臺灣高等法院民事判決 99年度消上字第1號
上 訴 人 沈麗觀
訴訟代理人 廖芳萱律師
陳鴻琪律師
上 訴 人 長虹建設股份有限公司
法定代理人 李文造
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理人 陳秀美律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國98年11月27
日臺灣臺北地方法院97 年度消字第7號第一審判決各自提起上訴
，本院於99年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人長虹建設股份有限公司給付超過新臺幣玖拾玖萬玖佰肆拾捌元本息及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分，上訴人沈麗觀在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人長虹建設股份有限公司其餘上訴駁回。
上訴人沈麗觀之上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由上訴人沈麗觀負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人沈麗觀主張：伊於94年8月14 日以價金新臺幣（下同 ）1,492 萬元（不含停車位），向上訴人長虹建設股份有限 公司（下稱長虹公司）購買坐落於臺北市○○區○○段3 小 段16-7、16-8、16-9三筆土地上興建房屋之建案「長虹春曉 －雅築區」之編號Ｂ1棟1 樓即門牌臺北市內湖區○○○路○ 段280巷69弄31號1樓之預售屋；嗣於交屋時，再依買賣契約 第6條約定找補面積誤差之價金29萬8,400元，故共計交付價 金1,521萬8,400元。依兩造間預售屋定型化契約第10條約定 及廣告圖說，明確標示伊購買1 樓房屋大門進出口、前後院 空地及花圃，此為1 樓住戶之約定專用區域，其他住戶不得 擅自進入使用，長虹公司並向伊保證會要求其他住戶簽立書 面放棄使用權。詎於交屋後，伊在96 年8月間即接獲臺北市 政府都市發展局來函告知：伊購買之1 樓房屋大門出入口即 原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分為避難層出入口，須隨 時保持暢通，不能上鎖云云，根本無法約定專用，存有權利 瑕疵。長虹公司以不實廣告及違反法令之契約條文，使伊陷 於錯誤購買系爭房屋，爰以起訴狀繕本之送達撤銷遭詐欺之 買受約定專用部分意思表示，長虹公司就該部分溢領價金，
屬不當得利。且長虹公司未履行契約中如附圖所示Ａ、Ｂ部 分共計86.14 平方公尺供伊專用之約定義務，自應負瑕疵擔 保責任；系爭土地之申報地價每平方公尺31,200 元，86.14 平方公尺之土地租金以年息3%計算為每年80,627.04 元，再 按建物平均使用年限50年計算，故伊就約定專用部分所失利 益為403萬1,352元，爰請求賠償304萬3,680元。長虹公司為 求私利，堵塞整棟大樓之逃生出口，影響公共安全，惡意重 大，另依消費者保護法第51 條請求長虹公司支付3倍之懲罰 性賠償金913萬1,040元。爰先位依民法第353條、第226條第 1項及消費者保護法第51條規定，備位依民法第179條及消費 者保護法第51條規定，求為命上訴人長虹公司應給付上訴人 沈麗觀1,217萬4,720元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定 遲延利息之判決（上訴人沈麗觀另依民法侵權行為法律關係 及公司法第23條第2 項規定，對原審其餘被告李文造、宏林 營造廠股份有限公司及林芳立之請求，經原審判決駁回後未 據其聲明不服）。
