臺灣嘉義地方法院民事判決 99年度訴字第662號
原 告 林建武
被 告 林建生
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國100年1月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣被告林建生於民國98年6月1日簽定委託書2份，分別係 委託原告出售被告所有坐落嘉義市○○段○○段18-4地號 土地持分三分之一及坐落該土地上未保存登記木造建物， 以及同小段19-9地號土地持分三分之一及坐落該土地上未 保存登記木造建物（下簡稱系爭房地），並約定被告於收 取價款後（過戶前），同意均各給付新臺幣（下同）50萬 元予原告。嗣原告於99年5月4日依上開約定，將前揭兩筆 系爭房地出售予訴外人林淑滿，並於同年5月25日以買賣 為原因辦畢所有權移轉登記，則被告自應各給付50萬元， 共計100萬元予原告，詎迭經催討，被告均不置理，爰提 起本訴。
（二）爰聲明求為判決：1、被告應給付原告100萬元，及自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列等語，資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回 。2、訴訟費用由原告負擔。3、如受不利判決，請准供擔保 ，免予假執行。
（一）查被告固曾委託原告出售系爭房地，並約定系爭房地與另 1筆嘉義市○○段○○段18-11地號同時賣掉，且出售價格 為每坪70萬元時，給付予原告每筆50萬元，共計100萬元 之報酬。上開三筆土地雖均由訴外人林淑滿買受，然系爭 房地買賣過程原告均無參與，參與者為訴外人即兩造兄弟 林建文，買受人林淑滿及訴外人即林淑滿委託之代書李國 禎，是上開被告持有之系爭房地雖經出售，惟並非由原告 完成委託任務，故原告主張，並無理由。
（二）退萬步言，縱認上開被告持有之系爭房地，係由原告售出 ，然因前揭委託說載明，成交金額應為每坪70萬元時，才 給予原告報酬，而本件上開3筆土地均售予訴外人林淑滿 ，總價6,820萬元，而土地總評數約180坪（18-4地號土地 為115平方公尺、18-11地號土地為120平方公尺、19-9地
號土地為123平方公尺），經換算，每坪約為63萬元，顯 未達委託之任務，故原告當然無報酬請求權。
三、本院得心證之理由：原告得否請求被告給付報酬，即被告與 林淑滿間就系爭房地所為之買賣契約，是否基於原告之仲介 而成立？
（一）按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所 定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處 理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自 支出時起之利息。受任人因處理委任事務，負擔必要債務 者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任 人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自 己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害 之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者 ，有求償權。受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非 於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委 任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢 前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬。民 法第528條、第529條、第546條、第548條分別定有明文。 而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非 受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未 定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照 習慣給付。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告 於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約 能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事 項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務 。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不 得請求報酬。居間人支出之費用，非經約定，不得請求償 還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者 適用之。亦為同法第565條、第566條、第567條、第568條 及第569條所明文。是居間契約與委任契約不同者在於：( 一)居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則 。(二)居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立 者為限。(三)居間所支出之費用非經約定，不得請求他方 償還。
