臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第946號
原 告 陳水火
陳玟蓉
共 同
訴訟代理人 林亦書律師
複 代理 人 李建賢律師
被 告 張嘉仁
訴訟代理人 吳秀菊律師
辛佩羿律師
被 告 莊福君
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國106 年3
月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告莊福君與被告張嘉仁間就坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○○地號，門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○巷○○○ 號至十六號五 樓房屋（建號第四一六九號至第四一七六號、第四一八○號至第四一八五號、第四一二六號、第四二四三號）之租賃關係不存在。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元由被告共同負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意 旨參照）。查本件原告主張其為被告張嘉仁所有，座落於桃 園市○○區○○○段○○○段0000地號，門牌號碼分別為桃 園市○○區○○路000 巷0 ○0 ○00號5 樓之建物共16棟（ 下稱系爭建物）之最高限額抵押權人，並向本院對系爭建物 聲請強制執行，然被告辯稱被告間就系爭建物存有租賃關係 ，就此攸關系爭建物之執行程序中他人投標意願，進而影響 原告受償可能，是存有不明確之狀態，而此不明確之狀態可 以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利 益存在，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國100 年10月13日以被告張嘉仁所有之 系爭建物為擔保，共同向原告借款新臺幣（下同）1,000 萬
元，並設定最高限額1,500 萬元之抵押權登記予原告，暨共 同開立面額1000萬之本票1 紙交付原告，且於抵押借款之初 ，被告另於100 年10月17日共同出具切結書（下稱系爭切結 書）載明：被告張嘉仁所有之系爭建物出租予訴外人大庄建 設公司（下稱大庄公司），租賃契約自100 年10月1 日起至 10 2年11月30日止，租約期間如有其他承租戶承租或租期到 期後所簽訂之新租約皆須通知債權抵押權人，經由抵押權人 同意後始得簽約或續約，否則該新租約無效等字句，並交付 上開租賃契約書予原告。此後原告未曾收受被告有關上開租 賃期間內有其他承租戶承租之通知；甚或於上開租賃期限屆 至後另簽訂新租約或續約之通知。詎被告自借款3 個月後即 未再支付兩造約定之借貸利息予原告，迭經原告催請給付皆 未獲清償，原告遂依法向本院聲請拍賣抵押物以實現債權， 刻為本院105 年度司執字第3949號受理執行中。詎被告於執 行程序中悖於系爭切結書約定之事項，主張被告間就系爭建 物另存有租期自100 年5 月1 日至110 年4 月30日止之租賃 關係（下稱系爭租約）。致上開執行法院於第一次之拍賣公 告之「點交情形」欄位中，註明「拍定後均不點交」，致拍 賣底價因不足清償原告對被告之本金加計逾3 年之利息及違 約金等合計已逾最高限額之1,500 萬元之抵押債權，經原告 向本院聲請除去系爭租約，被告確遲至105 年6 月28日提出 系爭租約書，致原告之聲請遭否准。然經本院於105 年3 月 17日赴系爭建物現場執行查封時，系爭建物仍高掛「大庄建 設有限公司」招牌，大部分房間亦皆堆置大庄公司雜物，且 除第三人即查封斯時之在場人李冠霖陳明其向被告張嘉仁以 每月5 千元租用一間套房，租期至105 年底等情外，尚無出 租他人使用之事實。被告向執行法院提出之系爭租約，非但 與執行法院查封時之使用現況不符外；亦與系爭切結書要項 無一相符外；被告更未曾就系爭建物之承租人或租賃期限有 何變更等事項通知原告，更遑論經原告同意而變更租約內容 或續訂新租約。是被告間之系爭租約自始即屬無效，不得對 抗原告，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：確認被告間就 系爭建物之租賃關係不存在。
二、被告則以：被告張嘉仁於100 年5 月1 日將系爭建物出租予 被告莊福君，因被告莊福君表示願意1 次給付60個月之租金 ，被告張嘉仁遂以每月1 萬元為租金出租，嗣102 年間被告 莊福君認系爭建物適於供辦公室使用，遂推薦當時就職之大 庄公司向被告張嘉仁承租系爭建物，大庄公司始於102 年間 另行與被告張嘉仁簽立租賃契約。被告莊福君迄今仍在占有 使用系爭建物，是被告間之系爭租約係於簽立系爭切結書前
，自不受系爭切結書之拘束，又系爭租約確為實質存在於被 告間，且被告莊福君及其家屬均實際居住於系爭建物內，是 原告所稱顯與事實不符等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
