臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第二二五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
複 代 理人 程俊霈
訴訟代理人 張秋玫
右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六百二十八萬零五百七十七元，並自起訴 狀送達日起按年率百分之五計算之利息。
二、陳述：
㈠逾期完工遲延交屋部分：
⒈原告於民國八十四年十二月三十日與被告簽約預購被告興建之「太平洋花園廣 場」Ｅ２棟十樓、Ｅ３棟十樓之房地（以下簡稱系爭房屋、土地），及地下一 層編號二四七、二四八之停車位（以下簡稱系爭停車位），而原告要求將上述 房屋各主臥房浴室（全套衛浴設備）改成兩個浴室（半套衛浴設備），及未有 電視出線口三路開關之臥房均要有之室內設計變更，並於八十六年六月十二日 即經被告同意，原告均依約定之付款辦法按期繳交各期房地價款，並未逾期。 嗣被告之工務所於八十七年十二月一日發出交屋前驗收之通知稱「台端訂購本 公司興建之花園廣場Ｅ０２１０、Ｅ０３１０房屋‧‧‧現本工程已建造完成 ，並將於八十七年十二月十四日（星期一）上午九時進行台端所訂房屋之交屋 前驗收手續，請台端配合準時到達，逾期將視為交屋驗收合格；若台端因故無 法前來，請事先以電話與本所聯絡俾另行安排驗收日期‧‧‧」。惟八十七年 十二月十三日被告之職員徐世大組長會同原告進行交屋前驗收手續，原告依通 常程序檢查受領之物時，發現浴室空盪並無門牆，又未裝好衛浴設備，臥房要 有之電視出線口與三路開關亦付之闕如，客廳未安裝落地鋁門，地面磁磚高低 不平顏色不符，廚房調理台下嚴重漏水‧‧‧等應由被告負擔保責任之重要瑕 疵，無法居住，而被告經原告通知後亦承諾馬上處理。原告又在八十八年五月 二十九日被告在三重市厚德體操館為全體區分所有權人召開會議之後，邀同被 告職員巫玉雲課長、黃敏娟小姐、林麗玫小姐三人，到系爭房屋現場會勘確認 所有瑕疵缺失。惟被告雖於八十八年六月二日對Ｅ３棟十樓餐廳、廚房及後陽 台之平頂漏水處進行修復，惟過程十分草率致後來仍然漏水，致被告遲遲未能 完工辦理交屋。嗣被告於八十八年六月十七日來函稱「‧‧‧承蒙台端惠購本 公司興建之『太平洋花園廣場』Ｅ２、Ｅ３棟十樓之房地兩戶，及地下一層停 車位兩個（車位編號247、248）‧‧‧業已產權過戶完成，爰專函通知台端依
房地買賣契約書之約定，繳付第三十二期款，合計新台幣壹仟參佰陸萬元整， 事關台端權益，請台端儘速繳付為盼‧‧‧」，而被告之職員巫玉雲課長，無 視於工程尚未完成，無法居住之現實，竟稱使用執照下來四十五天後，就要撥 款，不管工程是否完成，然由，被告於八十七年十月三十一日即領得使用執照 ，此距八十八年六月十七日已不止四十五天，可知被告職員所言強詞奪理。故 原告於八十八年七月五日，以郵局存證信函向被告提出申訴，詎料被告未於申 訴之日起十五日內妥適處理。其後於八十八年八月五日中午，原告會同被告之 職員巫玉雲課長、黃敏娟小姐，同赴華南商業銀行台北南門分行，辦理繳清全 部房地價款（銀行貸款手續，早已由被告之特約代書於八十八年一月二十八日 辦妥抵押權設定登記，只要被告將手中之「他項權利證明書」交付銀行，即可 撥款，其中二百萬元，享有中央銀行核准之新購房屋年息百分之五‧五優惠利 率，因銀行訂有一定之動用期限（八十八年八月五日動用貸款時已逾半年，程 序上須再重新提出申請），為此原告曾向被告表示就此二百萬元先行給付，被 告職員林麗玫因房屋尚未完工無法交屋而恐違反當事人間對待給付之平等互惠 原則致不敢接受原告先行全部給付，並無被告所辯「然原告仍故不依前開買賣 契約之約定於核發使用執照之日起四十五天繳付第三十二期款」之問題）。同 日下午到工地找被告職員徐世大組長辦理交屋；但工程尚未完成，無法居住， 致未完成交屋。而後於八十八年九月二十一日發生九二一大地震，造成系爭房 屋十樓嚴重受損茲因系爭房屋尚未交付前之利益及危險，自應由出賣人負擔） 。原告於八十八年九月二十七日第一次向台北縣政府消費者保護官申訴，請求 處理，被告始趕緊進行修復工作。其後在八十八年十一月三十日下午，經台北 縣政府消費者保護官陳坤榮前往現場調查，發現Ｅ３十樓餐廳、廚房、後陽台 等之平頂仍然在漏水，調理台亦在漏水等多項缺失，未見改善，且被告雖承諾 一星期內完成修繕然未有結果，雙方在八十九年一月四日上午於台北縣政府第 二辦公室三樓法制室會議室協商，又於八十九年一月十八日上午於台北縣政府 第二辦公室三樓法制室會議室由台北縣消費爭議調解委員會第一次調解，被告 始於八十九年三月六日再次進行修復。被告始於八十九年五月五日修復系爭房 屋之瑕疵，並由被告之職員徐世大及另一位侯先生一同更換系爭房屋玄關門之 鑰匙後（八十八年四月間，被告為進行修復，由徐世大保留Ｅ２、Ｅ３十樓玄 關門之鑰匙各一支，供多位不特定之工人使用，及借給原告系爭房屋玄關門之 鑰匙各一支，供作入屋檢查被告有無在施工及瞭解施工情形之用，故於八十年 五月五日前系爭房屋尚在被告經管及施工中），才將房屋交付原告，原告才享 有排他性之所有權，可以自由使用、收益、處分。