臺灣台南地方法院民事判決 九十年度簡上字第一四八號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 乙○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於本院台南簡易庭中華民國九十年四月十六
日所為第一審簡易判決（八十九年度南簡字第一七九０號）提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應將坐落南市○區○○段 一一九七地號上，建號三九三，門牌號碼台南市○○路七號一樓店面五坪許之建 物遷讓交還上訴人。及自民國（下同）八十九年八月十七日起至遷讓交還上開建 物之日止，按月給付新台幣（下同）一萬元之損害金。（三）第一、二審訴費用 由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，另補稱略以：（一）查台南巿西區○○段一一九七地號土地及其上建號二九三號，門牌號碼台南巿 文和街七號之建物，為上訴人所有，此有卷附土地暨建物登記簿謄本可稽。系 爭建物前於八十七年十二月間，係屬上訴人與訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富 分別依持分五分之二、五分之一、五分之一、五分之一之比例分別共有，惟被 上訴人占用系爭建物所據之租賃契約，並未有上訴人之簽名及蓋章，亦未經上 訴人同意，依民法第八百二十條明定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同 管理，再查共有物之出租屬共有物之管理行為，依上開法律規定，如共有人未 經其他共有人全體同意，擅將共有物出租予他人，對其他共有人不生效力。（ 最高法院八十六年台上字第三０二０號判例參照）且上訴人本於所有權之權能 ，亦得請求被上訴人遷讓返還系爭建物。
（二）被上訴人在原審所提房地使用權契約書，係訴外人辛國安片面制作，書面上雖 有上訴人之印文，但係辛國安百般騷擾上訴人之妻所私擅蓋下，作成日期為八 十六年六月八日，當時系爭建物為上訴人、辛國棟、辛國安、辛秀鳳、辛進富 五人所共有，其上並無辛秀鳳、辛國棟之簽名蓋章，依法無效。雖被上訴人提 出辛秀鳳九十年一月十二日所具之聲明書，顯係臨訟串作，再者辛秀鳳早於八 十七年十二月二十二日即將其五分之一持分售於上訴人，屬無權處分行為，不 具效力，至其事後提出之證明書，亦不具補正效果。（三）被上訴人據以佔用系爭建物之「租賃契約」，揆諸系爭建物八十六年六月八日 之分管協議，既缺當時共有人辛秀鳳、辛國棟之簽名同意，依法不生效力。從 而訴外人辛國安於八十七年十二月六日出租予其女即被上訴人，亦應經上訴人 之同意始能生效，再者系爭租賃契約出租人、承租人筆跡出自同一人手筆，顯 滋置疑，析述如下：
１辛秀鳳部分，上訴人於八十八年初向被上訴人要求提出系爭租賃契約書時，被
上訴人一直拒絕，直至系爭物經原審執行變價分割時，始悉被上訴人提出該聲 明書，然查該聲明書為八十八年三月二十九日，但其五分之一共有權已於八十 七年十二月二十二日出售與上訴人，焉能謂可補正租約簽立時之瑕疵。 ２辛進富部分，辛進富於系爭租約訂立時根本未簽名蓋章，迨八十九年九月二十 九日被上訴人始偕同其父辛國安及辛進富至律師處當埸補簽，此有受任律師所 發存證信函可稽。惟查辛進富既於八十八 年二月九日出賣其五分之一持分予 辛國安，此為被上訴人所自承（見原審被上訴人九十年二月五日答辯狀第三頁 倒數第一行所載）益見其於隔一年半後，在無所有權狀況下「補簽名」可使本 即無效之租賃契約轉死為生，寧非使法律規定為具文？（四）末據該契約書第十九條載明：「甲方於租約未到期前未經乙方同意不強制收回 ，若甲方有必要收回使用，甲方應無條件補償乙方租約範圍的一切裝潢設施的 一切費用」揆諸承租人為出租人之女，父女間之租賃契約，衡情不可能註記此 嚴苛之附加條件，其真正目的，顯為牽制上訴人所有權之合法行使，顯見該租 賃契約係屬雙方通謀意思表示所訂立之虛偽租約，屬無效租約，因此自辛國安 與其女即被上訴人於八十七年十二月六日虛偽訂約時起，迄今未見報繳租賃所 得，若係真正有租賃關係，豈有二年多未見報租賃所得，況父女互用自己房屋 ，通常民間習俗亦鮮有租賃對價，本件系爭房屋既早有分割變價之意，原有承 租人既於民國八十六年底遷出（承租二十年，承租人龔才流）為求分割變價減 少法律上負擔，豈會再出租之理？原審未就此詳為審酌，遽為上訴敗訴之判決 ，顯有違誤。
（五）被上訴人自承：「八十七年十二月六日所訂租約僅由共有人中之辛國安、辛秀 鳳、辛進富與伊所訂，並非全體共有人，但因有『房地使用權契約』約定該五 坪前店舖係由辛國安、辛秀鳳、辛進富三人分管，故該租約有效」。惟查前述 房地使用權契約，既乏當時登記共有人辛國安、辛秀鳳及上訴人之同意簽章， 縱事後上訴人之妻補蓋印章，及辛國棟持分變更為上訴人名義，辛秀鳳追溯同 意，均不足以補正八十六年六月八日房地使用權契約之無效，該前店舖既未因 契約而發生由辛國安等三人分管之事實，伊三人出名出租與被上訴人，則不生 共有物出租之效力。
