臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第394號
原 告 洪重銘
訴訟代理人 余德正律師
被 告 洪月娥
訴訟代理人 陳永昌律師
複代理人 吳孟勳律師
複代理人 陳柏均律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國
100年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１原告於民國99年8月12日就本院民事執行處98年度司執字第 81398號強制執行事件拍賣債務人胡麗華所有坐落台北縣林 口鄉○○○段304-4、305地號二筆土地投標應買，並由原告 以最高價得標，被告於99年8月24日陳報其為上開土地之承 租人，願以同一條件優先購買。惟查，被告於97年9月2日及 99年5月3日所提出之民事陳報狀，均稱上開土地為其於83年 間向債務人胡麗華承租，建屋使用，然觀諸被證二之林務局 航照圖，上開土地至少在77年10月16日以前即存有建物，顯 然被告主張其向債務人胡麗華租地建屋，並非實在。被告復 以被證一之租約改主張其自76年7月1日起向債務人胡麗華承 租上開土地，原告否認被證一租約之形式及實質之證據力， 且被證一租約未見被告提出於執行法院，直至原告爭執其優 先承買權，被告方提出，實有臨訟偽造之可能。被告應提出 被證一之原本，並說明其上之內容及立約人「洪月娥」、「 胡麗華」之名字為何人於何時所書寫，並請提出租金付款記 錄。被告復提出被證三之租約，主張其與債務人胡麗華於83 年間繼續承租土地，租期至103年12月31日止，並提出被證 四之房屋租賃契約，主張其以每月新台幣（下同）15萬元之 代價，將地上物出租予曹玉坤供華懋公司使用，租約自民國 92年4月5日起至102年4月5日止，惟原告否認被證三之形式 及實質之證據力，被告應提出被證三之原本，並說明其上之 內容及立約人「洪月娥」、「胡麗華」之名字為何人於何時 所書寫，並提出租金付款記錄。另據台北縣政府警察局新莊 分局訪查華懋公司經理曹邦全稱「旨揭處所確實是以該公司 名義向本案債務人胡麗華承租使用無誤，惟查無租約可呈， 稱每個月租金為新台幣10萬元」等語，可證明被告所稱其向
債務人胡麗華租地建屋一事，並不實在。實際上，系爭土地 及建物均為債務人胡麗華所有，被告僅為胡麗華之人頭。被 告辯稱其將曹玉坤支付租金之支票，讓與第三人交換現金， 由該第三人將款項匯至被告使用之銀行帳戶內云云，顯與一 般常情有違，被告果真有出租建物之事實，自可約定由承租 人匯款至被告之帳戶內即可，或以自己之帳戶兌現票款，又 何需向第三人交換現金兌現？此部份均可證明該租約之出租 人應為胡麗華，因胡麗華債信不佳，故直接以票據向他人交 換現金。被告於99年8月24日向本院民事執行處主張優先承 買權後，隨即將通訊地址改為：台北縣中和市○○路146號9 樓，此地址與債務人胡麗華之收件地址相同，足認被告為胡 麗華之人頭。又上開二筆土地面積為9766平方公尺（約2954 坪），按被告之主張，自76年起至103年12月31日止，共計 27年，每月租金均為三萬元，此締約方式，顯違一般土地租 賃常情，租金更低於一般行情。
