臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度北小字第2771號
原 告 信義君址住戶管理委員會
法定代理人 俞力行
訴訟代理人 鄧紀海
被 告 江武雄
李珠
陳麗如
上三人共同
訴訟代理人 陳清書
被 告 吳政勳
吳阿純
兼上二人共
同訴訟代理 吳宜佳
人
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於中華民國100年1月
12日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告江武雄應給付原告新臺幣貳萬伍仟元、被告李珠應給付原告新臺幣捌仟柒佰元、被告陳麗如應給付原告新臺幣肆仟元、被告吳政勳應給付原告新臺幣壹萬伍仟叁佰元、被告吳阿純應給付原告新臺幣壹萬伍仟叁佰元、被告吳宜佳應給付原告新臺幣壹萬伍仟叁佰元，及各自民國九十九年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告江武雄以新臺幣貳萬伍仟元、被告李珠以新臺幣捌仟柒佰元、被告陳麗如以新臺幣肆仟元為原告預供擔保、被告吳政勳以新臺幣壹萬伍仟叁佰元、被告吳阿純以新臺幣壹萬伍仟叁佰元、被告吳宜佳以新臺幣壹萬伍仟叁佰元得分別免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告江武雄、李珠、陳麗如、吳政勳、吳阿純及 吳宜佳（原名：吳秀蘭）分別為原告所管理信義君址大樓（ 下稱系爭大樓）門牌號碼臺北市○○區○○路1段35巷7弄67 號地下2樓建物專有部分（下稱系爭建物）之共有人，依系 爭大樓規約，被告6人每月應繳納獎勵停車位管理費新臺幣 （下同）500元。詎被告6人均未如期繳納，經原告屢次催討 ，均未獲置理，迄今尚積欠原告如附表所示金額，爰依公寓 大廈管理條例第21條，請求被告6人給付管理費及按週年利 率10％計算之利息等語，並聲明：（一）被告江武雄應給付 原告25,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率10％計算之利息。（二）被告李珠應給付原告 8,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率10％計算之利息。（三）被告陳麗如應給付原告4,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10 ％計算之利息。（四）被告吳政勳應給付原告15,300元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算 之利息。（五）被告吳阿純應給付原告15,300元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息 。（六）被告吳宜佳應給付原告15, 300元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。二、被告則以：（一）被告日前向訴外人大銘企業股份有限公司 （下稱大銘公司）購買系爭大樓之獎勵停車位，締約時已言 明被告等人無須繳納管理費予原告。且依系爭大樓規約第11 條規定，共用部分管理費之用途為約定共用部分（含地下停 車場）之管理、維護費用及使用償金，而系爭大樓住戶之機 械式停車位雖每月應繳納管理費800元，但包括電費、保養 費及管理費，然被告除繳交管理費外，電費、保養費部分則 須另外繳交每月600元之費用予停車設備之保養廠商，故區 分所有權會議決議被告每月須繳交管理費已違反系爭大樓規 約第11條，且依該規定，管理費用途包括地下停車場之管理 、維護，被告另需支付維護費，實不公平、合理。再觀之系 爭大樓99年11月份系爭大樓管理委員會收支簿，停車設備保 養費為10,000元，而由系爭大樓16戶住戶所繳交之管理費分 攤，每戶約支出625元【計算式：10,000元16＝625】，與 被告6人每月自行繳納維護費600元予停車設備保養廠商之金 額相當。因此，以前開管理費用扣除停車維護費用，該大樓 住戶每月僅繳納停車場管理費200元【計算式：800- 600 ＝ 200】，但原告卻向被告收取500元之管理費，顯有失公平， 故系爭大樓之區分所有權人會議決議違反公平之公序良俗， 依民法第72條規定，應屬無效。（二）原告未負擔獎勵停車 位之管理維護之責，而被告均係住戶外之獎勵停車位所有權 人，未居住於系爭大樓內，僅停車後使用車道之進出口，然 原告卻請求獎勵停車位所有權人每月支付管理費500元，實 已要求渠等分攤系爭大樓固定支出（含大、小公設、機電設 備、消防幫浦、廢水、污水處理、保全及其他公共設施之管 理維護）之16.6％【計算式：（500元×24人）÷72,000 元 ＝16.6％】，顯屬過高，由此可知，原告向被告6人收取管 理費500元，有欠公允，應收取每月200元之管理費為已足。 （三）全體獎勵停車位之所有權人僅有一表決權，已藐視獎 勵停車位全體所有權人之權益。（四）被告吳政勳、吳阿純
日前並委託被告吳宜佳出席系爭大樓95年5月7日之區分所有 權人會議，然不知須推派代表行使表決權，更未共同推派訴 外人大銘公司為獎勵停車位專有部分之區分所有權人代表， 故被告吳政勳、吳阿純及吳宜佳於96年5月30日，已針對此 情以臺北永吉郵局第209號存證信函向原告表示異議。基此 ，迄99年8月31日止，被告吳宜佳、吳政勳及吳阿純每月暫 繳管理費200元、被告李珠每月暫繳管理費300元。（五）原 告恣意收取高額管理費，然均未告知系爭大樓住戶車輛及機 車所耗用之公電費及其他費用項目內容，造成獎勵停車位之 費用支出與系爭大樓費用混淆不清，無法計算分攤金額。且 原告又拒絕提供通往機房之7號鑰匙以使緊急修護人員通行 ，故造成B區全區無法運作，被告自無須繳交管理費等語， 資為抗辯，並均聲明：駁回原告之訴。