原審判決：長虹公司應給付沈麗觀194萬108元及自97年3 月 11日起算之法定遲延利息，沈麗觀其餘之訴駁回。 沈麗觀對原審駁回請求部分提起一部上訴，聲明：㈠上訴部 分：1. 原判決關於駁回沈麗觀下列第2項聲明暨假執行之聲 請均廢棄。2.長虹公司應再給付沈麗觀194萬108元及自97年 3月11 日起算之法定遲延利息。3.願供擔保請准宣告假執行 。㈡答辯部分：長虹公司之上訴駁回。另補充略以：㈠附圖 所示Ａ部分，已經臺北市政府都市發展局96 年8月10日函、 臺北市建築管理處97年11月4日、98年6月24日及99年7月7日 函件，一再指稱為避難用通路，依公寓大廈管理條例第7 條 規定不得約定專用。且附圖所示Ａ部分通往大廳之大門屬於 SD 2防火門，依建築技術規則建築設計施工編第76 條第3款 規定，不得上鎖。而約定專用從文義或交易慣例上，意指使 用人有獨立排他之權利，伊之大門不能上鎖，必須讓各住戶 隨時自由進出，則伊就系爭空地現實上毫無排除他人使用之 權，自有權利擔保之瑕疵存在。㈡鑑定報告書已就「建物」 、「約定專用面積編號Ａ」及「約定專用面積編號Ｂ」三者 在「後院不得約定專用」之狀況下各自減損之價格，論證過 程完整，關於減損率以5%計算之原因亦已詳述緣由，非臆測 之詞。另因交屋之96年7月至起訴之97年2月19日相隔僅半年 ，不動產價值變動尚非劇烈，則鑑定系爭房屋於97 年2月19 日減損之價值，尚屬合理。㈢消防通道係指供消防車輛進出 使用之道路，此參臺北市○○○○○道劃設及管理作業程序 第3條第1款有關消防通道之定義」即明，與避難用道路係供
住戶逃生使用顯然不同，長虹公司指系爭區○○○○○道云 云，與系爭通道為避難層出入口無涉。㈣長虹公司之建築師 自始將系爭區域規劃為不得約定專用之避難通路，卻於廣告 文宣及契約遮掩為避難層出入口之事實，主觀上具有故意欺 瞞消費者之可歸責事由。退步縱認長虹公司無故意隱匿之可 歸責事由，惟其委託周文斌建築師未於事前善盡規劃，致規 劃之產品遭主管機關查報為違建而有必須拆除、大門不得上 鎖之瑕疵，有應注意而未注意之過失存在，周建築師為長虹 公司之履行輔助人，長虹公司須負與自己過失之同一責任。 長虹公司常年從事房屋建築銷售事業，對於「系爭區○○○ ○○路」之法律規範難諉不知，從建築平面圖上顯示系爭區 域一側為不得上鎖之SD2防火門、一側為通往圍牆外8米道路 之出入口，益證規劃之初即知系爭通道為避難通路，不得約 定專用，長虹公司竟於契約中將約定專用權出售予伊，侵害 全體住戶之逃生安全，應判令長虹公司賠償損害額1 倍之懲 罰性賠償金云云。
二、上訴人長虹公司聲明：㈠上訴部分：1.原判決不利於長虹公 司部分廢棄。2.上開廢棄部分，沈麗觀在第一審之訴及其假 執行之聲請均駁回。㈡答辯部分：沈麗觀之上訴駁回。 陳述略以：㈠附圖所示Ａ部分，僅為方便1樓住戶出入社區 大廳所設計，並非規劃為全棟大樓之逃生出入動線，只要不 違建築法規，均屬建築師簽證之權責認證範圍，並無不得約 定專用之情。因系爭建案係集合住宅，無建築技術規則第90 條規定之限制，再系爭建物避難層自樓梯口至屋外出入口之 步行距離，亦符合建築技術規則第93條、94條規定，故系爭 房地兩座樓梯於避難層得以門廳連接樓梯口通達屋外出入口 ，是附圖所示Ａ部分並非避難層出入通道。本建案建築師於 98 年3月23日已就上開事項發函詢問臺北市建築公會，並經 臺北市建築公會以98（十五）會字第0061號函覆同意上開見 解，益見系爭通道並非全棟大樓住戶之規劃逃生路線，無沈 麗觀所指不得約定專用之情。再經伊於97年8 月15日發函詢 問臺北市政府消防局據覆：「旨揭路段並非本市公告列管消 防通道，亦不符合劃設消防通道要件」，可證系爭通道無不 得約定專用之情。臺北市建築管理處函指系爭空地大門為逃 生避難動線出入口云云，惟建案設計師周文斌建築師已陳述 ：系爭通道並非緊急避難逃生動線，可見臺北市建築管理處 函文有所誤解。㈡系爭通道現況上已依約交付予沈麗觀占有 使用，伊已履行給付義務，自不應負權利瑕疵擔保責任。沈 麗觀基於相同事實亦向檢察官提出刑事告訴，業經臺灣臺北 地方法院檢察署以97年度偵字第14202號及98年度偵字第379