原告至此始能稍事裝潢，而 於八十九年六月十日入宅。在此之前，被告雖已完成產權過戶，但是尚處於給 付不完全之狀態中。被告雖於八十七年十月三十一日領得使用執照，惟對原告 承購之系爭房屋，一直處於斷斷續續施工之狀況，自屬逾期完工。 ⒉依兩造訂定之系爭契約第六條施工日期所載「本戶房屋之建築工期自繳付開工 款（八十五年三月十五日）之日起預定依建照規定之完工日前領得使用執照， 並以使用執照核准日為完工日。如有逾期完工，每逾一日乙方（按即被告，下 同）應按甲方（按即原告，下同）已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方
」之約定，可知逾期完工及遲延交屋為一體之兩面，亦即被告所以遲延交屋乃 因有「逾期完工」之情事。此依通常習慣，房屋必定是已經完工，才會通知進 行交屋前驗收手續。故被告應自八十七年十二月十三日（兩造會同檢查受領房 屋，被告承諾負物之瑕疵擔保責任之日）起至八十八年八月五日（原告繳清全 部房地價款）止，共二百三十五天，按原告已繳系爭房屋價款Ｅ２十樓一百二 十六萬元，Ｅ３十樓一百四十七萬元，共二百七十三萬元，依每日千分之一計 算之違約金為六十四萬一千五百五十元；及自八十八年八月五日（原告繳清全 部房地價款）起至八十九年五月五日（被告真正交付房屋）止，共二百七十四 天，按原告已繳清之全部系爭房地價款Ｅ２十樓六百二十五萬元，Ｅ３十樓七 百三十一萬八千五百二十九元，共一千三百五十六萬八千五百二十九元，依每 日千分之一計算之違約金為三百七十一萬七千七百七十七元；合計違約金四百 三十五萬九千三百二十七元給付原告。
⒊有關Ｅ３十樓房屋之餐廳、廚房、後陽台等之平頂之漏水問題，原告經請教專 業人員，認為正確方法應從十一樓之地板進行始合乎施工要領，遂提議自十一 樓之地板進行施工並經被告認同，惟八十九年一月十三日早上被告又稱要改自 Ｅ３棟十樓房屋之平頂進行施工，並於八十九年一月十八日在台北縣消費爭議 調解委員會第一次開會時，又表示希望再一次由Ｅ３棟十樓房屋之平頂進行施 工，黃惠村並稱確可修復瑕疵，被告並於八十九年三月三日出具同意書、切結 書擔保修復後無安全之虞，及將保固期限從新開始自民國八十九年四月一日起 ，至九十年三月三十一日止，並開始於八十九年三月六日進行第二次修繕。黃 惠村所稱「原告拒絕修繕」實屬子虛烏有。依卷附切結書已載明預訂於八十九 年三月六日起開始施工，足以證明八十九年三月六日以前，房屋尚未完工，無 法交付之事實。且被告亦同意有逾期完工，始會出具同意書、切結書，將保固 期限從新開始自八十九年四月一日起，至九十年三月三十一日止。 ⒋被告雖以「買賣契約並無約定交屋日」、「雙方就交屋並無約定給付期限」、 「原告未曾為催告」、「使用執照核准日為完工日」等語否認原告之請求。然 查此豈非認為渠可以一直無限期的拖延下去而不交屋？因此前開房地預定買賣 契約書第六條約定「使用執照核准日為完工日」之定型化契約，已與消費者保 護法第十二條「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無 效」之規定相牴觸，應為有利於原告之解釋（消費者保護法第十一條第二項） 。設若被告之施工過程能用心盡力，不拖延，不草率，不敷衍，不一改再改， 也不會造成逾期完工遲延交付房屋情事；凡此一連串之種種，均應歸責於被告 ，毋庸置疑。原告就系爭房屋以發現瑕疵之日為遲延完工之起算日，乃是依習 慣及依法理。原告迭次當面或電話，一而再、再而三的一直拜託再拜託，催促 再催促的希望早日完工，甚至於在八十八年十月五日寄發郵局存證信函催告被 告：「‧‧‧請儘速切實進行修復，以利交屋。如再敷衍、拖延，貴公司須負 遲延交屋之損害賠償責任」，並非未曾為催告。又被告提出之交屋憑證，並無 原告簽名，不具證據力，不能證明八十八年八月五日（原告繳清全部房地價款 之日）被告業已完成交付房屋。
㈡房屋交付使用前稅費負擔部分：
被告提供之「太平洋花園廣場」、「購屋寶典」手冊，載有「交屋日前之房屋稅 、地價稅、水電、瓦斯、電話費及管理費等，依各項稅費單據，按月計算由賣方 繳納」文句；依消費者保護法施行細則第九條之規定，自屬契約之一部分；因此 於八十九年五月五日交屋日前原告繳納之房屋稅二萬三千二百八十八元、地價稅 六千三百六十一元、水費（含復水費）五千五百六十七元、電費一萬二百八十元 、管理費三萬一千九百二十九元等共計七萬七千四百二十五元之稅費，應由被告 （即賣方）繳納。故原告此部分之損害，被告即應負責賠償。 ㈢土地持分登記不足、建物虛增坪數部分：
⒈土地持分登記不足部分：
⑴依兩造所訂房地預定買賣契約書房地標示雖稱「㈠土地：「‧‧‧本戶房屋 所分得之基地持分面積（以下簡稱本戶土地），依本戶房屋建物面積（包括 主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」。然因該契約條款所稱之比例 分配計算方式未經記載於契約中，又未經被告告知原告，亦非深為消費者之 原告所明知，則該條款自不構成契約之內容。
