臺灣桃園地方法院民事判決 99年度訴字第1288號
原 告 姜春霞
姜瑞玲
前二人共同
訴訟代理人 鄭金溪 律師
被 告 徐永進
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國99年12月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。二、本件原告二人主張坐落於桃園縣新屋鄉○○段623 地號及同 地段631 地號土地（下稱系爭土地）係原告二人共有，其上 建物即門牌號碼為桃園縣新屋鄉○○○路○段665 號二層樓 房建物（下稱系爭建物）經本院拍賣由被告得標，然系爭建 物事實上處分權人即證人姜曾新榮與原告二人就系爭土地之 使用，定有基地租賃契約（下稱系爭租約），故原告為基地 出租人，依土地法第104 條第1 項後段規定，對系爭建物之 出賣原告有優先承買權等語，然原告前開主張為被告所否認 ，則原告二人就系爭建物是否有優先購買權之法律上地位即 陷於不安定狀態而有受侵害之虞，是原告二人請求確認渠等 對系爭土地之優先購買權存在，自有確認利益，故其提起本 件確認之訴，自屬適法。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於本院民事執行處98年度司執字第25233 號 強制執行程序中拍賣取得系爭建物之所有權，然系爭建物坐 落之基地為原告二人共有，且系爭建物原所有權人即證人姜 曾新榮與原告二人就系爭土地之使用，定有基地租賃契約， 故原告為系爭土地之出租人，依土地法第104 條第1 項後段 之規定，對系爭建物之出賣，原告應有優先承買權等語，爰 聲明：請求確認原告就本院98年度司執字第25233 號強制執 行事件拍賣之系爭建物有優先承買權存在。
二、被告則以：伊於民國99年4 月13日在本院民事執行處98年度
司執字第25233 號強制執行程序拍賣中，拍得系爭建物，本 院民事執行處並於99年4 月21日發給權利移轉證書，是被告 既取得系爭建物所有權，原告二人之優先承買權即應失所附 麗，不得再行主張而提起本訴。再者，本院書記官於99年6 月9 日赴現場履勘時，曾詢問系爭建物原所有權人即證人姜 曾新榮是否有租用系爭土地，得到否定之答覆，但於99年8 月19日本院書記官赴現場執行點交時，證人姜曾新榮卻告知 有租賃系爭土地，證人姜曾新榮之陳述前後明顯矛盾，是以 系爭租約應係證人姜曾新榮為使原告得依土地法優先承買權 之規定買回系爭建物所虛構，原告自無從依據土地法第104 條第1 項後段規定主張優先承買權等語，資為抗辯。爰聲明 ：駁回原告之訴。
三、本件原告二人主張系爭土地為其二人所有，而證人姜曾新榮 對於系爭建物（未辦理保存登記）具有事實上處分權，經本 院民事執行處98年度司執字第252 33號強制執行程序拍賣， 由被告拍定並依法發給權利移轉證書等情，業經本院依職權 調閱本院98年度司執字第25233 號卷核閱卷附土地謄本及拍 定證明書確認無訛，並為兩造所不爭執，是原告二人上開主 張，堪信為真實。
四、至原告二人主張系爭建物之事實上處分權人姜曾新榮曾就系 爭土地之使用，與渠等定有基地租賃契約，故依土地法第10 4 條第1 項後段規定，原告二人就系爭建物有優先承買權等 語，則為被告否認，並以前詞置辯。是以，本院應予審酌者 厥為：㈠、拍定人即被告依法取得權利移轉證明書後，基地 出租人是否仍得依土地法第104 條第1 項後段之規定主張優 先承買權？㈡、系爭建物原事實上處分權人姜曾新榮就系爭 土地之使用，是否確與原告二人訂有基地租賃契約？茲就前 開爭點分別判斷如下：
㈠、拍定人取得系爭建物之權利移轉證明書後，基地出租人是否 仍得依土地法第104 條第1 項後段之規定主張優先承買權？１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不 表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而 與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人， 土地法第104 條定有明文。又所謂出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為 ，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先 購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序