9號為不起訴處分確定， 其內認定伊並無刻意隱瞞事實侵害 沈麗觀權益之行為。㈢退步縱認附圖所示Ａ部分為緊急避難 動線，惟無礙沈麗觀使用，且伊於系爭契約條款中並未保證 1樓大門不可上鎖， 則伊交付之空地符合約定，並無權利瑕 疵情事。 契約中就1樓空地已寫明包含法定空地及防火間隔 ，屬公寓大廈管理條例規定不得約定專用之部分，沈麗觀不 可諉為不知，伊就此部分亦毋庸負擔保責任。㈣伊為解決紛 爭，曾於97年6 月25日發函予沈麗觀，表明欲將附圖所示Ａ 部分通道重新打通，裝置遇緊急危難時自動解鎖之大門，如 此沈麗觀平時仍可占有使用系爭空地，同時亦無觸犯建築法 規云云，惟迄今未獲同意，是沈麗觀拒絕伊之履行，其後所 生損害不可歸責伊。㈤縱認伊應負損害賠償責任，沈麗觀請 求賠償之金額亦屬過高， 蓋鑑定報告書將1樓空地全部認定 為不得約定專用，惟本件不得約定專用之原因既係緊急避難 通道，區域應僅限於附圖所示Ａ部分，而不應列入Ｂ部分。 且價值減損之時點應以雙方簽訂契約書之時點為準，並應扣 除沈麗觀業已占有使用之利益。㈥懲罰性賠償金僅於伊出於 故意致沈麗觀損害始有適用，然系爭買賣契約書已註明房地 現況，沈麗觀又有攜回審閱之權限，可見伊並無故意。又系 爭通道為避難通道之瑕疵，非伊所得預見，亦不具有過失， 故沈麗觀請求給付懲罰性違約金為無理由等語抗辯。三、兩造不爭執之事實：
㈠沈麗觀於94年8月14 日與長虹公司簽訂「房屋土地預定買賣 契約書」，約定由沈麗觀向長虹公司購買Ｂ1棟1樓（門牌編 為臺北市內湖區○○○路○段280巷69弄31號1 樓房屋）及其 坐落基地之預售屋1戶，沈麗觀依契約書約定之價款1,492萬 元及面積找補金額29萬8,400元總計交付1,521萬8,400 元予 長虹公司，有上開契約書及找補費用通知單可稽（原審卷第 12-45頁）。
㈡長虹公司就本件「長虹春曉－雅築區」建案，係領得臺北市 政府工務局93建字第 054號建造執照，嗣於96年間建竣領得 臺北市政府都市發展局96使字第 034號使用執照，其後並已 辦妥Ｂ1棟1樓房屋及基地所有權移轉登記予沈麗觀，復於96 年7月間將沈麗觀購買之Ｂ1棟 1樓房屋及坐落基地，連同系 爭契約第10條之「Ｂ棟 1樓斜線標示之圍牆範圍內空地（含 法定空地、防火間隔）」即如附圖所示Ａ、Ｂ部分交付沈麗 觀使用，有竣工圖、建造執照、使用執照（原審卷第208 、 276頁）及土地建物登記謄本（ 附於鑑定報告書內）可按。 如附圖所示Ａ部分之現況為通道，出口處係花圃，鄰接外部 8米道路處有圍牆，面積為29.04平方公尺；附圖所示Ｂ部分
為花圃、 南方松休閒道及大理石材通道，面積為57.10平方 公尺，業據原審會同臺北市中山地政事務所人員至現場勘驗 及測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷（ 原審卷第205 、219頁）。
㈢沈麗觀於96年8月間即接獲臺北市政府都市發展局96年8月10 日市都建字第09663798000 號函載明：「有關台端於本市內 湖區○○○路○段280巷69 弄31號1樓建築物有說明二之影響 公共安全情事，請即依規定改善，以維公共安全」、說明 ：「經查有下列影響公共安全情事：避難層出入口上鎖」等 語，有該函足憑（原審卷第47頁）。
㈣系爭建案之買戶多人檢舉長虹公司有就商品之內容及用途為 虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21 條第1項 規定情事，其後經行政院公平交易委員會（下稱公平會）為 下列處分：長虹公司自處分書送達次日起應立即停止違法行 為，並處80萬元罰鍰，有公平會公處字第098010號處分書可 參（原審卷第284-298頁）。
包含沈麗觀在內之多人對長虹公司提出涉嫌詐欺取財、損壞 保護生命設備、阻塞逃生通道等罪之告訴，業經臺灣臺北地 方法院檢察署檢察官以97年度偵字第14202號、98 年度偵字 第3799號為不起訴處分在案，有該不起訴處分書附卷（原審 卷第299-308頁）。
四、本件重要爭點在於：
㈠長虹公司就系爭空地是否應負瑕疵擔保責任？ ㈡沈麗觀得請求長虹公司賠償之金額為多少？