（六）揆諸被上訴人三次赴台中要求辛秀鳳簽了三份聲明書，表示辛秀鳳同意已有收 取租金之事實，惟查辛秀鳳聲明書所言，依情、理、法而論，辛秀鳳僅有五分 之一共有權，她既未參與，則被上訴人串造不合法之租約要與辛秀鳳聲明無干 。再按辛秀鳳將其所有權出售與上訴人時，既未提出租約影本，復未說明有六 年長期租約，同時被上訴人父女亦未提出租約證明，足證系爭店舖並未由辛國 安等伊三人出名出租與被上訴人，迨訴訟後，上訴人始由法院取得租約資料， 發現租約簽名悉為一人手筆，且下面另補簽一次，足證原本租約並無辛秀鳳之 簽名或蓋章，益見該不合法之租約為臨訟串造，不生共有物出租效力。（七）次查上訴人與被上訴人之父辛國安訴訟共有物分割事件，迨判決准予變價分割 後，聲請法院拍賣執行案件，辛國安均提出該租賃契約，意圖以此阻礙他人買 到系爭房屋，以便自己買到，故以女兒即被上訴人承租，待他人買到後不能點 交該店舖來防止他人買受，故辛國安不僅在分割案中聲明，乙○○承租，在執
行案亦聲明承租，其意圖阻礙變賣共有物及防止他人買受甚為明顯，且拍賣時 辛國安亦參與投標標價較低，結果由上訴人標到，被上訴人即以此租賃關係阻 礙法院點交，該店舖自房客龔才流於八十七年十一月遷出後二日，被上訴人即 擅予佔用，果該店係由其父辛國安分管，又何需多此一舉訂立租約，揆諸自八 十七年十二月二日訂立書面租約以來，二年多被上訴人均未向稅捐稽徵處申報 租金所得扣繳，可見其間並無租金之給付，使用他人房屋而無租金之支付，即 非租賃契約，如被上訴人主張有租金，請命伊提出租金扣繳憑證。（八）共有物房屋店舖之出租，一向由辛秀鳳經手訂租約，租期皆為一年，然本件被 上訴人之租約則非辛秀鳳經手簽訂，而係由其父辛國安主使，且租期訂為六年 ，租金低廉，據辛進富電話中告知上訴人之女謂，伊為四叔辛國安之侄子輩， 所有事伊都不敢違背四叔的意思，伊無法自己作主，四叔要怎麼做就怎麼做， 系爭房屋伊曾簽二次租約，第一份租約承租人為陳○○（指被上訴人之公公陳 繁祝）租期六年，簽訂日期在八十七年十二月六日，第二份租約因辛國安要求 讓其女兒乙○○做久一點，故改由乙○○為承租人，租期十年，簽約日期在八 十八年二月，足見不實之租約皆由辛國安在主使制作，而辛國安最後提出法院 之租約則為「八十七年十二月六日簽訂」租期六年，前後不一，豈能令人相信 確有租賃。
（九）參諸最高法院八十六年台上字第一七三七號判例：「分割共有物之變價分配， 乃係將共有土地予以變價，以所得價金分配各共有人，此與金錢債務係由債權 人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同，自無禁止土 地共有人應買之必要」足見變價分割之出賣人係全體共有，買受人負有出賣人 擔保責任，應使買受人能取得拍賣物之所有權及完整的使用收益權，否則即應 負瑕疵擔保責任，被上訴人係原共有人辛國安之女，具家屬輔助佔有關係而使 用系爭店舖，其以通謀虛偽意思訂立之租約，無非用來作為對抗買受人之工具 而已，變賣後之共有物，共有人負有交付買受人之責任，則其佔有輔助人亦包 括在內，無庸另行訴訟交付，此為法理所當然，共有人辛國安既已收受變賣之 價款，依法其應將原使用，之房屋點交買受人，則身為女兒之被上訴人豈可以 不實之租約來防止點交？
（十）查「共有物分割方法不能協議決定者，法院得由任何共有人之聲請，命為以原 物分配於各共有人，或變賣原物為價金之分配，此等分割方法之判決一經確定 ，則各共有人對他共有人因分割而取得之物，按其應有部分即應負與出賣人同 一之擔保義務，不得於判決確定後，再得主張使用已久，交還困難，以圖翻異 。」此有最高法院五十年台上字第九一九號判例可考，因此共有人分割取得之 土地若有他共有人占用房屋，他共有人都負有拆屋交地之義務，以此推論，在 變價分割後點交共有物時，共有人即不能假借伊原使用部份有租賃關係而主張 拒絕點交。上訴人前於九十年十月二十四日具狀陳報系爭房屋前出租給龔才流 時，每年皆由其妻陳富美扣繳租賃所得，有該書狀所附扣繳憑單可稽，然被上 訴人主張其就系爭房屋店舖有租賃關係，請其提出租金所得扣繳憑單已如前述 ，然迄今未見其提出，顯見該租約係被上訴人父女雙方通謀虛偽意思表示所訂 之虛偽契約，依法無效，按通常民間習慣亦鮮有父女互用自己房屋收取租賃對
價，本件系爭房屋既有變價分割之意，原承租人龔才流復於八十七年底遷出， 為求變價分割減少法律上負擔，豈會再予出租之理，在在證明被上訴人父女間 就系爭店舖之租賃關係不實在。
（十一）據證人辛進富作證時稱：「辛秀鳳等三人已同意將店舖出租給被上訴人，並 稱租金三人平分」（意指有租約存在）惟上訴人已提供錄音帶為證據，錄音帶 與辛進富對談內容以觀，足證其上開證言與事實不符，此外被上訴人利用郵局 匯款執據，並一口咬定上訴人已收取租金，證明其已承認六年租約存在，然據 被上訴人以存證信函夾帶匯票方式寄來，上訴人家人不察，收取掛號函件，嗣 經退回，被上訴人再行寄來，上訴人因已提起訴訟，故暫行保存，日後再行處 理，抑有進者被上訴人主張：「系爭房地拍賣公告載明有六年租約之存在，上 訴人未提異議」云云，然按上訴人之前即知被上訴人父女私定不法之租約，即 早訴請遷讓房屋，且於八十八年三月二日及三月十九日分別以台南四十八支局 第二十三號、三十三號存證信函指明被上訴人父女租約不合法，復有台南巿西 區調解委員會調解通知書及調解不成立證明書可稽，何能妄指上訴人已同意該 不合法之租約而未表異議，再揆諸被上訴人辯論意旨狀十二所載，被上訴人給 付租金情形，自八十九年八月十七日上訴人經法院拍賣取得系爭房屋所有權全 部後，渠即於八十九年十二月起，迄九十年十一月止，每月六日按時購買七千 五百元郵政匯票寄給上訴人付當月租金，惟均遭退回觀之，足證上訴人委無承 認上述六年租賃契約存在。
