減少買賣價金
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,98年度,89號
SCDV,98,重訴,89,20110131,1

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臺灣新竹地方法院民事判決       98年度重訴字第89號
原   告 魏浩存
      陳淑琴
      李怡慧
      張惠津
      張曉瑜
      趙鴻毅
共   同
訴訟代理人 游開雄律師
被   告 理銘開發股份有限公司
法定代理人 周樑鍾
被   告 楊玉全
      陳淑麗
      楊玉輝
      葉雪霞
共   同
訴訟代理人 洪大明律師
      楊隆源律師
上 一 人
複代理人  楊勝鈞
上列當事人間請求減少買賣價金事件,本院於民國99年1 月6 日
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告魏浩存負擔百分之二一、原告陳淑琴負擔百分之一八、原告李怡慧負擔百分之一七、原告張惠津負擔百分之一八、原告張曉瑜負擔百分之一三,餘由原告趙鴻毅負擔。 事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時,原請求:「 ㈠被告理銘開發股份有限公司(下稱被告理銘公司)應各給 付原告如起訴狀所附附表一(參本院卷第17頁)所示之金額 。㈡被告楊玉全楊玉輝葉雪霞陳淑麗應分別各給付原 告如起訴狀所附附表二(參本院卷第18頁)所示之金額。㈢ 被告應連帶各給付原告如起訴狀所附附表三(參本院卷第19 頁)所示之金額。」嗣原告於訴訟進行中更正聲明為:「㈠ 被告理銘公司應各給付原告如附表一所示之金額。㈡被告楊 玉全、楊玉輝葉雪霞陳淑麗應分別各給付原告如附表二



所示之金額。㈢被告應連帶各給付原告如附表三所示之金額 。」核屬減縮及擴張應受判決事項聲明,揆諸前揭規定,並 無不合,先予敘明。
乙、實體方面
壹、原告方面:
一、原告起訴主張:
(一)被告理銘公司與所屬昌益集團創辦人即被告楊玉全及被告 楊玉輝葉雪霞陳淑麗係於民國96年7 月間推出坐落新 竹市○○段415 地號基地上案名為「藝術名宮66期」一品 大觀預售屋,廣告文宣多方標榜「讓孩子在名校群聚的人 文部落學習成長,與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著 學府路及博愛路的行道樹,記錄了孩子的求學、成長歷程 」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感 」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」、 「用優雅的詩性線條,示意回家的路徑…讓家成為重新出 發的原點。」、「明亮潔淨的上網空間,身處數位時代, 給您全新的居家學習概念,家不僅是身心的安憩之所,同 時也是靈魂面對世界的另一道窗口。」等一般居家住宅之 宣傳字眼,且被告楊玉全及該集團襄理林榮旻於96年9 、 10月間尚分別透過媒體大力為該集團所推出之「一品大觀 」集合式住宅對外宣傳,原告等人均係深受被告之廣告文 宣品中所謂優質住宅、孩子良好學習成長環境之訴求所吸 引,而先後前往上開預售案銷售現場參觀,並皆向銷售人 員明確表達購屋目的為自住使用,而銷售人員於說明過程 中亦再三強調該預售案為一優質住宅社區,銷售現場之樣 品屋復一貫係客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之 住宅規劃擺設,並提供內載華麗之空間格局配置參考圖之 廣告,甚且在房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋買賣契 約)之附件三建材設備對於「門窗」、「內牆及地面」、 「浴廁」、「電器設備」、「給水、排水設備」等說明, 均多次明確以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親 房稱之。