⑵又依內政部七十一年十月二十日臺內地字第一○一九八五號函之規定：「區 分所有建物共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其 未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總 面積之比訂之」。因此區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有權人 之共同使用部分。因此，應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物 之總面積之「比例分配之」。使用執照核准之基地面積：三重市○○段一 七九地號五八九○平方公尺、二○六地號三○五平方公尺、二○七地號二五 ○平方公尺，合計六四四五平方公尺。而相關區分所有建物之總面積為三六 八一八‧三九平方公尺，而Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八一‧五八平 方公尺，士地持分應為○. 二二％，惟登記持分為○．二○％；不足○．○ 二％，不足之面積為○．三九坪，依每坪土地平均單價八二○五一三元計算 ，價款為三二○○○○元：Ｅ３十樓（建號四二四二）面積為九六‧一三平 方公尺，土地持分應為○‧二六％，而登記持分為○‧二三％，不足○‧○ 三％，不足之面積為○‧五八坪，依每坪土地平均單價八一四五九六元計算 ，價款為四七二四六六元；而停車位編號二四七、二四八號（建號均為四五 六一）面積各為三九‧三三平方公尺，土地持分均應為○‧一一％，而登記 持分皆為○．○八％，均不足○．○三％，不足之面積各為○．五八坪，依 每坪土地平均單價三四五七九四元計算，價款分別為二○○五六一元。以上 合計為一百十九萬三千五百八十八元，原告爰本於瑕疵給付之減少價金請求 之。
⑶被告所稱「基地持分計算方式均統一依照公式計算」與證人許愛珠所言「沒 有其他大樓住戶被告出售予他人之部分其土地持分計算方法與原告不同」、 「出售時均採同一原則」等說詞，並非事實。被告理應就自己及其他區分所 有權人之土地持分、公設分擔比例如何得來，其計算之基礎及計算式，提出 詳實之說明，以盡舉證責任之義務。
⒉建物虛增坪數部分：
⑴依兩造締結之前開房地預定買賣契約第一條房地標示「㈡房屋：本戶房屋‧ ‧‧『公共設施持分面積（門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台 電配電室、消防泵浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水 池、地下一層35個機車位停車空間‧‧‧等）計‧‧‧建物登記坪數以地政 機關登記面積為準：合計面積如有誤差，依每坪房地平均單價比例無息計算 相互補退價款」。然「公共設施」之分擔比例及「比例分配之」土地等計算 方式因未經記載於契約中，故縱被告與地主間有分地分屋之協議或合意，被 告亦未告知原告內容；且依正常情形亦非消費者所得預見，故該條款不得構 成契約之內容。
⑵依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函規定「區分所 有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應 為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分 所有權人所共有」，則建號四五六九號，即共同使用地下二層防空避難室兼 停車空間面積五○九七‧○一平方公尺，規劃有水平移動式二七個、上下機 坑式二○六個、平面式九個、共二四二個停車位（其中法定停車位二三五個 ，增設停車位七個）應登記為全體（四六七戶）區分所有權人所共有，然被 告未依上開規定為之，亦未經全體所有權人合意由部分區分所有權人所共有 ，僅登記銷售給部分區分所有權人，其中二四二分之四二（四二個停車位， 面積八八四‧六一平方公尺）登記在被告自己名下建號四二四六之建物所有 ，然以建號四二四六區分所有權僅有二八‧四九平方公尺，以相關區分所有 建物之總面積三六八一八‧三九平方公尺而延，該建號建物土地持分應只有 為○‧○八％，但其登記持分：一七九地號卻高達二‧九一％、二○六、二 ○七地號卻均高達七‧七六％實不成比例而不合理。乃被告欺騙消費者之圖 利自己之行為。
⑶又根據台北縣三重地政事務所核發之登記謄本與建物測量成果圖及被告提供 之資料中之數據，綜合計算出之「太平洋花園廣場」建物總面積為五二一二 二‧七六平方公尺，比臺北縣政府工務局使用執照登錄之總計面積四七○二 ○‧八一平方公尺多出五一○一‧九五平方公尺，與建號四五六九共同使用 地下二層防空避難室兼停車空間五○九七‧○一平方公尺近似（僅差四‧九 四平方公尺）：似有在建物測量成果圖上動手腳，將建號四五六九號建物共 同使用地下二層防空避難室兼停車空間五○九七‧○一平方公尺化整為零在 全體四七六戶區分所有建物及共同所有建物上灌水而虛增坪數之嫌。 ⑷四五六九建號係「防空避難室兼（法定）停車空間」，僅建立標示部及附表 方式辦理登記，而無所有權部與他項權利部（即不能為單獨所有權客體）， 主要用途為「共同使用部分」（即俗稱公共設施），總面積為五○九七‧○ 一平方公尺，層次為地下二層。依其「使照圖」、「竣工圖」記載有停車數 量檢討，計有雙層機械式水平移動式二七部、上下機坑式二○六部、平面式 九部，法定停車位二三五部、增設停車位七部。而四五六一建號依使用執照 竣工圖記載屬「增設停車位」、「非共同使用部分」屬「區分所有建物」不 同。上開四五六九建號是屬「共同使用部分」而非「區分所有建物」，依內