㈢沈麗觀依消費者保護法第51 條規定請求懲罰性賠償，有無理 由？
五、長虹公司就系爭空地是否應負瑕疵擔保責任？ ㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者 ，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸 責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害 ，民法第349條、第353條、第226條第1項分別定有明文。 ㈡綜合兩造簽訂之契約書第10條：「本預售屋購買地下室停車 位及Ａ、Ｂ棟1-10樓各樓層之買受人同意自動拋棄Ｂ棟壹樓 斜線標示之圍牆範圍內空地（含法定空地、防火間隔）之使 用權（按附件八壹層平面圖所示，斜線部分之約定專用區域 分別由Ｂ 棟1樓各約定戶斜線標示部分所屬範圍約定專用， 其他住戶不得異議或作其他要求），其分管協議由區分所有 權人另行簽訂壹樓空地使用分管同意書（附件五）約定之」 、第17條第1 項：「長虹公司保證本房屋土地於點交時產權
清楚，不得使沈麗觀有絲毫受損」、第26條：「本契約之附 件是為本契約之一部分…」，以及附件五「地下室車位、壹 樓空地、屋頂平台及露台使用分管同意書」第4 條：「沈麗 觀同意上述標示一樓斜線標示之圍牆區隔範圍內之空地分別 由一樓Ｂ1、Ｂ2戶按斜線標示部分所屬範圍各自約定專用（ 按附件八平面配置圖斜線標示之區域各別約定專用」、第 6 條：「沈麗觀同意上述標示一樓約定專用空地……不得違反 建築相關法令使用，其他住戶絕不提出任何異議或主張，且 倘若有違反建築相關法令而遭違章查報需拆除之情事，則由 承購戶及管委會負責處理，概與乙方（長虹公司）無涉」、 第7 條：「…上述約定專用區域，除該約定專用之使用人外 ，其他任何人不得私自進入及使用」等條款（原審卷第15、 17頁反面、21、30頁反面），可見：長虹公司依系爭契約約 定負有將附圖所示Ａ、Ｂ部分空地交付供沈麗觀專用之給付 義務，所謂專用係沈麗觀得以排除他人使用、單獨管理使用 之狀態。
㈢參系爭建築物之1樓竣工圖顯示：附圖所示Ａ 部分為略呈長 方形之空間，對內之一端註記為「SD2門」（ 甲種防火門） ，對外係為通往已開闢為8米道路之出口（原審卷第209頁） 。惟對照契約書附件八之1層平面圖顯示：附圖所示Ａ 部分 通往8米道路之出口處繪有「花圃」記號（原審卷第38 頁） ；原審至現場勘驗，附圖所示Ａ部分之現況為通道，出口前 方確為花圃，出口臨接外部8米道路處築有高，約180公分之 圍牆，對向為SD2門，有勘驗筆錄可按（原審卷第205頁）， 且有現場照片足憑（原審卷第215-217頁）， 復據臺北市中 山地政事務所測量面積在卷，亦有土地複丈成果圖可稽（原 審卷第219頁）， 已見系爭房屋在竣工圖與契約書附件八平 面圖之約定、現況情形顯然不同。
㈣就附圖所示Ａ部分出入口上鎖及築有圍牆乙節，業經臺北市 政府都市發展局於96年8 月間通知該出入口不能上鎖，茲有 上鎖情事影響公共安全，應予改善云云，有該局96 年8月10 日函可按（原審卷第47頁）；該局復於97年4 月9日、4月10 日通知該處所築圍牆係違章建築，應予強制拆除，且所在位 置為公共設施等語，亦有該局函文及公告足憑（原審卷第11 7-119頁）。 就附圖所示Ａ部分通道之性質究竟為何，是否 得約定為專用？兩造爭執激烈，經查：
1.長虹公司函詢臺北市政府消防局有關附圖所示Ａ部分是否 為消防通道之事項，據該局覆稱：系爭臺北市內湖區○○ ○路○段280巷69弄31號路段並非本市公告列管之消防通道 在卷，有臺北市政府消防局97年8 月21日函附卷（原審卷
第283頁）。
