臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第3939號
原 告
即反訴被告 雙橡園大廈管理委員會
法定代理人 涂俊志
訴訟代理人 陳秋換
王梅芳
被 告
即反訴原告 謝立林
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國100 年1 月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬叁仟捌佰玖拾柒元，及自民國九十九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬叁仟捌佰元，及自民國九十九年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之三，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張被告應給付原告新臺幣（下同）161,844 元及 自民國96年4 月起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於 訴訟程序中，變更其聲明為被告應給付原告153,797 元及自 補正狀繕本送達翌日即99年4 月16日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。原告上開訴之變更，核符民事訴訟法第255 條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：被告係門牌號碼高雄市○○區○○路50號建物之 所有權人，即原告所屬雙橡園大樓之區分所有權人，依公寓 大廈管理條例之規定及雙橡園大樓管理規約之約定，負有自 98年3 月以前按月繳納管理費新臺幣1,336.5 元，98年4 月 以後按月繳納2,673 元及每月車位清潔費3,000 元之義務。 詎被告自96年5 月起至98年11月止，積欠管理費52,124 元 ，自96年4 月起至至98年11月止，積欠車位清潔費96,000元 ，合計148,124 元未為繳納，經原告定期催告，仍不給付。 爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條之規定及管理 規約之約定，請求被告給付上開欠繳之費用等語。並聲明：
被告應給付原告153,797 元，及自補正狀繕本送達翌日即99 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告則以：就原告主張被告給付96年5 月起至98年3 月止， 每月管理費1,336.5 元部分未繳納不爭執，然原告自98年4 月起，擅自將被告應繳納之管理費由半價調整至全額，要求 每月應給付2,673 元，顯不合法，如依照原來的繳款金額， 被告不會拒絕繳納。又被告僅使用9 個停車位，原告要求被 告繳納10個停車位之清潔費顯不合理等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：原告主張被告應給付96年5 月起至98年3 月 止每月管理費1,336.5 元，合計30,740元（計算式：1,336. 5 元×23個月＝30,740元，元以下四捨五入），為被告所不 爭執，是此部分原告請求為有理由，應堪認定。又被告辯稱 伊僅使用9 個停車位，原告要求伊繳納10個停車位之清潔費 顯不合理，應可認被告就應繳納9 個停車位之清潔費並無爭 執，被告亦未就原告所提之欠繳期數有所爭執，是原告主張 被告應給付89,100元（計算式：300 元×9 個停車位×33個 月＝89,100元）之車位清潔費，亦屬有據。原告主張被告應 給付未繳納之管理費及車位清潔費，被告辯稱98年3 月4 日 區分所有權人會議決議因違反民法第72條、第148 條規定無 效，故原告不得以依該決議所修訂之規約為據向被告請求自 98年4 月起每月2,673 元之管理費；又原告迄未返還如本院 94年度訴字第1052號和解筆錄附表車位配置圖所示編號13號 停車位（下稱13號車位），該車位持續遭占用，故原告不得 向被告請求13號車位之清潔費等語，是本件所應審究者為： ㈠系爭98年3 月4 日區分所有權人會議決議是否無效；㈡原 告是否得向被告請求13號車位之清潔費。