附件十住宅住戶管理規約第34條交屋後待辦事項 一、辦理地價稅自用,載明「房屋基地如符合自用住宅要 件(房屋無出租、營業、土地所有權人或配偶、直系親屬 於該地設有戶籍),欲辦理自用住宅優惠稅率(千分之二 )課稅,請至當地戶政機關將本人(或配偶或直系親屬) 戶籍遷入該房屋地址,並在9 月22日前至當地稅捐處辦理 自用住宅。則自當年度起即可以適用優惠稅率繳交地價稅 。逾期未辦理則按一般稅率(千分之十)計算」等語。另 被告理銘公司更於97年5 月間刊印之96年度年報中,將96



年7 月間在新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」列為該 公司重要事蹟,在在足見被告確曾對外示以系爭房屋為可 供住宅使用之事實。原告因對昌益集團在新竹地區尚稱正 面之形象、信賴銷售人員所為前揭介紹及前述被告所為廣 告內容與樣品屋之示範,以及雙方所簽署之系爭買賣契約 內除開宗明義擔保契約內容之真實外,更多次於附件中論 及房屋係作為住宅規劃使用之字眼,故認上開預售案房屋 可供合法住宅使用,而分別與被告理銘公司及楊玉全等四 人簽訂系爭房屋及土地預定買賣契約書,購買系爭房地( 原告魏浩存購買門牌號碼新竹市○○路229 號11樓房地、 原告陳淑琴購買門牌號碼新竹市○○路191 號12樓房地、 原告李怡慧購買門牌號碼新竹市○○路167 號13樓房地、 原告張惠津購買門牌號碼新竹市○○路161 號11樓房地、 原告張曉瑜購買門牌號碼新竹市○○路197 號8 樓房地、 原告趙鴻毅購買門牌號碼新竹市○○路187 號12樓房地) ,其中原告陳淑琴李怡慧張惠津趙鴻毅均係直接與 被告簽約,其餘原告魏浩存則係自訴外人許馨藝,原告張 曉瑜則係自訴外人謝欣燁分別概括承受許馨藝、謝欣燁兩 人與被告間系爭房地買賣關係之權利義務,而原告均已繳 交全部買賣價金完成交屋在案。
(二)被告理銘公司應分別給付原告各如附表一所示之金額: ⒈原告等人各得依據民法第92條規定,主張受被告理銘公司 負責人周樑鐘之詐欺,並各依民法第184 條第1 項後段、 第2 項等規定請求被告理銘公司負損害賠償責任,給付如 附表一所示之金額。
⑴查被告理銘公司明知系爭房屋之基地為擬定新竹科技特定 區計畫細部計畫(保留案第九案)複合商業區用地,依擬 定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點, 第2 點第5 款明定複合商業區為供商業購物中心及休閒娛 樂中心使用,不得供作住宅使用,卻基於使消費者陷於錯 誤之詐欺故意,於系爭建案之廣告文宣品,再三標榜「給 您全新的居家學習概念,家不僅是身心的安憩之所」、「 回家就是慢生活」、「每個家庭都能擁有上好條件的採光 、通風」、「用優雅的詩性線條、示意回家的路徑」、「 讓氣質優雅的鋼琴聲成為孩子成長的背景音樂」、「全家 作登山健行運動休憩等活動」等住家訴求字眼,銷售現場 搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢,諸如客廳、餐廳 、主臥、次臥、孝親房一應俱全,契約附件亦為相同用語 ,且銷售人員亦再三強調系爭房屋可供住宅使用,以致原 告等人誤信所買受之系爭房屋可作為住宅使用,在在足見



被告理銘公司確係故意對外示以系爭房屋為可供住宅使用 之不實之事,並故意以此不實之事欲陷原告於錯誤而買受 系爭房屋。