2.沈麗觀委請之律師函詢臺北市政府都市發展局建築管理處 據覆：「SD2門係甲種防火門，其中31 號建築物大門為該 棟建築物逃生避難動線之出入口，是該防火門應依建築技 術規則建築設計施工篇第76條規定，免用鑰匙即可開啟， 並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置，方屬適法」，有該 管理處97年11月4日函足憑（原審卷第231頁）。 3.經原審函詢臺北市都市發展局建築管理處於98年6 月24日 答覆：「附圖所示Ａ部分之通道，為避難層出入口通往道 路之避難通路且為法定空地；SD2 門為防火門，依建築技 術規則建築設計施工篇第76條規定設置，為長時關閉式防 火門，應免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關 閉之裝置；SD2 對面之開口為通向道路之避難逃生動線， 應不得妨礙逃生避難。建築技術規則建築設計施工篇第90 條規定，6 層以上建築物（不包括集合住宅），應在避難 層之適當位置開設2處以上不同方向之出入口，其中至少1 處應直接通向道路，其他各處可開向寬1.5 公尺以上之避 難通路。本件SD2門處為避難層出入口，Ｂ棟無法以SD4為 避難層出入口」等語綦詳（原審卷第323頁）。 4.本院再次發函台北市政府都市發展局建築管理處，據於99 年7月7日函表明：「旨揭建物（系爭房屋）領有96使字 第034 號使用執照，原核准各層用途為集合住宅，本處認 為各安全梯應於避難層設置獨立出入口（6 層以上集合住 宅應設1 處）通達道路，不可經由非避難方向開啟之防火 門（SD6） 及他座安全梯間而通達道路，以符建築技術規 則建築設計施工編第76條之立法意旨。來函附圖一螢光筆 所示通道，應為內湖區○○○路○ 段69弄31號房屋之必要 出入之通路，尚不得取消該通路，而使該安全梯經由另一 座安全梯使用共同出入口。前項規定與設計係屬設計人 簽證項目，有關設計人與本市建築師公會如有與本處不同 之意見，建議貴院轉請中央主管建築機關內政部營建署釋 示（本院卷第82頁）。
本院依上開建築管理處建議，再函詢中央主管建築管理事 項之機關內政部營建署答覆：「……臺北市建築管理處 覆稱：該通道為避難層出入口通往道路之避難通路且為法 定空地乙節，因涉個案事實認定，係屬地方政府權責，並 經臺北市建築管理處認定在案……。建築技術規則建築 設計施工編第90條第1款規定，所稱「6層以上」不包括集 合住宅，同條文補充圖例圖90-⑴ 文字說明已有明文，來 函稱本件建築物為集合住宅，故得免依該款開設2 處以上
不同方向之出入口。有關本案得否將附圖1 螢光筆所示 通道部分之大門上鎖，依相關建築法令有無可能取消該通 道，改以附圖2 所示紅色部分之通道作為本件建築物之唯 一避難通道乙節……查建築技術規則建築設計施工編第76 條第5款規定：『 防火門應朝避難方向開啟。但供住宅使 用及宿舍寢室、旅館客房、醫院病房等連接走廊者，不在 此限」，該款規定「係指供住宅專有部分使用之防火門， 及宿舍寢室、旅館客房、醫院病房等連接走廊之防火門， 得免朝避難方向開啟；至住宅共用部分及宿舍寢室…等用 途之樓層進入安全梯之防火門仍應向避難方向開啟』，為 本部96年10月17日內授營建管字第0960146701號函所釋示 。是設置於住宅共用部分之防火門應向避難方向開啟；另 周文斌建築師事務所前揭函及台北市建築師公會98年4 月 7日98（十五）會字第0061 號函……與臺北市建築管理處 99年7月7日前揭號函說明二以各安全梯不可經由他座安全 梯間而通達道路……雙方所持理由分屬二事，尚非不同意 見…。復查建築法第73條第2項及第3項規定……是所詢之 變更涉及是否符合臺北市政府依建築法第73 條第3項所定 規定或變更使用執照新舊法令適用及其他審查事宜，涉屬 臺北市政府主管法規及其權責，宜由該府就個案事實予以 認定」等語綦詳（本院卷第100-102頁）。 5.分析整理上開機關函件之內容可知：
⑴附圖所示Ａ部分之性質，認定之權責機關為臺北市政府 都市發展局建築管理處；該機關已認定屬避難通路，且 為法定空地。