茲析述如下： ㈠系爭98年3 月4 日區分所有權人會議決議是否無效：按法律 行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；權利之行使， 不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利， 履行義務，應依誠實及信用方法，民法第72條、第148 條分 別定有明文。被告辯稱原告假藉公共利益之名片面修訂住戶 規約第九條第十二款，規定被告所應繳納之管理費若未於當 月繳納則須繳交2 倍之金額，而非店面住戶之管理費若當月 繳交可優惠100 元，逾期繳交則無處罰，故原告所為之決議 違反前揭法律規定及比例原則，應屬無效等語。查，原告社 區於98年3 月14日修訂之之住戶規約第九條第十二款約定「 自九十六年四月起所有住戶（包括50.52.54.56 ）一律交每 坪45元之管理費並且一樓店面住戶不再享有公電之優惠。但 準時（每月底前）繳交管理費及清潔費者，店面住宅依每坪
22.5元優惠計算，其餘住戶優惠一佰元」，被告固稱若未準 時繳交管理費，店面住戶將受到雙倍金額之處罰，非店面住 戶卻未有處罰規定，故有違公序良俗、比例原則，並有權利 濫用情事等語，惟就店面住戶是否應繳交與非店面住戶同額 之管理費，原告於95年已對系爭之大樓住戶為問卷調查，當 時有7 戶表示贊成店面住戶無論有無車位，均與非店面住戶 同以每坪45元之收費標準繳納管理費之方案等情，為兩造於 本院95年度訴字第4080號事件中不爭執（見卷附95年度訴字 第4080號判決「兩造不爭執事項」），則系爭社區確有住戶 認為店面住戶無論有無車位均應繳納與非店面住戶同額之管 理費，而店面與非店面住戶是否應區別管理費收取標準，法 無明文，亦非慣行已久而不得任意修改之慣例，關於管理費 之相關事宜仍應依各社區實際情況，由區分所有權人自行決 議之，上開區分所有權人會議決議仍保留店面住戶之管理費 優惠，僅係較之從前增設逾期繳費將不得享有半價優惠之限 制，惟依約按時繳納管理費用本即為區分所有權人之義務， 上開決議並無違法增加區分所有權人之法定義務，亦難認有 何違反公序良俗、比例原則，或權利濫用之情事，被告所辯 ，不足為採。從而，系爭98年3 月4 日區分所有權人會議決 議並非無效，依此決議而修訂之系爭住戶規約第九條第十二 款自為有效，原告主張被告依此規約約定，自98年4 月起應 繳納每月2,673元之管理費，洵屬有據。
㈡原告是否得向被告請求13號車位之清潔費：兩造前就本院94 年度訴字第1052號事件成立和解，和解內容第一點後段為「 被告（按即本件原告）願意於民國九十五年七月一日交付如 附表所示地下一樓編號13號停車位予原告（按即本件被告） 。被告並同意出具停車位使用證明，及同意拋棄前開停車位 未交付原告前之清潔費請求權」，此有本院94年度訴字第10 52號和解筆錄在卷可考，並經本院依職權調取上開民事卷宗 核閱無訛。是按此和解內容，原告於交付系爭13號車位予被 告前，對被告並無該停車位清潔費之請求權。被告辯稱13號 車位一直被他人占用並未清空，原告並未返還該車位，故不 得向伊請求清潔費，並提出系爭13號車位遭機車與腳踏車占 用停放之照片附卷為憑；原告則稱系爭13號車位地上之線並 非原告所畫，而係當初建商交屋時即畫定，且原告長期張貼 公告於柱子上，請住戶勿在該處停放機車，被告對其他住戶 停放車輛乙事，從未要求管理員請車主移車，也未知會原告 ，其不知停放車輛之人與被告間是否有租賃關係，且其並無 法律依據得對停放之車輛為上鎖或搬移等強制行為；其對於 99 年7月18日前該社區之警衛工作日誌未記載對13號停車位
違規佔用之處置乙節並不爭執，然其實質上有張貼公告及口 頭規勸，並非未有任何處置等語，並提出照片附卷為證。查 ，原告並未否認系爭13號車位時有遭他人占用之情形，僅稱 其有張貼公告及規勸，且其無公權力得強制禁止其他住戶停 放車輛於該車位等語，應認原告僅消極規勸他人勿占用系爭 13號車位，並未履行交付系爭13號車位予被告之義務。上開 和解筆錄既已記載原告願意交付系爭13號車位予被告，並同 意拋棄該車位未交付被告前之清潔費請求權，原告迄今尚未 交付系爭13號車位予被告，依上開和解內容，原告對被告就 系爭13號車位之清潔費自無請求權，是原告主張被告應給付 系爭13號停車位自96年4 月至98年12月之清潔費共9,900 元 （計算式：300 元×33個月＝9,900 元），為無理由，不應 准許，應予駁回。
