臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹東簡字第104號
原 告 曾國祥
訴訟代理人 曾文光
被 告 廖彩淑
訴訟代理人 曾鎮賢
上列當事人間請求不當得利事件，本院於中華民國100年1月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟陸佰元。
被告應自民國九十九年八月二十日起至門牌號碼新竹縣峨嵋鄉○○路2號房屋不堪使用或被告喪失該房屋事實上處分權之日止，按月給付原告新臺幣玖佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣叁佰元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣伍萬陸仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告起訴主張：
㈠緣坐落新竹縣峨嵋鄉○○段富興小段252地號，面積102平方公 尺土地為原告所有，而系爭土地上有一未辦保存登記，門牌號 碼為新竹縣峨嵋鄉○○路2號，地面層101.07平方公尺、二層 101.07平方公尺、三層91.30平方公尺，總面積合計293.44平 方公尺之建物，原為原告所有，嗣於民國72年間出賣予訴外人 練王秀貞，練王秀貞則於82年間復將系爭房屋出賣予原告之子 曾文榜。茲曾文榜與訴外人曾文雄、曾鎮賢間因損害賠償事件 ，系爭房屋遭法院強制執行，並於92年5月1日由法院核發權利 移轉證明書予訴外人曾文雄，嗣曾文雄於93年1月6日以買賣為 原因移轉系爭房屋予被告。
㈡又被告因系爭房屋占用原告所有之系爭土地，被告自獲得相當 於租金之利益，致原告所有權受有不能使用收益之損害，原告 自得請求被告給付相當於租金之不當得利及損害至明。而系爭 土地鄰近道路、交通便利，極具發展，經濟價值甚高，爰以系 爭土地申報地價年息百分之8計算相當於租金之損害金。㈢另系爭土地於89年度至99年度之申報地價均為每平方公尺新臺 幣（下同）1,600元，而系爭房屋占建面積合計293.44平方公 尺，被告自應給付原告自94年8月11日起至99年8月10日止，共 計187,802元（1,600×293.44×8％×5＝187,802），及自99 年8月11日起，按月給付3,130元（1,600×293.44×8％×1÷
12＝3,130）之損害金。
㈣綜上，爰依不當得利及租賃之法律關係提起本件訴訟，並聲明 ：被告應給付原告187,802元，及自起訴狀繕本送達翌日起， 按月給付原告3,130元，暨願供擔保請准宣告假執行等語。被告方面：
門牌號碼新竹縣峨嵋鄉○○路2號之建物，原為原告之子曾文 榜所有，92年間由曾文雄拍賣取得，嗣曾文雄於93年間出賣予 被告。又原告當時曾稱若被告取得系爭房屋後，願將系爭土地 共同出賣償還訴外人曾文榜積欠曾文雄、曾鎮賢之款項，然自 91年間曾文雄拍賣取得系爭房屋迄今，已長達8年之久，原告 均未與被告協調系爭土地及建物之買賣事宜。是以，原告請求 本件損害金，顯無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均 駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。兩造不爭執之事項：
㈠坐落新竹縣峨嵋鄉○○段富興小段252地號土地（下稱系爭土 地）為原告所有，有土地登記謄本可參。
㈡坐落於系爭土地上之門牌號碼新竹縣峨嵋鄉○○路2號建物（ 下稱系爭房屋），原為原告所有；原告於72年1月間，將系爭 房屋出賣予訴外人練王秀貞，並於72年1月13日向新竹縣政府 稅捐稽徵局辦理變更房屋納稅義務人為訴外人練王秀貞；訴外 人練王秀貞於82年5月間，將系爭房屋出賣予訴外人曾文榜， 並於82年5月4日向新竹縣政府稅捐稽徵局辦理變更房屋納稅義 務人為訴外人曾文榜；嗣訴外人曾文雄於92年5月1日拍賣取得 系爭房屋，並於92年6月5日向新竹縣政府稅捐稽徵局辦理變更 房屋納稅義務人為訴外人曾文雄；訴外人曾文雄於93年1月間 ，將系爭房屋出賣予被告，並於93年1月6日向新竹縣政府稅捐 稽徵局辦理變更房屋納稅義務人為被告等情，有新竹縣政府稅 捐稽徵局99年12月16日新縣稅東二字第0990085980號函暨檢附 之房屋稅籍紀錄表、本院新院昭執聖1640字第13580號不動產 權利移轉證書等可考。
㈢系爭房屋占用系爭土地面積為101.07平方公尺，系爭房屋坐落 之系爭土地係以新竹縣峨嵋鄉○○路與忠義街為出入道路，附 近以住家使用為主，屬鄉村區乙種建築用地。
本院之判斷：
㈠原告依不當得利或租賃之法律關係請求被告給付使用系爭房屋 坐落之基地即使用系爭土地範圍之代價，是否有理由？⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房 屋性質上不能與土地使用分開而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時 或先後分開出售，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可
解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，亦即使用土地之房屋 所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質， 當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴 請法院裁判，又其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法 第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有 反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不 問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權人之承受人對房 屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來 之法律關係（最高法院48年度臺上字第1457號判例及該院73年 度第5次民事庭會議決議可供參照）。