⑵次查,被告理銘公司於96年中推出系爭「一品大觀」預售 建案時,即明知該建案基地使用分區為複合商業區,依法 僅得供商業購物中心及休閒娛樂中心使用,不得作為住宅 使用等情,已如前述,然卻基於詐欺之故意,對外宣稱「 一品大觀」建案為集合式住宅,規劃3 至4 房2 廳2.5 衛 住家格局,並於96年9 月22日在聯合報上刊登廣告特別標 示「擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市」、「 『一品大觀』坐擁市中心6,000 坪自然公園城堡」、「每 一戶都能擁有上好條件的採光、通風」、「就這樣從公園 回家、隱涵開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境」、「 成為新竹地區精緻生活的新指標」、「文化、運動、藝術 、休閒、娛樂、知識、生活…一座無可比擬的晶璨綠意國 度」,全然為高級住宅用語之虛偽表示,使包括原告之不 特定多數人陷於錯誤,嗣經原告提起本件訴訟,被告等人 自知東窗事發,為掩卸其詐欺行為,遂於98年9 月間將「 一品大觀」建案之廣告內容大幅修改,適足堪認被告等人 坦承廣告內容係屬不實之表示,否則渠等即無修改廣告內 容之必要。
⑶再查,原告係以被告理銘公司故意不實廣告內容,以此詐 欺手段致渠等陷於錯誤而與之締約而交付買賣價金,原告 固未於除斥期間內撤銷系爭買賣行為,然揆諸前揭說明, 原告仍得就其實際所受之損害,各依民法第184 條第1 項 後段、第2 項等規定,請求被告賠償各所受損害,而依本 院囑託信義不動產估價師聯合事務所所為估價報告書之鑑 定結果略謂「經本報告比較分析,勘估標的為住宅使用價 格略高,於作為辦公室使用之商業用途,價格差異率約6% 」(參前揭估價報告書第6 頁、第29頁參照),是被告為 獲取不法利益,故意以不實廣告,使原告陷於錯誤,誤信 系爭房屋可供住宅使用而買受,因而受有價差6%之損失, 自應認上開價差即為原告所受之損害,揆諸前揭說明,原 告即得各請求被告理銘公司賠償6%之價差,即如附表一所 示之金額甚明。
⒉原告等人各得依民法第359 條規定主張減少價金,請求被 告理銘公司返還如附表一所示溢付之買賣價金。 ⑴查被告理銘公司於廣告文宣上載明如前述之一般居家住宅 宣傳文字,廣告文句旁輔以所屬學區學校圖片,銷售現場 之樣品屋為住宅規劃擺設,依該廣告及樣品屋之內容,顯



係以系爭房屋具有得規劃為住宅使用之特性為其促銷之重 點。易言之,依該廣告之內容,系爭房屋係可供原告為住 宅使用之規劃,原告因信賴該廣告內容,並進而與被告洽 談買賣契約,且原告與被告理銘公司所簽訂之系爭房屋買 賣契約第1 條亦明訂「賣方(即被告理銘公司)確保廣告 內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品…視同契約之一部分 。」揆諸前揭說明,系爭房屋須具有得作為住宅使用之性 質,此性質並已成系爭房屋買賣契約之內容之一部分,是 系爭房屋應具有得合法為住宅使用之性質,乃系爭房屋買 賣契約所預定之效用,並屬交易上之重要特性至明。 ⑵次查,原告各因信賴被告廣告內容引發預購之動機,分別 與被告洽談進而承購系爭房地,並已繳付金額價款等情, 均如前述,是系爭房屋得合法作為住宅使用,應為系爭買 賣契約內容之一部,此亦為系爭買賣契約最主要之預定效 用,然查系爭房屋所在之基地因為複合商業區用地,並不 得供作住宅使用,系爭房屋顯存有滅失或減少契約預定效 用之重大瑕疵,故原告各得依民法第354 條第1 項本文及 第359 條之規定主張減少系爭房屋契約之買賣價金,請求 被告理銘公司返還原告溢付之買賣價金,自屬有據。 ⒊原告等人各得主張被告理銘公司違反消費者保護法第22條 規定廣告真實義務,依民法第227 條規定請求損害賠償, 應各給付如附表一所示之金額。
