臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第1646號
原 告 王連泉
訴訟代理人 黃達元律師
被 告 賴國亮
賴高發
賴高雄
蔡高月碧
高月霞
賴月裡
高月娥
賴月秀
共 同
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國100 年1 月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣陸仟柒佰肆拾元，及自民國九十九年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告承租原告所有坐落台北縣三峽鎮○○○段十三添小段第一七三之八地號土地面積肆佰玖拾伍點伍伍坪之租金，自民國九十九年六月二十六日起，調整為每年新台幣捌仟玖佰壹拾元。原告先位之訴之其餘請求駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣陸仟柒佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠先位之訴部分：
原告係台北縣三峽鎮○○○段十三添小段173-8 地號土地（ 下稱系爭土地）所有權人；被告等8 人均為賴能通之繼承人 。原告於民國79年間取得系爭土地，因未曾收受賴能通所交 付之租金，多方協商亦未獲置理，因而於98年間向鈞院提訴 請拆屋還地訴訟（98年度訴字第1943號，下稱前案），被告 於前案訴訟中始提出1 紙地上權設定契約書（下稱系爭地上 權契約）作為抗辯，經鈞院前案予以採信而認被告係有權占 有，判決原告敗訴確定在案。系爭地上權契約係由系爭土地 前手之被繼承人陳正潭於49年9 月1 日與被告之被繼承人賴 能通簽署而來，內容約定由陳正潭將土地出租予賴能通建築
房屋，每年租金約定為「甘藷300 台斤按時價減3 成」，且 為不定期限之租約。然因49年間迄今已有50年之久，單就系 爭土地66年之公告現值為每平方公尺11元，與目前99年土地 公告現值為每平方公尺860 元相比較，土地價值漲幅達78倍 之多，而甘藷之價格數十年卻幾乎沒有變動，因此，系爭土 地地租繼續以49年間之約定金額計算，已顯失公平。依農委 會製作之「97年農業統計年報」內容，甘藷之零售價格自88 年起至93年止，分別為每公斤29.99 元、30.83 元、29.37 元、31.74 元、29.56 元、35.76 元，波動不大，取其平均 值31元，計算被告於本件起訴前5 年之欠繳租金金額：5 × （31×300 ×0.6 ×0.7 ）＝19,530元。每年租金為3,906 元。而系爭土地自49年迄今，土地公告現值已上漲78倍之多 ，原告暫以20倍計算應調整之租金，應屬合理，故請求調整 本件租金為每年78,120元（3,906 ×20＝78,120 ） 。爰依系爭地上權契約及民法第442 條調整租金之規定 ，先位之訴求為判決：
⒈被告應連帶給付原告19,530元，及自99年6 月26日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告共同承租原告所有坐落台北縣三峽鎮○○○段十三添 小段173-8 地號土地面積495.55坪之租金，自起訴狀繕本 送達翌日起調整為每年78,120元。
⒊第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。 ㈡備位之訴部分：
系爭土地租金之約定方式雖提及甘藷，租金給付種類仍為現 金而非甘藷。倘鈞院或被告認為仍應以甘藷作為計算基礎， 則依據前述地價上漲情形，請求調整20倍亦屬合理，故應由 300 台斤調整為6,000 台斤。爰依系爭地上權契約及民法第 442 條調整租金之規定，備位之訴求為判決： ⒈被告應連帶給付原告19,530元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告共同承租原告所有坐落台北縣三峽鎮○○○段十三添 小段173-8 地號土地面積495.55坪之租金，自起訴狀繕本 送達翌日起調整為每年「甘藷6,000 台斤按時價減3 成」 。
⒊第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭土地位於台北縣三峽鎮之山區，對外鮮有聯絡之道路， 亦無交通工具可抵達，系爭土地並無任何經濟價值，原地主 出租予被告先父賴能通之租金並無過高情事，原告起訴請求 調整系爭土地之租金，當無理由。
