返還停車位等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,99年度,69號
KSHV,99,上,69,20110112,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　　99年度上字第69號
上　訴　人　國勝興實業股份有限公司
法定代理人　王豐銓
上　訴　人　黃書紳
共　　　同
訴訟代理人　洪錫鵬律師
被 上訴 人　京城建設股份有限公司
法定代理人　蔡天贊
被 上訴 人　南京建設股份有限公司
法定代理人　陳美惠
共　　　同
訴訟代理人　侯永福律師
複 代理 人　謝佳蓁律師
上列當事人間因請求返還停車位等事件，對於民國99年3 月3 日
臺灣高雄地方法院98年度訴字第745 號第一審判決提起上訴，本
院於99年12月29日辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：上訴人國勝興實業股份有限公司（下稱國勝興 公司）、黃書紳為門牌號碼高雄市苓雅區○○○路120 號建 物（下稱系爭建物）即京城財經大樓之區分所有權人，被上 訴人南京建設股份有限公司（下稱南京公司）為系爭建物之 起造人，而系爭建物之停車空間依高雄市政府工務局所核發 之使用執照實設為50個，惟南京公司於取得使用執照後，未 經系爭建物全體區分所有權人之同意，即於使用執照所載停 車位以外另行規劃24個停車位，而地下室1 樓如附圖所示編 號5 及6 之停車位（下稱系爭停車位）即原非屬室內法定停 車位空間，經南京公司擅自規劃之停車位。系爭停車位之空 間既非使用執照所規劃之法定停車空間，應為系爭建物之共 用部分，則南京公司未經系爭建物之全體區分所有權人同意 ，擅自占用系爭停車位，並將之出租予被上訴人京城建設股 份有限公司（下稱京城公司）使用，即違反公寓大廈管理條 例第7 條之規定，並屬無權占用，且被上訴人因此受有相當 於租金之利益，致伊等受有損害，伊等自得請求被上訴人遷 讓返還系爭停車位及返還相當於租金之不當得利。爰依民法 第767 條、第821 條、第179 條之規定，求為命被上訴人應 共同將系爭停車位遷讓返還予伊等及其他全體共有人，並應 自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭停車位之日止，按月



給付國勝興公司新台幣（下同）259 元、黃書紳170 元；被 上訴人應共同給付國勝興公司15,552元、黃書紳10,188元， 及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；暨聲請以供擔保為條件之假執行宣告判決。二、被上訴人則以：南京公司於出售系爭建物之預售屋或成屋時 ，於系爭建物區分所有權買賣契約中均與各買受人約定系爭 建物之地下1 、2 、3 樓所劃設之停車位使用權由南京公司 保留，再分別出售予承購停車位之人分管使用，是由買賣契 約之簽訂，系爭建物全體區分所有權人應均已同意系爭建物 之地下室停車位使用權由南京公司出售分配，並依此成立分 管契約，全體區分所有權人自應受其拘束。又系爭建物之使 用執照上所載停車位固係50個，惟南京公司自銷售系爭建物 時，即以74個停車位為分配使用，且各停車格上均以油漆註 記編號、釘上車輛號碼名牌，停車位使用人亦因使用停車位 而每月多繳管理費450 元，依此分管使用迄今業已17年，足 見系爭建物全體區分所有權人所合意分管之停車位為74個， 非法定停車空間之50個停車位，則南京公司依系爭建物全體 區分所有權人間之分管契約為系爭停車位之專用權人，而京 城公司係向南京公司承租使用，伊等占有使用系爭停車位， 均非無法律上之原因等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應共同將系爭建物地下1 樓 如附圖所示編號第5 及6 號停車位，遷讓返還予上訴人及其 他全體共有人，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開停 車位之日止，按月給付國勝興公司259 元、黃書紳170 元。 ㈢被上訴人應共同給付國勝興公司15,552元、黃書紳10,188 元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。京城公司 、南京公司則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人與南京公司均為系爭建物之區分所有權人，黃書紳、 國勝興公司對於系爭建物共同使用部分之應有部分分別為萬 分之283 及萬分之432 。
㈡國勝興公司占有使用編號56號之停車位，黃書紳占有使用編 號69、70之停車位。