㈢綜上，原告請求被告給付管理費54,797元及車位清潔費89,1 00元，合計143,897 元，及自補正狀繕本送達翌日即99年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應 予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告於94年4 月起占用反訴原告所有坐 落高雄市○○區○○路50號地下室9 個平面車位，並出租予 社區住戶長期收取不當得利，經本院94年度訴字第1052號返 還車位等事件和解成立，反訴被告須將所占用之車位返還反 訴原告，並出具停車位使用證明予反訴原告。在反訴原告接 收8 個車位後，仍經常有住戶占用車位，多次向反訴被告反 應，其表示會處理，但都無下文，反訴原告迫於無奈花費3 萬多元委請鐵工師傅裝置ㄇ型欄杆防止車位再遭占用，沒多 久卻發現此ㄇ型欄杆多數遭破壞或移除。反訴被告不僅未返 還編號13號車位，甚被其劃成機車位供住戶使用。另外也因 反訴被告強力阻撓，使編號12號車位雖已簽訂租賃契約並經 公證，最後仍被迫解約無法順利出租，反訴原告亦無法使用 收益。爰依侵權行為及債務不履行之規定，請求反訴被告賠 償反訴原告12號車位自97年6 月20日起至98年6 月19日止之 損害金21,600元、13號車位自95年8 月1 日起至98年12月31 日止之損害金73,800元，合計95,400元等語。並聲明：㈠反 訴被告應給付反訴原告95,400元，及自反訴狀繕本送達反訴 被告之翌日即99年1 月22日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：編號13號車位並非反訴被告劃設機車停車格 ，係建商交屋時即已劃定，且反訴被告長期張貼公告，請住 戶勿在該處停放機車，反訴原告不曾要求管理員請車主移車
，亦未知會反訴被告，就使用編號13號車位之人與反訴原告 間是否有租賃行為，非反訴被告可知悉。而反訴原告私設ㄇ 型欄杆，係屬違法行為，至遭何人破壞，反訴被告並不知悉 。又反訴原告欲將車位出租與大樓以外住戶，違反管理公約 之約定，反訴被告始加以阻撓等語，資為抗辯。並聲明：反 訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠13號車位部分：按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以 終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之 權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法 第736 條、第737 條定有明文。依前開94年度訴字第1052號 和解筆錄之和解內容，反訴被告於95年7 月1 日有交付系爭 13號車位予反訴原告之義務，惟至今並未交付等情，如前所 述，反訴原告主張反訴被告將地下一樓車位出租予住戶之月 租金為1,800 元，反訴被告對此未為爭執，並審酌反訴原告 前與訴外人蕭登化就地下一樓編號12號停車位及2 樓客房1 間（作為堆放物品之用，參見卷附反訴原告與訴外人蕭登化 之房屋租賃契約「特別約定事項」第一點）所約定之月租金 為2,000 元，反訴原告主張因反訴被告未依約履行交付系爭 13號車位之義務，導致伊受有每月1,800 元之損害，尚非無 據。是反訴原告主張反訴被告應給付伊自95年8 月1 日起至 98年12月31日止之損害賠償合計73,800元，為有理由，應予 准許。
㈡系爭12號車位部分：按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管 理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規 約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文。反訴原 告主張因反訴被告強力阻撓，使系爭12號車位雖已與訴外人 蕭登化訂立租賃契約並經公證，最後仍被迫解約無法順利出 租，反訴原告無法使用收益，損害其財產權，反訴被告應負 侵權行為損害賠償責任等語；惟反訴被告以反訴原告欲將車 位出租與大樓以外住戶，違反住戶規約第十一條第二項第四 款約定，其始加以阻撓為辯。經查，反訴原告固稱系爭12號 車位為獎勵停車位，應供公眾使用，惟依卷附系爭大樓使用 執照，僅有地下1 層設有15輛獎勵停車位之記載，並未特定 指出何停車位為獎勵停車位，而該地下一樓另設有法定停車 位30輛，合計實設停車輛數為45輛，則反訴被告所辯地下一 層獎勵停車位因與法定停車位在同一層，無法區隔，未能取 得編列門牌或核備，須以所屬共有部分之持分方式辦理所有 權登記，除法令另有規定外，得以規約約定系爭停車位之使 用管理相關事宜等語，應屬可採。反訴原告固質疑上述規約