三、證據：除援用在第一審之立證方法外，另提出聲明書一紙、房屋租賃契約書範本 乙份、錄音帶暨譯本乙份、所得稅扣繳憑單影本二紙、稅額核定通知書一份等為 憑。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文。
二、陳述：除與第一判決記載者相同者予以引用外，另補稱略以：（一）坐落台南市○區○○段一一九七地號土地（重測前為鄭子寮段二五一之五○地 號）及其上建號二九三號即門牌號碼台南市○○街七號房屋（重測前為鄭子寮 段一二八九建號）（下稱系爭房屋），於七十四年五月二十四日由上訴人甲○ ○與訴外人辛國棟、辛國安、辛秀鳳、辛進富等五人繼承取得，並於同年十二 月間辦妥繼承登記，每人應有部分均五分之一。迄八十六年五月二十六日，上 訴人向上開房、地共有人即訴外人辛國棟購得應有部分五分之一，致其持分增 加為五分之二。嗣於八十六年六月八日，上開房、地全體共有人即上訴人（五 分之二）、訴外人辛國安（五分之一）、辛秀鳳（五分之一）、辛進富（五分 之一）等四人就系爭房屋之管理、使用及收益達成分管協議，並簽訂「房地使 用權契約書」乙紙，該契約書第三點約定：「樓下店面由前第一隔二隔五隔由 辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理收用。另第三隔四隔由甲○○（即上訴 人）管理使用。水電各自負擔廁所共用清掃由共用者負責」。迄八十七年十二 月六日，訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富三人遂將渠等依上述分管契約所分得 之系爭房屋壹樓店面第一隔（即上訴人起訴請求被上訴人遷讓之壹樓前店面約 五坪）出租予被上訴人，並簽訂租賃契約書乙份。又八十八年一月二十二日，
上訴人復向共有人辛秀鳳購得應有部分五分之一辦妥所有權移轉登記；同年二 月九日訴外人辛國安亦向共有人辛進富購得應有部分五分之一辦畢登記。至此 ，上開房地之共有人僅上訴人（五分之三）及辛國安（五分之二）二人。至八 十八年六月間，上訴人即提出分割共有物訴訟，經鈞院八十八年度訴字第一三 八一號判決准予變賣共有物以分配價金。嗣後上訴人始於變價拍賣之強制執行 程序中，經拍定而於八十九年八月十七日取得上開房、地之所有權全部。上述 事實，上訴人尚不爭執，並有原審卷附土地、建物登記謄本、異動清冊、租賃 契約書、房地使用權契約書及鈞院八十八年度訴字第一三八一號民事判決可稽 ，先予敘明。
（二）按共有物之使用、收益或管理之方法，得由共有人全體以契約訂定之，為民法 第八百二十條第一項規定意旨之當然解釋，此種契約即一般所稱之分管契約， 指共有人約定各共有人依其應有部分各占有共有物之特定部分而為使用、收益 、管理之契約，故分管後，共有人雖仍維持共有關係，惟各共有人就其分管部 分，有單獨使用收益管理之權，包括出租在內，是分管土地之出租，自毋庸得 其他共有人之同意（最高法院七十二年台上字第二六四四號判決參照）。而共 有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如 應有部分之受讓人知悉或可得而知有分管契約存在者，其分管契約，對於受讓 人仍繼續存在（大法官會議第三四九號解釋及最高法院四十八年度台上字第一 ○六五號判例參照）。又共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人， 嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民 法第四百二十五條規定，對於受讓人自仍繼續存在（最高法院八十七年度台上 字第七一一號判決參照）。查本件系爭房屋自八十六年五月二十六日起，為上 訴人與訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富所共有，於同年六月八日，經全體共有 人之同意訂定分管契約，其中第三點約定：「樓下店面由前第一隔二隔五隔由 辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理使用。另第三隔四隔由甲○○管理使用 ，水電各自負擔廁所共用，清掃由共用者負責。」有房地使用權契約書及辛秀 鳳之聲明書在原審卷可參。援依前揭說明，系爭房地共有人辛國安、辛進富、 辛秀鳳當時自得就其分管部分，為使用收益及管理，渠等三人於八十七年十二 月六日與被上訴人訂立房屋租賃契約書，將其分管之第一隔房屋（即系爭房屋 壹樓前店面約五坪）出租予被上訴人，自毋庸經共有人之一上訴人之同意，該 租賃契約為合法有效成立。