如前所述,原告乃係信賴上開廣告內容因認系爭房屋可供 住宅使用,而誘發預購之動機,且系爭房屋買賣契約第1 條亦明定被告負廣告真實之義務,是揆諸前開說明,前揭 廣告之說明及樣品屋示範即系爭房屋可供住宅使用一節應 為系爭房屋買賣契約之一部分,殆無異議,詎料,原告嗣 後查知依前揭擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用 分區管制要點第2 點第5 款既明定系爭土地不得供作住宅 使用,且據新竹市政府都市計劃科亦於網路明確覆知不得 供作住宅使用,否則採行罰鍰及斷水、斷電等措施,是被 告於銷售系爭房屋時明知系爭房屋不得供作住宅使用,卻 透過廣告文宣大肆宣傳其住宅特性,顯違反廣告真實之義 務,依前揭法文判決旨意應認被告理銘公司所為給付之內 容不符合債務本旨,應負不完全給付之債務不履行責任。 而被告理銘公司未依系爭買賣契約給付合法住宅予原告之 義務,自因可歸責於己之事由致不能給付,原告即各得依 民法第227 條第1 項及第226 條第1 項之規定,請求被告 理銘公司賠償損害其等各所受之損害,並依系爭房地應減 少之金額核算之。




(三)被告楊玉全等四人應給付原告各如附表二所示之金額。 ⒈原告等人各得依據民法第92條及第224 條規定主張受被告 楊玉全等四人之詐欺,並各依民法第184 條第1 項後段及 第2 項規定請求被告楊玉全等四人負損害賠償責任,給付 如附表二所示金額。
查系爭房屋所在土地為被告楊玉全陳淑麗楊玉輝、葉 雲霞等四人所共有,被告陳淑麗楊玉輝、葉雲霞等三人 既委託被告楊玉全辦理系爭土地全部事宜,則就其等受任 人即楊玉全於系爭土地合建、銷售、買賣時所為之故意、 過失行為,倘係於締約階段所發生,則類推適用民法第22 4 條規定,若係於履約階段者,則直接適用民法第224 條 規定,而負同一責任。且被告楊玉全為昌益集團之創辦人 ,並為實際掌控經營權之人,其為企業經營者,要無疑義 ;至於被告陳淑麗楊玉輝葉雪霞亦為理銘公司所屬昌 益集團之重要成員,並與被告理銘公司為公開發行公司取 得或處分資產處理準則第4 條第3 款所指之關係人。依財 團法人中華民國會計研究發展基金會所發布之財務會計準 則公報第六號針對關係人之定義說明為,凡企業與其他個 體(含機構與個人)之間,若一方對於他方具有控制能力 ,或在經營、理財政策上具有重大影響力者,該雙方即互 為關係人;受同一個人或企業所控制之各企業,亦互為關 係人。具有下列情形之一者,通常即為企業之關係人:⑶ 公司董事長或總經理為同一人,或具有配偶、二親等內關 係。⑸公司之董監事、總經理、副總經理、協理及直屬總 經理之部門主管。⑺公司之董監事、總經理之配偶或二親 等以內親屬。而被告陳淑麗楊玉輝葉雪霞等人為被告 楊玉全之二等親或配偶關係或昌益集團轄下之公司之負責 人,自屬關係人,因被告陳淑麗等三人經常與被告理銘公 司有土地參與進行合建之行為,並均與新竹市政府簽署系 爭建案土地使用分區變更為複合商業區之協議書,明知系 爭土地為複合商業區,依法不得作為住宅使用,授權被告 楊玉全全權處理系爭土地事宜,係由被告楊玉全以不實廣 告之手法使原告等人陷於錯誤,致原告各於不知情下,分 別與被告簽訂買受房屋及土地之契約,依民法第224 條規 定,被告陳淑麗三人就楊玉全之詐欺行為應負同一責任。 原告等人即各得依民法第184 條第1 項後段請求被告楊玉 全等四人負侵權損害賠償責任。再者,楊玉全等四人為企 業經營者,其所為廣告不實之行為,已違反消費者保護法 第22條及公平交易法第21條第1 項等規定,而該等規定均 為保護他人之法律,是原告等人亦可依民法第184 條第2



項之規定,請求被告楊玉全等四人負侵權行為損害賠償責 任。
⒉原告等人各得依民法354 條規定主張買受標的即系爭房屋 所坐落之土地,依法不得作為住宅使用,有減損契約預定 效用之瑕疵,而得依同法第359 條規定主張減少價金,請 求被告楊玉全等四人各應返還如附表二所示之金額,理由 同前所述。
⒊原告等人各得依系爭土地買賣契約第18條規定,請求被告 楊玉全等四人負物之瑕疵擔保責任,給付如附表二所示之 金額。