政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋「區分所有建築 物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區 分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權 人所共有」，僅能以公共設施方式（大公或小公）登記，並不得以主建物方 式登記產權。故四五六九建號地下二層為公共設施（共同使用部分），非屬 「區分所有建物」，自不能參與分配土地持分，亦不能比照四五六一建號取 得忠孝段四五六二、四五六三、四五六四、四五六五、四五六六、四五六七 、四五六八、四五七○等建號「共同使用部分」之持分登記，否則即造成不 花錢可以增加登記土地持分，又可減少登記公共設施節省金錢之不合理情形 。可知被告賦予四五六九建號土地持分，於法無據。 ⑷依前述內政部七十一年十月二十日臺內地字第一○一九八五號函所示，建號 五六八號共同使用部分（俗稱大公，面積一一○三‧一六平方公尺）之相關 區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，而Ｅ２十樓（建號四 二四一）面積為八一‧五八平方公尺，持分應為○．二二％，而登記持分為 ○‧二四％，多分攤○．○二％，多分攤之面積為○．○七坪，依每坪房屋 平均單價九萬三千零八十三元計算，價款為六五一六元；Ｅ３十樓（建號四 二四二）面積為九六‧一三為平方公尺，持分應為○．二六％，而登記持分 為○‧二八％，多分攤○．○二％，多分攤之面積為○‧○七坪，依每坪房 屋平均單價九三一二○元計算，價款為六五一八元：建號四五六四號共同使 用之部分（即Ｅ棟小公，面積九八九‧三三平方公尺）之相關區分所有建物 之總面積為八七六○‧四二平方公尺（即三和路四段二十巷二六號等Ｅ棟四 八戶共四二七六‧二九平方公尺，加上建號四五六一號即三和路四段十六號 等四六七戶地下室一層，得視同一般區分所有建物四四八四‧一三平方公尺 ），而Ｅ２十樓，持分應為○．九三％，然登記持分為一．八三％，多分攤 ○‧九％，多分攤之面積為二．六九坪，依每坪房屋平均單價九三○八三元 計算，價款為二五○三九三元；而Ｅ３十樓，持分應為一‧一％，而登記持 分為二．一三％，多分攤一．○三％，多分攤之面積為三‧○八坪，每坪房 屋平均單價九三一二○元計算，價款為二八六八一○元。以上之瑕疵給付， 原告依兩造契約第一條之規定，請求減少價金共為五十五萬二百三十七元。 ㈣公共設施地下一層三十五個機車位停車空間未登記之瑕疵給付：地下室一層共同 使用部分三九八‧五二平方公尺，依台北縣三重地政事務所建物測量成果圖所載 之主要用途係機房及台電配電室，並非機車位停車空間，然被告竟以做為機車停 車位之用，而被告亦未向地政機關辦理地下一層三十五個機車位停車空間之登記 ，致造成全體住戶使用上之紛爭與困擾。此既因被告之故意所為，而有債務不履 行之情事，原告爰依民法第二百二十七條、消費者保護法第五十一條之規定請求 六萬元之懲罰性賠償金。
㈤安全上危險之瑕疵給付部分：
被告僅於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼等社區安全系統設備，未於各棟（太 平洋花園廣場社區分Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ七棟，共計四六七戶）一樓、 地下一層、地下二層及頂樓之樓電梯間，樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼；
致因地下一層、地下二層之棟與棟間互通，亦無裝置具有管理門禁功能之磁卡式 控制設施，造成歹徒可以乘虛而入，曾經發生Ｈ棟五樓之一住戶在地下二層遭搶 及其他多起意外事件而無法追蹤，確實影響居家安全。此部分爰依消費者保護法 第七條、第五十一條之規定請求被告給付懲罰性之賠償金四萬元。