給付管理費等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,99年度,1683號
TPDV,99,訴,1683,20110131,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1683號
原　　　告　亞洲廣場大樓管理委員會
法定代理人　李勁節
訴訟代理人　蕭光廷
訴訟代理人　鄭聯芳律師
被　　　告　新采國際開發股份有限公司
法定代理人　竺天翔
訴訟代理人　羅玉玲
　　　　　　邱康寧
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國100年1月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰肆拾肆萬陸仟伍佰捌拾捌元，及自民國一百年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣捌拾貳萬元供擔保後，得假執行；被告如以新台幣貳佰肆拾肆萬陸仟伍佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件起訴時，原告之法定代理人為郭承志，於審理中變更為 李勁節，被告之法定代理人原為康寧祥，嗣變更為竺天翔， 有台北市政府函、會議紀錄、公司變更登記事項卡在卷可稽 ，並據李勁節、竺天翔分別具狀聲明承受訴訟，經核於法均 無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴時聲明：㈠被告應 給付原告管理費新台幣（下同）1,011,460元。㈡被告應給 付原告商場電費392,900元，及均自並自支付命令送達被告 翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於訴 訟進行中，變更聲明如後述，核其所為，僅單純擴張應受判 決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
三、原告主張：被告為亞洲廣場大樓之區分所有權人，其所有之 門牌號碼臺北市中正區○○○路○段50號6樓及6樓之1建物（ 下稱系爭6樓建物），依住戶規約應繳交管理費每月10萬2,3 46元，並應負擔應分擔之商場電費，惟被告自民國96年10月 起至99年2月止，均未繳納管理費，且積欠96年11月至97年2



月商場電費共計39萬2,900元，經其多次催繳，均未獲置理 ，為此爰依住戶規約，請求被告給付積欠之管理費及商場電 費總計345萬1,280元等語，並聲明：被告應給付原告345萬 1,280元，及自100年1月28日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
四、被告則以：管理費係系爭6樓建物之原承租人亞歷山大股份 有限公司（下稱亞歷山大公司）及現承租人所積欠，原告應 向承租人請求，且原告因故意或過失未向亞歷山大公司催告 請求，迨亞歷山大公司倒閉後始向被告追償，不應由被告負 擔該債務。又由原告負責管理維護系爭6樓建物屋頂採光罩 及外牆，因原告疏於管理及經費不足，造成漏水，導致向被 告承租系爭6樓建物之房客受有營業損失150萬至200萬，爰 與本件原告之請求主張抵銷；又原告自93年起至96年止，未 經被告同意，將被告所有及管理之同棟大樓2至5樓外牆出租 予第三人設置廣告物，被告因此受有不當得利660萬元，爰 與本件原告之請求相抵銷；又系爭6樓建物於96年12月至97 年2 月間為為空屋，依住戶規約規定，管理費應以半價計算 ，原告仍以全額計算，顯然超收，其曾於98年5月間代廣告 商先行墊付租金80萬元，惟該廣告商嗣已繳納，原告卻未返 還該80萬元，自得以之抵銷等語，資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。五、兩造不爭執之事實：
㈠被告係臺北市中正區○○○路○段50號6樓房地所有權人，原 告則為該建物所屬社區管理委員會。
㈡被告所有前開房地自96年10月起至99年2月止，均未給付管 理費，且自96年11月起至97年2月止，積欠商場應分擔電費 39萬2,900元。
六、原告主張被告積欠管理費及商場電費，依住戶規約請求被告 給付，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲本件應審究之 爭點為：㈠原告請求被告給付管理費是否有理？被告抗辯原 告疏未通知被告承租人欠繳情事，與有過失，是否有理？㈡ 被告能否以原告遲未修復屋頂採光罩及外牆，造成承租人營 業損失，與本件原告之請求主張抵銷？㈢被告能否以原告擅 自出租外牆受有不當得利為由，與本件原告之請求相抵銷？ ㈣被告抗辯半價計算管理費是否可採？㈤被告能否以前開80 萬元與原告之請求相抵銷？
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文