雖上訴人於八十八年一月二十二日向共有人辛秀鳳 購買其應有部分五分之一，復於同年訴請分割共有物，經鈞院判決為將房地變 價後，按持分比例分配價金，於執行法院公告拍賣時，由上訴人拍得，而取得 本件系爭房屋之所有權全部，惟上訴人明知系爭房屋共有人間訂立有共有物分 管之特約，且共有人辛國安、辛進富、辛秀鳳業將分管部分第一隔房屋出租予 被上訴人，租期自八十七年十二月六日起至九十三年十二月六日止，援依前揭 大法官會議第三四九號解釋、最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例及 八十七年度台上字第七一一號判決意旨，訴外人辛國安、辛進富、辛秀鳳與被 上訴人間之租賃契約，對於上訴人仍應繼續存在，上訴人主張被上訴人係無權 占有，訴請被上訴人應遷讓房屋，顯無理由。
（三）上訴人主張被上訴人所舉﹁房地使用權契約書﹂，因①係訴外人辛國安片面所 撰，上訴人之妻迫於無奈始蓋章；②該契約書未見共有人辛秀鳳之簽名蓋章； ③辛秀鳳九十年元月十二日出具之聲明書，猶如無權處分，不生效力云云，而 謂該房地使用權契約書無效。惟查：
１約八十六年五月底或六月初，系爭房屋全體共有人上訴人、辛國安、辛秀鳳及 辛進富四人係先經抽籤及協議之方式分配共有房屋，再由訴外人辛國安將分管 結果擬為書面即上開「房地使用權契約書」，影印數份交予全體共有人審閱， 始訂於八十六年六月八日簽署。簽署當日，共有人辛國安、辛進富均本人到場 ，辛秀鳳因嫁至台中故授權辛國安全權處理分管事宜，上訴人則授權其配偶及 次子攜上訴人之印章蓋妥於該契約書。是該分管契約既經全體共有人協議為之 ，應為有效，且實際上各共有人亦依該分管契約之內容管有分得之部分，行之 有年。今上訴人空言該分管契約書係辛國安片面所撰，上訴人之妻迫於無奈始 蓋章云云，尚不足取！
２又，該分管契約書上固無共有人辛秀鳳之簽名或蓋章，惟按共有物分管之約定 ，不以訂立書面為要件（最高法院八十三年台上字第一三七七號判決參照）。 是本件分管契約縱無辛秀鳳簽章，然辛秀鳳既已委託授權辛國安處理分管事宜 ，有其親筆出具之聲明書可証外，且該分管契約書之內容亦就辛秀鳳分得之範 圍有所約定，有上開房地使用權契約書第三點﹁樓下店面由前第一隔二隔五隔 由辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理使用﹂及第六點﹁肆樓由辛秀鳳自行 管理使用水電自行負擔﹂等內容可稽。足徵前述分管契約有效成立，不因共有 人之一辛秀鳳未於該分管書面上簽章而影響其效力。 ３至上述辛秀鳳親筆出具之聲明書末載日期固為九十年元月十二日。惟上訴人就 該聲明書為辛秀鳳所出具乙節並不爭執，僅爭執其聲明日期而認係無權處分不 具效力云云。查，上開辛秀鳳於九十年元月十二日親筆出具之聲明書係為証明 伊確曾於八十六年六月八日委託辛國安全權處理系爭共有房屋之分配管理事宜 ，為求慎重，乃以事後之書面聲明用以証明當初分管之口頭委託授權而已，並 非欲「補正」當初分管之委託授權。蓋分管之時，辛秀鳳既已委託並授權辛國 安全權處理，又何需事後再補正其委託或授權。準此，上訴人所稱「此猶如無 權處分，根本不具效力」、「事後証明書不具補正之效」等語，洵屬無據！（四）上訴人另主張原審卷附八十七年十二月六日系爭房屋原共有人辛國安、辛進富 、辛秀鳳三人與被上訴人間所為之租賃契約書，因①未經另共有人即上訴人之 同意；②辛秀鳳八十八年三月二十九日出具之聲明書有瑕疵；③辛進富於簽訂 租約時未簽名蓋章等情，而認該租約為無效云云。但查： １按各共有人就其分管部分，有單獨使用收益管理之權，包括出租在內，是分管 土地之出租，自毋庸得其他共有人之同意，有最高法院七十二年台上字第二六 四四號判決足參。本件系爭房屋「一樓前店面約五坪」該部分業於八十六年六 月八日經當時全體共有人達成分管協議，由當時之共有人辛國安、辛進富及辛 秀鳳三人共同管理使用，有前述房地使用權契約書為憑，則辛國安、辛進富及 辛秀鳳三人將渠等分管所得之該一樓前店面約五坪部分出租予被上訴人，依前 開實務見解，自毋庸得另共有人即上訴人之同意。否則，倘既已分管而猶須他
共有人同意，其分管協議豈非失其意義。復按共有物之約定，不以訂立書面為 要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不 得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三年台上字第一三七七號判決參照 ）。又於約定分管契約時，雖尚非共有人，僅為共有物之買受人，但嗣後確已 登記取得共有權，成為共有人，並依分管契約分管共有物者，亦應認此項分管 契約業已成立，蓋此際當可認共有人應有同意分管之合意。本件系爭房屋於八 十六年六月八日為分管契約書時，當時謄本所載之共有人辛國棟固未參與分管 而分得特定範圍，乃因辛國棟業於分管協議前之八十六年五月十九日即將其五 分之一持分出售予上訴人，有上訴人不爭執之不動產買賣契約書在卷為憑，故 分管時上訴人乃主張其權利範圍為五分之二，餘五分之三則由辛國安、辛秀鳳 、辛進富各五分之一，且上訴人亦分得系爭房屋五分之二使用範圍，例如系爭 房屋一樓店面共五間，由上訴人取得其中兩間（即卷附房地使用權契約書第三 點所載之第三、四隔）。而上訴人於八十六年六月二十日登記取得出賣人辛國 棟五分之一持分，成為擁有五分之二權利範圍之共有人，並依上開房地使用權 契約書之約定與其他共有人各自占有管領分得之部分，互不干涉且行之有年， 揆諸前揭最高法院判決意旨，兩造爭執之分管契約應認有效存在無疑。上訴人 徒憑該房地使用權契約書上欠缺﹁辛國棟﹂之簽名、蓋章，而主張分管無效云 云，尚不足採。
