臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第1402號
原 告 李源得
訴訟代理人 蔡長佑律師
被 告 李蔡來
訴訟代理人 王正宏律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國99年
12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬陸仟貳佰肆拾肆元由原告負擔。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門牌號碼臺南縣麻 豆鎮○○路167之1號之建物坐落在同段294-3、295-7地號及 訴外人王國清、張陳媚纓共有之293地號土地（面積318.39 平方公尺、權利範圍各10分之1；下稱系爭293地號土地）上 ；而訴外人王國清、張陳媚纓共有之臺南縣麻豆鎮○○段30 1建號即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○里○○路167之5號之建 物（3層樓建物、面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方 公尺、權利範圍各2分之1，包含未保存登記之建物；下稱系 爭301建號建物）則坐落在原告所有之同段295-3地號、權利 範圍2分之1之土地上，雙方所有之建物各坐落在他方之土地 上，此土地交互使用之情形，乃基於土地相鄰關係，當時原 土地所有人即原告之父李懋麒，與訴外人王國清之父王新福 及其他共有人，於民國68年間合意將渠等共有之上開土地提 供給訴外人吳陳玉珠興建房屋，並以合建契約之方式建造房 屋，且土地之原共有人與建商於建築房屋後，均未依約辦理 土地分割移轉登記，致土地所有人與建物所有人異其所有之 狀況。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息 充之。民法第421條定有明文。次按使用借貸必係無償，有 償則非使用借貸。換耕田地，互有對價關係，自非無償（最 高法院67年台上字第2488號判例意旨參照）。又按「甲所有 之A地與乙所有之B地相毗鄰，因地界不規則，雙方為建屋方 便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越界址之土地， 均同意對方建築房屋（未辦理所有權移轉登記手續），嗣乙 將B地售與丙，丙乃本於有權訴請甲將占用B地上之建物拆除 並還土地。查本件例示情形，甲乙間既原有約定，當無民法 第796條越界建築規定之適用，惟關於土地之約定交互使用
，並非無價，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉 ，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。…」（最 高法院75年度第5次民事庭會議決議㈠可資參照）。本件原 告所有之土地及建物與訴外人王國清、張陳媚纓共有之土地 及建物交互使用之情形，係因當時原土地共有人李懋麒、王 新福等人之合建契約，而有同意交互使用土地之合意，並交 互使用至今，且訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭301建 號建物坐落在原告所有之新建段295-3地號土地上，占用面 積為71.19平方公尺，而原告所有之同段73建號建物坐落在 訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地上，經實 際測量占用面積為5.46平方公尺，因原告占用之土地面積遠 小於訴外人王國清、張陳媚纓所占用土地之面積，為求公平 ，原屬土地所有人應繳納之地價稅，即約定由占有人繳納， 並由占用面積較大之訴外人王國清、張陳媚纓2人繳納其間 地價稅之差額，從而，雙方除使用土地之利益外，並有以地 價稅之金額為租金之數額，因此堪認原告與訴外人王國清、 張陳媚纓間交互使用土地為有償，其性質應屬互為租賃之關 係。
㈢又原告所有之上開土地及建物乃係繼承自父親李懋麒，而訴 外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地及系爭301建 號建物則係其2人分別基於繼承、買受取得，且訴外人張陳 媚纓於買賣當時即知悉系爭293地號土地與原告所有之新建 段295-3地號土地上有占有之情形。是依民法第1148條第1項 及第426條之1之規定，堪認上開土地與建物間之租賃契約， 仍繼續存在於原告與訴外人王國清、張陳媚纓之間。 ㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。土地法第104條第1項定有明文。再者，土地法第 104條之立法目的，在使土地與建物之所有權歸於合一，此 觀諸本條文之立法意旨自明。本件原告所有之新建段73建號 建物與訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭301建號建物交 互使用對方之系爭293地號土地及同段295-3地號土地，並為 有償，性質上屬租賃關係。是以，原告對於鈞院98年度司執 字第84909號債權人即被告李蔡來與債務人即訴外人王方麵 、王國清、張陳媚纓間拍賣抵押物強制執行事件中，其中就 拍賣訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭293地號土地及301 建號建物得主張優先購買權。況若任由土地使用人以外之人 拍賣取得系爭293地號土地，將使系爭293地號土地與建物無 法歸於同一所有人所有，而無法貫徹土地法第104條之立法 目的。從而，原告就訴外人王國清、張陳媚纓共有之系爭
293地號土地及301建號建物主張優先購買權，自屬有據。 ㈤惟上開系爭293地號土地（權利範圍10分之2）及301建號建 物經鈞院以98年度司執字第84909號拍賣後，鈞院民事執行 處通知原告是否按鈞院98年度司執字第84909號執行程序拍 定價金合計新臺幣（下同）356萬元之同一條件，優先購買 ，經原告具狀表明優先購買，鈞院民事執行處於99年8月25 日以南院龍98司執如字第84909號函文通知原告提出符合土 地法第104條之資格證明文件，原告遂依該函之要求於99年9 月6日檢附土地、建物所有權狀影本及臺南縣稅務局佳里分 局函文等文件具狀補正，詎料，鈞院民事執行處未經送訴外 人即所有權人王國清、張陳媚纓、承受人即被告李蔡來表示 意見，竟於99年9月14日以南院龍98司執如字第84909號函認 事涉實體事項，應向民事執行處為起訴之證明，否准原告優 先購買權。為此，爰依優先承買權之法律關係提起本訴訟等 語。