。次依亞洲廣場大樓住戶規約第10條第1項約定：「為充裕 共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所 有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共 基金㈡管理費」有住戶規約在卷可稽。被告既為亞洲廣場大 樓社區區分所有權人，依前開規定即負有最終繳交管理費及 分擔賣場電費之義務，則被告所辯原告應向現承租戶請求管 理費云云，顯非可採。至被告抗辯：原告未及時通知其承租 人欠繳情形，致其錯失向承租人催繳機會云云。然查，被告 除為欠繳管理費之系爭6樓建物所有權人外，同棟大樓2、5 樓建物亦屬被告所有，為被告所不爭執，則被告於每月繳納 管理費時，原得向原告查知承租人亞歷山大公司是否按期繳 納管理費，其怠而不為，反謂原告負有向其通報亞歷山大公 司欠繳管理費情形云云，顯然無據。是被告所辯原告未通知 欠繳管理費情形而與有過失乙節，自無足採。
㈡被告又抗辯原告遲未修復系爭建物6樓屋頂採光罩及外牆， 造成承租人營業損失，與本件原告之請求相抵銷云云，此為 原告所否認，且被告屋頂採光罩及外牆漏水曾請求原告修繕 及承租人因該漏水受有損害乙情，並未提出任何證據證明， 且縱認該漏水情形造成承租人損害屬實，被告亦未能證明其 已賠償承租人或承租人曾向其請求賠償，自難認被告此部分 抵銷抗辯可採。
㈢被告復抗辯原告未經同意自93年起至96年止，擅自將同棟大 樓2至5樓外牆出租與訴外人文魁公司，受有不當得利600萬 元，應與原告之請求相抵銷云云。惟查：
⒈按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之 防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或 其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約 另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣( 市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制；區分所有權人會議之決議，未經依下列各 款事項辦理者，不生效力：…公寓大廈外牆面、樓頂平臺 ，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他 類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意； 設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶 ，並得參加區分所有權人會議陳述意見，公寓大廈管理條例 第8條第1項、第32條第1項第2款分別定有明文。是公寓大廈 建築之外牆面等共用部分並非由各該樓層區分所有權人所得 自由使用收益，而係由住戶規約或區分所有權人會議決議其 使用方式，但區分所有權人關於外牆面使用方式之決議，應 經相關樓層區分所有權人之同意，否則對該區分所有權人不



