臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1443號
原 告 劉秀治
黃火土
共 同
訴訟代理 人 楊敬熙
被 告 徐智祥
兼訴訟代理人 徐智雄
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國100 年1 月7 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌臺北市士林區○○○路50巷20之12號1 樓房屋遷讓返還予原告，並應自民國99年6 月11日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟參佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：原告劉秀治、黃火土於本院民事執行處98年 度司執字第37538 號清償票款強制執行案件公開拍賣程序中 ，購得該案債務人謝羽欣（原名謝向群）所有，如附表所示 坐落於臺北市○○區○○段2 小段74地號土地，及其上門牌 臺北市士林區○○○路50巷20之12號1 樓房屋（下稱系爭房 屋），原告繳足價金後，經本院執行處於民國99年5 月28日 發給不動產權利移轉證明書，並於99年6 月11日辦理所有權 移轉登記在案，惟被告徐智祥、徐智雄現今仍占有系爭房屋 ，被告雖主張債務人謝羽欣（原名謝向群）與被告徐智祥間 有租賃契約存在，惟該租賃關係乃虛偽而為無效，被告並無 正當權源占用系爭房屋，原告自得依據民法第767 條所有物 返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並得依據民法第 179 條不當得利、第184 條侵權行為之法律關係，請求被告 賠償原告所受之損害及被告所得之利益，而系爭房屋之租金 行情為每月新台幣（下同）4 萬元，是併請求被告應自99年 6 月11日即原告登記為系爭房屋所有權人起至遷讓房屋之日 止，按月給付原告4 萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房 屋遷讓返還予原告，並應自99年6 月11日起至遷讓房屋之日 止，按月給付原告4 萬元；㈡訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：㈠被告徐智祥與謝羽欣（原名謝向群）間訂有租 賃契約，租賃期間自81年6 月1 日起至101 年5 月31日止， 每月租金8 千元，該項租賃關係及買賣條件已在拍賣公告上 記載，而原告既已於拍賣不動產筆錄及投標書上，簽名表示 同意拍賣公告條件上所充分註明之系爭房屋租約，即成為買
賣契約內容之一部分，依繼受取得之法理，租賃關係對於應 買人當然繼續存在；㈡被告徐智祥當初只是單純向謝羽欣承 租房屋，其餘沒有關係，因為是長期租賃關係，謝羽欣要求 以租金幫她繳納貸款本息，本來是要由徐智祥擔任貸款保證 人，但因為銀行不接受，所以改由徐智祥之兄即被告徐智雄 擔任保證人；而關於繳付租金之方式，被告是以將現金8 千 元存入謝羽欣帳戶以繳納貸款本息之方式作為租金，被告有 一直繳付8 千元租金到系爭房屋拍定前，否則謝羽欣不可能 同意讓被告住那麼久，但因現在時間經過已久，所以繳款收 據並沒有留下來；系爭房屋現占有人為被告徐智祥和徐智雄 ，承租人是徐智祥，徐智祥同意徐智雄可以一起住，徐智祥 白天上班時就由徐智雄幫忙看房子；㈢系爭房屋之租賃行情 應該是每月8 千元才合理，附近的行情也是這樣，附近都是 空屋租不出去云云。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用 由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、查㈠債權人永豐商業銀行（原名臺北區中小企業銀行、臺北 國際商業銀行）前以債務人即案外人謝羽欣（原名謝向群） 、債務人即被告徐智雄為相對人，取得臺灣臺北地方法院97 年度票字第6628號本票裁定（謝羽欣前於81年7 月8 日與臺 北區中小企業銀行簽立約定書，就如附表所示含系爭房屋在 內之不動產，設定本金最高限額847 萬元之最高限額抵押權 ，嗣謝羽欣於87年7 月14日以徐智雄為連帶保證人，向臺北 國際商業銀行借款600 萬元，嗣於96年11月5 日向永豐商業 銀行申請變更還款條件，而再共同簽立600 萬元之本票）暨 確定證明書為執行名義，聲請本院民事執行處以97年度執字 第31966 號執行事件對謝羽欣、徐智雄為強制執行，因執行 並無結果而取得債權憑證；嗣再於98年8 月25日執97年度執 字第31966 號債權憑證為執行名義，聲請本院民事執行處以 98年度司執字第37538 號執行事件對謝羽欣、徐智雄為強制 執行，並聲請拍賣原為謝羽欣所有、如附表所示之不動產； ㈡又另1 債權人臺灣中小企業銀行前以債務人謝羽欣於88年 7 月15日擔任家聲國際有限公司（負責人為徐智雄）之連帶 保證人，向臺灣中小企業銀行申請週轉金貸款額度200 萬元 ，嗣向債權人借款後並未依約還款，而向本院聲請對謝羽欣 取得本院88年度裁全字第2839號假扣押裁定後，向本院民事 執行處聲請以88年度執全字第2172號就如附表所示之不動產 執行假扣押；復於91年間對債務人謝羽欣、徐智雄取得臺灣 嘉義地方法院91年度調字第178 號調解程序筆錄為執行名義 ，聲請臺灣嘉義地方法院民事執行處以95年度執字第7642號