㈡依土地法第105 條準用同法第97條之規定，租用基地建築房 屋之租金，不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十 。系爭土地申報地價為每平方公尺136 元，而被告承租系爭 土地之面積約1,638 平方公尺（495.55坪約為1,638 平方公 尺），故被告承租系爭土地面積之每年申報總價為222,360 元（1,638 平方公尺×136 元=222,360元），依前揭土地法 規定，原告所請求之租金應不得超過上開申報總價年息百分 之十即22,236元。又系爭土地並無任何經濟價值，已於前述 ，故系爭土地每年租金應以申報總價年息百分之一計價即2, 223.6 元，始為適當。而系爭土地之租金本約定為每年甘藷 300 台斤按時價減三成，依目前甘藷時價計算，系爭土地一 年租金亦為3,000 餘元，因此原租金並無過低，原告起訴請 求系爭土地租金應調整為每年78,120元，顯屬無據等語。答 辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭土地所有權人，被告等8 人均為賴能通之 繼承人。原告於79年間取得系爭土地，因未曾收受賴能通所 交付之租金，多方協商亦未獲置理，而於98年間向本院提起 98年度訴字第1943號拆屋還地訴訟（即前案），被告於前案 訴訟中始提出系爭地上權契約，經鈞院前案予以採信而認被 告係有權占有，判決原告敗訴確定在案。系爭地上權契約係 由系爭土地前手之被繼承人陳正潭於49年9 月1 日與被告之 被繼承人賴能通簽署而來，內容約定由陳正潭將土地出租予 賴能通建築房屋等，約定出租面積為495.55坪（約為1,638 平方公尺），每年租金約定為「甘藷300 台斤按時價減3 成 」，且為不定期限之租約等事實，為被告所不爭，並有系爭 地上權契約影本1 件可證，及本院調取前案卷宗查閱屬實， 自堪信為真正。
四、本院審酌攻防後，認兩造爭執事項要點為：系爭土地是否有 調整租金之事由？調整之幅度應為多少？
五、本院之判斷：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而 依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付 或變更其他原有之效果。民法第442 條本文、第227 條之2 第1 項分別定有明文。次按未定期限之基地租賃，契約當事 人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之 租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基 地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原
約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得 依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。最 高法院93年台上字第2446號判例可為參照。經查，本件系爭 土地於租約成立後，自49年間起每年租金為「甘藷300 台斤 按時價減3 成」等情，為兩造所不爭，參諸自49年間迄今已 有50年之久，衡情現今土地開發飽和，系爭土地之價值亦已 日益增漲，有關系爭土地租金如再以50年前之市價為計算基 礎，確有顯失公平之處。原告請求調整租金，洵為有據。 ㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定 於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。查： ⒈系爭土地地目為旱，使用分區為山坡地保育區，外接鹿堀 產業道路連接添福路，距三峽市街稍遠，附近僅有零星住 家。系爭土地上建有一棟一字型磚造房屋使用面積為130 平方公尺，房屋兩側各連有石造房屋使用面積30平方公尺 、棚架使用面積21平方公尺，合計181 平方公尺，有前案 卷內所附之台北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖可稽， 其餘1,457 平方公尺（即1638㎡－181 ㎡＝1457㎡）租地 面積，部分則供上開房屋前方之水泥稻埕使用，其餘土地 則供種植果樹使用等情，亦經本院到場勘驗屬實，製有勘 驗筆錄1 份，並有系爭土地及現場照片等件附卷可稽。由 上，可知系爭土地所在位置並非繁榮地段，且被告利用系 爭土地所受利益非鉅。