生效力，該區分所有權人得依共有人之地位行使其權利，然 尚不得謂因區分所權會議決議之使用方式所獲得之利益即歸 屬於各該樓層區分所有權人，此乃至明之理。
⒉查原告就將亞洲廣場大樓2至5樓外牆，經區分所有權人會議 決議通過後，自93年5月1日起至96年4月30日止，以每年租 金200萬元，出租予第三人文魁資訊股份有限公司（下稱文 魁公司）等情，有第9屆第4次管理委員會會議記錄、外牆租 賃合約書附卷可憑，則原告自文魁公司獲得出租外牆面之租 金收益600萬元，係基於原告與文魁公司之間租賃合約而得 。又查，文魁公司於向原告承租上開外牆面期間，亦向被告 承租由被告所有及管理之同棟大樓2至5樓建物，有租賃契約 書在卷可佐，且觀之該租賃契約書第1條約定租賃標的包括 「屬甲方（即被告）所有坐落台北市○○○路○段50號2樓至 5 樓等4個樓面之商場及其附屬建物、應分攤之公共設施等 全部」，被告於出租同大樓2至5樓建物期間，既將其附屬建 物及應分攤之公共設施等全部一併出租予文魁公司使用，衡 情被告就文魁公司向原告承租使用各該樓層之外牆面設置廣 告物乙情，自無表示不同意之理，是原告主張被告於其簽立 外牆面租賃合約時已同意文魁公司使用外牆面乙節，應屬可 採。被告既已同意文魁公司使用同大樓2至5樓外牆面設置廣 告物，則原告依區分所有權人會議決議而與文魁公司簽立上 開租賃合約，原告自無再為爭執之餘地。況縱認原告於出租 外牆面予文魁公司前未經其同意乙節屬實，衡情僅係區分所 有權人會議決議對其不生效力，被告得依區分所有權人之地 位，請求原告依法令及外牆面原有狀態對外牆面為管理行為 ，非謂該使用收益即歸屬於各樓層區分所有權人所有，是被 告抗辯外牆面出租收益600萬元應返還被告云云，即屬無據 ，不足採信。
㈣另查，依亞洲廣場大樓住戶規約住戶遷入須知第4條第1項約 定：「管理費計算方式係為每坪100元，空戶半價計算（以 電費單使用度數為憑）」，有住戶規約為證；又被告所有系 爭6樓建物原出租予亞歷山大公司，嗣96年12月間亞歷山大 公司倒閉遷離，迄至97年3月間，被告始繼續用原場地設備 乙情，亦為原告所不爭執（見100年1月27日準備書狀），且 觀之原告提出96年11月至97年2月間電費分攤總表，系爭6樓 建物於96年11月、12月應分攤空調電費、插座照明電費，惟 就97年1月、2月應分攤電費中，系爭6樓建物已無需分擔此 部分電費，足見於97年1、2月間，系爭6樓建物確因亞歷山 大公司倒閉遷出而無人使用，則被告所辯此2個月管理費應 以半價計算，即屬可採。原告雖主張被告未經提出申請，不



得要求半價計算云云，惟查，前開住戶規約並無約定非經申 請，住戶即喪失請求以半價計算管理費之權利，原告自不得 據以拒絕被告所請。至被告所辯：96年12月間亦應半價計費 云云，並未舉證證明該月系爭6樓建物係屬空屋，此部分所 辯，尚非可採。
㈤再查，兩造及第三人虹優科技股份有限公司（下稱虹優公司 ）曾於98年5月18日訂立外牆租賃合約書，約定被告同意， 虹優公司以每年租金80萬元向原告承租亞洲廣場大樓2至5樓 外牆設置廣告物，租賃期間自98年5月16日至101年5月15日 止，嗣虹優公司因急於設置廣告物，乃由被告先代其墊付第 1年租金80萬元予原告，惟虹優公司嗣已將98年應給付之租 金80萬元給付原告等情，為原告所不爭執；原告固主張96年 間文魁公司應給付之外牆租金迄未給付，該80萬元應抵銷文 魁公司欠繳之96年外牆租金云云。然查，依前開原告與文魁 公司所訂立之外牆租賃合約書，並未約定被告對文魁公司應 繳之外牆租金負有任何保證責任或代履行責任，則原告逕以 前開80萬元抵銷文魁公司欠繳之外牆租金，殊屬無據，是被 告抗辯原告應返還該80萬元，並以之抵銷欠繳之管理費，自 屬可採。
㈥基上，被告自96年10月起至99年2月間止，管理費每月10萬 2,346元，欠繳之管理費共計29個月（原告就97年7月僅請求 9萬346元），惟97年1、2月管理費應半價計算即每月5萬1,1 73元，則總計被告欠繳之管理費為285萬3,688元（計算式： 102,34 6×26＋90,346＋51,173×2＝2,853,688）；又被告 自96年11月起至97年2月止，欠繳應分攤電費39萬2,900元， 被告總計積欠原告324萬6,588元，經被告以原告應返還之80 萬元相抵銷，則被告尚應給付原告244萬6,588元。六、綜上所述，原告依住戶規約之規定，請求被告給付自96年10 月起至99年2月止，欠繳之管理費及商場電費244萬6,588元 ，及自100年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許 之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。



中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 賴惠慈
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 廖素芳