⑴依系爭土地買賣契約第18條約定「本約土地上之房屋,由 買方另向房屋興建人價購,該房屋興建人並對本約土地與 賣方連帶負瑕疵擔保責任。」經查,被告理銘公司將廣告 內容視同契約之一部分,而廣告內容及預售屋擺設均標榜 被告理銘公司所銷售之系爭房屋可供住宅使用等情,已如 前述,然現今系爭房屋有無法合法供住宅使用之瑕疵存在 ,故依原告與被告楊玉全等四人分別所簽訂之系爭土地買 賣契約第18條之約定,原告既各已依法向被告理銘公司主 張減少系爭買賣價金,被告楊玉全等自應與被告理銘公司 連帶負瑕疵擔保責任。從而,原告等人亦各得對被告楊玉 全等人請求減少價金。
⑵另一方面,依系爭土地買賣契約第19條約定「買方與坐落 本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約,與本 契約聯立。」,兩造所訂立之系爭房屋、土地買賣契約, 彼此具有聯立之關係,且房屋係依存於土地而存在,故其 所能提供之效用應無背離之理。而依被告理銘公司所提供 之廣告及依系爭房屋契約所示,系爭房屋得合法作為住宅 使用,應為系爭買賣契約內容之一部,故被告楊玉全等四 人所提供之土地,亦應得於其上建築合法之住宅,則被告 楊玉全等四人所提供之土地始為無瑕疵之給付。詎被告楊 玉全等四人所提供之土地不得供作住宅使用,故該不得供 作住宅使用之土地難謂無瑕疵可言,且基於契約聯立之約 定與法則,系爭房屋買賣契約及土地買賣契約亦應同其命 運。
(四)原告等人各得請求被告理銘公司及楊玉全等四人連帶給付 如附表三所示之金額。
⒈原告等人各得向被告理銘公司及楊玉全等四人請求消費者 保護法第51條規定之懲罰性賠償金。
查被告理銘公司係從事不動產開發建築為業,而被告楊玉 全為新竹地區最大建商昌益集團之創辦人,其與被告楊玉



輝並為實際掌控經營權之人,渠等為企業經營者,要無疑 義;至於被告陳淑麗葉雪霞均與被告理銘公司為公開發 行公司取得或處分資產處理準則第4 條第3 款所指之關係 人,且被告陳淑麗等三人經常與被告理銘公司有土地參與 進行合建之行為,即可認定渠等為前揭消費者保護法所指 之企業經營者。被告均明知系爭土地依法不得作為住宅使 用,仍以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤,致原告等 人各於不知情下,與被告分別簽訂買受系爭房屋及土地之 契約,原告各得以被告之行為違反消費者保護法第22條之 規定,提起本件訴訟,且各得依消費者保護法第51條規定 ,請求渠等給付懲罰性賠償金。
⒉被告所為之廣告不實之行為,亦已違反公平交易法第21條 之規定,原告等人各得依公平交易法第31條請求渠等給付 懲罰性賠償金。
查本件被告理銘公司以建築房屋銷售為業,自為公平交易 法所定之事業。又被告楊玉全等四人雖為自然人,然被告 楊玉全並不否認其為昌益集團創辦人,而系爭預售屋之建 案係由昌益事業群綜合規劃,是被告楊玉全等四人為系爭 土地之所有權人,並就系爭土地分別與購買之消費者訂定 系爭土地買賣契約,有系爭土地預定買賣契約可參,則被 告楊玉全等四人所提供之商品即系爭土地,在不動產買賣 之流通市場上,自具有客觀之競爭力,依前所述,被告楊 玉全等四人自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易 法相關規定之適用,而被告楊玉輝陳淑麗葉雪霞自承 委託被告楊玉全處理系爭土地買賣事宜,而被告楊玉全則 表示係委由訴外人昌益房屋仲介事業股份有限公司(下稱 昌益仲介公司)處理銷售事宜,並代為簽立買賣契約,再 以被告楊玉全對系爭預售屋有廣告不實之情,知之甚詳, 則依民法第224 條之規定,被告楊玉全等四人亦難卸其廣 告不實之責,自應依前揭法文規定,負損害賠償之責。 ⒊原告等人各得依民法第184 條第1 項後段、184 條第2 項 及第28條、第185 條之規定,請求被告理銘公司與被告楊 玉全等四人負共同侵權損害賠償責任,連帶各給付原告如 附表三之金額。
