臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第381號
原 告 林棋
訴訟代理人 林家弘
被 告 周𨑙明
訴訟代理人 吳萬春律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國99年12月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：…。二、請求之基礎事實同 一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…」民事訴 訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。本件原告起訴時 聲明關於地上物占用土地之面積，因訴訟中實施測量後，而 更正其聲明之土地面積及地上物位置，核屬基於基礎事實同 一之請求而擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，原告 上開訴之變更應予准許，合先敘明。
貳、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
(一)原告於民國94年1月7日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約 ），約定由原告將坐落南投縣仁愛鄉○○段209、210、212 、213、214、217、218、221、222、215、216、219、220、 243、242、241、24 0、239、233、234、236、232、231、 230、228、348、347、346、390、389、388、387、103地號 之土地（下稱系爭土地）及其上之茶樹作物、門牌號碼南投 縣仁愛鄉○○村○○路59之1號之製茶場、如附表所示之空 調、冷凍庫、製茶器具等設備出租予被告，租賃期間自94年 1月7日至103年1月6日止，共計9年，每年租金新臺幣（下同 ）120萬元，契約成立時被告先行支付前4年（即94年1月7日 至98年1月6日）之租金，後5年（即98年1月7日至103年1月6 日）之租金雙方約定於98年1月7日一次付清。又系爭租約第 6條約定「乙方（即被告）如違約不於租賃期滿時交還房屋 ，或違反第4條第2款之規定者，甲方（即原告）得請求乙方 給付違約金120萬元」、第7條第6項約定「本租賃土地僅作 茶園使用，未經甲方書面同意，乙方不得開發其他用途使用 ，否則視同乙方違約論處。」
(二)被告本應於98年1月7日給付後5年之租金600萬元，然被告屆
期拒不給付，原告多次催討，被告均置之不理，原告遂至租 賃土地向被告催討上開租金，並查看租賃標的物之現狀，卻 驚見被告未經原告書面同意，私自剷除茶樹增建房屋，此舉 已違反租賃契約第7條第6項約定，原告自得依民法第438條 、第440條規定終止租賃契約。原告先於98年2月6日以台中 國光路郵局存證信函第32號催告被告支付後5年之租金，再 於同年4月16日以台中國光路郵局存證信函第121號催告被告 給付租金並以被告違反租賃契約第7條第6項約定請求被告支 付違約金120萬元同時對被告為終止租賃契約之意思表示。 被告於接獲上開存證信函後，竟表示其所承租之土地面積僅 有3甲與「言明」之土地面積6甲、每甲每年租金20萬元不符 ，遂自行更改租賃契約之內容，並認94年1月7日於租賃契約 成立時所支付之前4年租金為原告溢收租金，被告甚於98年4 月14日以同一原因事實連續向法院聲請對原告發二份支付命 令，請求原告返還溢收之租金（本院98年度促字第3558、35 59號），其中本院98年度促字第3558號支付命令經原告異議 ，以支付命令之聲請視為起訴，嗣經本院98年度訴字第273 號於98年11月25日判決被告敗訴在案。至於本院98年度促字 第3559號支付命令，因原告誤認其與本院98年度促第3558號 為同一支付命令，且支付命令送達之處所被告故意誤植為「 南投縣仁愛鄉○○村○○路59之1號」即被告承租之房屋， 由自稱為原告同居人者簽收，卻未交付予原告，致原告未於 法定期間提出異議，該支付命令遂經確定在案。