執行事件對謝羽欣、徐智雄為強制執行，嗣因執行並無結果 而取得債權憑證；嗣再於98年8 月25日執95年度執字第7642 號債權憑證為執行名義，向臺灣嘉義地方法院民事執行處聲 請以98年度司執字第29336 號執行事件對謝羽欣、徐智雄為 強制執行，經該院囑託本院民事執行處以99年度司執助字第 336 號執行事件對謝羽欣為強制執行；㈢前述執行案件經合 併於本院民事執行處98年度司執字第37538 號執行事件為強 制執行（下稱系爭執行事件），於99年4 月29日拍賣如附表 所示之不動產，由原告劉秀治、黃火土得標，原告繳足價金 後，本院民事執行處於99年5 月28日發給不動產權利移轉證 明書，於99年6 月11日辦理所有權移轉登記；又系爭執行事 件於99年間拍賣時之拍賣公告記載：「拍定後不點交（第三 人徐智祥基於租賃關係占有中，租期自81年6 月1 日起，迄 101 年5 月31日，每月租金8 千元）」；再被告徐智祥及徐 智雄為系爭房屋之現占有人等情，為兩造所不爭執，並經本 院依職權調閱系爭執行案件卷宗查核在案；
二、原告主張被告係無權占有系爭房屋，得依民法所有權人之物 上請求權，訴請被告遷讓返還房屋，並依民法不當得利及侵 權行為之法律關係，訴請被告自原告登記為系爭房屋所有權 人之日起至遷讓房屋之日止，按月給付4 萬元，則為被告所 爭執，並以前詞置辯。本件爭點厥為：㈠、被告是否有占有 系爭房屋之合法權源？㈡、原告請求不當得利及損害賠償之 金額是否合理？茲一一論述如下：
㈠、被告是否有占有系爭房屋之合法權源：
１、⑴按強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為 買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高 法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。次按拍賣之不動產 ，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得 該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項 不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨 同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經 執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告經拍賣程序取得系爭房屋 所有權，係繼受取得而非原始取得，原則上固應繼受該未經 執行法院除去之租賃關係；⑵惟按執行機關於強制執行程序 中僅能就執行名義為執行，不能審查執行名義之當否，而執 行程序中所涉及之實體上事項，執行法院為進行執行程序所 必要者，雖須加以調查審認，然此部分之調查，僅係為執行 法院便利執行起見，對於實體法之法律關係不生既判力，民 事法院並不受該認定之拘束；租賃關係是否確實存在，仍應
由事實審法院曉喻兩造為適當完全之辯論，使得盡其攻擊防 禦之能事，始足以資判斷（最高法院48年台上字第837 號判 例意旨參照）。
２、本件被告雖辯稱被告徐智祥與謝羽欣間訂有租賃契約，租賃 期間自81年6 月1 日起至101 年5 月31日止，租金每月8 千 元云云，而於系爭執行事件之債權人永豐商業銀行（原名臺 北區中小企業銀行、臺北國際商業銀行）至現場查勘時，提 出謝羽欣與徐智祥於81年6 月1 日所立、未經公證之房屋租 賃契約書1 份為據（見本院98年度司執字第37538 號執行卷 附債權人永豐商業銀行99年1 月6 日陳報狀所附證據1 ）（ 下稱系爭81年6 月1 日房屋租賃契約書），惟原告否認該租 約之真正，且查：
⑴、債務人謝羽欣於81年7 月間設定最高限額抵押權予債權人永 豐商業銀行前，即曾於81年6 月10日簽立切結書，切結表示 如附表所示之不動產，並無任何租賃關係存在等情，有謝羽 欣81年6 月10日切結書1 紙附卷可稽（見本院98年度司執字 第37538 號執行卷附債權人永豐商業銀行99年1 月6 日陳報 狀所附證據4 ）；
⑵、債權人臺灣中小企業銀行以本院88年度裁全字第2839號假扣 押裁定，向本院民事執行處聲請以88年度執全字第2172號執 行事件就如附表所示之不動產執行假扣押，於88年12月21日 查封時，現場雖無人應門，惟嗣經本院民事執行處發函轄區 之臺北市政府警察局士林分局，請查明如附表所示不動產之 現住人、有無租賃或借貸關係，經該分局查訪後覆稱：現住 人為謝羽欣（原名：謝向榮）、無租賃契約等情，有該分局 89年1 月3 日北市警士分戶字第8863943300號函在卷可考（ 見本院88年度裁全字第2839號卷第36頁）；⑶、債務人謝羽欣與徐智雄於96年11月5 日向債權人永豐商業銀 行申請變更還款條件時，僅提出1 份謝羽欣與堅而強食品店 （負責人徐智祥）於96年1 月1 日所立、亦未經公證之租賃 契約書，記載租賃期間自96年1 月1 日起至97年12月31日止 ，租金每月4 萬元等情（見本院98年度司執字第37538 號執 行卷附債權人永豐商業銀行99年1 月6 日陳報狀所附證據6 ），與被告嗣又提出之系爭81年6 月1 日房屋租賃契約書內 容，顯有未合；