之合法性，惟並未提出上述規約不具合法性之相關證明，自 無可僅以反訴原告之質疑逕推定上述規約不具合法性。上述 規約內容既無違反強制、禁止規定或有違公序良俗之處，應 為有效，反訴原告既為系爭大樓之區分所有權人，自應遵守 系爭規約約定。自反訴原告與訴外人蕭登化訂立之租賃契約 觀之，蕭登化固有承租客房1 間，然約定用途限於「堆放物 品之用」，可知蕭登化並無實際居住於系爭大樓之事實，就 一般社會大眾就「住戶」一詞之理解，其與反訴原告訂立租 賃契約後，仍非所謂「住戶」。公寓大廈管理條例第3 條第 8 款固就「住戶」一詞有所定義，惟該定義之規定係指於該 條例中提及「住戶」一詞時，其定義為何之意，此觀該條例 第3 條前段「本條例用辭定義如下：」自明，並非謂任何有 關公寓大廈管理之約定中，凡提及「住戶」一詞時，其定義 皆須依上開條例規定，是反訴原告稱「住戶」一詞為法律名 詞，不得由反訴被告自行創設解釋等語，並不足採。反訴原 告另稱反訴被告並非一直都以其所辯稱之管理方式處理非系 爭大樓住戶車輛停放地下停車場之相關事宜，而係針對反訴 原告為嚴格之管理模式，惟證人即反訴被告前任主委吳秀菊 及陳于文皆證稱因管理需要故要求反訴原告提出與訴外人蕭 登化之租賃契約，核其2 人就車輛停放之管理模式所言並無 矛盾之處。反訴原告固以上開警衛工作日誌於99年8 月16日 才註記「爾後非本樓汽、機車嚴禁進入地下室停車」等語， 主張可見反訴被告之前並未嚴禁，且因只有反訴原告有10個 車位，之前非系爭大樓的汽、機車若能停入地下室，可見是 停在伊的車位等語。然證人陳于文證稱外來車輛除非證明是 親友，且除非住戶自行空出自己的停車位，否則不准停入停 車場等語，則縱認反訴被告於99年8 月16日前並未嚴禁非系 爭大樓住戶之汽、機車進入地下室停車，亦無法逕認非大樓 住戶之汽、機車即為停放於反訴原告所有之停車位。反訴原 告復稱從99年8 月18日警衛工作日誌之交辦事項可看出反訴 被告要強制伊與承租人提出契約書，可證反訴被告故意刁難 伊；又同年8 月19日晚班的移交事項記載合約書給管委會備 檔存就撕掉，可見不是光明正大的事才要撕掉等語。惟查， 反訴被告自始即辯稱因規約規定不得將車位出租與大樓以外 住戶，故要求反訴原告若將車位出租他人需提出租賃契約以 利管理，則上開8 月18日交辦事項固記載反訴原告與他人之 車位租賃契約書須拷貝予反訴被告存檔或主委在找反訴原告 之車位契約書並要轉交監委等語，尚難認定反訴被告有何故 意侵害反訴原告權利之情事；而8 月19日晚班之移交事項係 記載「監委留紙條給翁小姐同意拷貝租謝立琳（按應為「謝
立林」之誤繕）車位之合約書給管委會備檔存就撕掉」，其 意應非撕掉該車位合約書，且此就記載尚難認有何「非光明 正大之事」，是難認反訴被告有故意妨礙反訴原告權利行使 而有侵權之事實。綜上，反訴原告主張反訴被告應給付21,6 00元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即99年1 月22日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 ，應予駁回。
㈢從而，反訴原告主張反訴被告給付73,800元，及自反訴狀繕 本送達反訴被告之翌日即99年1 月22日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理 由，應予駁回。
叁、本判決本訴原告及反訴原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項所規定之適用簡易訴訟程序所為本訴被告及反訴被 告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定依職權 宣告假執行。反訴原告聲明願供擔保請准宣告假執行，應僅 係促使本院為職權發動；惟反訴原告敗訴部分，其假執行之 聲明即失所附麗，應併予駁回。
肆、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方 法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一 論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 卓育璇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 李梅芬
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日