㈥並聲明：確認原告就坐落臺南縣麻豆鎮○○段293地號（面 積319.39平方公尺、權利範圍10分之2之土地）及建號301即 門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3層樓建物面積合 計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺，包含未保存登記 之建物），按鈞院98年度司執字第84909號執行程序拍定價 金356萬元之同一條件，有優先購買權存在。二、被告則以：
㈠按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不 同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃 關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945號判例 參照）。本件原告雖主張其在系爭293地號土地上有建物存 在，並有租賃契約云云，然未提出任何舉證，況系爭293地 號土地共有人有數人之多，原告亦無從說明與其他共有人間 就系爭293地號土地有租賃契約關係存在，故其主張對系爭 293地號、權利範圍10分之2之土地有優先購買權云云，誠不 足採。
㈡次按，土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有 權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言 ，其基地係被占用者，自無該條項之適用。亦即非租地建屋 之情形，基地所有權人不得依土地法第104條第1項後段主張 優先購買權（最高法院49年台上字第1546號判例意旨參照） 。再按，土地法第104條至第105條均係就租用基地建築房屋 當事人間之關係所為之規定，其中第104條係於此種當事人
間規定承租人於出租人之篡地出賣有優先購買權。出租人於 承租人之房屋出賣時有優先購買權，經司法院以36年院解字 第3763號解釋在案，是土地法第104條第1項後段所謂房屋出 賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出 租之情形而言（最高法院71年度台上字第2401號判決意旨亦 可參照）。換言之，土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣 時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租 之情形而言。本件原告與債務人間並無租地建屋之法律關係 存在，故原告主張其對系爭301建號建物有優先承買權云云 ，當無理由。
㈢此外，由鈞院80年度訴字第333號起訴狀及歷審判決書內容 可知，原告之父親李懋麒亦為該案之原告。而依照起訴狀之 內容可知，臺南縣麻豆鎮○○段293、294、295、296、318 、319、320地號之土地共有人均有合建分屋之協議，起訴狀 之內容陳述除了新建段294及296地號土地因涉及吳陳王珠不 願配合辦理分割外，其餘共有人均同意辦理分割手續，其並 引用最高法院71年度台上字第276號判決意旨「按地主提供 土地由建築商建屋每人分配房屋，並且地主有多人，每人分 割所得房屋之基地，部分為自己所有，部分為他人所有，因 此每人必須將自己所有而在他人基地上者移轉給他人，以便 每人均能依房屋之建築圖取得完整之基地所有權，此等法律 關係應屬民法之互易」，而主張渠等間之法律關係應屬民法 上之互易。是以，原告之父親李懋麒既於起訴主張與其他各 土地共有人係因基於合建分屋之協議，故對於系爭293、295 -3地號土地間係基於民法上互易之法律關係請求移轉及分割 登記，且此情亦歷經高等法院及最高法院之認定，確實係屬 於互易之法律關係。從而，原告主張基於租賃契約關係而對 系爭293地號土地及301建號建物有優先承買權云云，自屬無 理。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈訴外人王國清、張陳媚纓係臺南縣麻豆鎮○○段293地號土 地（面積318.39平方公尺）之所有權人，權利範圍各10分之 l，該土地上有原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門 牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之1號之建物。 ⒉訴外人王國清、張陳媚纓係臺南縣麻豆鎮○○段301建號即 門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3層建物、面積合 計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺，另含未保存登記
之建物）之所有權人，權利範圍各2分之I，該建物坐落在原 告所有之臺南縣麻豆鎮○○段295-3地號土地上（原告之權 利範圍2分之1）。
⒊原告所有之臺南縣麻豆鎮○○段73建號即門牌號碼臺南縣麻 豆鎮○○路167之1號之建物，係坐落在臺南縣麻豆鎮○○段 293、294-3、295-7地號土地上。 ⒋前開293地號土地（權利範圍10分之2）及301建號建物經本 院以98年度司執字第84909號拍賣後由債權人即被告承受。 ㈡兩造之爭執事項：
原告就系爭293地號土地、301建號建物是否有優先承買權存 在？