㈢南京公司為系爭建物之起造人，高雄市政府工務局於80年5 月22日核發系爭建物之使用執照，該使用執照中記載「室內 法定停車位49輛，實設50輛」。扣除法定停車位之部分，南 京公司於系爭建物地下室1 樓有增設3 個停車位，即編號4



、5 、6 之停車位，其中如附圖所示編號5 、6 之停車位即 為系爭停車位，由南京公司出租予京城公司使用，京城公司 每月均有就系爭停車位繳納管理費。
㈣系爭停車位之租金，每月每車位3,000元。五、兩造爭執事項：被上訴人占有系爭停車位，是否合法？上訴 人請求被上訴人返還停車位及給付不當得利，有無理由？茲 論述之。
㈠按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部 分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得 本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部 分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限， 共有人默示之意思表示，亦包括在內；共有物分管之約定， 不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對 各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益 ，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有 默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第1359號、83 年度台上字第1377號裁判要旨可供參照）。又所謂默示之意 思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有 承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意 思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21 年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）。公寓大廈 等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用 部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外， 應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約 占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第 三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通 常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院 98年度台上字第633 號裁判意旨可參）。
㈡經查：系爭建物於80年5 月22日由南京公司取得由高雄市政 府工務局核發之使用執照，而地下1 、2 、3 樓之公共設施 即高雄市苓雅區○○○段18577 建號，係屬系爭建物之共同 使用部分，系爭停車位即位於系爭建物地下1 樓之公共設施 範圍內，此有使用執照、建號18577 之建物登記謄本、建物 測量成果圖可稽（原審卷㈠第6 、7 、95頁、原審卷㈢第64 至66頁），並經本院會同地政機關至現場測量，製有複丈成 果圖可憑（本院卷第184 頁），且為兩造所不爭執，應屬真 正。又南京公司目前就系爭建物10樓之4 、15樓之2 、16樓 之2 尚保有所有權，並將16樓之2 出租予京城公司，且將系



爭停車位一併出租，有房屋登記簿謄本、大樓房屋租賃契約 書可按（原審卷㈠第116 、117 頁、原審卷㈢第79、81頁） ，亦為上訴人所不爭執（本院卷第29頁），堪認屬實。由此 可知南京公司就建號18577 之共同使用部分，仍為共有人。 ㈢又系爭建物之原始起造人為南京公司及紀千景2 人，此有高 雄市政府工務局99年6 月29日高市工務建字第0990026197號 函檢附起造人名冊可稽（本院卷第41至44頁），上訴人亦不 爭執系爭建物建造完成並辦妥第一次所有權登記時，共同使 用部分為南京公司與紀千景所共有（本院卷第199 頁）。