三、原告主張被告共同向原告借款1,000 萬元，並以被告張嘉仁 所有之系爭建物為擔保，設定最高限額1,500 萬元之抵押權 登記予原告，暨共同開立面額1000萬之本票予原告，被告復 於100 年10月17日簽立系爭切結書，系爭切結書載明：被告 張嘉仁所有之系爭建物出租予大庄公司，租賃契約自100 年 10月1 日起至102 年11月30日止，租約期間如有其他承租戶 承租或租期到期後所簽訂之新租約皆須通知債權抵押權人， 經由抵押權人同意後始得簽約或續約，否則該新租約無效等 字句。嗣原告向本院聲請拍賣系爭建物，經本院105 年度司 執字第3949號案件受理，嗣經本院以系爭建物存有租期自10 0 年5 月至110 年4 月之租賃契約，而於拍賣公告載明「拍 定不點交」，本院並於105 年6 月30日否准原告除去系爭建 物租約後拍賣之聲請等情，業據其提出借款確認表、領款收 據、本票、系爭建物抵押權設定契約書、系爭建物他項權利 證明書、系爭切結書、租賃契約書、本院民事執行105 年4 月29日、105 年6 月30日通知書等件為證（見本院卷第11頁 至第45頁），並經本院職權調閱105 年度司執字第3949號執 行卷宗核閱無訛，復為被告不爭執，自堪信為真實。四、原告復主張被告間系爭租約應不存在乙節，為被告所否認， 並以前開情詞置辯，是本院應審酌者厥為：系爭租約是否存 在？
㈠按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，此觀諸民事 訴訟法第277 條之規定自明，按舉證責任分配原則，依實務 見解（司法院30年院字第2269號解釋、最高法院48年台上字 第887 號判例）及學界通說係依法律要件分類說定舉證責任 之分配，亦即主張法律關係存在者，就該法律關係發生所須 具備之特別要件事實負舉證責任：確認法律關係不存在之訴 ，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，是 被告主張被告間自100 年5 月1 日至110 年4 月30日之租賃 契約關係存在，自應由被告就此等有利於己之事實負舉證責 任。經查，被告於100 年10月13日向原告借款1000萬元之時 ，曾出具切結書載明系爭建物於100 年10月1 日至102 年11 月30日出租與大庄公司，租約期間如有其他承租戶承租或簽 訂租賃契約，均應通知原告並得其同意等情，有切結書在卷 可參，且為兩造所不爭執，可見兩造為借貸之際，已載明系 爭建物之租約期限並以債權人之同意為續租或新約之條件，
顯係慮及第三人之租約恐有影響日後求償之虞，此情應為斯 時兩造所得預見，始有額外簽立切結書之必要，然迄至105 年3 月17日查封前，均未見被告提出系爭租約供參，是系爭 租約是否早於100 年5 月即已存立，誠屬可疑。又被告張嘉 仁係於100 年9 月30日以買賣為原因取得系爭建物，並於10 0 年10月13日登記為所有權人，有系爭建物之建物謄本及異 動索引在卷可參（見本院105 年度司執字第3949號卷第26頁 、本院卷第168 頁至第268 頁），倘依據被告所提出之系爭 租約，被告張嘉仁顯係於尚未取得所有權前即出租他人之物 予被告莊福君，參以被告訴訟代理人先稱被告張嘉仁於100 年5 月1 日出租於被告莊福君時，系爭建物完全無任何裝潢 ，被告莊福君願意一次支付租金60個月，被告張嘉仁遂將系 爭建物出租與被告莊福君等語（見本院卷第91頁），復稱系 爭租約簽立前被告莊福君即已開始裝潢，被告莊福君本欲購 買系爭建物，然因資金不足而作罷，遂由被告張嘉仁購買， 而被告莊福君因已在其內裝潢故僅得由其繼續裝潢並為承租 等語，復又稱被告張嘉仁與賣方有約定借屋裝潢契約，被告 張嘉仁在過戶前即已派人先入內裝潢等語，其前後對於系爭 建物出租時有無裝潢、係由被告何人優先裝潢而予以承租優 惠等細節明顯有所齟齬，已難信為真實，且倘被告莊福君於 100 年5 月前即已開始裝潢系爭建物，亦即被告張嘉仁尚未 確定取得系爭建物所有權、被告莊福君在承租與否亦未明之 前，被告莊福君即率先裝潢他人之建物，此顯與常理有違。 又被告訴訟代理人稱被告莊福君1 次給付60個月租金60萬元 ，並以現金交付而未給付收據，則以該其數額達5 年份之金 額，核與一般租金按期給付之方式有違，且以現金直接一次 給付，又全無租金收付證明，更殊於常情，益徵被告所述1 次給付5 年租金之情不可採。再系爭租約所載數十間套房每 月租金1 萬，並於訂約時一次付清等情，然觀諸系爭建物附 近住家租屋行情：35坪整層住處每月2 萬元、分租套房8 坪 至10坪每間4,500 元至5,000 元不等，有桃園市楊梅區周遭 租屋行情表在卷可參，並兼以訴外人李冠霖於查封時陳稱承 租系爭建物中一間套房為5,000 元乙情，被告間就系爭建物 每月之租金數額顯與一般市價相去甚遠，遑論系爭建物坪數 尚達130 餘坪之多，被告空言辯以占有坪數計算租金，顯係 強辯之詞，且100 年間被告張嘉仁即希望調高租金乙情，業 據被告訴訟代理人自承在卷，然被告張嘉仁卻迄至105 年間 未為任何舉措而仍以每月1 萬元即每間套房未達1000元出租 予被告莊福君，益徵該等租賃契約，確實不能排除係為個別 民事訴訟案件而臨訟杜撰之可能。
㈡被告復辯稱：被告莊福君自100 年起居住於系爭建物，固據 其提出里長證明及電費單據等件為證（見本院卷第120 頁至 第128 頁），然該里長證明係依據何事證認被告莊福君自10 0 年起即居住於系爭建物，未見其舉證以實其說，況上開事 證充其量僅能證明被告莊福君有使用系爭建物之事實，仍無 法因此證明其使用系爭建物之原因即係本於與被告張嘉仁之 租賃關係。綜上各情以觀，被告所舉有諸多矛盾且違背經驗 法則，又無法提出可供查證之客觀證據，自不足採信。故被 告辯稱租賃契約確實存在乙節，尚屬不能證明。五、本件被告未能證明渠等就系爭建物有租賃關係存在，則依前 述舉證責任分配之原則，應認原告之主張為可採，即其請求 確認被告間就系爭建物之租賃關係不存在，為有理由，應予 准許。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 106 年 3 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 3 月 27 日
書記官 龍明珠