四、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 參照）。本件原告主張其對本院98年度司執字第84909號強 制執行事件中由債權人即被告李蔡來承受之系爭293地號土 地（權利範圍10分之2）及系爭301建號建物，依土地法之規 定，享有以同一條件優先承購之權利，惟被告否認之。是以 ，原告就系爭293地號土地及系爭301建號建物是否有以同一 條件優先承購之權利，其法律上之地位顯處於不安之狀態甚 明，且此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，依上說明 ，自應認原告有提起本件確認之訴之利益存在，先予敘明。五、茲就兩造之爭點，分述本院得心證之理由如下： ㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。土地法第104條第1項定有明文。且土地法第104 條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用 者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號判例 參照）。本件原告主張其就系爭293地號土地、301建號建物 有優先購買權存在，無非係主張其係系爭293地號土地承租 人及訴外人王國清、張陳媚纓所有系爭301建號建物係租用 原告所有前開295-3地號土地興建，並提出台南縣稅務局佳 里分局97年12月10日南縣稅佳分一字第0970176180號、98年 5月20日南縣稅佳分一字第0970142498號函及臺灣高等法院 臺南分院81年度上字第347號判決（含相關卷證資料）為憑 ，然為被告所否認，則依民事訴訟法第277條之規定，原告
自應就此有利於己之事實負舉證之責。即房屋基地之優先承 買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對 於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟 之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立 之請求權可言。
㈡然查：
⒈原告雖提出台南縣稅務局佳里分局97年12月10日南縣稅佳 分一字第0970176180號、98年5月20日南縣稅佳分一字第 0970142498號函為憑，主張其所有前開73建號建物使用系 爭293地號土地，及訴外人王國清、張陳媚纓所有系爭301 建號建物使用原告所有前開295-3地號土地，均係有償使 用，而有租賃關係存在云云。然按租賃與使用借貸均係將 物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予 交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用 人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地 之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借 貸。是以，民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與 承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始 能成立。尚難單憑代繳租稅一端，即認代繳人與物之所有 人間有租賃關係存在（最高法院86年度台上字第1286號、 86年度台上字第791號判決參照），則自難單憑建物所有 權人繳納其所有建物所使用土地之地價稅證明遽認其對建 物坐落之土地有租賃關係之存在，是原告僅提出地價稅之 繳納證明即謂系爭租租賃關係存在，尚難憑採。 ⒉況原告所有前開73建號建物會坐落在系爭293地號土地上 ，及訴外人王國清、張陳媚纓所有301建號建物會坐落在 原告所有前開295-3地號土地上，係因於68年間，訴外人 王新添與原告父親李懋麒等人提供臺南縣麻豆鎮○○段29 3、294、295、296、318、319、320等地號之土地，由訴 外人吳陳玉珠合併規劃蓋建及分配房屋，約定土地所有人 應於房屋建造後將基地分割，分別移轉給取得該房屋之人 ，並應由吳陳玉珠負責辦理，嗣因有糾紛，訴外人王新添 與原告父親李懋麒（於84年間死亡，原告等繼承人承受訴 訟）等人乃分別本於合建契約（互易關係）或買賣契約及 代位權之行使（代位出賣人即合建契約權利人），訴請所 有權移轉登記，案經本院80年度訴字第333號、臺灣高等 法院臺南分院81年度上字第347號、最高法院81年度上字 第1818號、臺灣高等法院臺南分院84年度上更㈠字第81號 、最高法院87年度上字第1784號判決確定，業經本院調取 該等卷宗核閱無訛，則原告於該案中既主張渠等間之法律
關係屬民法上之互易關係，顯見渠等於合建契約中，契約 當事人間並未無對租賃物或租金有何具體而確定之意思表 示，自尚難僅因事後互為地價稅繳納之約定即謂當事人有 變更契約之意思為租賃關係，是原告主張因地價稅之繳納 故有租賃關係存在云云，尚難憑採。
六、綜上，原告既無法舉證證明系爭租賃關係存在之事實，則其 主張就系爭293地號土地、301建號建物有優先承買權存在， 自無足取。從而，原告請求確認其就坐落臺南縣麻豆鎮○○ 段293地號（面積319.39平方公尺、權利範圍10分之2之土地 ）及建號301即門牌號碼臺南縣麻豆鎮○○路167之5號（3 層樓建物面積合計159.92平方公尺、陽台13.28平方公尺， 包含未保存登記之建物），按本院98年度司執字第84909號 執行程序拍定價金356萬元之同一條件，有優先購買權存在 ，自無理由，應予駁回。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第 1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額即第一審裁判費36 ,244元，而原告之請求為無理由，自應由原告負擔本件訴訟 費用，本院爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主文 第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院 審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，併此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 11 日
民事第三庭 法 官 洪碧雀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 12 日
書記官 黃稜鈞