臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第31號
上 訴 人 瑞豐夜市管理顧問股份有限公司
法定代理人 孟三中
訴訟代理人 單文程律師
許惠珠律師
郭家駿律師
被 上訴人 陳肇煌
曾瑞榮
上 一 人
法定代理人 林玉治
共 同
訴訟代理人 王銘鈺律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104 年12月28
日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第1072號第一審判決提起上訴
，本院於106年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人前於民國98年5 月13日分別與被上 訴人（被上訴人曾瑞榮部分由其法定代理人林玉治代理）就 坐落高雄市○○區○○段○○段0000○000000○000000地號 土地（下合稱系爭土地）簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約 ），由上訴人承租系爭土地作為經營夜市設立攤販之用，約 定租期自99年2 月1 日起至104 年1 月31日止，租金每月含 稅為新臺幣（下同）91,000元，租賃期滿除租金得另議外， 上訴人有依系爭租約條件優先續租之權。嗣系爭租約租期屆 滿前，上訴人即委請律師於104 年1 月7 日通知被上訴人行 使優先續租權，請被上訴人於104 年1 月31日前與上訴人另 議租金，如未於上開期日前另訂新租賃契約，依法視為以原 約定租金、期限及條件更新契約。是上訴人既已為續租之意 思表示，兩造間之租賃契約應依同條件更新，且租賃期限應 自104 年2 月1 日起至109 年1 月31日止（下稱系爭新租約 ）。惟於103 年12月間即系爭租約租期屆滿前，系爭土地上 攤位之承租人即收到訴外人安和管理顧問有限公司（下稱安 和公司）之公告，表示系爭土地所有權人同意，自104 年2 月1 日起交由安和公司管理，104 年2 月1 日後之租金應交 給安和公司人員，且上訴人向系爭土地上攤商亦僅收取到1 月份租金。則被上訴人將系爭土地交由他人管理，排除上訴 人之使用、收益系爭土地，顯已違反兩造續租後之土地租賃
契約（即系爭新租約），應負給付遲延責任，上訴人自得依 民法第226 條第1 項及第216 條之規定，請求被上訴人未能 向系爭土地上攤商收取之104 年2 、3 月份固定及臨時應收 取之租金共1,115,636 元。因被上訴人二人就系爭土地之應 有部分各二分之一，則上訴人請求被上訴人各應給付557,81 8 元。為此，爰依系爭新租約、民法第226 條第1 項及第21 6 條、第229 條、第231 條之規定提起本件訴訟。並聲明： ㈠被上訴人應各給付上訴人557,818 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭租約第2 條後段有關「優先續租權」約 定之真意係指須具備「於系爭租約期滿後，被上訴人就系爭 土地若仍欲出租」、「上訴人與被上訴人議定租金後」、「 得依原租約條件，有請求優先續租之權利」等要件下，上訴 人有請求優先續租之權利，倘有一要件不具備，上訴人即失 其優先續租權，非謂上訴人提出優先續租，被上訴人即負有 訂約之義務。易言之，倘被上訴人二人已無繼續出租系爭土 地之意，或新租約之租金未經兩造合意，或系爭租約之連帶 保證人未參與訂定新租約，均難謂已符合上開優先續租之要 件。又陳肇煌、曾瑞榮分別於103 年11月21日、103 年11月 25日以存證信函通知上訴人應於函到5 日內偕同連帶保證人 曾繼輝與被上訴人洽簽新租約，並表明如不願續租即無須回 覆，及如不能如期與被上訴人洽簽新租約，被上訴人將共同 與他人洽議租約，屆時請上訴人自104 年2 月1 日起依約遷 讓。惟迄至103 年12月初，上訴人未於期限內回覆被上訴人 是否主張優先續租，亦未洽議租金及簽訂新約，已視為不願 續租，被上訴人自不再受其拘束而得自由管理、處分系爭土 地。雖上訴人於104 年1 月7 日委請律師發函通知被上訴人 ，願以原租約條件行使優先續租權，惟已逾被上訴人前揭通 知之催告期限，應視為上訴人已放棄優先續租權，被上訴人 即無與上訴人續租之義務。再者，系爭租約既未約定租約屆 滿後，兩造應於何時議約，即不能限制被上訴人另行議約時 間，僅需被上訴人確有通知上訴人洽議新約，被上訴人即無 違約，而上訴人亦無指定優先續租權行使期間之權利，況因 系爭土地之利用涉及上訴人轉租或如何自行管理，此等嚴重 影響其上全體攤商權益之情事，須有足夠時間因應，是被上 訴人於租約屆滿約二個月前即103 年11月21、25日分別通知 上訴人是否續約，實具合理必要之正當性。又被上訴人於10 3 年11月21、25日發函後，等待至同年12月中旬，上訴人均 無回應，被上訴人慮及租期將屆，勢必影響系爭土地上眾多