查原告各得請求被告理銘公司、被告楊玉全等四人依民法 第28條、第184 條第1 項後段之規定,負連帶損害賠償責 任,已如前述,在此不贅述。次按公平交易法第21條及消 費者保護法第22條均屬保護他人之法律,被告理銘公司因 故意不實廣告之行為致原告等人給付系爭買賣價款而受有 損害。而被告楊玉全係受其他被告陳淑麗等三人之授權處



理系爭土地買賣事宜,渠等明知系爭預售屋不得供住宅使 用,被告楊玉全卻故意於廣告以住宅為訴求,被告陳淑麗 等三人亦應負同一責任。原告等人均因而至受有給付系爭 房屋價款及土地價款之損害,則原告等人各得請求被告理 銘公司及楊玉全等四人連帶賠償所受損害額二倍核計之懲 罰性賠償金,自屬依法有據。次查,被告理銘公司與被告 楊玉全等四人均係故意以不實廣告及就系爭「一品大觀」 建案之內容、用途為虛偽不實暨引人錯誤之表示之詐欺手 段侵害原告等人之權益,渠等各應連帶對原告負懲罰性損 害金責任,退步言,倘認被告陳淑麗葉碧霞不成立故意 詐欺行為,亦應認渠等應有過失,揆諸最高法院67年度台 上字第1737號判例旨意,致原告權益受損害之共同原因即 為被告等人之故意或過失行為,被告理銘公司、楊玉全陳淑麗楊玉輝葉雪霞等人間並不以有意思聯絡為必要 ,仍成立共同侵權行為,原告亦各得請求被告理銘公司及 被告楊玉全等四人連帶各給付如附表三所示之懲罰性賠償 金。
(五)綜上論述,原告各於98年4 月間交屋前後查知系爭土地不 得作為住宅使用,始知被告係以不實廣告之詐欺手法,致 原告陷於錯誤而買受系爭房地,且系爭房地顯有無法依其 廣告及契約內容給付合法可供住宅使用之房屋及土地之瑕 疵,為此,原告業各去函通知被告等人處理善後,詎未獲 置理。而原告魏浩存張曉瑜係分別自訴外人許馨藝及謝 欣燁概括承受許馨藝、謝欣燁兩人與被告間系爭買賣關係 之權利義務,揆諸最高法院93年台上字第2103號判決要旨 ,渠等二人自得基於契約當事人所生法律上之地位,依法 行使前述系爭買賣契約之物之瑕疵擔保請求權及損害賠償 請求權,爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條、第22 7 條第1 項、第184 條、第185 條、公平交易法第31條、 第32條及消費者保護法第51條等規定提出本件訴訟。並聲 明:㈠被告理銘公司應各給付原告如附表一所示之金額。 ㈡被告楊玉全楊玉輝葉雪霞陳淑麗應分別各給付原 告如附表二所示之金額。㈢被告應連帶各給付原告如附表 三所示之金額。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。二、對於被告抗辯所為之陳述:
(一)被告理銘公司固辯稱系爭房屋買賣契約第1 條為概括條款 ,遇有特別具體約定即無再適用概括條款之必要云云。惟 按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容,消費者保護法第22條定有明文 ,此既為法定之強制規定,即應優先適用。且系爭房屋買



賣契約第1 條實為消費者保護法第22條之重申,縱被告理 銘公司欲狡辯以系爭房屋買賣契約第2 條之約定排除同契 約第1 條之約定,然亦無法免除消費者保護法第22條所規 範之企業責任,是揆諸前揭最高法院93年度台上字第2103 號判決旨意,被告自須負擔給付可供住宅使用之房屋與原 告等人之契約責任。
(二)被告理銘公司又辯稱其委託訴外人昌益仲介公司銷售本建 案,而銷售本建案時仍沿用先前銷售其他個案時所使用之 樣品屋,惟無以樣品屋擺設強調該房屋可供住家使用之意 思云云。惟查,因被告理銘公司不否認原證三所示之樣品 屋擺設為銷售本建案時所使用,則該樣品屋之內容無論被 告理銘公司是否故意展示,均為廣告之內容無疑。次查, 被告理銘公司屢執系爭房屋買賣契約第2 條之契約文字, 主張其係銷售供辦公室使用之房屋,然該建案廣告之內容 竟隻字未提本建案適合供作辦公室使用之字眼,樣品屋中 全然無系爭房屋供作辦公室使用之表徵,反而完全為住家 之擺設,則被告理銘公司辯稱其係銷售專供辦公室使用之 房屋云云,何人能信!