自應有上開規定之適用。故不動產拍定後，若有上開土地法 所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是 否優先購買。執行法院若未通知，則縱已核發權利移轉證書 予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人 仍得主張權利。是以執行法院於核發權利移轉證書予拍定人 後，通知優先購買權人行使權利，自難謂其通知不生效力。 而基地共有人如均對其上建物有優先購買權，執行法院自應 分別通知，此於共有人中已有人主張優先承買時，並無不同 （最高法院98年度台抗字第187 號裁判意旨可資參照）。２、本件被告雖已於本院民事執行處98年度司執字第25233 號強 制執行事件拍賣程序中，拍得系爭建物，並取得權利移轉證 書，然因土地法第104 條第1 項規定之優先承買權具有物權 效力，即便拍定人業已取得權利移轉證書亦不得以之對抗優 先承買權人，故本件被告以其已取得系爭建物之權利移轉證 書辯稱原告不得再以其就系爭土地之優先承買權為據提起本 件訴訟，即無理由。
㈡、系爭建物原所有權人姜曾新榮就系爭土地之使用，是否確曾 與原告二人定有基地租賃契約？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，為 民事訴訟法第277 條所明定。次按基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之 先後定之。土地法第104 條第1 項亦定有明文。又土地法第 104 條第1 項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣 條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被 佔用者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號 判例、77年度台上字第842 號判決意旨可參）。是以，建物 基地所有權人欲主張土地法第104 條第1 項後段優先購買權 ，仍須證明確有基地出租或設定地上權之事實。本件原告二 人主張渠等為系爭基地之出租人而就系爭基地有優先承買權 之事實，為被告所否認，自應就系爭基地租賃契約存在之事 實負舉證責任。
２、本件原告主張渠等與姜曾新榮間就系爭基地定有租約之事實 ，雖提出基地租賃契約書影本（見本院卷第15至18頁）及收 據影本（見本院卷第19頁）各1 份為證，然被告否認前開書 證內容為真實，足見被告對於該項證據之證明力確有所爭執 。而證人姜曾新榮於本院審理中先證稱：系爭租約實際上是 由伊與原告二人訂立，但名義上之出租人僅有姜春霞，且雙 方沒有約定租賃期間，而租金1 年是3,500 元等語（見本院 卷第79頁背面至第80頁），然證人前開所言對照於原告所提
系爭基地租賃契約書上之記載，租金為1 年3,000 元，租賃 期間自98年1 月1 日起至99年12月31日止等語，二者顯有不 符（見本院卷第15頁），已難信屬實。再就租金之給付方式 觀之，證人姜曾新榮於本院審理時先證稱98年及99年之租金 伊均已經給付，至於何時給付伊已忘記，於原告回來的時候 就給，不一定先收或後收等語（見本院卷第80頁），嗣後卻 又改稱：有時候租金是用抵銷的，原告託伊買東西時就抵銷 等語（見本院卷第80頁），證人姜曾新榮所言先後亦有矛盾 。從而，原告所提系爭基地租賃契約書之證明力，即屬可疑 ，蓋若系爭租約確屬存在，則證人姜曾新榮既為契約書上之 承租人，對於系爭租約租金之約定以及租約之期限應能知悉 ，至少應就系爭租約為定期或未定期限有所認識，然依前開 證人姜曾新榮證述內容觀之，不僅就租金以及租賃期限之約 定與契約書之記載顯有歧異，且關於租金係以現金給付或以 抵銷方式給付之證述亦前後不一。甚至系爭租約第1 年之租 金係於簽訂當日即為交付，有卷附契約書影本（見本院卷第 18 頁 ）以及收據影本（見本院卷第19頁）可憑，證人姜曾 新榮對此亦毫無記憶，甚至稱伊對於給付租金之日期已不復 記憶，實難信其與原告之間曾就系爭基地有租賃之合意。加 以執行債務人即證人姜曾新榮於本院執行處書記官99年6 月 9 日第一次就系爭建物執行點交時在場，亦未曾表示伊就系 爭建物所坐落之土地有何租約存在，甚至於其代理人詢問書 記官有關於系爭基地所有權人是否有優先承買權之時，姜曾 新榮亦陳稱系爭房屋已經使用30多年無租約等語，業經本院 依職權調閱本院98年度司執字第25233 號強制執行事件卷查 閱屬實，本院認為原告所提前開證據均未能證明渠等與證人 姜曾新榮就系爭建物所坐落之土地確有租約存在，復未能提 出其他證據以實其說，自難認其主張就系爭建物所坐落之基 地定有基地租賃契約為可採。
五、縱上所述，本件原告既不能證明與證人姜曾新榮間就系爭土 地定有租賃契約，則其依據土地法第104 條第1 項後段主張 就系爭建物有優先承買權即無理由，應予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻及防禦方法及舉證 ，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 1 月 21 日
民事第二庭 法 官 卓立婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 24 日
書記官 王素玲