臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第343號
上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處
法定代理人 李政宗
訴訟代理人 何旭苓律師
被 上訴人 陳聰惠
上列當事人間請求給付使用土地補償金等事件，上訴人對於中華
民國99年11月1 日台灣高雄地方法院98年度訴字第1911號所為第
一審判決提起上訴，本院於民國100 年1 月18日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決㈠第一項㈡第二項關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨㈢訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣玖拾玖萬柒仟叁佰零陸元，及自民國99年10月6 日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人陳慶集於民國47年間向訴外人臺灣鋁業 股份有限公司（下稱臺鋁公司）承租該公司所有高雄市○鎮 區○○段第1367之10地號土地（分割自同段1367地號土地， 下稱第1367之10地號土地）如原判決附圖所示A 、B 、C 、 D 部分土地（面積93平方公尺，下稱系爭土地），並簽訂「 臺灣鋁業公司建築第2 期勞工住宅貸款租地合約」（下稱系 爭契約），約定每年租金新台幣（下同）1 元，用以興建高 雄市○鎮區○○段10658 建號即門牌號碼高雄市前鎮區○○ ○路167 號建物（下稱系爭建物）。嗣陳慶集將系爭契約權 利及系爭建物讓與被上訴人之被繼承人陳麗旭。臺鋁公司於 87年間因經營不善而清算，依公司法規定將系爭土地分派予 國庫股東，並於88年8 月24日移轉登記為國有，由上訴人擔 任管理機關。上訴人於90年12月17日依國有財產法第42條第 3 項及國家非公用不動產出租管理辦法第4 條規定，通知陳 麗旭應於91年3 月31日前換訂租約，併為自91年1 月1 日起 依系爭土地申報地價（依平均地權條例施行細則第21條規定 ，公有土地之公告地價即為申報地價，免予申報）週年利率 5 ％調高租金之意思表示，如逾期未完成換約，即終止系爭 契約。詎陳麗旭未於期限內申請換約，經上訴人於92年8 月 6 日對陳麗旭為終止系爭契約之通知，系爭契約已於92年9 月1 日終止，陳麗旭自92年9 月1 日起即喪失占有系爭土地
之合法權源，而系爭建物仍坐落於系爭土地上，且陳麗旭死 亡後即由被上訴人繼承並持續占有中。爰先位請求，依系爭 契約及繼承之法律關係請求被上訴人給付自88年起至92年8 月止，依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算之租金23萬4, 303 元（下稱系爭租金，即3 元+3萬233 元×93平方公尺× 5%×20個月=23 萬4,303 元），暨依民法第179 條規定及繼 承之法律關係，請求被上訴人返還自92年9 月1 日起至99年 7 月31日止，按系爭土地申報地價週年利率5 ％計算之不當 得利99萬7,306 元（計算公式如附表）。如認系爭契約未經 合法終止，因原訂租金顯失公平，則備位請求，依民法第22 7 條之2 及第442 條之規定，擇一請求按系爭土地申報地價 週年利率5 ％調整租金，依此計算，被上訴人自91年1 月1 日起至99年7 月31日止，共應給付租金123 萬1,606 元，加 計88年起至90年止之租金3 元，租金合計為123 萬1,609 元 。並於原審聲明：㈠先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人99 萬7,306 元及自支付命令送達翌日即98年4 月28日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。⑵被上訴人另應給 付上訴人23萬4,303 元及自99年9 月3 日民事聲請狀送達翌 日即99年9 月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲 延利息。（此部分遲延利息上訴人未上訴，先行確定）⑶願 供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⑴被上訴人就第1367 之10地號土地，面積93平方公尺，自91年1 月1 日起，年租 金應調整為按各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額。 ⑵被上訴人應給付上訴人123 萬1,609 元之租金及自追加備 位聲明狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之遲延利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：被上訴人之父陳麗旭於47年間自陳慶集受讓 系爭契約權利及系爭建物之所有權。系爭契約係約定以住宅 之存在為有效年限，換言之，租期即20年，於67年6 月租期 屆滿之際，臺鋁公司未為反對續租之表示，雙方租約視為以 不定期限繼續契約，陳麗旭依約按期繳納1 元之土地租金， 詎上訴人於88年接管系爭土地後，片面提高租金，陳麗旭曾 多次陳情降低租金遭拒。嗣上訴人於90年12月17日通知陳麗 旭於91年3 月31日前辦理換約，陳麗旭於91年1 月5 日以訴 願書方式提出申請書，表示願以原訂租約內容或參照中國石 油公司勞工住宅基地租約每年改以公告地價千分之2 為租金 ，辦理換約續租，惟因雙方就租金提高後之數額有爭議，始 未正式換約，上訴人自不得以陳麗旭拒絕換約為由片面終止 系爭契約。又系爭契約為不定期限繼續契約，且陳麗旭及被 上訴人歷年均依約繳納土地租金，未曾有積欠租金情事，是
系爭契約仍繼續存在，被上訴人自得本於租賃關係及繼承之 法律關係，合法占用系爭土地。是以被上訴人既未積欠租金 ，亦未無權占有系爭土地，其先位聲明請求被上訴人給付租 金及返還無權占有所獲得之不當得利，為無理由。另原告備 位請求調整租金部分，上訴人請求租金之計算方式過高等語 資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由上訴 人負擔。
三、原審判決兩造間就坐落高雄市○鎮區○○段第1367之10地號 土地如原判決附圖所示A 、B 、C 、D 部分（面積93平方公 尺），年租金自100 年1 月1 日起，應調整為依土地申報地 價年息5%計算之金額。上訴人其餘之訴及假執行之聲請均駁 回。上訴人就不利部分提起上訴，於本院聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，依下列 先、備位聲明判決：⑴先位聲明：①被上訴人應給付上訴人 123 萬1,609 元及及其中99萬7,306 元應自99年10月6 日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。②願供擔保 請准宣告假執行。③訴訟費用由被上訴人負擔。⑵備位聲明 ：①被上訴人就坐落高雄市○鎮區○○段第1367之10地號土 地，面積93平方公尺，自91年1 月1 日起，年租金應調整為 按各年土地公告地價週年利率5 ％計算之金額。②被上訴人 應給付上訴人123 萬1,609 元之租金及自追加備位聲明狀繕 本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 遲延利息。③願供擔保請准宣告假執行。④訴訟費用由被上 訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴 人負擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠第1367之10地號土地原為臺鋁公司所有，臺鋁公司於87年間 因經營不善而清算，將第1367之10地號土地分派予國庫股東 ，於88年8 月24日完成所有權移轉登記，由上訴人擔任管理 機關。
㈡本件租用土地範圍為坐落系爭土地如原判決附圖A 、B 、C 、D 部分，面積93平方公尺。
㈢訴外人陳慶集於47年6 月間與臺鋁公司系爭契約，其中第4 條約定土地租金每年1 元，陳慶集即於47年間在系爭土地上 興建系爭建物，後並將系爭契約權利及系爭建物讓與被上訴 人之父陳麗旭使用居住，迨陳麗旭於95年11月22日死亡後， 系爭建物由被上訴人繼承，並於96年7 月3 日辦妥系爭建物 第一次所有權登記。
㈣上訴人於90年12月17日函通知陳麗旭應於91年3 月31日前換
訂租約，且依系爭土地申報地價週年利率5 ％計算租金，併 為調整租金之意思表示，陳麗旭於90年12月21日收受。 ㈤上訴人於92年8 月6 日函通知陳麗旭自92年9 月1 日起終止 租約，陳麗旭於同年8 月15日收受。
㈥陳麗旭及被上訴人自93年度至99年度，均有以上訴人為提存 物受取人，將93至99年度各年度租金1元提存。 ㈦陳麗旭於91年1 月5 日提出訴願書，請求依法院判決之租金 率，原租地合約之租期及權利義務一併承受，而新訂租地合 約。