證 人紀千景證稱：伊於系爭大樓預售時購買一戶及兩個平面停 車位即編號8 號、9 號，南京公司有拿平面圖讓伊選停車位 ，所以伊亦為原始起造人，伊購買時僅就伊所購買之兩個停 車位管理使用，不管其他停車位，也不歸伊管理等語（本院 卷第82頁），依其所述，足認系爭建物之共同使用部分初始 僅為南京公司及紀千景2 人共有，且當時已規劃停車位，紀 千景僅買受其中編號8 號、9 號停車位，即與南京公司成立 分管契約，由紀千景就編號8 號、9 號停車位管理使用，其 餘停車位不在其管理使用範圍，自屬南京公司所分管。又起 造人之南京公司於預售系爭建物時，即與買受人約定系爭建 物地下停車位屬何特定區分所有權人管理使用，復於成屋買 賣時，與各買受人約定得使用之車位，並對有購買停車位者 發予地下室車位使用權利證明書，有地下室車位使用權利證 明書在卷可證（原審卷㈢第71至74頁），上訴人亦不爭執停 車位係屬系爭建物共同使用部分，且係向南京公司所購買， 由南京公司發給停車位憑證，停車位使用者應繳納停車位管 理費，區分所有權人有無停車位其共同使用部分之應有部分 比例不受影響等情（本院卷第7 、8 頁、第29頁反面、第81 頁反面、第34頁反面、原審卷㈢第29、30頁），是區分所有 權人乃按其所買受之停車位編號占有使用，並按月繳納停車 位管理費，未購買停車位者未有異議。準此，南京公司出售 系爭建物之區分所有權時，即與各買受人分別就停車位成立 分管約定，至於尚未出售之停車位自仍為原始所有人南京公 司所分管使用，應堪認定。
㈣至預售屋買賣契約第3 條關於地下室權屬部分約定，雖僅就 地下2 、3 樓之共有部分約定使用權，對於地下1 樓之共有 部分無特別約定，且成屋買賣契約並無如上開預售屋買賣契 約第3 條之規定內容，此有房屋預定買賣契約書、不動產買 賣契約書可稽（原審卷㈡第1 至507 頁、原審卷㈠第63至67 頁、原審卷㈢第4 至7 、69頁）。然使用執照於地下1 樓已 有規劃停車位，且南京公司於出售系爭建物時，對於地下1



、2 、3 樓共同使用部分之停車位已有規劃編號，並由停車 位先承購者優先選擇位置，承購停車位之區分所有權人均在 買賣契約中註明停車位編號，而系爭建物於80年5 月22日取 得使用執照，於同年6 月27日第一次登記（原審卷㈠第7 頁 、原審卷㈢第64頁），迄上訴人起訴時業已17餘年，為上訴 人所不爭（本院卷第8 頁），而上訴人復陳明其等均擔任系 爭建物管理委員會委員，並確係依買賣合約所購得之停車位 使用等語（原審卷㈢第40頁），則上訴人均依其買賣契約約 定使用特定停車位，並衡諸上訴人擔任系爭建物之管理委員 會委員，對於系爭建物之區分所有權人使用停車位情形應為 知情，可知系爭建物之區分所有權人均係依原始所有人南京 公司之分配方式約定使用停車位。是南京公司於出售系爭建 物之初雖未就其地下1 、2 、3 樓之停車位均明示與各買受 人約定分管契約，惟系爭建物自取得使用執照而為各區分所 有權人入住使用以來，各區分所有權人間實際上既均依南京 公司當初劃定分配之停車位使用，對各自占有管領之部分， 互相容忍，對於他區分所有權人使用、收益，各自占有之停 車位，未予干涉，且已歷有年所，自應得認各區分所有權人 間業已就系爭建物地下室停車位依南京公司所規劃之使用範 圍默示成立分管契約。上訴人既為區分所有權人，分係直接 向南京公司買受或轉售取得區分所有房地，有買賣契約可參 （原審卷㈠第63至67頁、原審卷㈢第4 至7 、69頁），並知 悉地下1 、2 、3 樓之停車位已分管使用，即應受該分管協 議之拘束或繼受前手之分管契約而受拘束（最高法院48年台 上字第1065號判例參照）。
㈤上訴人固主張系爭建物之停車位於預售屋買賣契約編號至96 號，現況編號至74號，是原規劃96個停車位，嗣改為74個停 車位，未經全體共有人紀千景同意，被上訴人占有不合法云 云（本院卷第199 頁）。惟被上訴人抗辯：原本96個停車位 是預售屋時所規劃，除74個平面車位外，其餘自75號起均為 機械式停車位，房屋建造完成後，取消機械式停車位之規劃 ，即為目前74個平面停車位，購買機械式停車位之客戶，南 京公司均已另行解決等情，此有南京公司於80年9 月核發之 地下室車位使用權利證明書所附車位配置圖載明有74個停車 位、停車位平面圖、照片32幀自明（原審卷㈢第71至74頁、 原審卷㈠第96至115 頁），且證人即區分所有權人建準公司 特別助理黃祥福證稱：伊於95年擔任系爭建物之管理委員會 第14屆主任委員，伊對停車位認定係依據前手移交資料，在 伊之前均未變更等語（本院卷第93頁反面、第94頁），可見 系爭建物建造完成後即為目前74個停車位，並無96個停車位