（二）經查，原告主張被告委託其出售系爭房地，並約定於被告 收取價款後，應給付原告100萬元作為原告之報酬，且提 出兩造所不爭執，於98年6月1日簽訂之委託書影本2份為
證（見本院99年度司促字第12014號卷第4、5頁），而觀 諸上開2份委託書分別記載：「立委託書人林建生，對於 所有嘉義市○○段○○段18-4地號土地（持分3分之1）及 地上未保存登記木造建物，特委託林建武出售。一、委託 土地出售價格每坪新台幣柒拾萬元整（售價含未保存登記 木造建物）。二、土地增值稅由立委託書人（賣方）負責 繳納。三、立委託書人收取價款後（過戶前），同意給付 林建武新台幣伍拾萬元整。」、「立委託書人林建生，對 於所有嘉義市○○段○○段19-9地號土地（持分3分之1） 及地上未保存登記木造建物，特委託林建武出售。一、委 託土地出售價格每坪新台幣柒拾萬元整（售價含未保存登 記木造建物）。二、土地增值稅由立委託書人（賣方）負 責繳納。三、立委託書人收取價款後（過戶前），同意給 付林建武新台幣伍拾萬元整。」，可知本件原告非僅為被 告介紹系爭房地買賣之訂約機會及媒介，而係被告委任原 告代為處理系爭房地買賣之訂約及相關事宜，堪認兩造間 就系爭房地之仲介銷售約定乃成立委任契約乙情，應可認 定。另按法院就當事人主張之事實所為法律上之判斷，本 不受當事人陳述之法律上意見之拘束。原告已主張其乃依 兩造所訂契約請求被告給付報酬，則該契約之法律上性質 為何，即應由法院判斷，並不受原告所述法律上意見之拘 束。故原告本於兩造訂立之契約而為請求，如何適用法規 為本院之職權，本院自應適用上開民法委任之規定，以判 斷原告之請求能否准許。
（三）再按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按，「民 事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累， 亦應駁回原告之請求。」，有最高法院17年上字第917號 判例之要旨可參。另「原告於其所主張之起訴原因，不能 為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者 ，當然駁回原告之請求。」，亦有最高法院20年上字第24 66號判例之要旨可資參照。依上開法條之規定及最高法院 判例意旨之說明，本件原告主張之上開事實，既為被告所 否認，原告自應就被告與林淑滿間之系爭買賣契約確實係 由其代為處理系爭房地買賣之訂約及相關事宜而成立之上 開有利於己之事實負舉證責任。
（四）查系爭房地確於99年5月25日以買賣為原因移轉登記予訴 外人林淑滿乙情，有原告提出之系爭土地之土地登記第二
類謄本、及土地異動索引資料各1份為證（見本院99年度 司促字第12014號卷第6-13頁），並為被告所不爭執，復 經本院函查嘉義市地政事務所屬實，有該事務所99年12月 6日嘉地一字第0990011812號函後附之嘉義市○○段○○ 段18-4地號等3筆土地，於99年由林淑滿買受（99年收件 嘉地字第061160號買賣案）登記申請書影本1份在卷可稽 （見本院卷一第157-214頁），自堪信為真實。而原告僅 以辦理本件系爭房地買賣事宜之仲介蔡安褔曾向其詢問系 爭房地之銷售價格，即主觀憶測空言主張證人蔡安褔係經 其所委任始代其辦理系爭房地買賣，並未舉出具體事證證 明之，依上開法條之規定及最高法院判例意旨之說明，已 不足以認定屬實，而應駁回原告之請求。何況本件買受人 林淑滿並非經由原告而簽訂系爭房地買賣契約乙情，業經 證人【林淑滿】到庭證稱：「（問：嘉義市的系爭三筆土 地是否你買的？）是的。」、「（問：當初為何會買系爭 三筆土地？）我是透過仲介公司買的，他們在系爭二筆有 房子的土地上面吊要賣的旗子，其中一筆土地上面沒有房 子，我是看到旗子才打電話到仲介公司，我請仲介公司的 人向地主洽談。」、「（問：有無親自與地主接洽？）完 全沒有，我是透過仲介的蔡安福店長接洽的。」、「（問 ：是否知道是何人請蔡安福去插要賣的旗子？）這我不知 道。」、「（問：是否認識原告？）我大概第二次去看房 子時，有看過原告，原告在那裡整理房子，原告有跟我介 紹他是地主，我打個招呼沒有跟他講什麼，原告有告訴我 他住那裡，但是沒有告訴我住在哪一塊地上。」、「（問 ：買賣土地、房子時，有無直接與原告討論價錢？）沒有 。」、「（問：後來購買後有無給付仲介費？）有的，我 知道地主很多，所以我就簡化，我說我給七千萬元包括仲 介費，之後不再出任何仲介費，但是稅金的部分我還是要 自己出。」、「（問：仲介就是蔡安福？）是的。」、「 （問：何人請蔡安福或是他們仲介公司去賣系爭土地？） 我不知道。」、「（問：簽約當天，現場有何人？）地主 來三個人，原告沒有來，被告有來，另外二個人我不認識 ，要看到才知道，還有我、代書李國禎、仲介蔡安福在現 場，地點在仲介公司一樓，簽約一次就成功。」、「（問 ：簽約時買賣雙方是否有人說仲介費包含原告的佣金？） 沒有。」、「（問：有無聽到蔡安福說七千萬元中還要給 誰仲介費？）他沒有講，因為我說七千萬元就含仲介費， 他如何處理我不知道。」等語；證人即代書【李國禎】到 庭證陳：「（問：本件買賣的仲介蔡安福是何人找來的？
