臺灣高等法院民事判決 99年度上字第543號
上 訴 人 觀海極品公寓大廈管理委員會
法定代理人 呂福音
訴訟代理人 莊柏林律師
鍾基忠
被 上訴 人 鼎晟不動產開發股份有限公司（即李鴻儀之承擔訴
訟人）
法定代理人 張皓翔
被 上訴 人 李文瑞
陳乙萱
共 同
訴訟代理人 成介之律師
複 代理 人 徐秀蘭律師
蔡惠芝
上列當事人間排除侵害事件，上訴人對於中華民國99年3 月29日
臺灣士林地方法院98年度訴字第327 號第一審判決提起上訴，本
院於99年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人李文瑞負擔七十七分之二；被上訴人陳乙萱負擔七十七分之一；餘由被上訴人鼎晟不動產開發股份有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人鼎晟不動產開發股份有限公司（下稱鼎晟公司）之 法定代理人原為李鴻儀，於民國99年5 月13日變更為張皓翔 ，有臺北市政府99年5月13日府產業商字第09983774500號函 、公司變更登記表等影本各1 份可憑（見本院卷第81至85頁 ），其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第69頁），於法核無不 合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：鼎晟公司及被上訴人李文瑞（下稱李文 瑞）、被上訴人陳乙萱（下稱陳乙萱）均為臺北縣淡水鎮○ ○段3441建號（含共同使用部分4221、4223、4224建號）即 門牌號碼臺北縣民族路29巷66號4樓之6建物（下稱系爭建物 ）之共有人，鼎晟公司（前手為李鴻儀及顏信良）之應有部 分85/100，並擁有4223建號（下稱地下2樓）1個停車位、42 24建號（下稱地下3 樓）78個停車位之使用權；李文瑞之應 有部分2/100，並擁有地下3樓2 個停車位之使用權；陳乙萱 之應有部分1/100（原判決誤載為2/100），並擁有地下3樓1 個停車位之使用權。被上訴人均為觀海極品公寓大廈（下稱
系爭大廈）之住戶，自得使用系爭大廈包含G棟地下3層至1 樓之電梯（下稱系爭電梯）在內之公共設施。詎上訴人竟制 定系爭大廈地下室停車場使用管理辦法（下稱系爭管理辦法 ）並決議限制每戶最多僅發給5張電梯磁卡，並交付5張電梯 磁卡予鼎晟公司之前手李鴻儀，致被上訴人雖為系爭大廈之 住戶及停車位之使用權人卻無法使用系爭電梯。上訴人以系 爭管理辦法為上開限制，顯與公寓大廈管理條例規定牴觸， 應屬無效。系爭電梯屬共有部分，依公寓大廈管理條例規定 ，不得約定專用，不論區分所有權人或住戶均有權依通常方 式使用，被上訴人為系爭建物及地下2、3樓停車場之共有人 ，屬公寓大廈管理條例之住戶，搭乘電梯至地面層，應屬通 常之使用方法，並符合電梯設置之目的，上訴人不得限制被 上訴人使用系爭電梯。爰依民法第765條、第767條中段及大 廈管理條例第4、9條規定，請求上訴人不得禁止被上訴人使 用系爭電梯及上訴人應給付鼎晟公司74張、李文瑞2 張及陳 乙萱1 張電梯磁卡等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上 訴人對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
三、上訴人則以：被上訴人雖為系爭大廈停車位買受人，惟其並 無單獨所有權，未經系爭建物全體區分所有權人同意或協定 ，不得對系爭建物全部或任何一部分主張有自由使用收益權 利。系爭電梯、停車場（原為防空避難場所）屬共同使用部 分，依大廈管理條例第9 條規定，各區分所有權人按其共有 之應有部分比例，對建築物之共用部分使用收益。系爭大廈 區分所有權人依觀海極品之社區規約（下稱系爭規約）第6 、8 條規定，授權伊就系爭大廈停車位、公共設施之使用方 式及權益分配制訂細則全權管理，伊因而訂定系爭管理辦法 ，依系爭管理辦法第2、6、13條及第9屆管理委員會第4次定 期委員會議（下稱系爭會議）決議發給停車證及電梯磁卡之 方法，並無不法。又管理委員會向各住戶或使用人收取之費 用分為公共基金、住戶管理費、停車清潔費、電梯設備修換 費等4 項，被上訴人僅繳交停車清潔費，並未負擔其他費用 ，自無權享有與系爭大廈區分所有權人相同待遇，更遑論要 求伊發給住戶專有之電梯磁卡，用以搭乘系爭電梯。系爭電 梯並非緊急逃生設備，伊就系爭電梯所為之必要限制未違相 關消防法規，無礙防空避難時之逃生動線。伊將區分所有權 人及實際居住者，與停車位使用權承租人加以區隔，凡區分 所有權人及實際居住者，發給電梯磁卡，而停車位使用人則 給予逃生樓梯之逃生門感應卡，系爭大廈地下1至3樓停車場 設有2條寬約5.5至5.6公尺之聯外車道，且逃生樓梯寬1.2公 尺，樓梯之間平台寬2.6 公尺，不但有照明、扶手、消防設