２債務人胡麗華係於79年2月8日因買賣取得系爭土地之所有權 ，業據債務人胡麗華於本院98年度司執字第81398號清償票 款執行事件陳報在卷，而系爭土地係訴外人黃國隆於79年2 月8日以買賣為原因移轉所有權予胡麗華等情，亦有土地登 記簿影本二份可證，被證一土地租約之簽訂日期為76年7月1 日，而依證人胡麗華於本院審理時所證述之內容，被告應係 在胡麗華買受系爭土地後，始向胡麗華承租系爭土地，然查 胡麗華係於79年2月8日始取得系爭土地之所有權，在此之前 ，系爭土地之所有權仍屬訴外人黃國隆所有，胡麗華如何能 將非其所有之土地出租予被告。又據胡麗華於本院審理時證 稱，被證一、被證三之土地租約均係由被告指示小姐準備好 送給胡麗華，再由胡麗華指示其公司小姐代為簽名及用印， 連簽立土地租約此等慎重之事，證人胡麗華亦僅指示其公司 小姐代行，惟關於被告給付租金及開立收據等瑣碎之事，卻 由證人胡麗華親自處理，實有違常情。況由被告所提出之94 年至99年由胡麗華立具之收據原本觀之，該6紙收據均使用 相同之紙張，即類似傳票或收據之紙張，且該六紙收據之新 舊程度相同，應係出自於同一本傳票或收據，倘確係證人胡 麗華分6年所開立予被告，實不可能長達6年之期間，證人胡 麗華每年均剛好使用相同紙張開立收據，自有違常情。 ３被證一之租約，如確係債務人胡麗華與被告於76年所簽訂， 距今已有24年之歷史，紙質應該泛黃，而且字跡及印文的墨 色應該會暈開，但被告所提出之被證一土地租約原本紙質並 非老舊，墨色及印文十分清晰，顯非24年前所製作。被證三 之租約及被證四之房屋租賃契約，兩者製作之時間相差進10
年之久，然由被告所提出之上開證物原本觀之，被證三之土 地租約字跡墨色與被證四之房屋租賃契約之字跡墨色相同， 顯然是由同一枝筆所書寫。而被證三之土地租約距今已有17 年之久，然其紙質十分新穎，毫無老舊或是泛黃之跡象，字 跡及印文墨色十分清晰，並無因時間經過、潮濕等因素而產 生暈開或擴散之情形。被證四房屋租賃契約迄今長達7年， 字跡及印文墨色卻十分清晰，並無因時間經過、潮濕等因素 而產生暈開或擴散之情形，可見應係被告事後另行製作，並 非真實。請求將被證一、被證三、被證四之原本，送內政部 警政署刑事警察局鑑定：被證一、三、四之文字、印文是否 分別為76年、83年及92年所書寫及用印？三份契約字跡之墨 色是否為同一枝筆所書寫？
４被證四之房屋租約，記載每月租金15萬元，然被告於本院98 年度司執字第81398號清償票款執行事件，及其先前所提之 民事答辯狀均主張建物租金為每月15萬元，直至法官命被告 提出曹玉坤給付租金證明後，被告始在民事答辯（二）狀中 改稱建物租金實際上是每月30萬元，並提出被告所製作曹玉 坤給付被告租金之乙覽表，該表僅為被告自行以電腦繕打製 作，並未提出該等票據、帳號交易明細以為佐證，尚難認其 為真實。
５證人曹玉坤證述之內容，與被證四所載租金每月15萬元，應 於每月15日以前繳納，每次應繳一年支票等情嚴重歧異，證 人曹玉坤之證詞已非無疑。再者，倘若被告係因節稅之故， 而要求華懋公司須以曹玉坤個人之名義承租，實際上由華懋 公司支付該等租金時者為真，則華懋公司之會計項目必須記 載該等租金之核銷項目，曹玉坤既為華懋公司之負責人，理 應知悉華懋公司如何核銷該等租金支出，竟稱要回去問小姐 才知道云云，實有悖於常情。
６被告所提出「給付租金明細表」記載之票據金額，除30萬元 外，尚有26萬元及240萬元二筆不同之金額，此顯與證人曹 玉坤所證述華懋公司給付租金所開立之支票金額均為30萬元 乙節，明顯不符。被告雖辯稱：26萬元係因為華懋公司自行 修繕廠房之費用，自租金內扣除云云，然依被證四租賃契約 所載華懋公司需繳一年份之支票，則華懋公司如何事先知悉 93年7月會修繕廠房而須扣除4萬元，又為何會有一次給付 240萬元租金之情形，被告均未能合理說明，亦未能舉證以 實其說，益徵被告並未出租建物予證人曹玉坤，其所提出之 租金給付明細表，亦僅係從華懋公司所開立之票據拼湊出來 ，否則被告與華懋公司既已約定每月租金30萬元，為何在被 證四之租賃契約中記載每月15萬元，倘若日後華懋公司反悔
