所有（下稱系爭所有權移轉登
記）。賴清宮於同年六月信託登記予訴外人廖裕輝，廖裕輝於同年七月將系爭土地設定地上權（下稱系爭地上權）予訴外人摩天開發股份有限公司（下稱摩天公司），同年八月二日將系爭土地所有權設定最高限額抵押權予板信銀行。賴清宮復於同年月六日變更系爭土地登記之受託人為板信銀行。摩天公司於同年月二日將系爭地上權設定最高限額抵押權予板信銀行，再於同年月六日將系爭地上權信託登記予板信銀行。依土地法第一百零四條、民法第四百二十六條之二規定，伊得就系爭土地行使優先購買權，系爭所有權移轉登記不得對抗伊。上揭各信託登記、地上權登記、抵押權登記對伊均不生效力，且為通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條規定，均屬無效。系爭買賣契約雖約定全部價金為新台幣（下同）十三億九千五百萬元，但真實價格為五億六千萬元，伊據以按比例計算，行使優先購買權，龔瓊瑤得以一千六百三十二萬七千一百十一元優先購買六一○地號土地，林侑潔等五人以三千六百十三萬五千四百五十五元優先購買六一一地號土地等情，求為：㈠板信銀行應將系爭土地所有權信託登記予以塗銷。㈡板信銀行應將系爭地上權信託登記予以塗銷。㈢板信銀行應將系爭土地上之最高限額一億七千四百九十萬零二百元抵押權登記予以塗銷。㈣板信銀行應將系爭地上權之最高限額一億七千五百萬元抵押權登記予以塗銷。㈤賴清宮應塗銷系爭所有權移轉登記。㈥神明會應於受償價金一千六百三十二萬七千一百十一元、三千六百十三萬五千四百五十五元同時，將六一○、六一一地號土地分別移轉登記予龔瓊瑤、林侑潔等五人之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人神明會則以：林侑潔等五人係自林健泰、林蔡不輾轉繼承九二六建號建物，惟伊前管理人杜天來、杜文源等人係與訴外人林雲騰交涉處理土地租賃相關事宜，林侑潔等五人未證明林雲騰與林蔡不間有代理關係，難認伊與林蔡不間就九二六建號建物有租地建屋關係。九二六建號建物於五十三年間登記原因為改建，權利人未載明為林蔡不，林侑潔等五人主張伊出具土地使用同意書辦理建物所有權第一次登記乙節非實在。柯秉松依系爭買賣契約第三條約定，支付五億四千一百九十七萬三千八百零一元，代墊伊之土地增值稅一億零一百六十八萬六千一百九十九元及撤銷假處分之擔保提存金二億五千六百三十五萬五千二百元，共九億零一萬五千二百元，系爭買賣契約之總價確為十三億九千五百萬元。總價扣除委託訴外人將宇設計工程有限公司（下稱將宇公司）處理買賣標的之地上物清理，及日後維持會務運作之共同基金，所餘五億六千萬元僅係供各會員分配之淨獲利，非總價金。上訴人所主張之前述價格與系爭買賣契約之條件尚非同一，難謂合法行使優先購買權等語。賴清宮、板信銀行以：上訴人主張其
與神明會間有租地建屋契約，所舉證據諸多與常情不符，且神明會於移轉系爭土地前，已合法終止之。系爭租約成立時土地法第一百零四條規定之優先購買權無物權效力，現行土地法第一百零四條第二項規定，不及於買受人再行移轉所有權之第三人及其他後手，上訴人不得請求板信銀行塗銷上開登記及移轉所有權登記。九二六、一八四七建號建物均已逾建築改良物耐用年限，不堪使用，實際占用面積超出建物謄本記載面積。另一八四七建號建物原為木造建物因改建而滅失，系爭租約因而不存在。賴清宮取得系爭土地所有權後，後續與板信銀行等作成眾多交易與權利設定，九二六、一八四七建號建物價值遠低於系爭土地，上訴人主張優先購買權係權利濫用等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：神明會與訴外人林雲騰即龔瓊瑤配偶林健泰之父間請求增加租金事件，前經台灣台北地方法院五十九年度訴字第三六三六號，原審五十九年度上字第二五七六號及本院六○年度台上字第三六二三號判決確定，認定雙方就一八四七建號建物使用六一○地號土地，有不定期租賃關係存在。嗣林雲騰將一八四七建號建物贈與登記予龔瓊瑤，六一○地號土地租約於龔瓊瑤仍繼續存在。一八四七建號建物之四十六年、五十二年、五十七年、六十二年房屋稅籍紀錄表所載樑柱均為木樑，主牆為磚造、磚石造，自四十六年迄今面積均相同，被上訴人未證明原有木造結構不存在，不足認定已拆除改建。該建物仍出租商家營業中，非不堪使用，龔瓊瑤與神明會間就六一○地號土地有不定期租賃關係，堪可認定。九二六建號建物原為未經保存登記之建物，林蔡不於四十五年間購得，辦理保存登記，於九十七年一月因林蔡不、林健泰先後死亡，由林侑潔等五人輾轉繼承。林侑潔等五人所提建物異動索引不足證明林蔡不與神明會間就六一一地號土地有租約存在。神明會之地租繳納通知函受通知人為林雲騰，租賃土地為六一○、六一一地號二筆，原審七十八年度上字第八四二號和解筆錄所載承租人為林雲騰，均不足為林蔡不與神明會間就六一一地號土地租約之證明。林侑潔等五人就林雲騰代理林蔡不與神明會訂立該租約，未能舉證以明其實，其主張有隱名代理關係不足採。神明會抗辯上訴人所提台北市政府地政處函及附件、松山地政事務所九十九年函、神明會九十九年通知林健泰繳納九十八年之租金存證信函、終止該租約存證信函等件，均以林健泰為承租人，係因神明會前任管理人杜文源死亡後，繼任之杜宗惠誤會所致等語，尚屬可採。系爭買賣契約第二條約定總價為十三億九千五百萬元，第四條約定神明會（原判決誤載為買受人）應負責十六筆土地之整合及其地上物之清理，及所涉合建糾紛之處理，取得羅有坐落同地段六一九地號土地（下稱羅有土地）及其地上物或合建；原都市更新程序之撤回、撤銷；對地上物所有