(三)原告既已終止系爭租賃契約，被告自應將上開租賃之土地、 茶樹、廠房、機器、設備等返還與原告，且被告自98年1月7 日起即未支付租金，卻仍繼續使用系爭土地、茶園、廠房、 機器、設備等，依民法第179條前段、第181條後段規定，被 告自應償還原告相當於租金之不當得利，再者被告違反租賃 契約第7條第6項之約定，原告自得依租賃契約第6條約定請 求被告賠償違約金120萬元，原告爰提起本件訴訟，並為聲 明：一、被告應將坐落於南投縣仁愛鄉○○段209、210、 212、213、214、217、218、221、222、215、216、219、 220、243、242、241、240、239、233、234、236、232、 231、230、228、348、347、346、390、389、388、387、 103地號土地如附圖（即南投縣埔里地政事務所99年4月16日 土地複丈成果圖）標示區域A所示面積0.0226公頃、J所示面 積0.06 17公頃、K所示面積0.0355公頃、L所示面積0.0314 公頃、M 所示面積0.0354公頃、N所示面積0.0353公頃、O所 示面積0. 0321公頃、P所示面積0.0355公頃、Q所示面積 0.0438公頃、R所示面積0.0333公頃、S所示面積0.0345公頃
、T所示面積0.0330公頃、U所示面積0.0348、V所示面積 0.0414公頃、W 所示面積0.0378公頃、X所示面積0.0372公 頃、Y所示面積0. 0387公頃、Z所示面積0.0372公頃、A1所 示面積0.0650公頃、B1所示面積0.0320公頃、C1所示面積 0.0350公頃、D1所示面積0.0242公頃、E1所示面積0.0350公 頃、F1所示面積0.03 60公頃、G1所示面積0.0313公頃、HI 所示面積0.0554公頃、I1所示面積0.1535公頃、J1所示面積 0.0354公頃、K1所示面積0.0052公頃、L1所示面積0.0832公 頃、M1所示面積0.0340 公頃、N1所示面積0.0293公頃、O1 所示面積0.5191公頃之茶園及茶樹、標示區域B所示面積 0.0098公頃、D所示面積0.00 57公頃、E所示面積0.0227公 頃、F所示面積0.0061公頃、H 所示面積0.0030公頃、I所示 面積0.0008公頃之鐵皮屋、標示區域C所示面積0.0008公頃 之空地及如附表所示之廠房空調設備、冷凍庫、乾燥機1台 、炒茶鍋2台、平輪5台、五葉型束包機1台、平裝型束包機4 台、大浪機2台、紅外線抽濕機1台、風車1台、茶青機1台、 製茶器具1批返還予原告。二、被告應給付原告自98年1月7 日起至返還上開土地、房屋、機器、設備之日止，按每年給 付120萬元之比例計算之租金。三、被告應賠償原告違約金 120萬元。四、聲明第一項部分，請求依職權宣告准予假執 行。五、訴訟費用由被告負擔。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭土地為原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第 5條規定系爭土地之所有權人為中華民國，管理機關為行政 院原住民委員會，其中南投縣仁愛鄉○○段173地號土地（ 應更正為212地號土地）係原告自76年起向訴外人即耕作權 人江順孝承租，後由訴外人江清泓分割繼承取得耕作權，最 近一次續租之期間為90年2月1日起至98年2月1日止，再由98 年2月1日起續租至103年2月止，另同段212地號土地由訴外 人即耕作權人林三去於76年11月2日將權利讓渡予原告。承 租或讓渡當時系爭土地尚為荒蕪之未開發山坡地，依當時習 慣係以雙方踏明界址方式確認可使用之範圍。被告與原告訂 立系爭租賃契約時系爭土地業經原告開墾種植茶樹多年，因 訂約當時，南投縣仁愛鄉公所尚未將土地地號全部整理出來 ，僅整理出南投縣仁愛鄉○○段173、212地號，故以此二地 號為租賃標的之代表，但雙方仍會同踏明界址確認可使用之 範圍。
２、原告自72年起即在系爭土地上耕作種植茶樹，耕作土地之範 圍界址明確，若兩造在踏明界址時有誤入鄰人耕作之茶園， 鄰人必定會立即異議，且出租之系爭土地附近更未曾有鄰人
耕作茶園，致誤導被告認為原告欲出租之系爭土地茶園面積 達6甲。且系爭租賃契約每年租金120萬元，租賃期間共計9 年，契約總金額高達1,080萬元，依經驗法則，被告於承租 時本應就租賃標的狀況為一番瞭解，亦再三檢查，如有任何 瑕疵自可請求減少租金或不予承租，況依「契約自由原則」 及「契約嚴守原則」，兩造於合意訂立契約後，均應受契約 條款之拘束，不得任意違反契約約定。被告自94年起承租使 用之4年期間，未曾就承租之系爭土地面積有不足之情事向 原告反應，卻於原告依系爭租賃契約之約定催討98年1月7日 至103年1月6日後5年之租金時，拒不付款，並表示系爭租賃 土地之面積不符承租之初「言明」承租土地面積6甲、每甲 每年租金20萬元之約定，並以原告於訂立租賃契約時收取之 前4年租金為溢收租金，向法院聲請對原告連續發二份支付 命令，請求原告返還溢收之租金。