）我不知道，簽約當天我到仲介公司簽約，之前我都沒有 看過兩造，我也沒有幫忙兩造談價錢。」、「（問：本件 成交價錢你有無參與？）我沒有參與，林淑滿何人介紹她 買的，我也不知道，蔡安福也是那天到仲介公司我才看到 的，蔡安福是何人叫他去賣的，我也不知道。」等語（見 本院卷二第3-7頁，99年12月21日言詞辯論筆錄）。且本 件系爭房地之買賣事宜，原告自始至終均未實際參與，而 係由證人蔡安褔代買賣雙方處理而成立系爭買賣契約乙情 ，亦經證人即原告之胞弟【林建文】則到庭證稱：「（問 ：兩造簽立系爭房地委託書時，你有無在現場？）有在現 場。」、「（問：當場情形？）原告長住在系爭房地，原 告在外面貼小廣告，說要賣出去，委託書寫全部賣出才可 以，委託書雖然只寫二塊土地，但是二造及我都是想要三 塊地都賣出去，只賣一塊沒有辦法給佣金，本來三塊地要 一起賣，有壹個人來看，但是只要買一塊，原告開價一坪 七、八十萬元，那個人覺得太貴就沒有成交，後來我們想 要把委託書拿回來，原告不還給我們，我們想說他拿這個 東西也沒有用，所以就算了。」、「（問：後來林淑滿是 何人找來的？）有壹個婦女找來的，找給仲介，仲介是那 個婦女找來的，找來之後再介紹給林淑滿，仲介並不是原 告找的。」、「（問：委託書當初簽立，是說要賣七十萬 元才能拿到佣金或是有賣出去就可以了？）要賣七十萬元 以上，而且三筆土地都要賣出去，才可以拿到佣金，但是 三筆土地都要賣出去沒有寫在委託書上。」、「（問：系 爭房地簽約時你是否在場？）我有在場。」、「（問：有 無聽林淑滿說原告是介紹人？）沒有。」、「（問：蔡安 福是何人找來的？）我不清楚，好像是那個婦女找來的， 買方不是原告介紹的，林淑滿是另一個人介紹的，而且原 告也沒有賣到柒拾萬元以上。」等語；證人即辦理本件系 爭房地買賣事宜之仲介【蔡安褔】亦到庭證述：「（問： 系爭房地買賣你是如何居間協調，何人找你？）一開始是 我找林淑滿來買，我們主動與林淑滿聯絡，我是仲介公司 ，林淑滿跟仲介公司聯絡，這件案子在嘉義市大部分的人 都知道，因為標的很搶手，我們同行之間都會說，要賣的 房子會貼布條，有時候是屋主貼的，有時候是仲介貼的， 我們都會去參考。」、「（問：賣系爭房子、土地是何人 委託你的？）是我去找原告，原告說他與兄弟不和，我拜 託原告看何人來簽立合約，原告介紹我去找林建文，後來 才找被告，我們要說好，大家都同意才能賣地，當時原告 住在那裡，所以我第一個就找他，是我主動找原告。」、
「（問：是不是原告找你才賣這個房子？）不是，是我去 找原告的，他們兄弟如何打合約我不知道，合約與我們無 關，後來如何處理也與我們無關。」、「（問：當初談的 時候，是談幾筆土地？）三筆一起講。」、「（問：當初 是否知道被告有委託原告賣房子？）本來不知道，後來成 交後付訂金時原告拿出來才知道，但是我們只賣每坪六十 三萬多元。」、「（問：原告拿委託書出來的用意？）他 說被告要給他佣金，我說我去幫忙說，但我沒有保證可以 幫忙拿到佣金。」、「（問：買賣過程中原告是否有幫到 什麼忙？）沒有，事情都是我們去協調的，原告當時跌倒 ，所以我請被告幫忙，我們與原告沒有簽立委託書，依行 規來說我是受他們九個地主的委託，不是受託於個人。」 、「（問：原告是否有委託你們賣房子？）是我們主動找 原告，因為他住那裡，所以我們一定會先找他。」、「（ 問：買賣過程中，原告只同意買賣，有拿賣地的錢？）是 的，代書賣方請壹個，買方請壹個，代書是他們兄弟決定 的找的。」等語明確（見本院卷二第19-26頁，100年1月4 日言詞辯論筆錄），參以上開證人經本院隔離訊問後，就 原告參與本件系爭房地買賣事宜程度之證詞互核相符，應 足採信，益見本件原告主張證人蔡安褔係受其委託始處理 系爭房地買賣事宜乙情，難謂與事實相符，此外並有被告 提出之嘉義市○○段○○段18-4、18-11、19-9地號等3筆 土地及坐落上開土地上之建物等之不動產買賣契約書影本 1份（見本院卷一第134-136頁）在卷可參，準此，堪認被 告抗辯系爭房地之買賣過程原告均未參與，且系爭房地買 賣契約係由證人蔡安褔仲介而成立，而非由原告所仲介成 立等語屬實，而足以採信。
四、綜上所述，本件被告雖有委託原告代為處理系爭房地之出售 事宜，惟被告與訴外人林淑滿間就系爭房地所為之買賣契約 ，既係由證人蔡安褔所仲介成立，而非由原告仲介成立，則 原告顯未完成代為出售系爭房地之受託事項，依前揭說明， 其自不得向被告請求給付報酬。從而，原告起訴請求被告履 行兩造之約定並給付其100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，尚屬無據， 應予駁回。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證， 經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論 述。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審裁判費10,400元
，應由敗訴之原告負擔，爰判決如主文第2項所示。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
民二庭法 官 黃仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
書記官 黃意雯