備等，亦無堆積雜物或其他有礙通行之物存在，停車位使用 人均未受限制，得自由使用寬敞車道或逃生樓梯進出停車場 ，無庸經過系爭電梯。因系爭大廈計有940 戶，系爭電梯所 裝設之電腦門禁管制系統之電梯感應卡製作量最高為5,000 張，依此計算平均每戶有5.32張額度，因此伊訂定系爭管理 辦法時，規定每戶至多發給5 張電梯磁卡。被上訴人所有之 系爭建物僅有1戶，面積不過13.65坪，竟申請發給97張電梯 磁卡，如准許對其餘住戶顯失公平，且難以維護系爭大廈住 戶安全及居住品質，伊既已依規定發放5 張電梯磁卡予李鴻 儀，並由李鴻儀移交予鼎晟公司，被上訴人自不得再請求伊 加發等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不 服，提起上訴，並聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第 一審之訴駁回。
四、經查：㈠鼎晟公司、李文瑞、陳乙萱均為系爭建物共有人， 鼎晟公司之前手為李鴻儀及顏信良，鼎晟公司之應有部分85 /100，並擁有地下2樓1個停車位、地下3 樓78個停車位之使 用權；李文瑞之應有部分2/100，並擁有地下3樓2 個停車位 之使用權；陳乙萱之應有部分1/100，並擁有地下3樓1 個停 車位之使用權。㈡上訴人業已交付電梯磁卡5 張予被上訴人 之前手李鴻儀，李鴻儀並移交予鼎晟公司等情，有建物登記 第二類謄本1份、買賣契約書影本2份在卷可稽（見原審卷第 10至13頁、第85至90頁、第95至101 頁），並為兩造所不爭 執（見原審卷第74頁、本院卷第55頁），均應堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人不得禁止被上訴人使用系爭電梯，並應 按停車位數量發給電梯磁卡等語，惟為上訴人所否認，並以 前開情詞置辯。茲審究分述如下：
㈠按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建築物使用自主 性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監 督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之 訂定，進行健全建築物使用管理體系。又公寓大廈管理條例 第9條第1、2 項明定：「各區分所有權人按其共有之應有部 分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但 另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」。因區分 所有人就共用部分之共有，性質上與一般共有並無不同，是 以無約定情形下，區分所有人無論其應有部分多少，對共用 部分均有使用收益權，惟因係共有之故，必須按其應有部分 為之，亦即區分所有人對共用部分用益權之行使，必須受應 有部分之限制，於無害於他區分所有人之權利範圍內為之， 且其用益必須依共用部分之性質與用法為之。另按住戶係指
公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同 意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權 者，公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。被上訴人均為 系爭建物（含共同使用部分4221、4223、4224建號）之共有 權人，而4223、4224建號即為地下2、3樓停車場，是被上訴 人亦為地下2、3樓停車場之共有人，依前開規定，被上訴人 均屬公寓大廈管理條例所稱之住戶。
㈡次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：…二、連通數個專有部 分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷 道、防火巷弄。…四、約定專用有違法令使用限制之規定者 。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上 不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7 條業已明定。 是依前開規定，公寓大廈之電梯應屬於共用部分，不得約定 為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯，惟仍應依其 設置目的及通常使用方法而為使用。