臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第448號
原 告 楊澤承
楊陳月娥
上二人共同
訴訟代理人 徐方齡律師
被 告 楊水來
訴訟代理人 梁裕勝律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國100
年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於 訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意 變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款及第 2項定有明文。本件原告楊澤承起訴時，原起訴狀請求：「 原告就如附表所示土地（以下簡稱系爭土地）有優先購買權 存在，請求判決排除被告買受權，由原告購買」。嗣於民國 99 年12月27日具狀追加同為繼承人之原告楊陳月娥，並於 本院100年1月6日言詞辯論期日時當庭變更其訴之聲明為請 求：「確認原告就如附表所示之土地，有優先承受之權存在 」，被告亦無異議而為本案之言詞辯論，揆諸上開說明，應 准予准許，合先敘明。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判 決之法律上利益者，不得提起之，此為民事訴訟法第247條 前段所明定。本件原告2人主張就系爭土地，依耕地三七五 減租條例第15條第1項之規定有優先承受之權，然為被告所 否認在卷，則原告就系爭土地優先承受之權之存否並不明確 ，致其在私法上之地位即有受侵害之危險，而該危險得以法 院之判決除去，自屬有即受確認判決之法律上利益，揆諸前 揭規定，其提起訴訟請求確認，亦無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告楊澤承之父、原告楊陳月娥之配偶楊錫根係鈞院98年度 司執字第97363號強制執行債務人王平泰所有坐落如附表所
示7筆土地（以下簡稱系爭土地）之耕地三七五租約承租人 ，此有98年1月22日台灣省台北縣板浮字第260號私有耕地租 約、土地登記謄本及台北縣板橋市公所北縣板民字第099006 4676號函之記載可稽，嗣楊錫根於99年5月17日去世後，繼 承人楊好樣、楊采嫻、楊秀慧均已放棄繼承權，應由原告楊 錫根及楊陳月娥（楊錫根之妻）繼承上開三七五租約之權利 及義務。
㈡執行債務人王平泰於系爭土地所有之應有部分，前經鈞院民 事執行處98年度司執字第97363號強制執行事件於99年7月14 日第1次拍賣程序中，由投標人即被告以如附表所示之金額 拍定在案。鈞院民事執行處於99年8月20日以板院輔98司執 水字第97363號函通知原告，依耕地三七五減租條例第15條 之規定，系爭土地之承租人有優先購買權。原告接獲鈞院民 事執行處通知後，即於8月30日具狀表明願優先承購，並於9 9年10月11日上午於鈞院民事執行處調查時，再次當庭聲明 願以拍定之同一價格優先承買系爭土地，均經紀錄在卷，鈞 院於拍賣系爭土地前並未通知原告，原告復已於鈞院所定限 期內表明優先承購，原告自得依三七五減租條例第15條之規 定，主張優先承買權存在。
㈢系爭耕地三七五租約之出租人固為吳潘美德、吳美伶、吳美 琪、鐘吳美惠、吳重德、邱鈺雯、吳炯均等七人，惟系爭土 地為上開出租人及執行債務人王平泰所共有之事實，亦為被 告所自認，是執行債務人王平泰為土地共有人之一，原告之 父楊錫根雖未與王泰平或其前手成立耕地三七五租約，因土 地係屬共有並未分割，故不影響原告依耕地三七五減租條例 規定得主張優先承受之權，否則鈞院民事執行處何需以函文 通知原告於15日內表明是否優先承買。
㈣訴之聲明：請求確認原告就系爭土地有優先承受之權存在。二、被告則以：
㈠依耕地三七五減租條例第15條第1項規定之文義，必耕地承 租人始可主張該條之優先購買權。本件經拍賣之系爭土地應 有部分為執行債務人王平泰所有，系爭耕地租約之承租人楊 錫根與王平泰或其前手間並未成立耕地三七五租約，此觀系 爭耕地三七五租約及系爭土地之登記謄本內所載之出租人為 吳潘美德、吳美伶、吳美琪、鐘吳美惠、吳重德、邱鈺雯、 吳炯均等七人自明，且被告行文向台北縣板橋市公所查詢系 爭土地有無訂立耕地三七五租約，台北縣板橋市公所以北縣 民字第0990064676號回函說明，亦指系爭耕地租約依現有耕 地三七五租約登記清冊所載，出租人為吳潘美德等七人而非 王平泰，故執行債務人王泰平非系爭耕地三七五租約之出租
人，原告主張就王泰平所有系爭土地之持分拍賣有優先購買 權，顯無理由。
㈡本件拍賣之土地，登記名義共有人共有33名，其中系爭耕地 三七五租約出租人之土地持分合計僅有四分之一，且系爭土 地之出租面積未逾出租人所有之土地持分，亦足見原告或楊 錫根與執行債務人王平泰間並未有耕地三七五租約關係。 ㈢鈞院民事執行處嗣於99年8月20日以板院輔98司執水字第973 63號函通知原告「於文到15日之內，向本院聲明願否依同樣 條件優先承買…，逾期未表示，視為放棄」，原告遲至10月 11日始聲明願優先承買，顯已逾期，應視為已放棄優先承買 權，其復主張仍有優先購買權，亦無理由。