⑵附圖所示Ａ部分並非消防通道，惟消防通道係指火災搶 救困難地區○○○○○道路， 或本市○○道路寬度7.5 公 尺以下距離有人居住或使用之建築物在140公尺以上 之道路而言，此觀臺北市○○○○○道劃設及管理作業 程序第3條第1項規定甚明（ 本院卷第150頁）；亦即， 消防通道乃指救災時救援車輛必經之通路，與每棟建物 均規劃有避難出入通路，以供住戶逃生之用，二者在功 能及目的迥異，故長虹公司提出之臺北市消防局函件實 與本件探討附圖所示Ａ部分是否為避難通路乙節無關。 ⑶附圖所示Ａ部分之對向依竣工圖記載為SD2 甲種防火門 （原審卷第209 頁），為兩造所不爭執之事實。按建築 技術規則建築設計施工編第76 條第5款規定：「防火門 應朝避難方向開啟，但供住宅使用及宿舍寢室、旅館客 房、醫院病房等連接走廊者，不在此限」（本院卷第10 5頁 ），上開但書之「供住宅使用」係指：供住宅「專
有部分」使用之防火門，得免朝避難方向開啟，至於住 宅「共用部分」用途之樓層進入安全梯之防火門仍應向 避難方向開啟，為內政部於96年10月17日內授營建管字 第0960146701號函釋明（本院卷第103頁）。 觀察系爭 房屋之竣工圖（原審卷第209頁），此處之SD2甲種防火 門乃Ｂ1棟安全梯梯廳之出口，足認係Ｂ1棟共用部分樓 層進入安全梯廳之防火門，係供火災逃生避難之用，則 依上開本文規定，防火門應朝避難方向即通往接通外部 8米道路之方向開啟， 保持隨時暢通始達逃難之旨，自 不得上鎖甚明。
⑷長虹公司雖稱：此部分應屬建築師簽證事項，而建案設 計師周文斌建築師已陳述：系爭通道並非緊急避難逃生 動線；且系爭建案乃集合住宅，符合建築技術規則建築 設計施工編第90條第1款之除外規定，而得以SD4防火門 作為避難層唯一出入口云云，固據提出周文斌建築師說 明及台北市建築師公會98年4月7日98（十五）會字第00 61號函為憑（原審卷第275-281頁）。但查： ①依周文斌建築師之設計，SD2防火門處乃Ｂ1棟共用部 分（安全梯廳）之出入口，非屬沈麗觀買受之Ｂ1棟1 樓專有部分之出入口，此觀Ｂ1棟1樓與安全梯廳間有 牆壁可明， 客觀上足認SD2防火門之設計目的在供防 火逃生避難之用，自有上開建築技術規則建築設計施 工編第76條第5款規定之適用，SD2防火門應朝避難方 向隨時開啟不得上鎖，以達設置目的。
②至於周文斌建築師之說明及台北市建築師公會98 年4 月7 日函，係著眼於本件建物為集合住宅，應不受建 築技術規則建築設計施工編第90條第1款規定應開設2 處出入口，僅須開設1 處出入口之觀點出發，未論及 其在該處設置SD2 之功能及目的，故內政部營建署函 覆指稱臺北市政府都市發展局與建築師（建築師公會 ）所論實係二件不同事項，故建築師說明及建築師公 會函件無從翻異上述客觀上觀知之SD2防火門設置之 位置及目的。
周文斌建築師欲另以SD4防火門作為Ｂ1棟避難層之唯 一出入口，惟已經權責機關臺北市政府都市發展局建 築管理處覆稱：「如附圖所示Ａ部分通道為『必要出 入口』，不得取消，而使SD2與另一安全梯SD4使用共 同出入口」（本院卷第82頁）。即欲將SD2與SD4使用 共同出入口者，與竣工圖記載不符而有變更情事，此 種變更是否准許仍屬臺北市政府都市發展局建築管理
處認定之權責，茲已經該局再三函覆「附圖所示Ａ部 分為避難通路，不得取消該通路」即無從變更使用之 明確見解，仍應認為如附圖所示Ａ部分為沈麗觀買受 之Ｂ1棟之避難通路，必須隨時保持暢通。
⑸承上開說明，如附圖所示Ａ部分為系爭Ｂ1 棟共用部分 進入安全梯之出入口，性質上屬於避難通路，應隨時保 持暢通，不得上鎖，以達防火逃生避難之設置目的，則 依公寓大廈管理條例第7條第4款「約定專用有違法令使 用限制」之規定，不得為約定專用部分，自無從由沈觀 個人單獨管理使用。
㈤又查附圖所示Ａ、Ｂ均為系爭大樓之法定空地，相連圍繞於 沈麗觀買受之Ｂ1棟1樓房屋，Ｂ部分現況供作前院及屋旁走 道，Ａ部分現況供作後院，併合一體使用，兩者間並無實體 區隔，因Ａ部分係避難通路，對向之SD2 門應隨時開啟不得 上鎖，且Ａ部分鄰接外部8 米道路處之圍牆亦須拆除，以利 住戶通達道路，致與Ａ部分併合一體使用之Ｂ部分雖非屬避 難通路，亦因Ａ部分必須開放供住戶隨時出入亦淪於無法由 沈麗觀單獨管理使用之狀態。亦即，長虹公司雖將附圖所示 Ａ、Ｂ部分交付沈麗觀，惟在客觀上沈麗觀均處於無法單獨 管理使用之專用狀態，是長虹公司就附圖所示Ａ、Ｂ部分均 未依債之本旨盡其給付義務，而應負權利瑕疵擔保責任，長 虹公司仍爭執附圖所示Ｂ部分並無任何瑕疵云云，應無足取 。