又按區分所有建物共用 部分，各共有人對於該共用部分之設施，可依其共用部分之 經濟目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權 能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，屬於停車 位之共同使用部分，與建物專有部分，具有密不可分之主從 關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位 使用權單獨出售他人，或保留停車位而將建物專有部分出售 他人，其目的即為避免使用停車位與建物專有部分之區分所 有權人分屬不同人，致使出入公寓大廈之人員複雜，危害住 戶安全，此即為公寓大廈管理條例第58條第2 項規定「公寓 大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地 、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區 分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區 分所有權人權益之行為」之立法目的。系爭電梯可通往系爭 大廈各個樓層，其使用情形與系爭大廈區分所有權人關係密 切，攸關其建物專有部分區分所有權人之生活環境、居家品 質，其使用方法自應無害於他區分所有人權利。而所謂規約 ，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈 管理條例第3 條第11款定有明文。因公寓大廈管理乃各該公 寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活經驗為個案之 修正，是以該條例第23條第1 項即規定：有關公寓大廈、基 地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另 有規定外，得以規約定之，並於第6條第1項規定住戶應遵守 規約規定事項。經查：上訴人之系爭規約第6 條規定「本社
區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人，得依分管契約 書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理 委員會訂定之，惟不得有礙防空避難時之使用權利。」；第 8 條規定：「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制 ，授權管理委員會另訂使用細則」，業據上訴人提出系爭規 約1 份（見原審卷第49至52頁）為證，並為被上訴人所不爭 執，是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之 公共標的物件之使用方法及限制，授權管理委員會管理之。 ㈢本件系爭建物總面積不過45.15 平方公尺（見原審卷第10頁 ），換算約13.66 坪，依社會常情判斷，該等面積實際居住 之人擁有5 張電梯磁卡，以供其搭乘系爭電梯出入系爭建物 及地下2、3樓停車場，應已綽綽有餘。上訴人依據系爭規約 訂定系爭管理辦法，於系爭管理辦法第6 條規定：「停車證 限發給本大廈之房屋所有權人，且一屋至多發給五個不同車 位之停車證為限。如一屋為二人以上持分所有時，按所有權 登記之先後順序限發給一人，以杜有人巧立名義大量取得供 外人假冒住戶停車，威脅本社區安全及增加本社區公共費之 負擔。」，並於系爭會議決議換發地下2、3樓停車證時，應 照系爭管理辦法第6條規定，1屋至多僅發5 張電梯磁卡等情 ，有系爭管理辦法及系爭會議紀錄等影本各1份在卷可稽（ 見本院卷第30至38頁），該等限制依社會常情判斷，對於實 際居住於系爭建物而須擁有電梯磁卡，搭乘系爭電梯出入系 爭建物及地下2、3樓停車場之人，5 張電梯磁卡應已足夠， 且系爭大廈G棟電梯共有3部，其中1 部為緊急用昇降機，有 臺北縣政府工務局98年11月23日北工使字第0980964043號函 影本1紙在卷可稽（見原審卷第186頁），系爭電梯，並非緊 急用昇降機，其通常使用目的，應係為供實際居住於系爭建 物之人出入使用。然系爭建物之共有人除被上訴人外，尚有 陳麗娟、許惠琳、廖婉珍、蔡金德、蔡春田、林忠鋒、陳燕 卿、林慧玲、杜筱葳、張漢文、林秀蘭、余盈伶、王天妤、 吳美敬、高志明、陳紅枚、林聖倫、彭志蕙等人（見本院卷 第86至89頁），且鼎晟公司應有部分85/100，即擁有地下2 樓1個停車位及地下3樓78個停車位之使用權，李文瑞應有部 分2/100，即擁有地下3樓2 個停車位之使用權，陳乙萱應有 部分1/100，即擁有地下3樓1 個停車位之使用權，職此，區 區45.15 平方公尺大小之系爭建物，其共有人竟高達20人， 其中18人應有部分僅1/100 ，而使用停車位竟超過82個以上 ，依經驗法則判斷，該停車位之使用人，絕非全為實際居住 於系爭建物之人，該大量非實際居住於系爭建物之人，籍由 使用停車場之理由，聲請電梯磁卡使用系爭電梯，勢將使系