⑷、債務人謝羽欣於本院民事執行處98年度司執字第37538 號執 行案件中，曾具狀聲請提高如附表所示不動產之拍賣底價， 所檢附為證之謝羽欣以3 千300 萬元底價委託中信房屋銷售 之委託契約書，記載謝羽欣自陳如附表所示之不動產，並無 任何租賃存在等情，有中信房屋一般委託銷售合約書在卷可
按（見本院98年度司執字第37538 號執行卷附債務人謝羽欣 98年12 月14日聲請提高拍賣最低額狀所附證據）；⑸、衡以被告自承未留存繳款收據，未能提出自81年6 月份起確 有按月繳付8 千元租金直至99年4 月份拍定時止之付款證據 ；且徐智雄如前述於87、88年迄96年間，多次與謝羽欣擔任 共同債務人，彼此關係顯然非淺，當非被告所謂單純之房東 與房客兄長之關係，被告所述顯然不實；
⑹、綜上，堪認系爭81年6 月1 日房屋租賃契約書，係屬虛妄， 被告據以主張有占有系爭房屋之合法權源，洵無可採。從而 ，原告依民法所有權人之物上請求權，訴請無權占用系爭房 屋之被告遷讓房屋，為有理由。
㈡、原告請求不當得利及損害賠償之金額是否合理：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲 得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意 旨參照）。本件被告徐智祥、徐智雄無權占用系爭房屋，業 如前述，則被告獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有 損害，亦堪認定，原告主張依民法不當得利及侵權行為之法 律關係，請求被告自99年6 月11日原告登記為系爭房屋之所 有權人起，按月給付相當於租金之賠償金額，尚非無據。２、而關於占用系爭房屋所應給付相當於租金之具體數額：⑴原 告雖主張應依據前述謝羽欣與堅而強食品店（負責人徐智祥 ）於96年1 月1 日所立之租賃契約書，記載租金每月4 萬元 計算云云，惟查原告業於審理中陳稱：伊等認為該份租約亦 是假造的等語（見本院100 年1 月7 日言詞辯論筆錄），且 據被告自承：96、97年間，被告並未依據該份租約所約定之 4 萬元繳付原告租金等情（同見本院上開言詞辯論筆錄）， 則該份96年1 月1 日租賃契約書之真實性，顯亦屬有疑，尚 難逕作為認定租金數額之依據。⑵而按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，此項 規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1 項、 第105 條分別定有明文，又所謂土地價額係指法定地價而言 ，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，亦為土地 法第148 條所明定。查系爭房屋於系爭執行事件之拍定價額 為130 萬元，而其坐落基地之96年1 月申報地價為每平方公 尺8 萬4 千800 元等情，有不動產權利移轉證書、土地登記 謄本附卷可參（見本院98年度司執字第37538 號執行卷宗） ，本院審酌系爭房屋坐落在巷弄內，惟鄰近學校、傳統市場 、百貨公司，生活機能方便等情狀，認租金以該房地申報總 價額8%計算為適當。是揆諸前揭說明，本件原告得請求被告
給付自99年11月6 日起至遷讓房屋之日止相當於租金之金額 ，應以每月1 萬5 千329 元為適當（計算式：《84800 〈元 / 平方公尺〉x2806 〈平方公尺〉x42/10000 〈權利範圍〉 +0000000〈元〉》x8% ÷12 ≒ 15329 〈元〉）。㈢、綜上，原告得請求被告遷讓系爭房屋，又原告請求被告自99 年11月6 日起至遷讓房屋之日止給付相當於租金之金額，於 按月給付1 萬5 千329 元之範圍內為有理由，逾此範圍則屬 無據。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。肆、訴訟費用之負擔：原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告敗訴 之部分極微，本院認訴訟費用由被告全部負擔為適當，爰依 職權酌定訴訟費用由被告負擔。
伍、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經審酌後認無礙判決之結果，不另一一論述，附此敘明。陸、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 2 月 1 日
書記官 詹佳佩
, 台灣公司情報網