㈥長虹公司雖辯稱：契約書第10條已載明附圖所示Ａ、Ｂ部分 包含法定空地及防火間隔，是沈麗觀於簽約時即已知悉有不 得約定為專用之情事，則伊毋庸負權利瑕疵擔保責任。且伊 於97年6月25 日發函予沈麗觀及大樓管理委員會，表示欲將 通道重新打通，並裝置遇緊急危難時自動解鎖之大門，如此 沈麗觀平時仍可占有使用系爭空地，亦無觸犯建築法規疑慮 ，惟未獲沈麗觀同意，沈麗觀拒絕履行，則其後所生損害應 不可歸責於伊等節，固據提出存證信函為佐（原審卷第242- 244頁）。然查：
1.如附圖所示Ａ部分為避難通路，並非上開所述之消防通道 （火災搶救困難地區○○○○○道路或現有道路寬7.5 公 尺以下距離有人居住或使用之建築物在140 公尺以上之道 路），應不具有防火間隔之性質；至於附圖所示Ｂ部分之 法定空地，只要非屬公寓大廈管理條例第7 條各款所列之 情形，並無不得約定專用之限制。本件之重點在於：契約 書第10條並未記載約定供沈麗觀專用之Ａ部分為避難通路 ，對向有避難層出入口（SD2） 必須保持隨時暢通，斟酌
上開規範避難層出入口之建築技術規則，乃具有高度專業 性及技術性之規範，涉及建築營建之相關專業知識，連熟 稔建築法規之建築師及臺北市建築師公會對於適用該法令 ，尚有與臺北市政府都市發展局建築管理處有不同認定及 法律解讀，連經營委託營造廠商興建商業、國民住宅業務 之長虹公司亦稱：Ａ部分非屬避難通路云云，均不確知該 部分為避難通路之性質，如何要求一般人民之沈麗觀於簽 約時自「法定空地、防火間隔」等字即得知悉上情？故長 虹公司執上開文字欲解免應負之權利瑕疵擔保責任，應無 可採。
2.觀之長虹公司於97 年6月25日寄發予沈麗觀之存證信函內 容：欲將防火門改成平推鎖云云（原審卷第243 頁）。惟 查本件之SD2 防火門，依建築技術規則建築設計施工篇第 76條規定，為常時關閉式防火門，應免用鑰匙即可開啟， 並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置，即附圖Ａ部分之避 難通路必須隨時開放供其他住戶通達8 米道路，長虹公司 於上開信函所述之平推鎖，或另於訴狀所稱之緊急危難時 自動解鎖之大門（原審卷第272 頁），究竟具體如何使用 並未敘明，且依上開規定仍須供其他住戶通行出入，仍無 從達到讓沈麗觀單獨管理使用之狀態，則長虹公司上開變 更裝置非得補正上開權利之瑕疵情形，自無可採。 ㈦依上所陳，長虹公司依約負有交付附圖所示Ａ、Ｂ部分之空 地予沈麗觀單獨管理使用之給付義務，茲有前述未符債之本 旨情事，應依民法第353 條規定負權利瑕疵擔保責任；且至 本件訴訟事實審辯論終結前，經法院函詢權責機關臺北市政 府都市發展局建築管理處之答覆均係：Ａ部分係避難通路， 對向之SD2 防火門必須隨時開啟不得上鎖，亦不得以另外之 SD4門取代，即SD2門不能取消之確定見解，詳如前陳，則Ｂ 部分因Ａ部分必須隨時供其他住戶出入致亦不能達於沈麗觀 單獨管理使用之情形，客觀上Ａ、Ｂ部分均已無從補正，則 沈麗觀依民法第226 條關於給付不能之規定，請求長虹公司 負損害賠償責任，洵屬有據。
六、沈麗觀得請求賠償之金額為何？
㈠本件沈麗觀依民法第226 條規定得請求長虹公司賠償之損害 金額為多少？原審委請遠見不動產估價師事務所鑑定，結論 認為：「本案勘估標的之後院無法約定專用，即後院之出入 口不能上鎖，需隨時保持暢通，後院之花圃處不能設置圍牆 ，需留對外通道之情形下，於本件訴訟起訴時之97年2 月19 日該棟建物減損94萬9,160元，約定專用之附圖所示Ａ 部分 減損33萬4,074元，Ｂ部分減損65萬6,874元，共計194萬108