攤商生計，乃與安和公司洽議，於104 年2 月1 日起暫時委 由安和公司代為管理（並非出租），則系爭土地未再出租， 即無上訴人所稱優先續租權之問題。另系爭租約中連帶保證 人所負義務如同承租人，承租人同一既為續租之當然條件， 除經出租人同意變更，系爭租約之連帶保證人亦應相同；況 系爭租約之連帶保證人曾繼輝牽動被上訴人二人是否願意出 租系爭土地予上訴人，自係系爭租約之重要條件。再者，上 訴人之負責人孟三中曾於103 年2 月間私下向曾瑞榮之家人 表示，系爭租約期滿後無意續租，上訴人釋放錯誤訊息已嚴 重動搖被上訴人對上訴人之信任，為保權益，更須固守連帶 保證人之條件，則被上訴人既已通知上訴人行使優先續租權 應偕同系爭租約之連帶保證人曾繼輝，應屬合於系爭租約之 催告。此外，上訴人僅以自行製作之應收租金明細表主張10 4 年2 、3 月之租金損失為1,115,636 元，惟並無與各攤商 間之租賃契約或收據，自無從證明系爭土地上所得收取租金 之數額。綜上，兩造間系爭租約租期屆滿未續約，租賃關係 業已消滅，上訴人對被上訴人二人即無損害賠償請求權等語 ，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件原審判決：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴 訟費用由上訴人負擔。上訴人就原判決部分聲明不服提起上 訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部 分廢棄。㈡被上訴人陳肇煌、曾瑞榮各應給付上訴人398,16 5 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人 負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上 訴人負擔。（上訴人原請求逾398,165 元本息部分，經原判 決駁回後，雖提上訴，然嗣已減縮此部分聲明，而已確定在 案。
四、兩造不爭執之事項如下：
㈠上訴人前於98年5 月13日分別與陳肇煌、曾瑞榮就系爭土地 簽訂系爭租約，由上訴人承租系爭土地作為經營夜市設立攤 販之用。
㈡系爭租約約定租期均自99年2 月1 日起至104 年1 月31日止 ，租金每月含稅為91,000元，期滿後除租金得另議外，上訴 人有同租約條件優先續租之權。
㈢被上訴人分別於租約屆滿前即103 年11月21、25日以存證信 函通知上訴人，載明如欲續約請於函到5 日內，偕同連帶保 證人曾繼輝來洽簽新租約，並仍須由曾繼輝擔任連帶保證人 ，如不欲洽簽新租約，則無須回應本函文等語，上訴人分別
於103 年11月26日、28日收受，惟並未於5 日內函覆。 ㈣系爭租約期滿前，上訴人委請律師於104 年1 月7 日通知被 上訴人行使優先續租權，請求被上訴人於104 年1 月31日前 與上訴人另訂系爭新約，陳肇煌於104 年1 月9 日收受，曾 瑞榮於104 年1 月27日收受，惟被曾瑞榮、陳肇煌分別於10 4 年1 月16日、23日函覆拒絕。
㈤訴外人安和公司於103 年12月11日公告系爭土地經土地所有 權人同意，自104 年2 月1 日起交由安和公司管理。 ㈥被上訴人於104 年3 月2 日與訴外人何榮彬公證，將系爭土 地自104 年2 月26日起租約何榮彬，土地租賃契約上並無連 帶保證人之約定。
五、兩造爭執之事項為：㈠上訴人於被上訴人存證信函所限5 日 內未函覆被上訴人是否洽簽新租約，是否即喪失系爭租約之 優先續租權？㈡如上訴人就系爭土地之優先續租權並未喪失 ，兩造間是否成立新租約？租約內容為何？㈢上訴人主張被 上訴人違反系爭租約之優先續租權，而請求賠償104 年2、3 月租金損失各398,165元，有無理由？
