臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第943號
原 告 簡麗滿
訴訟代理人 林雅儒律師
被 告 王盛鵬
訴訟代理人 熊賢祺律師
複代理人 王慧凱律師
胡家芬
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國100年1月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸拾萬元，及自民國九十九年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之六，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前經訴外人金旺旺不動產仲介經紀有限公司（下稱金 旺旺公司）所屬營業員即訴外人袁育蓁之居間仲介，於民 國98年10月13日與被告簽訂不動產買賣契約書（下系爭契 約書），以新台幣（下同）450萬元，購買「藝術大師」 社區內坐落台中縣豐原市○○段674地號、應有部分萬分 之242之土地（下稱系爭土地），及其上同段1326建號（ 門牌號碼台中縣豐原市○○路48巷10號）之建物應有部分 全部（含同段1327建號公共設施之共用部分）（下稱系爭 建物），及地下第一層平面固定車位（下稱系爭停車位） 。原告並已全數付買賣價金。
（二）詎原告買受後，經承租系爭停車位之訴外人張鈞凱，反應 其接獲「藝術大師」社區管委會告知系爭停車位屬住戶共 同使用之車位，每一住戶皆有使用權利，不得作為個人固 定使用，要求原告出面處理。原告乃向社區管理委員會查 證，社區管理委員會稱於系爭房地及系爭停車位出售予原 告前已明確告知被告，不得將系爭停車位作為其個人固定 使用，係由社區住戶共同使用，先到先停，且被告無出售 系爭停車位之權利。
（三）依原告買受之系爭建物1326建號之建物登記簿謄本，其權 利範圍僅為地面第2層至第5層，未包含地下層，與坐落台 中縣豐原市○○段1313建號即門牌號碼安康路48巷6號建 物之同社區鄰居對照，可知系爭10號建物無包含地下室停 車空間之權利。且系爭停車位係坐落豐原市○○段1327建 號之一部，惟1327建號為社區住戶按比例所共有之公共設
施，系爭停車位係作為社區地下室公共設施空間使用，除 有社區住戶全體就系爭停車位有專屬10號住戶使用之分管 協議存在外，並無由10號住戶取得專屬使用權利。（四）鈞院函請鑑定之鼎諭不動產估價師事務所99年8月26日函 覆之估價報告書雖認系爭停車位價格為60萬元，係參諸與 系爭房屋所屬「藝術大師」近鄰之「大城國寶」及「尊龍 」之平面車位價格，惟該「大城國寶」及「尊龍」均屬公 寓大廈社區與系爭房屋為透天別墅住宅社區已然有別，又 依該估價報告書第三項其他敘明事項第3點及第6點之意旨 ，車位有無對總價400萬元以上之不動產總體價格具有一 定程度之影響，依鑑定報告內容參諸當地（豐原）與系爭 房地同為集合式透天住宅之「伊莉莎白」社區，認無車位 對於不動產總價之減價幅度為16.67%，系爭停車位，應有 70萬元之價值。
（五）被告隱瞞系爭停車位係屬全體住戶所使用，而不得作為個 人固定使用之事實，將系爭停車位連同系爭房地出賣予原 告，致原告因不知實情而購買，被告所給付之系爭停車位 ，顯不符兩造契約之債務本旨，被告除應負瑕疵擔保責任 外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，原告亦得本 於不完全給付之法律關係，請求被告賠償此部分之損害， 故依民法第349條、第354條、第359條瑕疵擔保責任及第 227條第1項不完全給付之法律規定，選擇合併請求被告損 害賠償。並聲明：被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：