，參以迄未有區分所有權人主張其取得75號以後之停車位， 應認被上訴人之抗辯屬實，是向南京公司買受房屋者係就系 爭建物存在之74個停車位成立分管契約，而區分所有權另行 轉售者，買受人應繼受前手74個停車位之分管契約甚明。又 證人紀千景證稱：伊買受其中編號8 號、9 號停車位，伊不 知共有幾個停車位，亦不清楚停車位有無變更數目，伊僅在 乎該停車位，其餘停車位不在其管理使用範圍，交屋時與伊 預購之停車位相同等語（本院卷第82頁），故當時紀千景僅 分管編號8 號、9 號停車位，其餘停車位均歸南京公司分管 ，南京公司將其分管使用範圍之其他停車位數目變更，並不 影響分管契約之效力。是以分管契約既係約定停車位承購戶 使用其特定停車位，未承購者不得使用停車位，分管契約即 存在現有停車位，應屬當然。上訴人主張原規劃96個停車位 ，嗣改為74個停車位，未經共有人同意，其占有不合法云云 ，核無足取。
㈥上訴人又主張系爭建物之停車位使用執照實設為50個，南京 公司竟設置74個，系爭停車位即屬逾越使用執照所載而增設 之停車位，而系爭建物之大樓管理委員會之主任委員迄第13 屆均由被上訴人之總經理擔任，全體區分所有人於第14屆改 由他人擔任管理委員會主委後，方得知南京公司擅自增設24 個停車位，是此增設之停車位應無成立分管契約云云，並提 出管理委員會會議紀錄、函文為證（原審卷㈢第53、54頁） 。證人黃祥福固稱：建準公司於78年購買時，房屋與停車位 同時購買，購買停車位時不知是否合法，至95年伊擔任主委 時，部分委員提出異議，伊親自至工務局建管處調取資料， 才知悉市政府核准之停車位是50個，但實際上有74個，之前 建準公司不知有此情形，如果知悉有多出來之車位，不會同 意南京公司使用，伊調取大樓之買賣資料，並無分管契約之 訂立，僅有第3 條有提及地下3 樓之使用權等語（本院卷第 93頁）。惟查，南京公司申請建造執照時，原設計50個停車 位，車位位置、編號依序為：地下1 樓編號1 至3 號、地下 2 樓編號4 至24號、地下3 樓25至50號，目前74個停車位， 車位位置、編號依序為：地下1 樓編號1 至6 號、地下2 樓 編號7 至33號、地下3 樓34至74號，且除地下1 樓增設編號 4 、5 、6 號停車位外，地下2 、3 樓係就原核准法定停車 空間有所偏移調整等節，為兩造所不爭執（本院卷第32頁、 第34頁反面、206 頁），是確有增設停車位情形。然南京公 司自建築完成後即以規劃之74個停車位編號，並出售予系爭 建物之區分所有權買受人或留為己用，此有前開地下室車位 使用權利證明書可據，而系爭建物地下室停車位均有以油漆



在地面標記編號，系爭建物之管理委員會復就使用地下室停 車位者均按月收取停車位管理費，亦有地下室平面圖及照片 在卷可按（原審卷㈠第96至115 頁），且為兩造所不爭執， 則系爭建物之各區分所有權人經由所取得之地下室車位使用 權利書、平日行經地下室所見、或是管理委員會收入明細等 情，應知系爭建物之地下室停車位係以74個分配而為使用， 再酌以上訴人國勝興公司所使用之停車位編號為56號，黃書 紳所使用之停車位編號為69、70號，為兩造所不爭執（本院 卷第29頁），均已超過原設之50號，且又為管理委員會之成 員，益徵上訴人應知悉系爭建物地下室劃設有74個停車位， 並為如上之默示同意就該74個停車位成立分管契約。是上訴 人並非不知系爭建物之停車位有74個，充其量僅不知使用執 照記載實設50個而已，自不影響分管契約存在於現有74個停 車位之效力。準此，系爭建物區分所有權人既默示同意就目 前74個停車位成立分管契約，與使用執照上記載停車位數量 無涉，況且使用執照上記載停車位數量以外部分之停車位空 間，亦屬區分所有權人共有範圍，就此共有範圍成立分管契 約，與法並無違背。至南京公司逾越使用執照載所載劃設停 車位等情，僅違反行政規定之另一問題，與共有部分應如何 分管無關，是上訴人主張就法定停車位以外者未成立分管契 約，尚不可採。
㈦上訴人復主張，被上訴人占有使用系爭停車位，係違反公寓 大廈管理條例第7 條規定云云。惟系爭建物於80年5 月22日 即取得使用執照，並設置完成74個停車位，為上訴人所不爭 （本院卷第205 頁反面），公寓大廈管理條例則於84年6 月 28日始公布施行，依法律不溯及既往原則，當時系爭停車位 之設置即無公寓大廈管理條例規定之適用。又公寓大廈管理 條例現已施行，依公寓大廈管理條例第7 條規定：「公寓大 廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者， 並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連 通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳 ；社區○○巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、 承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用 限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人 生活利用上不可或缺之共用部分」，所謂專有部分，依同法 第3條 第3 款規定，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之 獨立性，且為區分所有之標的者而言，系爭停車位並非區分 所有之標的，自無違反共用部分不得獨立使用供做專有部分 之規定。此外，系爭停車位並非位於汽車通道，通道尚屬寬 敞，並無影響行車動線及安全之處，業經本院勘驗屬實，有