三、證據：提出台北縣政府八十九年十一月六日八九北府消保字第四二六二六二號函 及所附調解筆錄暨調解不成立證明書、系爭房地預定買賣契約書（二分）、停車 位預定買賣分管契約書（二份）、現場照片（三十二張）、太平洋花園廣場管理 費用明細表、購屋必知的相關稅費、繳納各項稅費明細表、房屋稅繳款書（四分 ）、地價稅繳款書（三分）、自來水事業處用戶繳費收據聯（十四分）、台灣電 力公司收據（十分）、太平洋花園廣場社區公共管理費用分攤收據單（六分）、 原告製作太平洋花園廣場台北縣三重地政事務所建物測量成果彙集表（五分）、 地籍圖謄本、使用執照申請書、使用執照、原告製作太平洋花園廣場台北縣政府 工務局使用執照登記樓地板面積彙集表、土地登記簿謄本（三重市○○段一七九 、二○六、二○七地號）、建物登記簿謄本（三重市○○段○四一○五、○四一 ○六、○四一○九、○四一二二、○四一三二、○四一三三、○四一三四、○四 一三六、○四一四七、○四一四八、○四一四九、○四一五○、○四一五三、○ 四一五四、○四一五八、○四一七二、○四一七八、○四一八四、○四一八五、 ○四一八六、○四一八九、○四一九四、○四二○二、○四二一七、○四二一八 、○四二二六、四○二二七、○四二三○、○四二三二、○四二四三、○四二四 四、○四二四五、○四二五六、○四二五九、○四二六六、○四二六七、○四二 七九、○四二八○、○四二八三、○四二八五、○四二八六、○四二八九、○四 二九○、○四二九一、○四二九二、○四二九三、○四二九四、○四三○一、○ 四三○二、○四三○三、○四三○六、○四三○七、○四三○八、○四三○九、 ○四三一一、○四三一二、○四三一三、○四三一四、○四三一五、○四三一六 、○四三二四、○四三五四、○四一五五、○四一五七、○四二一一、○四二一 三、○四二一六、○四二三五、○四二四六、○四二八七、○四五六一、○四五 六九、○四二四二建號）、台北縣三重地政事務所建物測量成果圖（建號四二四 一號及四二四二號、四五六一號至四二七○號共十二分）、原告製作之地政事務 所登記之太平洋花園廣場各相關區分建物所有權人持分公共設施概要表（四分） 、原告製作之地政事務所登記之原告與被告持分土地及公設相對內政部規定應有 持分之差異比較表、三重市○○段四五六一建號停車空間建物所有權簿登載情形 一覽表（三頁）、三重市○○段四五六九建號法定停車位登載情形一覽表、建號 四一○九號等六十二戶地政事務所所登記之持分土地及公設相對內政部規定應有 持分之差異比較表（共三頁）、房號Ａ０一一六等十一戶地政事務所登記之持分 土地及公設相對內政部規定應有持分之差異比較表、太平洋花園廣場建物面積總 表、台北市建築法規、存證信函、原告製作之太平洋花園廣場建物及土地登記情 形總表、原告製作之太平洋花園廣場Ａ棟一四一戶區分所有權人之建物及土地登 記情形一覽表（共四頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｂ棟59戶區分所有權人之 建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｄ棟45戶區 分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣
場Ｅ棟48戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之 太平洋花園廣場Ｆ棟63戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁） 、原告製作之太平洋花園廣場Ｇ棟63戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽 表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｈ棟四八戶區分所有權人之建物及土 地登記情形一覽表（共二頁）、原告致內政部書函、原告致台北縣三重地政事務 所書函、內政部營建署九十年九月二十七日九十營署建管字第○五九一一三號函 、台北縣三重地政事務所九十年九月二十八日九十北縣重地登字第一三三一七號 函、台北縣政府九十年十一月八日九十北府工使字第三八七七一一號函、交屋前 驗收通知書、被告催告繳款通知書、被告推案時廣告宣傳品「購屋寶典」、竣工 圖等影本（除已註明分數外）各一分為證。並聲請訊問證人徐世大、謝基松、許 愛珠。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠被告就系爭房、地之面積及交屋期限均係依約履行，已盡出賣人義務，並無短少 及遲延交付等情事：
⒈就系爭房、地面積部分
原告向被告購買太平洋花園廣場系爭編號為Ｅ２型十樓及Ｅ３型十樓共二戶之 房、地，門牌號碼分別為三重市○○路○段二十巷二六號十樓之一及十樓之二 ，面積分別為三０．九四坪及三六．一九坪，另購買地下一樓停車位二個。依 建物登記謄本，二棟房屋登記之面積分別為一０二．三三平方公尺（約三０． 九五坪）及一二一．一平方公尺（約三六．六三坪），故依建物登記謄本所載 ，原告所購買之房屋登記面積反增無減。又關於原告購買之停車位部分，因地 下一樓經地政機關登記為三重市○○段四五六一建號部分共有一一四個停車位 ，依系爭買賣契約約定，車位部分之建物由購買者分別共有，並以持分、分管 方式登記予購買者，因原告購買二個停車位，故地政機關登記建物面積為一一 四分之二。至於土地持分面積部分，合計原告所購買二系爭房屋及二個停車位 部份分配之土地面積，地政機關登記為一萬分之五十九並無違誤（Ｅ２十樓為 一萬分之二十、Ｅ３十樓為一萬分之二十三，停車位一個萬分之八（二個萬分 之十六），並分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日移轉所有 權登記予原告，可證被告確已依約履行無疑。