四、經查，原告主張：被告均為原告所管理系爭大樓之系爭建物 共有人，依系爭大樓規約之規定，被告每月應繳納獎勵停車 位管理費500元，被告未如期繳納，經催討未獲置理，迄今 尚積欠如附表所示金額等情，有信義君址大樓管理委員會會 議記錄、建物登記謄本、存證信函、存證信函回執及系爭大 樓規約為證（見本院卷第6至28頁、第142至148頁），復為 被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張：被告應依系爭 大樓規約繳交每月500元之管理費，不得拒絕繳交等語，則 為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：被告 得否以與大銘公司之約定對抗原告？區分所有權人會議決議 被告每月應繳交500元管理費是否違反規約第11條？區分所 有權人會議決議是否無效或其決議方法是否有瑕疵？被告得 否以已繳交保養費用予保養廠商，而抗辯得降低應繳交管理 費之金額？被告得否主張同時履行抗辯？經查：（一）按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債 務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債 之相對性原則。查被告固抗辯其向大銘公司購買系爭大樓 之獎勵停車位時，已言明被告等人無須繳納管理費予原告 云云，惟該契約係被告與大銘公司間之約定，原告既非契 約當事人，被告自不得以該契約對抗原告，故被告以此為 由抗辯無須繳交管理費，即無理由。
（二）被告雖另辯稱：系爭大樓之區分所有權人會議決議侵害其 權益，且原告向被告收取管理費500元，有欠公允，應收 取每月200元之管理費為已足；況被告除繳交管理費外， 尚須另外支付保養廠商每月600元之維護費用，故區分所 有權人會議決議向被告收取之管理費，違反系爭大樓規約 第11條，並違反公共秩序及善良風俗，應屬無效云云。然
查：
1.按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1 項及第2項分別定有明文。查依系爭大樓規約第11條第2項 第2款關於管理費之用途規定：「共用部分、約定共用部 分（含地下停車場）之管理，維護費用或使用償金」等語 （見本院卷第146頁），復觀諸區分所有權人會議之決議 內容（見本院卷第9至11頁），業已載明原告收取之管理 費均係用以支付社區之共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護費用等情，則系爭大樓規約及區分所有權人會 議決議，依前揭規定，均於法無違。至被告雖需另行支付 維護費予保養廠商，然該費用係被告所共有之專有部分維 護費用支出，揆諸上開規定，專有部分本應由各該區分所 有權人之使用人自行負擔修繕、管理及維護義務，故管理 費之用途自不包括專有部分之維護費用內，是被告以此抗 辯區分所有權人會議違反系爭大樓規約第11條規定，實屬 無據。
2.次按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗 者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德 觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判例參照）。又 按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，基於公 平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決 議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及 國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本 院審酌被告於使用停車位時仍須使用到系爭大樓其他公共 設施（例如車道、通往室外的通路等），然系爭大樓住戶 除了同樣繳交停車位管理費以外，仍須負擔公共設施的管 理費每月4,000元等情，為被告所不否認，是外來車輛使 用公共設施，造成公共設施加速耗損，被告既為外來車輛 使用者，倘無須繳付如住戶所繳之公共設施管理費，自會 形成對使用車位之住戶產生不公平之現象，因此，原告依 據規約以及區分所有權人會議決議之授權，對於非住戶之
被告等人收取停車位管理費，應有其必要性，且為維護系 爭大樓多數住戶的公共利益，亦屬必需。據此，該區分所 有權人會議之決議，難認有何違反公共秩序或善良風俗之 情形而無效，被告上開抗辯，洵無可取。
（三）被告固辯稱：被告吳政勳、吳阿純委託被告吳宜佳出席系 爭大樓95年5月7日之區分所有權人會議，然不知須推派代 表行使表決權，更未共同推派大銘公司為獎勵停車位專有 部分之區分所有權人代表，其程序有瑕疵云云，惟按依公 寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分 所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時 ，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定， 然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分 所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故在法 院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘 束力存在（最高法院96年度上字第116號判決意旨可資參 照）。經查，就此部分縱認該區分所有權人會議有所瑕疵 ，依前開規定，被告如對該區分所有權人會議程序有意見 ，自應於決議後3個月內對該決議向法院提起撤銷訴訟， 在撤銷前，該決議仍屬有效，被告尚不得據此即認該決議 為無效。況被告吳政勳、吳阿純已自陳於該次會議業已委 任被告吳佳宜為代理人出席，且被告江武雄本人亦有出席 ，然均未當場表示異議，有原告提出簽到簿及會議紀錄存 卷可按（見本院卷第11、12頁），則依民法第56條第1項 規定，上開會議決議自屬有效。