爭大廈出入人員更趨複雜，對系爭大廈之社區安全管理，必 增加負擔，上訴人為增進系爭大廈其餘區分所有權人共同利 益，確保良好生活環境，依據系爭規約授權而訂定系爭管理 辦法，並於系爭會議決議1屋至多僅發5張電梯磁卡，誠難認 有何違法不當之情。
㈣另查：系爭大廈地下2、3樓停車場共有9個出口，每棟各1個 ，出口都有電梯及樓梯，每個出口的門都需使用感應卡，使 用電梯則需電梯磁卡，出入口的感應卡，9 個門均可通用， 電磁卡則各棟分開，車子的出入口有2 個車道，有警衛管制 ，目前僅使用1車道出入，業經原審法官於98年7月22日至現 場勘驗，有勘驗筆錄在卷可按（見原審卷第115、116頁）。 又上訴人辯稱：系爭大廈停車場除系爭電梯外尚有聯外車道 及逃生樓梯可供進出，停車位使用權人被上訴人均發給樓梯 感應卡，各停車位使用權人均未受限制得自由使用車道及逃 生樓梯進出停車場等情，業提出彩色照片29幀為證（見本院 卷第72至76頁、第90至100 頁），並為被上訴人所不爭執， 應堪採信，由此可知地下2、3樓停車位之使用人得使用車道 及樓梯進出停車場，對其所有停車位本身之使用權能未受任 何限制。至於被上訴人主張樓梯間常為藏污納垢，宵小躲藏 之處，上訴人應發給電梯磁卡云云，然此屬系爭大廈樓梯公 共空間安全管理之問題，本得透過住戶會議建議改善，與本 件應否發給電梯磁卡無關。
㈤又被上訴人主張：上訴人可發給設定僅得通行至地面層之電 梯磁卡，即可達社區安全管理之目的云云。惟為上訴人所否 認，按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148 條第2項定有明文。而公寓大廈管理條例第58條第2項規 定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包 含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特 定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其 他有損害區分所有權人權益之行為。」可知屬於停車位之共 同使用部分，與建物專有部分，具有密不可分之主從關係， 建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車位使用權 單獨出售他人，以避免使用停車位與建物專有部分之區分所 有權人分屬不同人至使出入公寓大廈之人員複雜，危害住戶 安全。被上訴人請求上訴人發給設定僅得通行至地面層之電 梯磁卡，可見被上訴人並未實際居住於系爭建物，其以系爭 建物分屬眾多共有人之方式，使共有人取得超過82個以上之 停車位，藉以規避公寓大廈管理條例第58條第2 項之規定， 架空立法者為避免使用停車位與建物專有部分之區分所有權 人分屬不同人至使出入公寓大廈之人員複雜之立法目的，其
行使權利顯有違誠實信用原則，是其此一主張為無理由。 ㈥綜此，上訴人依系爭規約授權制定系爭管理辦法，並於系爭 會議決議限制1屋至多僅發5張電梯磁卡，並無違法不當之處 ，被上訴人為系爭大廈之住戶，自應受系爭管理辦法及上開 決議限制。至於已領取之5 張電梯磁卡如何分配，乃系爭建 物共有人間協議之事項，非上訴人所得干涉，被上訴人縱未 領得電梯磁卡，亦得使用車道及樓梯進出停車場，對其所有 停車位本身之使用權未受任何限制或妨害。被上訴人請求上 訴人不得禁止其等使用系爭電梯及應按停車位數量發給電梯 磁卡，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第765條、第767條中段及公寓大 廈管理條例第4、9條規定，請求上訴人不得禁止被上訴人使 用系爭電梯；上訴人應給付鼎晟公司74張、李文瑞2 張及陳 乙萱1 張電梯磁卡，均無理由，不應准許。從而，原審為上 訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由，應予准許。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬
法 官 陳靜芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
書記官 應瑞霞
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。