㈧第1367之10地號土地自89年至92年12月止之公告地價為每平 方公尺3 萬233 元，自93年1 月起至98年12月止之公告地價 為每平方公尺3 萬1000元，自99年1 月起之公告地價為每平 方公尺3 萬1553元。
五、兩造爭執事項：
㈠上訴人終止系爭契約之通知是否合法有效？被上訴人是否自 92年9 月1 日起無權占有系爭土地？
㈡先位之訴部分：
⒈上訴人依不當得利及繼承之規定，請求被上訴人給付自92 年9 月1 日起，至99年7 月31日止相當於租金之不當得利 99 萬7,306元 ，有無理由？
⒉上訴人依系爭契約及繼承之規定，請求被上訴人給付自88 年8 月1 日起，至90年12月31日止三年之租金3 元，自91 年1 月1 日起，至92年8 月31日契約終止前調整後之租金 23萬4,300元有無理由？
㈢備位之訴部分：上訴人請求增加租金有無理由？如有，租金 應從何時開始增加？上訴人得請求租金為多少？六、本院之判斷：
㈠上訴人終止系爭契約之通知是否合法有效？被上訴人是否自 92年9月1日起無權占有系爭土地？
⒈按所謂國庫行政，係指行政機關立於國庫即私法主體之地 位，以私法之法律形式所為之行政行為，本件上訴人將系 爭土地出租之行為即屬之。又行政機關所管理之「公有財 產」，有「公用財產」與「非公用財產」之分。「非公用 財產」，則係公用財產以外可供使用收益或處分之公有財 產（參照國有財產法第4 條）。行政機關對其所管理之非 公用財產，以私法之行為方式出租、利用、出售或贈與（ 參照國有財產法第42條以下），即為學理上所稱「行政之 私法上財產管理行為」。再者，私法規範亦注重各種利益 之適當調和，當私法規範明示其與公益相關之立法目的， 即不得以契約自由拒絕適用特別立法之私法規範，例如消
費者保護法、公平交易法即為適例。
⒉次按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者， 承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂 定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；非公用財產類 之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定 者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但 以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不 受有關土地法律規定之限制，國有財產法第42條第3 項、 第43條第3 項定有明文。該條文係規範國家與人民間法律 關係，且國家及人民均得為權利義務關係歸屬之主體，固 屬私法。惟參酌國有財產法第42條之修正理由：為配合 公地保持公有之政策，於第1 項增訂得以招標方式辦理出 租，俾促進土地有效利用。依法律之規定得讓售之不動 產，為落實公有土地維持公有原則，允宜逕予出租方式提 供需用人使用，增訂第1 項第3 款。為利租賃管理並杜 絕租賃糾紛，增訂第2 項。對於已形成不定期租賃關係 之國有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入 管理，爰修正第2 項，其依法已為不定期租賃關係者，應 訂定書面契約，並移列作為第3 項……等語。據此可知， 為避免因不定期租賃致國有非公用不動產無從為國家所實 際管領，有違國有財產法「公地保持公有」之立法政策， 遂修正國有財產法第42條，使已形成不定期租賃關係之國 有非公用不動產，應使回復為定期租賃關係，以納入管理 ，以落實公有土地維持公有原則。再佐以國有財產法第1 條規定「國家財產之取得、保管、使用、收益及處分，依 本法之規定；本法未規定者，適用其他法律」，足徵國有 財產法之相關規定即為民法之特別法，縱國家出租國有非 公用不動產屬於國庫行為（私經濟行為）而應適用私法規 範，但基於國有財產法之特殊立法目的，自不得基於契約 自由拒絕適用。準此以言，國有非公用不動產不定期租賃 之承租人應依國有財產法第42條第3 項前段之規定，於規 定期限內向管理機關訂定書面契約，使不定期租賃轉換為 定期租賃，俾利國家管理非公用不動產。倘承租人未於規 定期限內訂定者，管理機關自得依國有財產法第42條第3 項後段規定終止租賃契約。又國有財產法第43條第3 項關 於租金率之規定，乃係國家以租賃方式管理非公用不動產 之統一規定，以避免管理機關與不同人民成立租賃卻適用 不同租金率，致違反平等原則，故該規定之性質應屬強制 規定，當事人即不得以約定方式排除適用。若承租人拒絕 適用國有財產法第43條第3 項所規定之租金率，因租金為