２又辛秀鳳於八十七年十二月六日授權辛國安與被上訴人簽訂租約時，伊仍為系 爭房屋之共有人，且伊與辛國安、辛進富三人依上述分管契約同為系爭房屋一 樓前店面之共同管理使用之人，則渠等三人既均同意將分得共同管理之共有物 出租予被上訴人，並簽訂租約，應屬有效，縱租賃關係成立後，共有人之一辛 秀鳳於八十八年一月二十二日將其應有部分五分之一移轉登記予上訴人，依司 法院釋字第三四九號解釋及修正前民法第四百二十五條規定，該分管契約及租 賃關係對事後始受讓辛秀鳳持分之知情上訴人而言，仍繼續存在。至辛秀鳳於 八十八年三月二十九日親筆出具之聲明書僅係重申伊當時確有授權辛國安處理 系爭房屋租賃事宜，其聲明日期即便係在伊出售持分之後，亦不影響當初伊授 權辛國安簽訂租約之效力。
３另，辛進富於八十七年十二月六日簽訂上開租約當天因故未到，遂授權其配偶 持辛進富之印章蓋於租約上，依民法第三條第二項蓋章與簽名生同等效力之規 定，該租約尚不因無辛進富之簽名而影響其效力。況被上訴人為求慎重，於締 約後數日再邀辛進富親筆簽名於租約上。上情業經證人辛進富於原審証稱屬實 。至上訴人所稱「於八十九年九月二十九日，被上訴人始偕同辛國安、辛進富 至律師處當場補簽名，此有受任律師所發之存証信函可稽」等語，顯係扭曲該 存証信函及所附辛進富聲明書之文意。上訴人上開主張，尚屬無稽。（五）上訴人另以前述租約第十九條約定之內容不合情理，而主張該租約虛偽不實云 云。查，該條約定「甲方於租約未到期前未經乙方同意不得強制收回，若甲方 有必要收回使用，甲方應無條件補償乙方租約範圍的一切裝潢設施的一切費用 」，乃考量租賃雙方立場並衡平雙方權利義務所為之約定。蓋定期租約，出租
人非於租期屆滿，不得任意終止租約收回自用（民法第四百五十條第一項參照 ），惟被上訴人為顧及出租人日後倘有確實必要欲收回使用，始願退步同意出 租人於必要時得收回使用，然被上訴人承租系爭房屋一樓前店面約五坪係為經 營寢具及冷飲生意謀生之用，自投入相當金錢裝潢店面及購置設備，為恐出租 人收回時致被上訴人受不測之損失，始要求出租人於收回時應補償之，亦經出 租人同意，此乃契約自由原則下合情合理之約定條款，焉有上訴人所謂「不合 情理、虛偽不實」可言！又該租賃契約之出租人除被上訴人之父辛國安外，尚 有辛進富及辛秀鳳二人，上訴人竟指為「父女互用自己房屋，鮮有租賃對價」 等語，亦屬不實。又，房屋租賃所得之申報及繳納義務人均為出租人（現為上 訴人），而非被上訴人，故租賃所得有無報繳與被上訴人無涉；況租賃所得之 報繳與實際有無租賃關係乃屬二事，尚不得以本件房屋出租人未報繳租賃所得 ，即認兩造間無租賃關係存在。
（六）原審卷附八十六年六月八日「房地使用權契約書」之效力如何？按共有物之約 定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領 之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉， 已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三年台上字第 一三七七號判決參照）。經查：
１約八十六年五月底或六月初，系爭房屋全體共有人上訴人、辛國安、辛秀鳳及 辛進富四人係先經抽籤及協議之方式分配共有房屋，再由訴外人辛國安將分管 結果擬為書面即上開房地使用權契約書，影印數份交予全體共有人審閱，始訂 於八十六年六月八日簽署。簽署當日，共有人辛國安、辛進富均本人到場，辛 秀鳳因嫁至台中故授權辛國安全權處理分管事宜，上訴人則授權其配偶及次子 攜上訴人之印章蓋妥於該契約書。是該分管契約既經全體共有人協議為之，應 為有效，且實際上各共有人亦依該分管契約之內容管有分得之部分，行之有年 。今上訴人空言該分管契約書係辛國安片面所撰，上訴人之妻迫於無奈始蓋章 云云，尚不足取！
２又，該分管契約書上固無共有人辛秀鳳之簽名或蓋章，惟按共有物分管之約定 ，不以訂立書面為要件。是本件分管契約縱無辛秀鳳簽章，然辛秀鳳既已委託 授權辛國安處理分管事宜，有其親筆出具之聲明書可証外，且該分管契約書之 內容亦就辛秀鳳分得之範圍有所約定，有上開房地使用權契約書第三點﹁樓下 店面由前第一隔二隔五隔由辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理使用﹂及第 六點﹁肆樓由辛秀鳳自行管理使用水電自行負擔﹂等內容可稽。足徵前述分管 契約有效成立，不因共有人之一辛秀鳳未於該分管書面上簽章而影響其效力。 ３至上述辛秀鳳親筆出具之聲明書末載日期固為九十年元月十二日。惟上訴人就 該聲明書為辛秀鳳所出具乙節並不爭執，僅爭執其聲明日期而認係無權處分不 具效力云云。查，上開辛秀鳳於九十年元月十二日親筆出具之聲明書係為証明 伊確曾於八十六年六月八日委託辛國安全權處理系爭共有房屋之分配管理事宜 ，為求慎重，乃以事後之書面聲明用以証明當初分管之口頭委託授權而已，並 非欲「補正」當初分管之委託授權。蓋分管之時，辛秀鳳既已委託並授權辛國 安全權處理，又何需事後再補正其委託或授權。準此，上訴人所稱「此猶如無