㈣原告所主張之耕地三七五租約之承租人楊錫根已死亡，該優 先承受之權即應由其繼承人全體公同共有，應由繼承人全體 以意思表示向執行法院聲明優先承受始屬合法，惟本件追加 原告楊陳月娥依限向向執行法院具狀聲明優先承受系爭土地 ，原告並未取得系爭土地之優先承受之權。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項：
㈠本院98年度司執字第97363號強制執行債務人王平泰所有系 爭土地，被告於99年7月14日第1次拍賣程序中，以總額0000 0000元拍定。
㈡坐落新北市○○區○○段573、573-1、573-2、573-3、573- 4、573-5 、573-6 等七筆土地上存有耕地三七五租約，該 耕地租約之出租人為土地部分共有人吳潘美德、吳美伶、吳 美琪、鍾吳美惠、吳重德、邱鈺雯、吳炯均等7人，承租人 則為訴外人楊阿添，及原告之被繼承人楊錫根等2人，承租 範圍為僑中段573地號0.0668公頃、573-1地號0.0068公頃、 573-2地號0.0023公頃、573-3地號0.0001公頃、573-4地號 0.0367公頃、573-5地號0.0047公頃、573-6地號0.0053公頃 ，總計承租面積為0.1227公頃，執行債務人王平泰並非上開 耕地三七五租約之出租人。
㈢承租人楊錫根於99年5月17日死亡，由其子即原告楊澤承、 其妻即原告楊陳月娥繼承其權利義務，其餘繼承人楊好樣、 楊采嫻及楊秀慧均已向本院聲明拋棄繼承（即本院99年度司 繼字第1759、1763及1764號准予備查在案）。 ㈣本院民事執行處於99年8月20日以板院輔98司執水字第97363 號函通知耕地三七五租約之承租人，於文到15日內聲明願否 依同樣條件優先承買系爭土地，逾期未表示，視為放棄。原 告楊承澤於99年8月30日提出聲明狀向本院民事執行處聲明 願以相同價額優先承買執行債務人王平泰於系爭土地所有之
應有部分。
四、本件兩造爭執事項：
㈠原告是否已逾本院民事執行處通知之期限而為聲明優先承買 ？原告就系爭土地是否已無優先承受之權？
㈡原告依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，主張就系 爭土地有優先承受之權，有無理由？原告請求確認就系爭土 地有優先承受之權，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將 賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示 承受者，視為放棄。耕地三七五減租條例第15條第1項定有 明文。又執行法院拍賣出租之耕地，亦有本條之適用，應由 執行法院將耕地經拍定之條件通知承租人。查本院98年度司 執字第97363號強制執行債務人王平泰所有系爭土地，被告 於99年7月14日第1次拍賣程序中，以總額00000000元拍定後 ，執行法院即依系爭土地登記簿謄本土地標示部之註記，及 向新北市板橋區公所之函覆資料形式上認定，於99年8月20 日函通知該土地上三七五租約之承租人即原告之被繼承人楊 錫根，於文到後15日內向本院聲明願否依同樣條件優先承買 系爭土地，業據本院依職權調閱上開執行卷證資料互核相符 ，惟本院依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定通知時 ，原承租人楊錫根已先於99年5月17日死亡，並未向承租人 楊錫根之繼承人而為通知，自不生逾期書面表示承受而視為 放棄優先承受權之問題。況且，本件原告楊澤承亦於99年8 月30日以書狀向執行法院聲明願依同樣條件優先承受，併此 敘明。
㈡次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有，為民法第1151條所明定，故因繼承取得之權 利，屬於公同共有之權利，該權利之行使，依民法第831條 之規定，即應準用民法關於公同共有之規定。又公同共有權 利，依民法第831條準用第828條第3項之規定，應得全體共 有人之同意而行使之，故公同共有人行使公同共有權利，亦 應共同為之，除得全體共有人同意外，無由其中一人單獨行 使之權。本件依原告主張渠等繼承系爭土地上三七五租約之 權利關係，據此同時取得對系爭土地拍賣後之優先承受之權 ，即應由承租人楊錫根之繼承人全體共同行使其權利，始屬 合法。依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，承租人 必須以書面意思表示向出租人表示承受後，始得確認其有優 先承受之權，惟原告楊陳月娥並未與原告楊澤承共同向執行 法院聲明依同樣條件優先承受系爭土地，揆諸上開說明，原
告楊陳月娥在未與同為公同共有人之原告楊澤承共同具狀向 執行法院聲明就系爭土地優先承受之前，逕行對被告提起本 件確認優先承受之權存在，於法自有未合。