六、上訴人於被上訴人存證信函所限5 日內未函覆被上訴人是否 洽簽新約，是否即喪失系爭租約之優先續租權？ ㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。又解 釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不 失立約人之真意。（最高法院18年上字第1727號判例參照） 。且系爭契約第2 條後段約定：「租賃期滿除租金得另議外 ，乙方（即上訴人）有同本租約條件優先續約之權。」（見 原審卷第9 頁）。是依系爭租約約定雖賦予上訴人有優先續 租之權。惟除有關租金得另議外，尚須簽訂與系爭租約相同 條件之租約。必亦上訴人已完成前揭程序，否則尚難謂上訴 人已提出符合系爭契約約定而繼續租約。
㈡查兩造之所以得簽訂系爭契約，實因系爭契約連帶保證人曾 繼輝之介紹，被上訴人因看在曾繼輝之面子始與上訴人簽約 等情，已據上訴人於原審自承在卷（見原審卷第152 頁）。 又依系爭租約第18條第3 項約定：「甲（即被上訴人）、乙 （即上訴人）雙方同意若有下列情形應逕受強制執行：㈢連 帶保證人應與乙方負本租約一切責任，同意逕受強制執行。 」（見原審卷第9 頁背面）。是此一連帶保證人於系爭租約 之地位，自非僅需具備一定之資力即可，而係含有對「人」 之一定信賴。此外，參以上訴人於原審亦自陳：「當時被告 （即被上訴人）限期要我們以同一條件去簽約，我們也去找 曾繼輝，因曾繼輝自行成立安和公司，所以不願意當保證人
。」等語（見原審卷第152 頁）。且依系爭租約第2 條後段 約定，除租金得另行議定外，並未約定連帶保證人亦得另行 議定等事實，揆諸首開說明，足徵被上訴人所辯所謂同條件 應包含同一之連帶保證人等語，應屬有據，堪予採信。上訴 人主張連帶保證人係何人並非系爭租約之要責，只要有人保 證出租人可以拿到租金即可，被上訴人要求以曾繼輝為連帶 保證人顯違反誠信原則云云，應無足採。
㈢又系爭租約係於104 年1 月31日期滿，而被上訴人於租期屆 滿前之103 年11月21、25日以存證信函通知上訴人於文到5 日內依原條件偕同連帶保證人曾繼輝與被上訴人洽簽新租約 ，如不願續租，即無須回覆等語。上訴人則分別於103 年11 月26日、28日收受，惟並未於5 日內回覆等事實，已為兩造 所不爭執，並有該存證信函及收件回執在卷可憑（見原審卷 第46頁至第53頁）。上訴人對此雖主張該存證信函係曾繼輝 主導，造成上訴人事實上無法提供原連帶保證人，致無法回 覆，故上訴人不因之而喪失優先續租權云云。惟縱認上訴人 此部分主張屬實，應亦屬上訴人與連帶保證人間之紛爭，然 上訴人既未能依系爭租約約定之條件續租，則上訴人自應喪 失系爭租約之優先續租權。至於上訴人在被上訴人前揭存證 信函通知期限屆滿後之1 個月餘即104 年1 月7 日以律師函 表示行使優先續租權而得視為承諾，惟此項承諾非但已逾期 , 且不僅未與被上訴人就租金部分洽商，亦未曾偕同任一堪 令被上訴人信其資力足堪保證租金支付之連帶保證人與被上 訴人洽簽新租約，核屬將被上訴人之原要約為變更而予承諾 ，依民法第160 條之規定，應視為新要約，然該函（即新要 約）亦經被上訴人分別於104 年1 月16日、23日函覆拒絕（ 見原審卷第122 頁至第132 頁），是上訴人主張系爭租約於 上訴人表示優先續約之同時，即發生契約更新之效果云云， 亦無足採。
七、綜上，姑且不論被上訴人之存證信函所訂之5 日函覆期間是 否合理及上訴人逾期未能回覆能否使之喪失優先續租權，惟 上訴人既未能於系爭租約期限屆滿前，與被上訴人就租金及 連帶保證人達成合意，當即喪失優先續租權，兩造間顯未能 成立系爭新租約。則上訴人於期限屆滿後即104 年2 月26日 將系爭土地出租予何榮彬，乃屬合法，難謂有何違反系爭租 約關於優先續租權之約定。是上訴人本於系爭新租約，民法 第266 條第1 項、第216 條、第229 條、第231 條之規定， 請求被上訴人賠償104 年2 、3 月之租金各398,165 元及其 法定遲延利息，應屬無據，不予准許。
八、綜上所述，原審因而為上訴人敗訴之判決，並以其訴既經駁
回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回，經核尚無不 合。上訴意旨指摘原判決駁回其請求被上訴人賠償398,165 元本息及假執行之聲請部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結 果無影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第三庭
審判長法 官 鄭月霞
法 官 魏式璧
法 官 吳登輝
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 15 日
書記官 曾允志
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