權處分，根本不具效力」、「事後証明書不具補正之效」等語，洵屬無據！ ４上訴人於原審尚且自認「（系爭房屋一樓店面）第三格我有用，第四格是公共 出入的空間，八十六年初母親去世後開始使用」乙節，揆諸前揭最高法院判決 意旨，系爭房屋共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之房屋，未予干涉，已歷有年，即 非不得認有默示分管契約之存在。
５又於約定分管契約時，雖尚非共有人，僅為共有物之買受人，但嗣後確已登記 取得共有權，成為共有人，並依分管契約分管共有物者，亦應認此項分管契約 業已成立，蓋此際當可認共有人應有同意分管之合意。本件系爭房屋於八十六 年六月八日為分管契約書時，當時謄本所載之共有人辛國棟固未參與分管而分 得特定範圍，乃因辛國棟業於分管協議前之八十六年五月十九日即將其五分之 一持分出售予上訴人，有上訴人不爭執之不動產買賣契約書在卷為憑，故分管 時上訴人乃主張其權利範圍為五分之二，餘五分之三則由辛國安、辛秀鳳、辛 進富各五分之一，且上訴人亦分得系爭房屋五分之二使用範圍，例如系爭房屋 一樓店面共五間，由上訴人取得其中兩間（即卷附房地使用權契約書第三點所 載之第三、四隔）。而上訴人於八十六年六月二十日登記取得出賣人辛國棟五 分之一持分，成為擁有五分之二權利範圍之共有人，並依上開房地使用權契約 書之約定與其他共有人各自占有管領分得之部分，互不干涉且行之有年，兩造 爭執之分管契約應認有效存在無疑。上訴人徒憑該房地使用權契約書上欠缺辛 國棟之簽名、蓋章，而主張分管無效云云，尚不足採。（七）原審卷附八十七年十二月六日房屋租賃契約書之效力如何？ １按各共有人就其分管部分，有單獨使用收益管理之權，包括出租在內，是分管 土地之出租，自毋庸得其他共有人之同意，有最高法院七十二年台上字第二六 四四號判決足參。本件系爭房屋「一樓前店面約五坪」該部分業於八十六年六 月八日經當時全體共有人達成分管協議，由當時之共有人辛國安、辛進富及辛 秀鳳三人共同管理使用，有前述房地使用權契約書為憑，俱見前述，則辛國安 、辛進富及辛秀鳳三人將渠等分管所得之該一樓前店面約五坪部分出租予被上 訴人，依前開實務見解，自毋庸得另共有人即上訴人之同意。否則，倘既已分 管而猶須他共有人同意，其分管協議豈非失其意義。準此，上訴人主張前述租 約未經伊之同意，不生效力云云，尚不足採！
２又辛秀鳳於八十七年十二月六日授權辛國安與被上訴人簽訂租約時，伊仍為系 爭房屋之共有人，且伊與辛國安、辛進富三人依上述分管契約同為系爭房屋一 樓前店面之共同管理使用之人，則渠等三人既均同意將分得共同管理之共有物 出租予被上訴人，並簽訂租約，應屬有效，縱租賃關係成立後，共有人之一辛 秀鳳於八十八年一月二十二日將其應有部分五分之一移轉登記予上訴人，依司 法院釋字第三四九號解釋及修正前民法第四百二十五條規定，該分管契約及租 賃關係對事後始受讓辛秀鳳持分之知情上訴人而言，仍繼續存在。至辛秀鳳於 八十八年三月二十九日親筆出具之聲明書僅係重申伊當時確有授權辛國安處理 系爭房屋租賃事宜，其聲明日期即便係在伊出售持分之後，亦不影響當初伊授 權辛國安簽訂租約之效力。
３另，辛進富於八十七年十二月六日簽訂上開租約當天因故未到，遂授權其配偶 持辛進富之印章蓋於租約上，依民法第三條第二項蓋章與簽名生同等效力之規 定，該租約尚不因無辛進富之簽名而影響其效力。況被上訴人為求慎重，於締 約後數日再邀辛進富親筆簽名於租約上。上情業經證人辛進富於原審証稱屬實 。至上訴人所稱﹁於八十九年九月二十九日，被上訴人始偕同辛國安、辛進富 至律師處當場補簽名，此有受任律師所發之存証信函可稽﹂等語，顯係扭曲該 存証信函及所附辛進富聲明書之文意。上訴人上開主張，尚屬無稽。（八）關於鈞院八十八年度訴字第一三八一號分割共有物民事卷：第六十九頁即甲○ ○所具補充理由狀第二頁最末行載明：「故同意以公平抽籤來解決」等語，足 徵系爭台南市○○街七號房屋確係經共有人達成分管協議無疑。（九）關於上訴人所舉訴外人辛秀鳳九十年九月十六日聲明書： １該聲明書前段所載：「聲明人辛秀鳳，再次聲明本人曾擁有座落於台南市○○ 街七號所有權持分為１／５房屋，確曾全權委託辛國安先生處理」等語，核與 原審卷附辛秀鳳八十八年三月二十九日聲明書所載：「聲明人辛秀鳳座落於台 南市○○街七號，所有權持分為１／５，八十六年八月一日起曾全權委託辛國 安先生處理房屋出租相關事宜」內容，均大致相符。益見訴外人辛秀鳳確曾委 任辛國安處理系爭房屋之相關事宜（包括出租在內）。 ２前揭聲明書中段雖謂：「因本人搬遷於台中市，故一切出租事宜，本人均未參 與，也未詢問一切出租內容」，應係指辛秀鳳因遷離台南市，故關於系爭房屋 之出租事宜，均不克親自處理，始委託辛國安處理，故稱「本人均未參與」（ 即辛秀鳳因委託他人處理，其本人當然未親自參與）；又因辛秀鳳乃辛國安之 胞妹，故伊充分信賴辛國安，而全權委託其兄處理系爭房屋之出租事宜，故稱 ：「也未詢問一切出租內容」，尚可理解。再者，辛國安均有分配租金予辛秀 鳳，有台灣中小企業銀行存款憑條二紙可稽，更可証明辛秀鳳確有委託辛國安 處理系爭房屋出租事宜，否則辛秀鳳豈會坐收租金。 ３至前揭聲明書後段所載：「本人的母親辛曾玉環女士在世時，出租房屋所定租 約，多年來皆委由本人經手‧‧‧市售契約如附件」等語，乃指辛曾玉環在世 前之情形。然本件八十七年十二月六日租約乃辛曾玉環八十六年初死亡經過約 二年後之情形，自不可一概而論。上訴人竟據此混為一談，實屬無稽。（十）關於民法第五百三十四條特別授權之規定：民法第五百三十四條固規定，不動 產之租賃其期限逾二年者，須有特別之授權。查，訴外人辛秀鳳所出具八十八 年三月二十九日聲明書業明確表示：「八十六年八月一日起曾全權委託辛國安 先生處理房屋出租相關事宜」等語，依其所用文字「全權委託」及「房屋出租 」觀之，即應認有特別之授權。是本件兩造爭執之八十七年十二月六日租約， 其期限縱逾二年，尚非無特別授權而無效。
（十一）關於上訴人所舉上訴人之女辛敏琳與証人辛進富間之錄音譯本： １上訴人提出者僅係錄音帶譯本，其內容與真實錄音內容是否全無二致，不無疑 問？且因非被上訴人所為之對話，故否認之。
２查，八十七年十二月六日租約，是辛進富太太當天拿辛進富印章去蓋，辛進富 過幾天才去補簽名，詳細時間忘記了等情，業據証人辛進富於原審証述在卷。
又即便上訴人所舉前述錄音內容為真，然關於卷附八十七年十二月六日租約辛 進富究係何時所簽？辛進富亦無法確定，故稱：「已經過了那麼久的事了，我 怎麼會記前面那份何時簽，第二份何時簽？我沒記那些」等語。準此可知，上 訴人所舉錄音譯文尚無法証明八十七年十二月六日租約有何瑕疵可言。 ３況查，上訴人曾收受系爭房屋（即一樓前店面前五坪）八十九年九至十一月份 租金三期，每月七千五百元，共計二萬二千五百元，有郵政匯票及郵政國內匯 款執據影本各三紙可証。由是可知，上訴人亦承認八十七年十二月六日租約之 效力，否則何需曾受收領租金？
（十二）被上訴人承租系爭房屋給付租金之情形： １自被上訴人於八十七年十二月六日簽約起租後，即將每月租金七千五百元，平 分三份，一份交付出租人辛進富，二份交付出租人辛國安，再由辛國安將其中 一份交由出租人辛秀鳳。有辛秀鳳九十年十一月九日出具「申明書」乙紙為憑 ，及証人辛進富於鈞院九十年九月十九日準備程序証稱：「八十七年十二月六 日是由我和四叔辛國安、小姑辛秀鳳租給她的（即被上訴人），用來賣家具和 泡沫紅茶店，租期六年，租金是由我們三人平分」等語足徵。 ２迄八十八年一月二十二日，辛秀鳳將其所有系爭房屋五分之一應有部分移轉登 記予上訴人甲○○，被上訴人遂將本應付予辛秀鳳之租金付予上訴人，起先上 訴人有收受，之後即拒收，被上訴人則將應付之租金依法向法院辦理提存。 ３迄八十八年二月九日，出租人辛進富亦將其所有系爭房屋五分之一應有部分移 轉登記予辛國安，至此，被上訴人即將本應付予辛進富之租金付予辛國安。 ４迄八十九年八月十七日，上訴人經法院拍賣取得系爭房屋所有權全部，被上訴 人即將每月租金七千五百元均付予上訴人。八十九年九、十、十一月三個月份 租金上訴人均有收受，有郵政匯票及郵政國內匯款執據各三紙可稽。惟自八十 九年十二月起迄今九十年十一月止，被上訴人每月六日按時購買七千五百元郵 政匯票寄給上訴人給付當月租金，均遭上訴人退回，亦有郵政匯票及郵政國內 匯款執據影本各十二紙為証。
（十四）關於鈞院八十九年度執字第五一六九號拍賣卷宗：系爭房屋之拍賣公告上載 系爭建物店面前約五坪係出租予乙○○，租期自八十七年十二月六日至九十三 年十二月六日每月租金七，五○○元」等語，於拍賣程序中均未見上訴人提出 任何異議，足徵兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在。三、證據：除援用在第一審之立證方法外，另提出台灣中小企業銀行存款憑條影本二 紙、邸政匯票及邸政國內匯款執據影本三紙、申明書影本一紙、邸政匯票及郵政 國內匯款執據影本各十二紙等為憑。
理 由
一、本件上訴人原審起訴主張：台南市○區○○段一一九七地號土地及其上建號第二 九三號、門牌號碼台南市○○街七號之建物係屬上訴人所有，系爭建物於八十七 年十二月間，係屬上訴人與訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富分別依持分２／５、 １／５、１／５、１／５之比例所分別共有，惟被上訴人占用系爭建物所依據之 租賃契約，並未有上訴人（即共有人之一）之簽名、蓋章，亦未經上訴人之同意 ，租賃契約既屬無效，則被上訴人據此無效之租賃契約，自不得主張有權占用，