（一）被告於97年向系爭房地之前手即訴外人楊範英購買系爭房 地時，曾簽下不動產標的且勾有平面式停車位之買方議價 委託書，經楊範英親自簽章確認，買賣契約中停車位載明 「建物下停車」。系爭房地所在「藝術大師」社區住戶每 戶皆有地下室平面停車位，無再使用系爭停車位之必要， 被告向前手買受後至出賣予原告前，被告亦皆正常使用系 爭停車位，雖曾有社區住戶因貪圖方便而占用系爭停車位 ，被告遂張貼「此車位為私人所有，具產權證明」之告示 ，該住戶因不明實情而書寫「請出示產權證明，影印本於 公告欄上」，惟於知悉系爭停車位使用權後便轉而向被告 承租系爭停車位，因被告當時有使用必要，始未出租予該 住戶，可知系爭停車位使用權係歸於門牌號碼豐原市○○ 路48巷10號之系爭房地所有權人使用。
（二）系爭買賣契約簽約前，被告配偶與仲介人員曾2次陪同原 告確認建物使用情形，未曾有其他住戶聲明停車位問題，
簽約同時移轉系爭買賣標的物之租賃契約與原告，被告配 偶亦陪同原告拜訪承租者，亦未有其他住戶聲明停車位問 題，則於本件交易過程中，被告與配偶均全力配合原告， 經原告再三確認，依法及產權所載辦理買賣。依兩造不動 產買賣契約未記載系爭停車位之產權持分，僅記載「使用 狀況：固定位置使用…無車位編號」，兩造亦不爭執系爭 停車位位於系爭1326建號房地正下方，依一般透天別墅之 交易習慣，「建物正下方之車位」通常係由該正上方建物 所有權人使用。且本件於建商初始銷售時，系爭停車位即 歸由系爭1326建號房地之所有權人使用，此分管之協議應 屬存在，他建物所有權人不得占用系爭1326建號下系爭停 車位，或藉詞對系爭停車位主張權利。
（三）原告自承被告已依約辦理系爭買賣標的之所有權移轉登記 ，並交付買賣標的供其使用，且系爭停車位原告自購買起 迄今仍在使用中，顯見原告未受有損害，自不得請求被告 負損害賠償責任。且原告無法證明其就系爭停車位有何權 利瑕疵及損害，其依買賣契約債務不履行之法律關係，提 起本件請求即無理由。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（參99年11月4日筆錄第1、2頁之爭點整理 ）：
（一）兩造於98年10月13日就被告所有坐落台中縣豐原市○○段 第674地號，地目建，面積2172.62平方公尺，權利範圍10 000分之242，及其上建物（即門牌號碼台中縣豐原市○○ 路48巷10號），簽訂不動產買賣契約書，買賣價金450 萬 元。原告已支付全部價金予被告，被告並已將系爭房地所 有權移轉登記予原告。
（二）本件買賣價金，有包含地下一層平面車位的價金，但契約 沒有明文約定車位的價金多少（至於被告於100年1月11日 言詞辯論時，雖再以系爭停車位之價格並未計算在內云云 置辯，惟依民事訴訟法第271條之1準用第270條第3項之規 定，仍應受前揭爭點協議之拘束，而無審酌餘地，併此敘 明）。
四、法院之判斷：
（一）兩造買賣契約之標的，除了位於「藝術大師」社區中之系 爭土地、建物即台中縣豐原市○○段第674地號，地目建 ，面積2172.62平方公尺，權利範圍10000分之242，及其 上同段1326建號（門牌號碼台中縣豐原市○○路48巷10 號）之建物應有部分全部（含同段1327建號公共設施之共 有部分）外，尚有系爭停車位。對於系爭停車位之性質， 原告主張係「有排他性之使用權」（參99年12月7日筆錄
第2頁），被告亦稱是「權利」之買賣（參99年7月1日筆 錄第7頁），復有訴外人袁育蓁到庭陳稱車位買的是使用 權（參99年5月13日筆錄第4頁）等語，堪認系爭買賣契約 之標的，為系爭房地及系爭停車位使用權。原告主張被告 未能給付系爭房屋之專屬停車位，請求被告減少價金，被 告以前詞置辯。則本件應審究者厥為：被告是否有權利出 售系爭停車位？如無，原告得否請求減少價金？得減少之 價金若干？玆分述如下。