，被告如何於訴訟中主張其每月30萬元之租金權利？況被證 四所示租賃契約第5條明定：「乙方應於訂約時，交於甲方 新臺幣30萬元作為押租保證金…」等語，此顯與一般民間， 出租人會要求承租人交付二個月租金作為押租金的習慣不符 ，故證人曹玉坤顯係附和被告說詞，諉無足採。 ７綜上所述，被告主張之事實缺乏證據證明，難謂被告對系爭 土地有優先承買權存在。並聲明：確認被告對98年度司執字 第81398號強制執行事所拍賣坐落台北縣林口鄉○○○段304 -4、305號地號之優先承買權法律關係不存在。二、被告則以：
１系爭土地為債務人胡麗華之夫婿周人蔘於76年6月向蔡登海 購買，並指定過戶予債務人胡麗華，買賣契約訂立後並未立 即辦理移轉登記，嗣後於79年2月8日辦妥，但買賣成交之後 ，蔡登海即將土地交給胡麗華使用，胡麗華於取得系爭土地 後，隨即與被告簽訂租賃契約，租期自76年7月1日起至82年 12月31日止，被告於76年7月1日簽約後隨即開始整地建屋， 第一批廠房於77年10月完成，第2批廠房於80年10月完工， 有被告向林務局農林航空測量所申請之空照圖可稽。嗣被告 於前開租賃期間屆至後，復向胡麗華續租，租期自83年1 月 1日起至103年12月31日止，被告並於92年4月4日將土地上之 建物出租予曹玉坤供其經營之華懋開發企業股份有限公司使 用，有租賃契約足稽，是被告係租用系爭土地建築房屋之承 租人，系爭土地遭法院拍賣，被告依土地法第104條第1項規 定得主張優先承買權。
２被告將系爭土地上之建物出租予曹玉坤，供其經營之華懋公 司使用，並非與該公司之經理曹邦全簽訂租賃契約，故曹邦 全對於被告與曹玉坤之租賃契約內容以及系爭土地上之建物 為何人所興建，並不了解，其於執行處進行現場勘測時所為 之陳述，自無足採。
３被告與債務人胡麗華乃多年熟識之好友，因胡麗華時常不在 家中，故委託被告代收法院之文件，並將胡麗華送達地址設 於被告負責之金銀島科技股份有限公司地址即台北縣中和市 ○○路146號9樓，惟不得僅因被告義務幫忙朋友，即謂被告 與胡麗華間之租賃契約不實。系爭土地位於窮鄉僻壤，以76 年之時空背景而言，胡麗華以每月3萬元之價格將系爭土地 出租予被告，未必不符出租效益。
４被告與曹玉坤之租賃契約雖記載每月租金為15萬元，惟實際 上約定之租金為30萬元。原告雖主張：「由公司承租，租金 可以列入成本節稅，為何由個人出面承租？」云云，惟查， 被告於92年間告知曹玉坤，如以華懋公司之名義向被告承租
，會造成被告增加租賃所得稅金成本負擔，被告必須提高租 金，故曹玉坤乃同意以其個人名義向被告承租。租約的記載 與實際上給付租金之情形縱有不符，亦屬常見，不能以此推 論證人曹玉坤未向被告承租。因曹玉坤係委由華懋公司的小 姐支付租金，故曹玉坤對於細節不可能完全知道，原告訴訟 代理人以證人曹玉坤就租約的始期及相關租金的細節事項與 被告所提的資料不符，質疑證人之證言，不足以推論證人曹 玉坤與被告間無租賃契約存在。被告已提出胡麗華收取租金 之收據原本，而胡麗華亦到庭證述被告向其承租系爭土地之 事實，原告請求將租約送鑑定，被告認無必要等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭二筆土地曾經本院97年度執字第6975號強制執行事件 拍賣，於核定拍賣條件之前，民事執行處通知債務人胡麗華 及第三人華懋開發企業股份有限公司等，如有土地法第104 條規定之地上權、典權或租地建屋之契約關係者，檢附相關 證明文件向本院陳報，被告即於97年9月2日向民事執行處陳 報其於83年間向債務人胡麗華承租，租期至103年12月31日 止，建屋出租予訴外人曹玉坤使用，並提出本件被證三被告 與債務人胡麗華簽訂之土地租約及被證四被告與曹玉坤簽訂 之房屋租約為證，本院民事執行處將此陳報內容列入拍賣公 告附表，經三次拍賣及減價拍賣均無人應買，視為撤回執行 等情，有本院97年度執字第6975號強制執行事件卷宗可稽。 