⒉惟依卷附系爭土地之公告地價所載（見原證4 ），系爭土 地自80至82年公告地價每平方公尺110 元、83至85年公告 地價每平方公尺130 元、86年至92年公告地價每平方公尺 170 元；93至95年公告地價每平方公尺150 元；96至98年 公告地價每平方公尺170 元；而系爭土地公告現值66及67 年為11元/ 平方公尺、68年公告現值為13元/ 平方公尺、 69年公告現值為50元/ 平方公尺、70年公告現值為50元/ 平方公尺、71至76年為80元/ 平方公尺、77年為120 元/ 平方公尺、78年為150 元/ 平方公尺、79年為230 元/ 平 方公尺、80至81年為500 元/ 平方公尺、83年至84年為55 0 元/ 平方公尺、85至89年為600 元/ 平方公尺、90年為 640 元/ 平方公尺、91年為680 元/ 平方公尺、92至94年 為740 元/ 平方公尺、95年810 元/ 平方公尺、96年為86 0 元/ 平方公尺、97及98年公告現值為860 元/ 平方公尺 ，可知系爭土地之價值在近22年內即有相當之增漲，更何 況與50年前相較。
⒊系爭地上權契約約定每年租金為「甘藷300 台斤『按時價
』減3 成」，本即係以甘藷當時之時價換算成金錢後，再 減3 成來給付，故係給付金錢之債，且賴能通亦向來以金 錢給付租金，除為兩造於本件中所不爭執外，復有被告於 前案所提厝稅簿、本院提存書等件附於前案卷內可稽。 ⒋本院經核前開有關系爭土地之被告利用之經濟價值、鄰近 土地之繁榮狀況、系爭土地自被告之被繼承人承租起迄今 之地價漲幅等因素，認系爭土地之租金則以調高至98年申 報地價年息4%為適當。而系爭土地98年公告地價每平方公 尺170 元，故其申報地價為每平方公尺136 元（170 元× 0.8 ＝136 元，參平均地權條例第16條前段：「舉辦規定 地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報 地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。」規定） 。依此計算，系爭土地每年租金應調整為現金8,910 元（ 計算式：1,638 平方公尺×136 元/ 平方公尺×4%＝8,91 1元，元以下四捨五入）。
㈢原告另主張兩造租金之約定為「每年甘藷300 台斤按時價 減3 成」，惟被告欠繳租金多年，且為賴能通之繼承人， 應負連帶清償責任，爰以甘藷每公斤31元為計算標準，請 求被告連帶給付起訴前5 年之欠租19,530元（計算式：31 ×300 ×0.6 ×0.7 ×5 ＝19530 ）等語。查，原告所主 張上開甘藷每公斤31元之計算價格係屬「都市零售價格」 ，自屬較高，並非合理。本院審酌系爭土地係位於新北市 三峽區內，且兩造間為設定地上權關係，被告應給付地租 ，認以台北縣政府所公告98年全期縣有放租耕地佃租實物 折征代金標準價格，甘藷價格為每公斤10.7元計算（見卷 附之台北縣政府98年12月2 日北府地籍字第09810310541 號公告），方為適當。而1 台斤為0.6 公斤，故系爭土地 每年租金應為1,348 元（計算式：10.7×300 ×0.6 ×0.7 ＝1348，元以下四捨五入），故五年之租金總額為6,740 元（1348×5 ＝6740）。原告於此金額內之請求為有理由 ，逾此範圍之請求，非有理由。
五、綜上，原告先位之訴，請求被告連帶給付起訴前5 年之欠租 6,740 元，及自99年6 月26日起至清償日止，按年息5%計算 之法定遲延利息；及原告請求被告承租之系爭土地，自起訴 狀繕本最後送達被告之日翌日即99年6 月26日起其租金調整 為每年8,910 元部分範圍內，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，非有理由，應予駁回。原告先位之訴既經判決認 定一部有理由，一部無理由，本院即毋庸再就備位之訴為審 究，附此敘明。
六、就本判決主文第一項部分，係所命被告給付之金額未逾50萬
元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職 權宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行， 核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、結論：原告先位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第39 2 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 26 日
書記官 簡曉君