(三)被告楊玉全辯稱其僅提供土地與被告理銘公司進行合建系 爭房屋,系爭房屋之銷售事宜係理銘公司委由訴外人昌益 仲介公司進行銷售,渠等均未實際參與銷售事宜云云。惟 查,被告楊玉全為新竹地區最大建商昌益事業群之董事長 ,此為眾所週知之事,正因其與被告楊玉輝二人為實際掌 控事業群經營之主導者,故96年10月3 日坐落在新竹市○ 道○路○段45號之昌益事業群總部落成時,新竹市長尚親 臨祝賀,新竹市政府並發佈新聞稿,大肆讚揚訴外人全昌 益建設股份有限公司(下稱全昌益建設公司)為全國消費 者心目中名列十大優良建商,被告楊玉全於本件以單純合 建地主自居,無非卸責之詞,不足採信。尤其系爭一品大 觀建案係由昌益事業群綜合規劃,此有該建案全區平面配 置圖可稽,而訴外人昌益仲介公司亦為昌益事業群轄下公 司,是就相關銷售事宜,被告楊玉全自難諉為不知甚明。(四)被告再抗辯原告未提出證據證明確實受有損害,故不得依 消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金云云,惟: ⒈按消費者保護法第51條引進懲罰性賠償制度,其目的並非 在於規範企業經營者違反契約時,對消費者所負之債務不 履行損害賠償責任,而係在促使企業經營者重視商品及服 務品質,維護消費者利益,懲罰惡性之企業經營者,並嚇 阻其他企業經營者仿效(行政院消費者保護委員會91年8 月12日消保法字第0910000841號函釋)。第按出賣人於買



賣契約經解除或撤銷後,應返還價金於買受人,係因出賣 人依法負回復原狀責任之效果所致。其性質與侵權行為人 因不法侵害他人權利或違反保護他人法律致生損害於他人 ,應負賠償責任者不同。又消費者保護法或公平交易法就 企業經營者或事業主故為之不實廣告,責令各該經營者或 事業主負損害賠償,乃侵權行為之特別形態,主要在維護 交易安全,保障填補消費者因信賴廣告所受之利益損失。 該等條文規定與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任 ,兩者旨趣要屬不同,最高法院91年台上字第475 號及97 年台上字第2481號分別著有判決可稽。
⒉查原告係以被告故意不實廣告內容,以此詐欺手段致渠等 陷於錯誤而與之締約而交付買賣價金,原告固未於除斥期 間內撤銷系爭買賣行為,然揆諸前揭說明,原告仍得就其 實際所受之損害,依民法第184 條第1 項後段、第2 項、 第185 條等規定,請求被告連帶賠償所受損害,而估價報 告書業認系爭房屋僅供辦公室商業用途與可供住宅用途有 6%價差,足認原告得以低6%之價格買受系爭房屋,該價差 即為原告所受之損害無訛,是原告除請求被告賠償該價差 外,並依消費者保護法第51條規定請求被告連帶賠償原告 各如擴張後附表三之懲罰性賠償金,自屬於法有據,彰彰 明甚。
(五)至被告復以本件鑑定機關所為之估價報告書有矛盾不一或 作業粗糙之情形,指其估價結論缺乏專業云云。惟查: ⒈被告係以估價報告書中以比較法分別評估僅作為辦公室使 用之商業用途與僅供住宅用途之比較價格時,所選取之三 個比較標的(案例),於辦公室產品之案例一及案例二大 樓名稱均為「昌益藍海全球運籌總部」,於住宅產品之案 例四及案例五大樓名稱均為「昌益啟奧邦城」,因指其有 所違誤,惟觀諸本件估價報告書第31頁附件所示附表一及 附表三所載,可見案例一與案例二之辦公室產品所坐落之 棟別及樓層並不相同,案例四與案例五之住宅產品所坐落 之棟別及樓層亦非同一,縱令為同一大樓或社區,亦屬不 同之比較標的,被告未明究理率加指摘,應不成立。 ⒉被告另以估價報告書於標的僅作為辦公室使用時,就比較 價格及收益價格均給予50% 之權重,惟於標的僅作為住家 使用時,卻給予比較價格70% 之權重,而將收益價格之權 重減為30% 為由,因指其鑑價基準不一云云。惟有關本件 估價報告書採取之兩種估價方式即比較法及收益法,於標 的僅作為辦公室使用之商業用途與僅供住宅用途,就兩種 估價方式計算所得之價格,其權重配比不同之理由業於估



價報告書第27頁及第28頁載述綦詳,被告未具體指摘缺失 何在,空言難以理解,誠不知所云為何。
貳、被告則以:
一、原告等人各請求被告理銘公司給付如訴之聲明第1 項所示金 額部分,並無理由:
(一)被告理銘公司之負責人周樑鐘並無任何詐欺行為,原告等 人主張各依據民法第27條、第28條、第92條、第184 條第 1 項及第2 項規定,請求被告理銘公司負損害賠償責任, 並無理由:
⒈經查,原告等人既主張係受被告理銘公司負責人周樑鐘詐 欺而簽立各該房屋預定買賣契約書云云,自應各就「周樑 鐘係於何時?何地?以如何之方法為詐欺行為?」、「原 告等人各係如何陷於錯誤?」等事實,舉證以實其說,倘 原告等人無法舉證,自應認無此事實。又被告理銘公司將 本件房屋之銷售事宜交由訴外人昌益仲介公司承攬,並代 為簽立買賣契約,被告理銘公司及負責人周樑鐘均未曾與 原告等人直接接觸,被告理銘公司及負責人周樑鐘如何能 對原告等人為詐欺行為?