權人提起拆屋還地訴訟等義務。柯秉松已支付第一、二、三期款，第四期款及尾款，係因付款條件尚未成就而未給付，神明會取得五億五千一百六十八萬一千八百九十元，已依比例分配予所有會員。上訴人主張系爭買賣契約總價為五億六千萬元云云，要無足取。神明會九十九年一月三十一日會員大會決議：因十六筆土地，非一完整基地，且需再整併國有同地段六○四之二地號土地（下稱國有土地）、羅有土地二筆畸零地（下稱畸零地）及清理整合地上占用戶完成後始具開發價值，才會有開發商願意出資購買十六筆土地。為使土地產值確保，提早處分十六筆土地，乃修正買賣契約條件及價金為：買賣標的修正為包括十六筆土地及其所有同小段一七八建號（下稱一七八建號）建物、畸零地與十六筆土地及地上建物占用戶之整合、拆除及清理，買賣價金不低於十二億元，其中十六筆土地及建物實收價金（含增值稅）為五億六千萬元。另授權管理人就上述價金差額款委任將宇公司代為整合羅有土地、國有土地及清理地上占用戶等情，神明會已支出一億八千八百七十九萬八千四百三十二元，尚未處理完竣。證人卓忠三受任處理相關事務自柯秉松收受律師費用六百萬元，並將其中三百萬元給王進祥作代書費。神明會於九十九年三月十二日收受價金中六千萬元，由將宇公司指定之人王進祥匯出，作為處理趙惟漢、北碇資源開發股份有限公司與神明會間合建契約之和解及解約之用，尚未結算。神明會與趙惟漢於原審九十八年度上更㈠字第一五四號履行契約事件給付一億五千萬元成立和解，係以賴清宮之彰化商業銀行股份有限公司晴光分行帳戶代為支付，且依台北市調處函內容，神明會將系爭買賣契約價金以借支方式分配予會員。是上訴人主張買賣價金回流至柯秉松，其係以將宇公司為白手套，系爭買賣契約約定之總價不實，係通謀虛偽，且應剔除上開清理費用云云，要無所據。龔瓊瑤表示願以實際總價五億六千萬元與系爭買賣契約總價十三億九千五百萬元之比例計算之上開價格優先購買，難認係以相同條件合法行使優先購買權。從而龔瓊瑤與林侑潔等五人主張土地法第一百零四條第一項、民法第四百二十六條之二第一項規定之優先購買權，並依民法第七百六十七條第一項中段、第二項、第一百十三條規定，請求如聲明所示，即屬無據，不應准許，為其心證所由得，爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。
按土地法第一百零四條第一項前段規定基地出賣時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基
地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。查神明會大會決議：十六筆土地須與畸零地整併及清理整合地上占用戶完成後，始具有開發價值，故系爭買賣契約條件及價金包括系爭買賣標的、委任將宇公司履行上開整合及清理費用、相關合建糾紛損害賠償等相關稅費；系爭買賣契約乃約定系爭買賣標的總價為十三億九千五百萬元、買賣標的為十六筆土地及一七八建號建物、畸零地等，神明會應負責十六筆土地及地上物之整合及清理第三人占有或所有之地上物、所涉合建糾紛之和調解及損害賠償之處理、取得羅有土地及其地上物或合建、原都市更新程序之撤回、撤銷、一七八建號建物所有權移轉及清理點交、終止地上物之不定期租賃關係，訴請承租人拆屋還地等義務，神明會因此以八億三千五百萬元委託將宇公司代為處理上開義務；為原審合法確定之事實。從而原判決認定上訴人主張以扣除清理上開整合及清理費用、相關合建糾紛損害賠償等相關稅費之餘額五億六千萬元為總價，按比例計算系爭土地價金，行使優先購買權，即非以系爭買賣契約同樣條件購買，其優先購買權之行使為不合法，經核於法尚無違誤。又林侑潔等五人亦係以五億六千萬元總價比例計算價金，主張對六一一地號土地行使優先購買權，依前論述，其購買條件亦與系爭買賣契約非同樣條件，同非合法，其訴難認有理。原判決以林侑潔等五人與神明會間就六一一地號土地不定期限租地建屋關係不存在為由，為其不利之判決，該理由不論當否，惟與林侑潔等五人未依同樣案件行使優先購買權，於法未合，應受敗訴判決之結論相同，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○六 年 三 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 周 舒 雁
法官 吳 光 釗
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○六 年 三 月 二十九 日
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