勘驗筆錄及地下1 樓車位情形照片可佐（本院卷第179 至 182 頁、原審卷㈠第99、100 頁），亦無違反上開各款規定 之處，是上訴人主張被上訴人於公寓大廈管理條例施行後占 有使用系爭停車位，影響汽車迴轉及暫停空間，有違該條例 第7 條規定云云，自無足取。至系爭停車位以外其餘停車位 之設置有無影響行車安全，即非本件審理範圍，不另論駁。 ㈧上訴人另主張，系爭建物區分所有權人就共同使用部分繳納 房屋稅、地價稅，系爭停車位由被上訴人占有使用，有失公 平云云。惟上訴人及南京公司均為系爭建物共同使用部分之 共有人，其所有權存在於共有物應有部分比例，自均有繳納 房屋稅、地價稅之義務。而分管契約於共有人間之效力而言 ，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容， 就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權（ 最高法院89年度台上字第482 號裁判可參），是分管契約既 約定共有人占有使用共有物之特定部分，共有人即應受分管 契約之拘束，不因有無繳納房屋稅、地價稅而有失公平，上 訴人上開主張亦無足取。
㈨按共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即 有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得 其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無權占 有而請求返還土地（最高法院98年度台上字第1087號裁判可 參）。承前所述，南京公司為系爭建物之區分所有權人，其 自得與他區分所有權人依分管契約使用系爭建物之共有部分 ，而系爭停車位為系爭建物地下室74個停車位之其中2 者， 且於南京公司規劃時分配為己所用，而與區分所有權人默示 成立分管契約而由南京公司為分管使用，是南京公司對系爭 停車位自得為使用、收益。京城公司復係依其與南京公司之 租賃契約使用系爭停車位，此為上訴人所不爭執（本院卷第 29頁），其非屬無權占用甚明，故而上訴人主張被上訴人無 權占用系爭停車位尚難採取，被上訴人占有並非無法律上原 因，上訴人請求被上訴人給付不當得利，亦屬無據。六、綜上所述，系爭建物之區分所有權人就其地下室停車位業已 成立分管契約，系爭停車位既係經該分管契約約定由南京公 司分管使用，南京公司對系爭停車位即有使用權源，而京城 公司基於其與南京公司之租賃契約而占用系爭停車位，亦非 無權占有，且被上訴人占有使用並無違反公寓大廈管理條例 第7 條規定，是被上訴人使用系爭停車位均非無法律上原因 而受利益，亦無違反公寓大廈管理條例第7 條之規定。從而 ，上訴人依民法第767 條、第821 條、第179 條之規定，請 求被上訴人應共同將系爭建物地下1 樓如附圖所示編號第5



及6 號停車位，遷讓返還予上訴人及其他全體共有人，並應 自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開停車位之日止，按月給 付國勝興公司259 元、黃書紳170 元，暨共同給付國勝興公 司15,552元、黃書紳10,188元，及各自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算利息之不當得利，均無理由， 應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假 執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰 無論述之必要，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
民事第一庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 曾錦昌
法 官 魏式璧
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
書 記 官 林佳蓉
附註：
民事訴訟法第466 條之1
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。