（二）依系爭契約書第1條明定「本約買賣標的物包括地下第1層 車位（平面式）」、「使用狀況：固定位置使用」，足認 原告與被告訂立買賣契約，在於可以取得固定位置之專用 停車位。訴外人即兩造買賣之仲介袁育蓁（當時係以被告 身分陳述）固稱：「（本件有無車位？）有，有一個固定 使用的車位，這是透天房子，車位在房子正下方，但是從 車位不能直接進入房子，要經過車道才能到」「（現在這 個車位有沒有問題？）沒有問題，之前我們問過管委會， 系爭房屋建築完成後，其車位自始即歸屬房屋所有權人專 用至今，已經有11年了，社區住戶未曾有異議，也沒有其 他住戶使用過，而此房屋之歷任所有權人都有依照規定繳 納管理費，而管理委員會也均照收，我們有詢問過最原始 的建商，這個車位是此建物的專屬使用」等語（參99 年5 月13日筆錄第3、4頁）。惟查：
⑴依原告買受之系爭建物即1326建號之建物登記簿謄本，其 權利範圍僅為地面第2層至第5層，每層面積34.30平方公 尺，並未包含第1層及地下層，主要用途記載為「住家用 」，又該建物有共用部分即同段1327建號地下層公共設施 ，比照卷附同社區之鄰宅即台中縣豐原市○○段1313建號 （門牌號碼台中縣豐原市○○路48巷6號）之建物登記簿 謄本，其權利範圍包含地面第1至5層及地下層，主要用途 記載為「住宅、店鋪、停車空間」，該建物亦有共用部分 即同段1327建號地下層公共設施；又系爭房地所在下方相 當於1樓之位置，為斜坡車道出入口，有後述鑑定報告書 內所附照片1紙在卷可憑，復為兩造所不爭執，可知兩造 買賣標的中之系爭房地，與同社區其他擁有專有停車位之 建物，顯然不同。
⑵系爭停車位所在之處，屬於上開共用部分1327建號建物之 一部分，此有台中縣豐原地政事務所建物測量成果圖及下 室平面圖在卷可憑，既然系爭停車位屬於社區之共用部分 ，自非屬於系爭房地之專有部分，而可供原告固定專有使 用。
⑶被告亦不否認其曾於系爭停車位張貼「此為私人車位勿佔 用!!有產權證明，請自重，勿侵佔他人權益」之告示後， 曾有他人逕於告示上書寫「請出示產權證明，影印本於公 告欄上」等語表示質疑，並提出告示之照片在卷可憑。 ⑷將系爭房地出售予被告之妻呂佳珍之證人楊範英到庭證稱 ：「（為什麼被告說你當時賣的時候就有說地下室的停車 位可以給他使用？）就房地產標的現況說明書是仲介公司 他們製作的，當時他們是問我，由仲介公司勾選，說明： 建物下停車，我問仲介公司是什麼意思，當初買方（指被 告）有問到有沒有停車位，仲介公司的尤先生回答這個房 子沒有車位，所以只賣380萬元給被告，因為尤先生說地 下室有一些共同使用空間可以停車，他說被告有要求要寫 下來，所以他就寫下建物下停車，他有說告訴被告這不是 私人的，所有權是共同的」「簽約的時候被告有問房子為 什麼沒有車位，權狀上面看不到，代書就告訴他權狀上本 來就沒有車位，我沒有告訴他車子可以停在這個位置」「 「（證人賣380萬元給被告的時候，價金沒有包括系爭兩 造所爭執的停車位置？）對，才會這麼便宜」等語（參99 年6月8日筆錄第2-3頁）。此外，被告另以楊範英之前出 售系爭房地及系爭停車位與伊之配偶呂佳珍，卻遭原告訴 請本件返還系爭停車位價金等理由，對訴外人楊範英及祐 翰房屋仲介有限公司、仲介人員尤介宏等提起損害賠償之 訴，亦經本院99年度訴字第1393號民事判決，認定系爭停 車位非屬系爭房地之專有部分，訴外人楊範英與被告配偶 呂佳珍間之買賣標的，不包含專有停車位等，而駁回被告 之訴，有本院99年度訴字第1393號民事判決影本足資佐證 。