⒉次查,原告等人各於簽立系爭房屋買賣契約前均已審閱契 約範本,依系爭房屋買賣契約書第2 條第1 項記載:「本 建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫(保留案第 九案)複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層 為店舖用途外,其餘建築物用途皆為一般辦公室」,且上 開條項係記載於系爭房屋買賣契約書之第1 頁,足見,原 告等人各於簽約前對於被告理銘公司所出售房屋之用途係 作為一般辦公室使用乙節,知之甚詳。倘原告等人果係為 購買住宅用途之房屋,原告等人為何對於前開約定(即房 屋用途為一般辦公室)並未提出任何異議?更未要求修改 或特別註記,足見原告等人主張係為購買住宅用途之房屋 ,顯非事實。又系爭房屋買賣契約書第1 條雖約定:「… 本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及 停車位平面與位置示意圖視同契約之一部分。」惟上開規 定係因預售屋買賣所涉之事項眾多,惟恐發生掛一漏萬情 事,而為此補充性之概括約定。然兩造於簽約當時,即已 就原告所主張之買賣要素,即房屋之使用用途為特別具體 之約定(一般辦公室用途),自無再適用上開規定之必要 。由於法律規定房屋之使用用途僅可為一種使用(例如為 辦公室用途,即不可為住宅使用),因此建商於申請建築 執照時,即應向主管機關表明其所興建房屋之使用用途為 何,而本件被告理銘公司所興建房屋之用途為「辦公室」



,因此,被告理銘公司即於系爭房屋買賣契約書第2 條第 1 項明文約定其用途為「辦公室」,被告理銘公司既已正 面記載其法定用途,自無再為反面記載之必要(即不可供 住宅使用),原告等人以被告理銘公司未為反面記載而主 張受有詐欺云云,洵屬無稽。
⒊再原告等人雖以原證一之社區介紹文件、原證二之媒體報 導、原證三之樣品屋、原證四之空間隔局配置參考圖、原 證七之理銘公司年報、原證二十二之銷售現場樣品屋照片 而主張受有詐欺,惟上開文件均非被告理銘公司及昌益房 屋仲介公司於銷售房屋時所使用之資料與示範,並非廣告 文宣,原告等人自無因此受詐欺之可能。茲詳細說明如下 :
⑴原證一之社區介紹文件部分:
上開社區介紹文件之原本係裝訂為整本,訴外人昌益仲介 公司係於原告等人簽訂系爭房屋買賣契約書後,始將整本 之社區介紹文件交付予原告等人,原告等人於簽約前並未 看過上開社區介紹文件,是其等主張因上開社區介紹文件 而受詐欺云云,顯非事實。
⑵有關原證二所附之2 件新聞稿部分:
上開2 件新聞稿係記者於訪問訴外人林榮星及被告楊玉全

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參考資料
昌益房屋仲介事業股份有限公司 , 台灣公司情報網
理銘開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
明泰科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
益建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
泰科技股份有限公司 , 台灣公司情報網