⒉就遲延給付部分
⑴依前揭契約書第六條「本戶房屋之建築工期自繳付開工款（八十五年三月十 五日）之日起，依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日 為完工日」之記載，系爭建物係於八十四年十二月十六日取得台北縣政府工 務局捌肆重建字第參壹參號建照執照，依該建築執照所載，竣工期限為自開 工核准日起四十一個月完工，而被告係於八十四年十二月十五日經台北縣政 府核准開工，於八十七年十月三十一日取得使用執照，並無遲延完工之情。 ⑵依系爭房地預定買賣契約書第三條付款辦法之約定，原告應依付款辦法表之 約定期日付款，又第十二條交屋結帳約定，「本戶房屋使用執照核准後，在
乙方（即被告，下同）通知交屋之期限內甲方（即原告，下同）應至乙方公 司辦理交屋結帳手續並繳清下列各項費用後，乙方始予交屋」。且第十三條 交屋約定，「甲方完成交屋結帳手續，並領得交屋憑證及房屋鑰匙後‧‧‧ 視為乙方移交甲方使用」。即原告應先給付完畢房地款，被告方有交付系爭 房地予原告之義務。因被告於取得使用執照後，立即通知原告進行驗收手續 ，此情並為原告所自承，然原告卻不依系爭買賣契約之約定於核發使用執照 之日起第四十五天繳付第三十二期款。直至八十八年八月五日始辦妥交屋手 續，原告尚書立切結書，表示因貸款利率因素未能依買賣契約之約定繳清全 部房地價款共計二百萬元，並同意於同年九月三十日前完成撥付事宜，非原 告所稱八十九年五月五日始真正交付房屋，茲被告均依約履行買賣義務，原 告事後竟誆稱被告遲延交付房地而請求損害賠償，顯係虛構事實。況原告自 認被告早於八十八年三、四月間即將房屋鑰匙交予原告，益見原告稱被告有 交付遲延云云，均無可採。則原告既已得自行使用、處分系爭房地，雖其稱 僅供入內檢查，亦為空言詭辯。
⑶至於原告稱因房屋餐廳、廚房及後陽台有滲水現象致其無法使用，直至八十 九年五月五日方進行裝潢及遷入使用，姑不論發生滲水現象僅於Ｅ３十樓部 分，Ｅ２十樓並無任何瑕疵。且縱有滲水之情，依證人黃惠村於鈞院九十年 六月十一日到庭證稱「第一次在八十八年十月二十五日我們發現他們的房屋 漏水‧‧‧」得知，所稱漏水情形係交屋後所發生之現象，非關遲延給付， 況因原告執意主張該滲水現象需從十一樓他人之房屋入內修繕方能究竟，但 因十一樓住戶不同意，且原告亦拒絕被告進入系爭房屋內修繕，經證人即忠 孝水電股份有限公司副總經理黃惠村與其解說，及原告自請之專業人員查看 ，亦表示應從原告自有之系爭房屋內修繕後，原告方同意被告於八十九年三 月間進入系爭Ｅ３十樓房屋修繕且當日即已修畢，此與證人黃惠村於前揭庭 訊時之陳述「‧‧‧我們要進行修繕他們不同意，故我們自十一樓之房屋內 往地板進行修繕。但其後我們又發現他處亦有漏水，雖要求原告進入屋內修 繕，仍為原告拒絕，迨至八十九年三月六日才第二次進入屋內修繕」、「以 專業立場看來一定要在十樓修繕。」相同。並有被告同意原告之請求所書立 之延長保固期限切結書足參。原告就上開爭議並曾台北縣政府申請調解，經 台北縣消費爭議調解委員會於八十九年一月四日及十八日召開調解會，是與 會之消保官及調解人均知之甚詳，姑不論被告於同年三月六日即已修復，此 事實原告亦不否認，與原告片面主張之八十九年五月五日其方得搬入系爭房 屋內云云，明顯與事實不符，且該漏水現象為交屋後發生之情事，非關乎給 付遲延，況被告善意雇工修繕，實因可歸責原告之事由致拖延修繕日期，足 見原告稱該日其方得就系爭房地進行裝潢及遷入，該日方為交屋日云云，確 屬詭辯，倘買受人皆如原告率爾以自定之交屋日任意要求出賣人負遲延之責 ，則無啻輕率破壞交易秩序，實不可取。
⑷再者，依系爭買賣契約書第六條及第十三條規定，系爭房地於原告完成交屋 結帳手續後，被告交付原告交屋憑證及房屋鑰匙時即視為移交原告使用，此 外雙方就交屋並無約定給付期限，揆之給付無確定期限者，債務人於債權人
得請求給付時，經催告而未為給付，自催告時起，始負遲延責任，而原告未 曾為催告即逕主張被告有給付遲延，顯於法未合。 ⑸被告所交付原告二房地中，僅Ｅ３十樓之餐廳、廚房及後陽台有漏水情形， 另一Ｅ２十樓及Ｅ３其餘部分根本無不能使用之情形，則原告竟按其所購系 爭房地之買賣價金，依每日千分之一計算違約金，即無理由。且違約金之請 求，需雙方有約定始得為之，揆之雙方所簽訂之系爭買賣契約書，就此部分 並無違約金之約定，且被告亦無違約可言，足見原告所述，均無可採。 ㈡原告請求被告給付八十九年五月五日前之稅費負擔亦無理由： 依系爭房地預定買賣契約書第八條約定「產權移轉第三項，本契約買賣標的物之 土地，雙方同意於結構體完成後，由乙方隨時逕行辦理產權移轉」。第九條稅費 負擔第四項約定「房屋稅、地價稅、工程受益費於產權移轉登記後，歸由甲方負 擔」。