３、被告未經原告「書面」同意即剷除由原告種植適值生產之茶 樹變更使用為增建房屋，違反租賃契約第7條第6項之約定， 被告竟以「早已告知原告，且原告早知悉並同意」之詞空言 駁辯，被告應提出原告同意之「書面」以證其說。另證人周 旭敏為被告之弟弟，並代被告管理茶園，證人江景聖與被告 為舊識，其二人之證言偏袒被告，顯不足採。而證人龔淑惠 為職業之代書，依其專業經驗，定不會將經雙方合意之應記 載事項，未記載於契約內容上，更不會將非經雙方合意之事 項記載於契約內容上，若真有此情形，雙方於訂立契約前， 不同意之一方必定會立即提出異議才是。
二、被告方面：
(一)原告於94年1月7日向被告詐稱要出租之系爭土地種植茶園面 積為6甲，由於被告對於面積大小之認知並無經驗，且原告 現場指明之茶園包括鄰人耕作之茶園，被告因而誤信原告所 稱將出租之系爭土地茶園面積達6甲之多，而錯誤承租系爭 土地，嗣後被告發現茶園面積僅有約3甲，雖經向原告表明 面積不足，應依實際面積核算租金金額，即應減少租金二分 之一為每年60萬元，故前4年之租金應為240萬元，惟因被告 承租系爭土地9年，已先行繳納前4年之租金即480萬元，前 開溢收之租金自得於後5年應收之租金額中扣除，因此被告 並未即行向原告請求返還溢繳之租金240萬元（480萬元-240 萬元＝240萬元），而是擬於需繳交後5年之租金時再向原告 主張扣除。嗣由於原告對於租賃系爭土地之茶園面積及租金 有所爭執，一再干擾被告茶園之運作，被告為期解決爭端， 乃於98年4月14日就原告溢收之租金240萬元，依不當得利法 律關係向本院聲請核發支付命令 (本院98年度促字第3559號
），因原告未於法定期間內異議而確定。
(二)本件兩造所訂立之租賃契約租金應為每年60萬元，後5年之 租金應為300萬元，扣除原告前4年溢收之租金240萬元，被 告尚應給付原告60萬元，被告乃據以通知原告前來收取租金 60萬元，惟原告拒絕，並一再要求被告一次給付租金600萬 元，被告無法接受乃於98年5月18日為原告提存租金60萬元 ，因此被告業經給付租金完畢，原告主張被告未為給付租金 並非事實。
(三)被告於訂立系爭租賃契約時即已向原告表明系爭土地上之房 屋不敷使用，將要在原有房屋旁加蓋房屋，原告亦明確表示 被告可以加蓋，被告乃要求承辦之土地代書即訴外人龔淑惠 於租賃契約中註明附帶條件第4條「乙方如因製茶工作需要 擴建廠房時，於合法條件下甲方配合辦理，不得異議。」而 被告於94年2月間開始擴建房屋，原告亦時常到場關心，如 果被告未經原告同意，原告絕無可能不當場異議。故為聲明 ：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。參、法院得心證之理由：
一、原告主張兩造於94年1月7日簽訂租賃契約（下稱系爭租約） ，約定由原告將坐落南投縣仁愛鄉○○段209、210、212、 213、214、217、218、221、222、215、216、219、220、 243、242、241、24 0、239、233、234、236、232、231、 230、228、348、347、346、390、389、388、387、103地號 之土地（下稱系爭土地）及其上之茶樹作物、門牌號碼南投 縣仁愛鄉○○村○○路59之1號之製茶場、如附表所示之空 調、冷凍庫、製茶器具等設備出租予被告，租賃期間自94年 1月7日至103年1月6日止，共計9年，並約定每年租金總額為 120萬元，契約成立時被告先行支付前4年（即94年1月7日至 98年1月6日）之租金，後5年（即98年1月7日至103年1月6日 ）之租金雙方約定另於98年1月7日一次付清，又除原告原有 出租之製茶廠房外，被告另於系爭209及210地號土地上如附 圖（即南投縣埔里地政事務所99年4月16日土地複丈成果圖 ）標示區域F、I及B部分所示區域興建鐵皮屋之事實，業經 原告提出租賃契約影本、廠房照片等件為證，並經本院會同 兩造勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，且 經南投縣埔里地政事務所測繪99年4月16日土地複丈成果圖 在卷可稽，復為被告所不爭執，原告上開主張，自堪信為真 實。
二、又原告主張被告本應於98年1月7日給付後5年之租金600萬元 ，然被告屆期拒不給付，原告多次催討，被告均置之不理， 原告乃依民法第440條規定終止系爭租賃契約等語。被告則