㈢耕地出賣時，承租人有優先承買之權，為耕地三七五減租條 例第15條第1項所明定，承租人此項優先承買權，既建立在 耕地租賃關係上，則除非該耕地租賃關係消滅時，承租人此 項優先承買權亦隨同消滅外，不容任意加以剝奪。（最高法 院79年度台上字第992號裁判意旨參照）又依耕地三七五減 租條例第15條第1項條文規定之內容而觀，耕地出賣或出典 時，課以出租人應將賣典條件以書面通知承租人，若承租人 未於15日內以書面表示承受者，視為放棄等情，顯見三七五 租約之承租人有優先承受之權，係建立在耕地租賃關係上， 亦即以出賣耕地之人與承租人間有三七五租賃契約關係存在 為前提，否則出賣耕地之人若非出租人，如何依上開條文規 定將賣典條件以書面通知承租人？本院98年度司執字第9736 3號強制執行拍賣債務人王平泰所有系爭土地，此拍賣依通 說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受 人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院 47年度台上字第152號及49年度台抗字第83號裁判意旨參照 ），故系爭土地之出賣人為執行債務人王平泰甚明，而王平 泰與原告之被繼承人楊錫根之間，並無成立耕地三七五租約 關係，亦為兩造所不爭，揆諸上開說明，原告主張依耕地三 七五減租條例第15條第1項之規定，就系爭土地有優先承受 之權，並請求確認就系爭土地有優先承受之權存在，洵非有 據。至於原告主張本院民事執行處通知原告通知於15日內聲 明是否優先承購，已認定原告有優先承受之權云云，惟執行 法院係依系爭土地登記簿謄本土地標示部之註記，及向新北 市板橋區公所之函覆資料形式上認定後而為通知，惟就原告 對於系爭土地是否有優先承受之權並無實體審認之權，否則 原告毋庸對被告提起本件確認之訴，況執行法院於99年8月 20日通知函文已在說明三欄內記載：「台端如符合耕地三七 五減租條例規定，則對該不動產有優先承買權，得以拍定之 同一價格優先承買…」等情，顯見執行法院上開通知非得作 為確認原告就系爭土地有優先承受之權之依據甚明，原告所 陳無堪憑採。
六、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定 ，請求確認渠等就系爭土地有優先承受之權存在，為無理由 ，應予駁回，爰判決如主文所示。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併
予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 1 月 20 日
民事第三庭 法 官 張紫能
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 1 月 20 日
書記官 蔡佳容
附表：
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│土地所有權人：楊澤承 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│ │ │
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ │ 拍定金額 │ 備 考 │
│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│ （新臺幣） │ │
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│１│新北市│板橋區 │僑中 │ │573 │旱│5976.38 │12之1 │00000000元 │ │
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│２│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-1 │旱│613.26 │12之1 │0000000元 │ │
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│３│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-2 │旱│206.80 │12之1 │201000元 │ │
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│４│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-3 │旱│13.15 │12之1 │23000元 │ │
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│５│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-4 │旱│3284.19 │12之1 │0000000元 │ │
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│６│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-5 │旱│418.29 │12之1 │921000元 │ │
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│７│新北市│板橋區 │僑中 │ │573-6 │旱│478.11 │12之1 │601800元 │ │
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