元，有該估價報告書可參（鑑定報告書第28頁）。該估價報 告書詳述價格形成之因素，利用比較法、建物成本法及收益 法予以比較分析調整，再藉由：1.求取94 年8月簽約時房地 總價中，建物（未含約定專用）與約定專用價格之比例為95 .04%：4.96%；2.求取起訴時97年2月19日建物（未含約定專 用）及約定專用之價格依序為1,893萬3,202元、99萬948 元 等估價過程，應堪採憑。長虹公司雖指摘：沈麗觀所受損害 金額應以簽約之94 年8月間之時點判斷云云。但按損害賠償 之目的在於填補所生之損害，其應回復者並非「原來狀態」 ，而係「應有狀態」，即應將損害事故發生後之變動狀況考 慮在內，故其價格應以加害人應為給付之時為準，被害人請 求賠償時，加害人即有給付之義務，算定被害物價格時應以 起訴時之市價為準，最高法院64 年第6次民庭庭推總會決議 可供參照。本件係兩造於94 年8月間簽訂之預售屋買賣契約 ，長虹公司至96年7 月間交屋，其後發生臺北市政府都市發 展局函知沈麗觀不得將SD 2防火門上鎖、拆除圍牆等事，沈 麗觀於97年2月19 日提起本件訴訟請求長虹公司負瑕疵擔保 之損害賠償責任，依前開決議意見，自應以沈麗觀起訴時約 定專用部分之市價判斷其所受損害金額，長虹公司上開辯解 ，尚無可採。
㈡承前所述，如附圖所示Ａ部分須供其他住戶出入，且與外部 道路鄰接之圍牆亦需拆除，以達逃生避難之需，無法供沈麗 觀單獨使用；又Ａ、Ｂ部分係併合一體使用，兩者間並無實 體區隔，故Ｂ部分亦因住戶可得出入Ａ部分而淪於沈麗觀亦 無法單獨管理使用之狀態，故長虹公司就附圖所示Ａ、Ｂ部 分均未依債之本旨盡其給付義務而應負給付不能之損害賠償 責任，參考上開估價報告書內就Ａ、Ｂ部分約定專用之價格 估價為99萬948 元，採憑作為沈麗觀因無法單獨管理使用附 圖所示Ａ、Ｂ部分因而所受之損害金額。又兩造於簽約時係 以一次計價方式，將約定專用部分之價值算入總價，而非以 每月或每年使用收益之金額計價方式，則長虹公司指摘：應 將沈麗觀於交屋後期間所受使用收益之金額予以扣除云云， 即與兩造買賣約定專用部分之真意有所未合，委無足取。 ㈢雖估價報告書內就附圖所示Ａ、Ｂ部分無法約定專用，致沈 麗觀之專有建物相較於原來封閉使用狀態，仍造成住戶私密 性的負面影響及安全上之顧慮，亦評估受有5%價格之減損即 94 萬9,160元（估價報告書第28頁）。然查沈麗觀於買受系 爭1 樓房屋時願意同時買受附圖所示Ａ、Ｂ之約定專用部分 ，實已將約定專用得以就買受建物本體享有完全私密及安全 之利益一併斟酌其內，而本院前已依附圖所示Ａ、Ｂ部分之
價格全部採憑作為沈麗觀所受之損害，自不應再以建物本體 部分之私密及安全有影響為由重複計算損害，故估價報告書 內評估建物有5%價格即94萬9,160 元之減損，應不予採認， 以維事理之平。
㈣依上所陳，沈麗觀依民法第353條、第226條第1 項規定，得 請求長虹公司給付99萬948 元及自原審起訴狀繕本送達翌日 即97年3月11 日起算法定遲延利息部分，為有理由，逾上開 範圍外之請求，則不應准許。
七、沈麗觀依消費者保護法第51條規定請求長虹公司給付懲罰性 賠償，有無理由？
按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消 費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致 之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保 護法第51條定有明文。查沈麗觀於本件訴訟係主張：伊與長 虹公司簽約約定買受1 樓房屋進出口、前後院空地及花圃等 部分為專用，詎其後始知附圖所示Ａ部分為避難通路，須保 持暢通，無法約定專用，存有權利瑕疵；長虹公司以不實廣 告及契約條款致伊受詐欺而買受，撤銷遭詐欺之買賣意思表 示，爰先位依民法第353條、第226條第1 項規定請求長虹公 司負瑕疵擔保責任，備位依民法第179 條不當得利之法律關
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