租賃契約之必要之點（參照民法第421 條），如當事人就 該必要之點意思無法一致，契約即無從成立（參照民法第 153 條第1 項、第2 項前段）。因此當事人依國有財產法 第42條第3 項前段訂立書面契約，係以另訂新定期租賃以 取代原不定期租賃，若承租人拒絕適用國有財產法第43條 第3 項所規定之租金率，當事人對於租賃契約之必要之點 即租金無法合意，則該定期租賃即無從成立，此時即屬於 未依國有財產法第42條第3 項前段於規定期限內訂立書面 契約以轉換成定期租賃之情形，管理機關自得依同條項後 段規定終止租賃契約。
⒊經查，被上訴人主張被上訴人之父陳麗旭於47年間自訴外 人陳慶集受讓系爭契約權利及系爭建物所有權，系爭契約 係約定以住宅之存在為有效年限，依修正前民法第449條 第1 項規定，租期最高為20年，故系爭契約於67年6 月間 租期屆滿，台鋁公司並未為反對續租之意思表示，雙方租 約自67年起已成為不定期租賃等情，有被上訴人所提出之 勞工住宅貸款租地合約在卷可稽，且上訴人對該合約之真 正及本件租約已成為不定期租賃並不爭執，自堪認定為真 正。嗣上訴人於90年12月17日通知陳麗旭，系爭土地應依 申報地價年息5%計算租金，陳麗旭應於91年3 月31日前辦 理換約，逾期則終止租約，陳麗旭於90年12月21日收受後 ，未向上訴人辦理續租換約，而係於91年1 月5 日提出訴 願，主張租金應按系爭租約之約定定之，或參照中油公司 勞工住宅基地租約訂定租金，不得單方調增租金，上訴人 嗣於92年8 月6 日通知陳麗旭自92年9 月1 日起終止租約 ，陳麗旭於同年8 月15日收受該通知書，陳麗旭及被上訴 人並提存93年度至99年度租金各1 元等情，為兩造所不爭 執，並有上訴人之通知函、陳麗旭、被上訴人之提存書、 陳麗旭之訴願書等在卷可稽，是足認上訴人於88年8 月24 日接管系爭土地時，因其上已有不定期之系爭租約存在， 為符合國有財產法第42條規範之意旨，遂發函限期要求被 上訴人訂立定期租賃契約，惟未據陳麗旭承諾，雙方因而 未訂立書面之定期租賃契約，上訴人乃以書面通知陳麗旭 終止系爭租約。準此，陳麗旭之訴願書既不願依國有財產 法第43條強制規定之租金率另行訂定新約，自屬未依國有 財產法第42條第3 項前段規定完成訂立書面契約手續，上 訴人自得依同條項後段規定，終止雙方之不定期租賃，系 爭契約既經上訴人合法予以於92年9 月1 日終止，陳麗旭 及其繼承人被上訴人於92年9 月1 日起，自屬無權占有系 爭土地。
㈡先位之訴部分：
上訴人依不當得利及繼承之規定請求被上訴人給付自92年9 月1 日起，至99年7 月31日止相當於租金之不當得利99萬 7306 元 ，有無理由？
上訴人依系爭契約及繼承之規定請求被上訴人給付自88年1 月1 日起，至90年12月31日止三年之租金3 元，自91年1 月 1 日起，至92年8 月31日契約終止前調整後之租金23萬4300 元，有無理由？
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例 要旨足資參照。亦即土地所有人得對無權占有人請求相當 於租金之不當得利。
又依修正前民法第1148條規定，繼承人自繼承開始除民法 另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利、義務，但權 利、義務未屬於被繼承人本身者，不在此限。
⒉查，系爭土地之地目為建，地上建物緊臨高雄市前鎮區○ ○○路、中山二路往來交通便利，附近有郵局、派出所、 復興國小、獅甲國小、獅甲國中、市立前鎮游泳池，毗鄰 市集、勞工公園、獅甲捷運站，2 公里內可到百貨公司， 生活機能完善，工商業繁榮，而系爭土地現由被上訴人使 用，業經原審會同兩造到場勘驗無誤，有勘驗筆錄、照片 、電子地圖及複丈成果圖在卷可稽（見一審卷第181 、18 4 、185 、213 至216 、221 頁）本院審酌上情，認上訴 人主張，被上訴人使用系爭土地可獲得相當於租金之利益 按系爭土地申報地價年利5%計算核屬相當，基此計算結果 ，此部分上訴人得請求之金額為99萬7306元（計算公式如 附表所示）。