上訴人本於所有權之權能，依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓返還系爭建 物；被上訴人妨礙上訴人所有權之正當行使與使用，爰一併請求被上訴人自八十 九年八月十七日起，至遷讓房屋之日止按月給付相當於租金之損害金，而為前揭 主張。被上訴人則以：系爭土地、房屋，於七十四年五月二十四日由上訴人甲○ ○與訴外人辛國棟、辛國安、辛秀鳳、辛進富等五人繼承取得，並於同年十二月 間辦妥繼承登記，每人持分均五分之一。迄八十六年五月二十六日，上訴人向共 有人辛國棟，購得持分五分之一，致其持分增加為五分之二。嗣於八十六年六月 八日，上開房、地全體共有人之持分即上訴人五分之二、訴外人辛國安五分之一 、辛秀鳳五分之一、辛進富五分之一，四人就系爭房屋之管理、使用及收益達成 分管協議，並簽訂「房地使用權契約書」乙紙，該契約書第三點約定「樓下店面 由前第一隔二隔五隔由辛國安、辛進富、辛秀鳳三位共同管理收用。另第三隔四 隔由甲○○管理使用。水電各自負擔，廁所共用，清掃由共用者負責」。迄八十 七年十二月六日，訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富三人，遂將渠等依上述分管契 約所分得之系爭房屋壹樓店面第一隔出租予被上訴人，又八十八年一月二十二日 ，上訴人復向共有人辛秀鳳購得持分五分之一辦妥所有權移轉登記；同年二月九 日辛國安亦向共有人辛進富購得持分五分之一辦畢登記。至此，上開房地之共有 人僅上訴人持分五分之三及辛國安持分五分之二。至八十八年六月間，上訴人即 提出分割共有物訴訟，經鈞院八十八年度訴字第一三八一號判決准予變賣共有物 以分配價金。嗣後上訴人始於變價拍賣之強制執行程序中，經拍定而於八十九年 八月十七日取得上開房、地之所有權全部，查系爭房屋自八十六年五月二十六日 起，為上訴人與訴外人辛國安、辛秀鳳、辛進富所共有，於同年六月八日，經全 體共有人之同意訂定分管契約，共有人辛國安、辛進富、辛秀鳳當時自得就其分 管部分，為使用收益及管理，渠等三人於八十七年十二月六日與被上訴人訂立房 屋租賃契約書，將其分管之系爭房屋第一隔出租予被上訴人，該租賃契約為合法 有效成立，雖上訴人於八十八年一月二十二日向共有人辛秀鳳購買其應有部分五 分之一，復於同年訴請分割共有物，經鈞院判決為將房地變價後，按持分比例分 配價金，於執行法院公告拍賣時，由上訴人拍得，而取得本件系爭房屋之所有權 全部，惟上訴人明知系爭房屋共有人間訂立有共有物分管之特約，且共有人辛國 安、辛進富、辛秀鳳業將分管部分第一隔房屋出租予被上訴人，租期自八十七年 十二月六日起至九十三年十二月六日止，該租賃契約對於上訴人仍應繼續存在， 上訴人主張被上訴人係無權占有，訴請被上訴人應遷讓房屋，顯無理由等語。二、按本件上訴人請求被上訴人遷讓房屋，並給付相當於房屋租金之不當得利，被上 訴人則辯稱其對系爭房屋有租賃權，基於買賣不破租賃之關係，上訴人不得請求 其遷讓房屋及不當得利之損害等情，是本件兩造之爭點，首應究明被上訴人與系 爭房屋前手間所訂立之租賃契約之效力為斷，苟被上訴人確有與系爭房屋之前手 間有租賃契約存在，則上訴人請求遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利等，自 難謂有據。
三、被上訴人主張其就系爭房屋於八十七年十二月六日與前手辛進富、辛秀鳳、辛國 安等三人訂有租賃契約書，租賃期間自八十七年十二月六日起至九十三年十二月 六日止，共計三年等情，業據其提出房屋租賃契約書為憑，上訴人對該房屋租賃
契約書之真正並不爭執，惟另主張：１出租人並非全體共有人，上訴人為共有人 之一，並未同意出租，則租賃契約為無效；２共有人之一辛秀鳳於租賃契約書上 並未親自簽名，而係由辛進富代之，其後辛秀鳳雖另出具證明書表示其有授權予 辛進富，惟該聲明書出具時間，辛秀鳳已非系爭房屋之共有人，其所出具之聲明 書自不生授權之效力；３共有人間前於八十六年六月八日所協議之房地使用權契 約書，其中上訴人部分並非自己簽名或蓋章，系爭印章係由上訴人之妻持上訴人 之印章所蓋，不生效力等項，而主張前共有人間就系爭房屋並未有分管契約存在 ，部分共有人與被上訴人間所訂立之租賃契約無效，且原共有人之一辛秀鳳亦未 將系爭房屋出租於被上訴人，其後在無共有權之情況下，亦不得以聲明書證明其 有授權他人訂立系爭租賃契約書等情。
四、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍， 對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地 ，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三 年台上字第一三七七號判決參照）。查上訴人所提之房地使用權契約書，系爭房 屋於八十六年六月八日訂立分管契約書時，當時謄本所載之共有人，除上訴人外 ，另有為辛國棟、辛國安、辛進富、辛秀鳳等四人，各擁有五分之一共有權利， 其中辛國棟及辛秀鳳二人固未在房地使用權契約書簽章，惟辛國棟所擁有之五分 之一應有部分，業已於八十六年五月二十六日出賣予上訴人，並於八十六年六月 二十日完成所有權移轉登記，此有建物異動清冊在卷足憑，而該房地使用權契約 書中亦載明「第三隔四隔由甲○○管理使用」，則原屬辛國棟部分之五分之一應