被告既分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日就系爭土地 及房屋移轉所有權予原告，則依上開約定，自被告移轉所有權予原告後之稅捐自 應由原告自行負擔。何況原告自承被告早於八十八年四月間即交付原告Ｅ２十樓 及Ｅ３十樓鑰匙各一支，而原告迄至八十八年八月五日始完成交屋手續，係因可 歸責於原告拒不依期繳付第三十二期房地款所致，且就Ｅ３十樓瑕疵部分，亦係 原告堅持要求由十一樓之地板下挖修繕，延致八十九年三月始同意黃惠村入內修 繕，事後原告自不得將修繕期間之拖延歸責於被告，故原告請求被告給付八十九 年五月五日前之稅費負擔，即為理由。至於原告提出「住戶使用手冊」及「購屋 指南」，表示上開二文書內稱：房屋交付前之稅費由出賣人負擔，而請求被告給 付房地未交付使用前之稅費負擔云云。惟揆其內容，顯就一般坊間買賣房屋注意 之事項為記載，非針對系爭買賣標的之交屋或稅賦方面為說明或約定，並非廣告 ，亦非屬契約之一部分。且查「住戶使用手冊」係原告辦妥交屋手續後至被告設 於系爭大樓工務所領取鑰匙時，工務所人員交付之文書，亦即該文書為交屋後始 交付，並非原告簽訂系爭房、地預定買賣契約之前所交付，故原告提出此等文書 稱係廣告物，並據以請求被告給付房地未交付使用前之稅費負擔，顯係扭曲事實 而無稽。
㈢原告以其計算之方式主張被告交付之土地登記持分有短少之情，進而請求減少價 金，並無足採：
⒈系爭房地基地持分之計算方式，依據上開契約第一條第一項之規定「‧‧‧本 戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建築面積（包括主建物、附屬建物 、公共設施）比例訂之。」依此法計算，原告所購二房屋Ｅ２十樓及Ｅ３十樓 ，共持分三重市○○段一七九地號、二０六及二０七三筆地號土地，而「太平 洋花園廣場」全部房屋（面積為一萬二千七百一十點六三坪）及地下一、二層 停車位（面積分別為一千五百一十四點六三坪及一千五百四十一點八五坪）之 建物登記面積，合計為一萬五千七百六十七點一一坪。被告乃依前開買賣契約 書第一條約定，按地政機關就原告所購房屋及停車位之所有權登記面積，與太 平洋花園廣場「全部建物所有權登記面積」為比例計算，則計算二戶之基地面 積如下表：
編號 建號 面積（㎡）或持分比例 坐落地號 持分比例
Ｅ0 0000 00．五八平方公尺 一七九 萬分之二十 四五六四 萬分之一八三 二０六 萬分之二十 （九八九．三三平方公尺）
四五六八 萬分之二四 二０七 萬分之二十 （一一０三．一六平方公尺）
Ｅ0 0000 00．一三平方公尺 一七九 萬分之二十三 四五六四 萬分之二一三 二０六 萬分之二十三 （九八九．三三平方公尺）
四五六八 萬分之二八 二０七 萬分之二十三 （一一０三．一六平方公尺）
地下一樓 0000 0000分之二 一七九 萬分之十六車位二個 （四四八四．一三平方公尺）
二０六 萬分之十六
二０七 萬分之十六
因此Ｅ２十樓之基地持分為萬分之二十，Ｅ３十樓基地持分為萬分之二十三， 另因原告購買地下一樓二車位，每一車位土地持分為萬分之八，是以合計原告 共計持有系爭土地持分為萬分之五十九，與土地登記謄本所記載完全相同，則 被告既已依據雙方所簽定之房地預定買賣契約第一條第一項之規定計算給付原 告系爭土地上應有之持分，原告主張被告所交付持分土地有短少，實無可採。 且被告對於太平洋花園廣場社區之基地持分計算方式，均統一依照前揭契約記 載之公式計算，並未對於原告以另外之公式計算，如編號Ｅ２棟，六樓至十六 樓，其主建物、陽台、花台等附屬建物面積均相同坪數，扣除每戶停車位之基 地持分後，其基地持分均為萬分之二十，而編號Ｅ３棟六樓至十六樓部分，於 扣除停車位之基地持分後，其等基地持分亦均為萬分之二十三。故被告對於太 平洋花園廣場社區之基地持分計算方式係屬一致，對原告並無不公之處。反觀 原告要求被告以其基地持分計算方式，多登記土地持分與原告，將導致對於其 他住戶之不公平，故原告之主張毫無理由。
⒉又依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分及其基地所有權‧‧‧分離而為移轉或設定負擔。」而被告 所有未售出之房屋，其土地登記持分均依上開計算方式為之，之所以於土地登 記謄本上顯示較多持分，乃因被告尚有停車位未售出，因依上開法規，停車位 之建物及土地持分並不得與專有部分分離，被告只好將所有未售出車位之土地 及建物持分全部登記於一未售出之房地內，此情業經證人即辦理建物及土地登 記之代書許愛珠到庭陳述綦詳，實則原告於聲請台北縣政府調解時，調解委員 已對其說明甚詳，原告執此抗辯，即屬無理。
⒊再依建築設施施工編第一章第一條「‧‧‧四、樓地板面積：建築物各層樓地 板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括第三款不計入 建築面積部分。五、總樓地板面積：建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾 層等樓地板面積之總和」。又依地籍測量實施規則第二百八十八條之規定「建 物平面測繪邊界依左列規定辦理：一獨立建物所有之牆壁，以外緣為界。三‧