（四）再按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘 雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債 務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務 契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於 互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最 高法院59年台上字第850號判例意旨可資參照）。是就同 時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其 間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」 尤為不可或欠之前提。又依公寓大廈管理條例第3條第8款 之規定，公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有 權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委 員若干人設立之組織。又區分所有權人依區分所有權人會 議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項 第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理 費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會
議所決定。準此，管理委員會僅是代為執行全體共有人決 議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體 區分所有權人，而非管理委員會。管理委員會之職務與管 理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給 付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。是被告辯稱原 告收取管理費後，帳目不清，拒絕提供通往機房之7號鑰 匙以使緊急修護人員通行等節縱令屬實，要屬管理委員會 執行職務當否之問題，被告亦不得執此作為拒繳管理費之 理由。被告上開所辯，亦不足採。
（五）至被告固復抗辯：全體獎勵停車位之所有權人僅有一表決 權，已藐視獎勵停車位全體所有權人之權益云云，惟按各 專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部 分者，該表決權應推由一人行使，公寓大廈管理條例第27 條定有明文，查被告與其他共有人係共有系爭建物之專有 部分，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第13至16頁） ，故其表決權之行使依法即係應推由一人行使。據此，系 爭大樓規約第3條第5項亦未違反公寓大廈管理條例之規定 ，故被告上開抗辯，自屬無據。
五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息；區分所有權人（含地下停車場車 位所有人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未 繳金額之年息10％計算，公寓大廈管理條例第21條及系爭大 樓規約第10條第5項分別定有明文。從而，原告依公寓大廈 管理條例第21條及系爭大樓規約起訴，請求被告分別給付如 主文第一項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。六、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定 其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計 算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。
七、末按適用小額訴訟程序事件，法院為被告敗訴之判決時，應 依職權宣告假執行，民事訴訟法第436 條之20亦有明定，本 件為訴訟標的金額在100,000 元以下之請求給付金錢訴訟， 適用小額訴訟程序，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假 執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假 執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 林錫欽
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 6,000元
合 計 6,000元
附表
┌───┬──┬───────┬─────┬───┬─────┐
│姓 名│車位│ 期 間 │應繳管理費│已繳納│積欠管理費│
│ │編號│ │（新臺幣）│管理費│ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│江武雄│21 │95.7.1-99.8.31│25,000元 │ 0元│25,000元 │
│ │ │計50個月 │ │ │ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│李珠 │16 │95.1.1-99.8.31│28,000元 │19,300│ 8,700元 │
│ │ │計56個月 │ │元 │ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│吳秀蘭│20 │95.4.1-99.8.31│26,500元 │11,200│15,300元 │
│ │ │計53個月 │ │元 │ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│吳政勳│26 │95.4.1-99.8.31│26,500元 │11,200│15,300元 │
│ │ │計53個月 │ │元 │ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│吳阿純│28 │95.4.1-99.8.31│26,500元 │11,200│15,300元 │
│ │ │計53個月 │ │元 │ │
├───┼──┼───────┼─────┼───┼─────┤
│陳麗如│18 │98.7.1-99.8.31│ 7,000元 │3,000 │ 4,000元 │
│ │ │計14個月 │ │元 │ │
└───┴──┴───────┴─────┴───┴─────┘
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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