嗣債權人中國信託商業銀行復對系爭二筆土地聲請拍賣，即 本院98年度司執字第81398號強制執行事件，被告在民事執 行處核定拍賣條件之前，於99年5月4日向執行處陳報其於83 年間向債務人胡麗華承租，租期至103年12月31日止，建屋 出租予訴外人曹玉坤使用，並提出本件被證三被告與債務人 胡麗華簽訂之土地租約及被證四被告與曹玉坤簽訂之房屋租 約原本為證，本院民事執行處將此陳報內容列入拍賣公告附 表，原告於99年8月12日就系爭二筆土地投標應買，並由原 告以最高價得標，被告於99年8月24日陳報其為上開土地之 承租人，願以同一條件優先購買，債務人胡麗華並於99 年9 月9日陳報「本案土地為陳報人之配偶周人蔘先生於中華民 國76年6月向蔡登海所購買，並指定過戶給陳報人胡麗華， 當時雖然未完成過戶手續，但出售人蔡登海已將土地交給陳 報人胡麗華使用，陳報人胡麗華隨即與洪月娥簽訂土地租賃 契約，租賃期間為中華民國76年7月1日至中華民國82年12月 31日止，當時土地上並無任何建物。洪月娥與陳報人胡麗華 簽訂契約後，即開始進行整地與建造房屋，因此本案地上物 確為洪月娥自行建造及所有。陳報人胡麗華與洪月娥並於租
約到期時，訂定新的土地租賃契約，租賃期間為中華民國83 年1月1日起至103年12月31日止」，有98年度司執字第81398 號強制執行事件卷宗可稽，經調閱查明。
四、被告主張與債務人洪月娥自76年7月1日起訂立土地租賃契約 ，復於83年1月1日起繼續承租至103年12月31日止，被告並 於92年4月4日將系爭土地上之建物出租予曹玉坤供其經營之 華懋開發企業股份有限公司使用等情，業據其提出被證一之 租約原本為證，並經證人胡麗華、曹玉坤就租賃期間、租金 、租金收取、給付方式證述在卷（見本院99年12月30日、 100 年1月13日言詞辯論筆錄），被告並提出債務人胡麗華 立具94年起至99年止之租金收據為證，復觀諸被告於本院97 年度執字第6975號強制執行事件核定拍賣條件之前，即為相 同之陳述，堪信被告所稱其就系爭二筆土地有向債務人胡麗 華承租之事實。雖原告以被證一、三、四之租約紙質新穎， 字跡及印文墨色十分清晰，質疑為被告事後製作云云，惟查 ，被證一、三之租約，係以十行紙書寫，週邊已泛黃，且有 折痕破損，業據被告提出原本經本院勘驗查明，另被證四之 租約外觀雖屬新穎，然因時間不久，妥善保存亦可維持良好 之狀況，尚不足以影響該租約之證明力。原告復以證人曹玉 坤證稱：華懋公司給付租金所開立之支票金額均為30萬元， 未開過其他金額等語，與被告所提「給付租金明細表」除30 萬元外，尚有26萬元及240萬元二筆不同之金額之記載，互 有岐異，而認被告並未出租建物予曹玉坤云云，惟查，證人 曹玉坤已證稱開票支付租金事宜係由華懋公司的小姐處理等 語，故曹玉坤對於多次租金給付之細節或有遺漏，亦屬合理 。原告另就被告所提出租人胡麗華立具之6紙收據原本，認 為係出自於同一本傳票或收據，指稱胡麗華每年均剛好使用 相同紙張開立收據，實有違常情云云，惟就原告所指胡麗華 出具之6紙收據原本均為同一本傳票或收據乙節，並無證據 可佐證，原告此部分之主張無從採信，而從6紙收據記載之 文字、形式均有不同，應係不同期間所開，亦難認上開收據 係被告臨訟所偽造。
五、綜上所述，被告主張其向債務人胡麗華承租系爭二筆土地之 事實，堪予採信，則被告以承租人之地位，依據土地法第 104條第1項規定，就本院98年度司執字第81398號強制執行 事件所拍賣系爭二筆土地主張有優先承買權，洵屬有據。原 告請求確認被告無優先購買權存在，為無理由，應予駁回。六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
書記官 林勁丞
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