以被告因誤信原告所稱出租之系爭土地茶園面積達6甲之多 ，嗣後被告發現茶園面積僅有約3甲，經向原告表明面積不 足，應依實際面積核算租金金額，即應減少租金二分之一為 每年60萬元，故前4年之租金應為240萬元，惟因被告承租系 爭土地9年，已先行繳納前4年之租金即480萬元，原告受有 溢收租金之不當得利，經被告向本院聲請核發支付命令 (本 院98年度促字第3559號）並經確定在案，兩造所訂立之系爭 租約租金應為每年60萬元，後5年之租金應為300萬元，扣除 原告前4年溢收之租金240萬元，被告尚應給付原告60萬元， 被告乃通知原告前來收取租金60萬元，惟原告拒絕，並一再 要求被告一次給付租金600萬元，被告無法接受乃於98年5月 18日為原告提存租金60萬元，因此被告業經給付租金完畢等 語置辯。經查：
(一)按債務人對於支付命令未於法定期間提出異議者，支付命令 與確定判決有同一之效力，為民事訴訟法第521條第1項所明 定。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期 者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以 意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為 抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項前段、第 335條第1項分別定有明文。
(二)查被告以其因誤信原告所稱出租之系爭土地茶園面積達6甲 之多，嗣後被告發現茶園面積僅有約3甲，被告所繳納前4年 之租金480萬元中，原告受有溢收租金240萬元之不當得利之 事實，經被告於98年4月14日以返還不當得利為由，聲請本 院於98年6月5日核發98年度促字第3559號支付命令，並於98 年7月6日確定在案，此經本院調取本院98年度促字第3559號 、本院98年度訴字第273號卷宗及臺灣高等法院臺中分院99 年度上字第38號判決核閱屬實。被告就原告溢收租金之不當 得利已聲請法院核發支付命令確定，具確定判決之效力而得 請求原告給付240萬元，該部分債權業經被告以98年4月16日 之郵局存證信函通知原告與未付之租金債權相互抵銷（見原 告提出在卷之證六號存證信函影本）；又被告另於98年5月 18日在本院提存所為原告以提存給付租金60萬元，亦經原告 提出提存書影本1件為證而為原告所不爭執。是以，被告系 爭租約應付之後5年（即98年1月7日至103年1月6日）租金債 權，被告已向原告清償300萬元，縱依系爭租約之文字所載 之租金額以每年120萬元計算，被告已為給付之租金額已達2 年6月之租額，原告於98年4月16日以被告遲延支付全部租金 為由終止系爭租約，即非有據，不能發生終止租約之效力。三、原告復主張被告未經原告「書面」同意即剷除由原告種植之
茶樹變更使用為增建房屋，違反系爭租賃契約第7條第6項之 約定，原告另依民法第438條第2項規定，終止兩造間系爭租 約等語。被告則以其於訂立系爭租賃契約時即已向原告表明 系爭土地上之房屋不敷使用，將在原有房屋旁加蓋房屋，原 告亦明確表示同意被告增建房屋，故於系爭租賃契約中註明 附帶條件第4條「乙方如因製茶工作需要擴建廠房時，於合 法條件下甲方配合辦理，不得異議」等文字，且被告於94年 2月間開始擴建房屋，原告亦常到場關心，如果被告未經原 告同意，原告絕無可能不當場異議等語。按解釋意思表示， 應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條 定有明文。經查，系爭租約第七條「其他特約事項」第6款 係約定「本租賃土地僅作茶園使用，未經甲方（即原告）書 面同意，乙方（即被告）不得開發其他用途使用，否則視同 乙方違約論處」等語，又系爭租約末載「附帶條件」第④點 則約定「乙方如因製茶工作需要擴建廠房時，於合法條件下 甲方配合辦理，不得異議」等語，此有原告所提出而為兩造 所不爭之系爭租約影本1件在卷可稽。綜觀系爭租約全文， 係以印刷文字為主之制式契約書，而上開二項約定，均係契 約當事人即兩造合意由代書即訴外人龔淑惠當場以手書文字 記載，業經證人龔淑惠到庭結證無訛（見本院99年12月2日 言詞辯論筆錄）。依上開手書契約文字文義，系爭租約第七 條「其他特約事項」第6款之約定，乃就系爭土地作為種植 茶園之用途，概括禁止承租人即被告除經原告書面同意以外 ，任意變更用途而為開發利用；然系爭租約末載「附帶條件 」第④點則專就承租人「因製茶工作需要擴建廠房」之特別 使用租賃物事項而為約定。比較前後二項約定，後者較之前 者為狹義之約定，且為約定在後之約款，況後者之文字記載 既經兩造在契約之末分別簽名確認，應認為符合前者所稱「 經甲方書面同意」之合意方法，是以，堪認依兩造締約時意 思表示之真意，被告因製茶工作需要而在承租土地上擴建廠 房，屬於原告已經書面同意之租賃物變更使用方法。次查， 被告於系爭209及210地號土地上如附圖標示區域F、I及B部 分所示區域興建之鐵皮屋，其用途製茶相關工作所用之廠房 ，業經本院會同兩造勘驗現場屬實，並有現場照片附卷可稽 。從而，被告於系爭209及210地號土地上如附圖標示區域F 、I及B部分所示區域興建之鐵皮造製茶用廠房，仍屬合於系 爭租約「附帶條件」第④點約定之事項而不違反系爭租約第 七條「其他特約事項」第6款之約定，原告主張被告未經原 告「書面」同意即變更茶園使用為增建房屋係違反系爭租賃 契約第7條第6項之約定為由終止系爭租約，即非有據，不能