又88年4月21日增訂、89 年5月5日施行之民法第425條之1第1項，亦基於上述立法理由 ，增訂：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」準此，不論 依增訂之民法第425條之1第1項，或該條增訂前有效之法律見 解均認：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所 有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間推定在房屋得使用期間 內，有租賃關係。再者，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登 記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無 相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓 與受讓人。則在土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而房屋 為違章建築，致僅將房屋之事實上處分權讓與他人時，此種情 形與前揭讓與房屋所有權之情形，其兩者利益相當，自應類推 前揭規定，而認受讓房屋事實上處分權之受讓人與讓與人間推 定在房屋得使用期間內，有租賃關係。
⒉查系爭土地及坐落其上之系爭房屋原均為原告所有，嗣原告僅 將系爭房屋出賣予訴外人練王秀貞，業如前述，雖系爭房屋未 為保全登記而屬違章建築，惟原告於出賣時既無相反之約定， 自應認為原告已將系爭房屋之事實上處分權讓與訴外人練王秀 貞，從而，依前揭說明，原告與練王秀貞間即應推定在系爭房 屋得使用期間內，有租賃關係存在。其後，訴外人練王秀貞將 系爭房屋之事實上處分權讓與訴外人曾文榜，再由訴外人曾文 雄拍賣取得系爭房屋之事實上處分權後，出賣予被告等情，亦 如前述，是依上開說明，前開租賃關係對於最後之受讓人即被 告仍繼續存在，則被告與原告間就使用系爭房屋坐落之基地即 使用系爭土地之範圍，於系爭房屋得使用之期間內，即推定有 租賃關係存在。
⒊雖被告抗辯：原告當時曾稱若被告取得系爭房屋後，願將系爭 土地共同出賣償還訴外人曾文榜積欠曾文雄、曾鎮賢之款項， 然自91年間曾文雄拍賣取得系爭房屋迄今，已長達8年之久， 原告均未與被告協調系爭土地及建物之買賣事宜等語，但為原 告所否認，查基前所述，兩造間就系爭房屋坐落之基地既推定 有租賃關係存在，原告本於租賃關係請求被告給付系爭土地之 租金，即非無據，至被告前揭抗辯縱認屬實，亦與兩造間之上 開租賃關係無涉，被告尚不得以此作為拒絕給付租金之理由。⒋綜上，兩造間就系爭房屋坐落之基地即使用系爭土地範圍內， 推定有租賃關係存在，則原告基於租賃之法律關係請求被告給 付使用系爭土地範圍之租金，自屬有據。至原告依不當得利之 法律關係請求部分，因被告占有使用系爭土地既有租賃關係存 在，業如前述，則被告自非屬無權占有，是原告依不當得利之 法律關係請求，尚乏所據。
㈡兩造間就系爭房屋坐落之系爭土地範圍，既有租賃關係存在， 則被告每年應給付原告之租金應以多少數額為當？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法 第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法 第25條所明定；又土地法第148條規定，土地所有權人依土地 法所申報之地價為法定地價。再租用基地建築房屋，其地租依 土地法第105條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金 標準，即以不超過土地申報價額年息百分之10為限。且土地法 第97條所稱之城市地方係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政 區域內者，即有其適用。
⒉查系爭土地地目為建，土地使用分區為鄉村區，使用地類別為 乙種建築用地，89年7月起至99年1月止之申報地價均為每平方 公尺1,600元等情，有土地登記簿謄本、地價第二類謄本等在 卷可憑；再者，被告占有之系爭土地，係以新竹縣峨嵋鄉○○ 路與忠義街為出入道路，附近以住家使用為主，其交通尚稱便 利，然繁榮程度及生活機能明顯不足，此有原告提出之鄰近照 片附件可稽。是本院審酌上情及被告使用之情形，認被告就其 占有系爭土地所受租金之利益，按年以土地申報總價額年息百 分之7計算為相當，則被告就其所有房屋占有系爭土地（即占 地面積101.07平方公尺）每年應給付之租金額為11,320元（計 算式為1,600×101.07×7﹪＝11,320，小數點以下四捨五入） 。至於原告雖主張占有面積應以各樓層面積加總之總面積計算 之，然系爭房屋占用土地之面積僅107.7公尺，此為兩造所不 爭執，而原告所主張之總樓層面積加總云云，顯屬重覆計算之 錯誤，自不足採據。
⒊從而，原告依租賃之法律關係請求被告給付本件起訴之日即99 年8月11日前5年之租金額，共計56,600元（計算式：11,320× 5 ＝56,600），及自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月20日） 起至系爭房屋不堪使用或被告喪失該房屋事實上處分權之日止 ，按月給付原告943元（計算式為11,320×1÷12＝943，小數 點以下四捨五入）之範圍內，為有理由，應予准許；至逾此範 圍則無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證， 經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定， 應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行， 惟此僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。又被 告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假 執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 1 月 28 日
竹東簡易庭 法 官 謝永昌
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣新竹地方法院竹北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。中 華 民 國 100 年 1 月 28 日
書記官 張淑芬