⒊次查，上訴人係通知被上訴人自92年9 月1 日起，終止系 爭租約，且系爭租約之租金自47年訂約起，約定每年租金 為1 元，均未增調整，而系爭土地之價格自訂約後迄今， 已隨城市之發展而大幅提升，有卷內土地登記查詢資料， 謄本在卷可佐，且上訴人係遲至98年4 月20日始向原審法 院聲請核發支付命令，請求自92年9 月1 日起，至97年12 月31日止之使用補償金（見一審卷支付命令聲請狀），基 此，應認上訴人於系爭租約存續中未經被上訴人同意調整 租金前，僅得依系爭租約請求約定之租金，於系爭租約終 止後始得依不當得利之規定請求相當於租金之損害按申報
地價年息5%計算，對被上訴人較為公平合理，準此，上訴 人此部分原得請求者為自88年1 月1 日起，至92年8 月31 日契約終止前之租金5 元（元以下，四捨五入），惟被上 訴人辯稱，伊已用匯票5 元寄給上訴人繳納此部分租金等 語，經查，此金額甚小，且被上訴人就其後之租金均已提 存，故被上訴人此部分抗辯應可採信，從而，上訴人請求 被上訴人給付自88年8 月1 日起，至92年8 月31日契約終 止前之租金合計23萬4303元，並無理由，不予准許。 ⒋綜上所述，上訴人先位之訴主張，系爭契約已自92年9 月 1 日起終止，被上訴人及其被繼承人陳麗旭自92年9 月1 日起即為無權占有，且契約存續期間之租金被上訴人已繳 納完畢，從而，上訴人依租約及繼承之法律關係，請求被 上訴人給付自88年1 月1 日起，至92年8 月31日止租約存 續期間之租金計23萬4303元，為無理由，其依不當得利及 繼承之法律關係，請求被上訴人給付自92年9 月1 日起， 至97年7 月31日止相當於租金之不當得利99萬7306元，及 自99年9 月30日之民事聲請狀送達之翌日（99年10月6日 ）（見一審卷第261 頁）起，至清償日止，按週年利率百 分之五計算之法定遲延利息，為有理由，予准許。原審就 此部分先位之訴予以駁回，並准部分備位之訴，自有不當 ，上訴意旨求予就此部分廢棄改判，為有理由，自應由本 院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示，至上訴人 超過部分之先位之訴為無理由，原審連同假執行之聲請予 以駁回，並無不當，此部分上訴為無理由，應予駁回。又 本件上訴人勝訴部分未逾新台幣150 萬元，故此部分經本 院判決後即告確定，核無假執行之必要，惟原審已駁回其 此部分假執行之聲請，本院不再諭知駁回其此部分假執行 之聲請。
㈢又本院已依上訴人先位之訴認定兩造契約於92年9 月1 日終 止，被上訴人自92年9 月1 日起為無權占有系爭土地，而判 決上訴人先位之訴部分勝訴，故不再就上訴人備位之訴主張 之若兩造之租約未經合法終止，上訴人請求調整租金及請求 被上訴人給付租金，是否有理由予以論述，併此敍明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 林紀元
法 官 黃科瑜
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日
書 記 官 彭筱瑗
附表
┌──────┬──┬───┬───┬─────┬───┬───┐
│使 用│經歷│公 告│年息率│占用面積 │用使用│應 繳│
│期 間│月數│地 價│ │(平方公尺)│補償金│金 額│
├──────┼──┼───┼───┼─────┼───┼───┤
│92年9月1日 │ │ │ │ │ │ │
│ 至 │ 4 │30233 │ 5% │ 93 │11715 │ 46860│
│92年12月31日│ │ │ │ │ │ │
├──────┼──┼───┼───┼─────┼───┼───┤
│93年1月1日 │ │ │ │ │ │ │
│ 至 │ 36 │31000 │ 5% │ 93 │12012 │432432│
│95年12月31日│ │ │ │ │ │ │
├──────┼──┼───┼───┼─────┼───┼───┤
│96年1月1日 │ │ │ │ │ │ │
│ 至 │ 36 │31000 │ 5% │ 93 │12012 │432432│
│98年12月31日│ │ │ │ │ │ │
├──────┼──┼───┼───┼─────┼───┼───┤
│99年1月1日 │ │ │ │ │ │ │
│ 至 │ 7 │31553 │ 5% │ 93 │12226 │ 85582│
│99年7 月31日│ │ │ │ │ │ │
├──────┼──┼───┼───┼─────┼───┼───┤
│合 計│ │ │ │ │ │997306│
└──────┴──┴───┴───┴─────┴───┴───┘
註：月使用補償金=公告地價（申報地價)面積年息率12