‧‧其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以 附屬建物辦理測量。五、建物地下室之面積，包括室內面及建物設計圖內所載 地下室四周牆壁厚度之面積。」。故使用執照之「總樓地板面積」與依地籍測 量實施規則測繪之「登記面積」，兩者當然不同，故原告稱被告從中巧取豪奪 原告之土地，當為誤會。
⒋至於原告以內政部七十一年十月二十日台內地字第一０一九八五號函表示應依 該函辦理基地持分登記，惟揆之該函內容載明「區分所有建物共同使用部分之 持分，依各相關區分建物所有權人之協議決定，其未能協議者，由申請人依各 區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總面積之比例訂之。」顯係在規 範公設比之計算方式而非基地持分之計算方式，原告爰引此函令以為其計算基 地持分之方式，實為無據。反觀被告前揭基地持分之計算，非但有契約為憑， 亦符合相關法令。而原告據以主張之基地持分計算方式實為謬論： ⑴查原告計算基地持分之方式為以花園廣場全部專有部分之面積加建號四五六 一（地下一樓）之主建物面積為分母（即三萬六千八百一十八點三九平方公 尺，參原告起訴狀之證物第九十六頁），並以原告自己之主建物加陽台加花 台之面積（即原告之專有部分面積）為分子，依此計算方式，原告主張其基 地持分應為：
Ｅ２基地持分 八一．五八除以三六八一八．三九 等於 萬分之二十二 Ｅ３基地持分 九六．一三除以三六八一八．三九 等於 萬分之二十六 ⑵惟依系爭買賣契約書第一條第一項規定：「本戶房屋所分得之基地持分面積 ，依本戶房屋建物面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」 ，是以，原告上述之計算方式有下列錯誤：
①系爭契約明定基地持分之計算，應包括公共設施在內，而原告之計算方式 僅以專有部分之比例計算，不僅與契約不合，計算之基礎亦顯不公，顯意 圖誤導鈞院，益見其無理。
②原告認為地下二樓停車位兼防空避難空間不應有土地持分，而主張被告應 將該建物所分配之土地持分面積依各住戶之專有部分重新分配予全體住戶 ，姑不論其以各住戶地政機關登記之專有部分為計算依據即屬無理，更參 酌系爭契約之約定，地下二樓兼防空避難空間既有獨立之建號（四八六九 號），當然包括於本社區之建物總面積之內，倘如原告所述停車位所屬之 建物不得分配土地持分，則其購買之地下一樓停車位，為公平起見，其亦 應主張不得分配基地方為正當，豈可其購買所在之樓層得分配土地持分， 而他住戶購買之他樓層即不得分配，甚至還要求將該樓層分配之土地再分 配登記予伊，豈有是理！況原告上開主張，亦與內政部（九十）內中地字 第九０八二六六九號函相違背。
⒌台北縣三重地政事務所九十年九月二十八日九十北縣重地登字第一三三一七號 函：
該函說明三稱：三重市○○段四五六一建號停車位編號二六○、三一○，因建 物第一次登記時將該地下室停車位視為公設，在檢附全體起造人協議書情況下 ，准予起造人林小東部分暫不登記，惟扣除該部分所有權部持分不等於一，經
確認已申報遺產且無誤後，再請繼承人補辦理登記，登記後持分等於一云云。 則由上開函文，可知被告所稱前開地下一層停車位編號二六○、三一○，實因 系爭大樓起造人之一林曉東過世，需先繳納遺產稅始得辦理繼承登記之故，確 為真實。況該等停車位之建物產權，被告均依法令規定辦理登記，且既非買賣 標的，是否已辦妥登記，或應由誰繼承而為登記，均與本案無涉。 ⒍台北縣三重地政事務所九十年十一月九日九十北縣重地登字第一五三○七號函 ：
⑴該函說明三稱：區分所有建物及共同使用部分之登記乃依土地登記規則第八 十一條（修正前第七十五條）規定辦理，共同使用部分僅建立標示部及附表 方式辦理登記（無所有權部），另區分所有建物之共同使用部分，其項目及 所有權部之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依民法規定合意為之， 其共同使用部分登記方式可參照內政部七十一年十月二十四日台內地字第一 ○一九八五號函示辦理云云。
⑵查系爭二房地預定買賣契約（Ｅ２型十樓及Ｅ３型十樓共二戶），約定面積 分別為三十‧九四坪（主建物、附屬建物面積二四‧八七坪，公共設施持分 面積計六‧○七坪）及三十六‧一九坪（主建物、附屬建物面積二九‧一二 坪，公共設施持分面積計七‧○七坪），且將公共設施持分面積明載於上開 契約第一條，包括門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配電室 、消防□浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下 一樓停車空間‧‧‧等。如購買停車位（兼防空避難室）者，其產權併入公
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