⑸被告復未提出該「藝術大師社區」之區分所有權人，有將 系爭停車位分管之特約，是以被告所辯及訴外人袁育蓁之 上揭陳述，皆與上開事證不符，不足採信；原告主張系爭 停車位並非專屬於系爭房地所有人，故不得為系爭房地所 有人固定使用，係由社區住戶共同使用等情，自屬有據。（三）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義 務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利， 民法第349條、第353條定有明文。次按因可歸責於債務人 之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利，民法第第227條第1項亦有明 文。被告就系爭停車位之使用權本非專屬，僅能以使用公 共空間之規則加以使用，並無「固定之停車權使用權」可
供出售，卻以「固定位置使用」之停車位權利售予原告， 原告購買後始知系爭停車位之使用權無法固定專屬擁有， 而係可使用該公共設施空間之人均得行使停車於系爭停車 位之權利，致原告權利受有損害，此事由可歸責於被告。 原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任及不完全給付之責任 ，自屬有據。又前揭民法第353條所稱債務不履行之範圍 ，包括給付不能，因被告向訴外人楊範英購買系爭房地， 不及於系爭停車位，自無法期待被告補正該項瑕疵後再為 給付，此外本件買賣標的中，就系爭停車位之部分雖有權 利瑕疵，惟就系爭房地部分，仍無給付不能之情形，原告 以權利瑕疵及不完全給付之請求權基礎，適用民法第226 條第1項給付不能之規定，自得就系爭停車位之部分，向 被告請求損害賠償。至於原告另依民法第359條物之瑕疵 擔保責任請求被告負損害賠償責任，因本件兩造買賣標的 並非停車位，乃停車位之使用權，並非物之瑕疵擔保之問 題，原告此部分之請求，即無理由，應予駁回。（四）系爭買賣契約中，就系爭停車位之價金並無明定，原告雖 主張訴外人袁育蓁曾告知系爭停車位之價值為70萬元，惟 為訴外人袁育蓁所否認（參99年5月13日筆錄第3頁）。兩 造嗣同意由本院函請鼎諭不動產估價師事務所鑑定系爭買 賣契約之交易車位之價值。並經鼎諭不動產估價師事務所 以中華民國99年8月26日鼎（法）000000-0函送之不動產 估價報告書認定略以：一、現場勘查結果「⒈…系爭車位 ，為位處豐原市○○路48巷之「藝術大師」封閉式集合透 天住宅之平面車道斜坡正下方。⒉…系爭車位經詢訪「藝 術大師」管理委員會，其為公寓大廈之共用部分，亦無依 公寓大廈管理條例第27條規定，經區分所有權人會議決議 或規約訂定「共用部分約定專有部分」之事實。」二、價 格分析：「⒉…系爭車位之價格如⑴說明，本報告採市場 比價法為估價，經詢訪豐原當地不動產經紀業其結論，與 「藝術大師」同近鄰地區之公寓大廈。另經豐原當地不動 產經紀業表示豐原地區之平面車位價格約計50-70萬／位 區間，其公寓大廈銷售率、住戶所得水準、區位、不動產 總價等因素為影響車位價格之主要因素。⒊如⑵說明本報 告建議…．系爭車位之價格為新台幣陸拾萬元整」。原告 雖再稱應以70萬元為適當（參99年8月31日準備書狀）， 惟本院認上開鑑定報告本係考量原告於該準備書狀所提出 之理由，以及其他多數因素，綜合表示其專業之意見，並 無不可採之處，是本院認原告得請求系爭停車位價值之損 害賠償，應以上開鑑定建議之60萬元為當。
（五）從而，院認原告依權利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係 ，原告請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 99 年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即有 理由，應予准許。逾此部分，即無理由，應予駁回。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一 論述之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網