發生終止租約之效力。
四、綜上，原告主張依民法第440條及第438條第2項規定，終止 兩造間系爭租賃契約，均非有據，其意思表示不生終止租約 之效力，原告本於租賃契約終止後租賃物返還請求權之法律 關係請求被告返還系爭租賃物即系爭土地及其上之茶樹作物 、門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路59之1號之製茶場、 如附表所示之空調、冷凍庫、製茶器具等設備，為無理由， 不應准許。又系爭租約仍然存續中，被告既未違反系爭租約 第六條約定遲延返還租賃物，原告請求被告給付相當於租金 之不當得利即按每年給付120萬元之比例計算之租金，並請 求被告給付違約金120萬元，即無理由，亦不應准許，均應 予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁 回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一 詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、訴訟費用之負擔：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法 第78條規定，命原告負擔訴訟費用。
中 華 民 國 100 年 1 月 6 日
民事第二庭法 官 蔡岱霖
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
書記官 曾家祥
附圖：南投縣埔里地政事務所99年4月16日土地複丈成果圖附表：
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│出租動產明細表 │
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│品名 │種類（廠牌/型號） │數量（台）│製造年份│
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│廚房空調設備 │ │ │ 92 │
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│冷凍庫 │ │ │ 91 │
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│乾燥機 │泉發機械場製造 │ 1 │ 83 │
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│炒茶鍋 │頭份機械場製造 │ 2 │ 82 │
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│平輪 │振原平輪機 │ 5 │ 93 │
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│束包機 │振原機械場製造/五葉型 │ 1 │ 93 │
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│束包機 │振原機械場製造/平裝型 │ 4 │ 93 │
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│大浪機 │12尺茶青機 │ 2 │ 91 │
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│紅外線抽濕機 │ │ 1 │ 92 │
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│風車 │天鵝牌風車 │ 1 │ 92 │
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│茶青機 │ │ 1 │ 90 │
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│製茶器具1批 │ │ 280 │ 90 │
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