臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第七九七號
原 告 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人
被 告 丁○○
乙○○
被 告 丙○○
被 告 苹翔有限公司
兼法定代理人 甲○○
右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文
被告丁○○應自坐落臺北市○○區○○段五小段三０之九地號如附圖所示甲、甲１、、甲２之土地內遷出，並將坐落該土地上如附圖所示門牌號碼臺北市○○區○○路十六號一、二層房屋拆除，將該土地返還原告。
被告丙○○、苹翔有限公司、甲○○應自坐落臺北市○○區○○段五小段三０之九地號如附圖所示甲、甲１、甲２之土地內遷出。
被告丁○○應給付原告新台幣捌拾玖萬零伍佰肆拾元，及自民國九十年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○應自民國九十年二月二十四日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告就坐落台北市○○區○○段五小段三０之九地號土地面積一百零八點一五平方公尺，按該土地當年度申報地價年息百分之十計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之九十三；餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新台幣柒佰萬元為被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、丙○○如於假執行程序實施前，各以新台幣貳仟零玖拾玖萬陸仟玖佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣參拾萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬肆仟貳佰柒拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣貳拾萬元為被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、丙○○如於假執行程序實施前，各以新台幣陸拾萬零貳佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、先位之訴：
一、聲明：
（一）被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○應自坐落臺北市○○區○○段五 小段三０之九地號如附圖所示甲面積九七﹒一四平方公尺、甲１面積五﹒三八 平方公尺、甲２面積五﹒六三平方公尺之土地內遷出。（二）被告丁○○應將前開土地上如附圖所示甲、甲１即門牌臺北市○○區○○路十
六號一、二層地上物拆除，將該圖所示甲面積九七﹒一四平方公尺、甲１面積 五﹒三八平方公尺、甲２面積五﹒六三平方公尺之土地返還予原告。（三）被告丁○○應給付原告新台幣（下同）二百七十一萬五千七百七十元及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○應自民國九十年二月二十四日起 至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告就坐落台北市○○區○○段五小段 三０之九地號土地面積一百零八點一五平方公尺，按該土地當年度申報地價年 息百分之十計算之金額。
（五）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係祭祀公業高同記之管理人，坐落台北市○○區○○段五小段三０之九地 號係屬祭祀公業高同記所有，被告丁○○所有坐落上開土地上如附圖所示門牌 號碼臺北市○○區○○路十六號一、二層房屋原先固與原告間有租賃關係，然 丁○○自七十七年起即積欠地租未付，且屢經原告請求而不予置理，則原告以 起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是租賃關係經終止而消滅，被告丁 ○○即屬無權占有。倘原告催繳租金仍有疑義，亦以起訴狀繕本送達通知三日 內付清租金，逾期未付，即以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是雙方 租賃關係亦經終止而消滅，丁○○即屬無權占有，同樣占用系爭房屋之被告丙 ○○及向丁○○承租系爭房屋經營克拉服飾店之被告甲○○及其所有之苹翔有 限公司，亦均屬無權占有，爰依民法第七百六十七條規定，訴請被告等遷出、 拆除地上物、並將土地返還予原告。又被告等人共同無權占用系爭土地，侵害 原告之權利，且無法律上之原因，而受有相當於租金之不當利益，使原告因此 受有損害，依民法第一百八十四條、第一百八十五條及第一百七十九條規定， 被告自應賠償原告損害及返還不當利得。按土地法所規定之租金標準，遠低於 市場行情，眾所周知。況系爭土地經 鈞院現場履勘，系爭土地為商業、區， 且位於台北市文山區○○○○街道，該街道及鄰近有諸多銀樓、銀行、證券公 司、商店、知名連鎖店（如屈臣氏、寶島眼鏡、愛的世界、曼都美髮、全家超 商、統一超商）、遠東愛買大賣場、漢神百貨公司、文山區公所、文山第二分 局、景美國中、景美捷運站、景美市場、景美夜市等等，商業發達、交通便利 、生活機能甚佳。又，當地店面租金之市場行情，每月高達二十餘萬元，此有 同街道之鄰房租約足稽。是故，原告請求被告等按所占用土地當年度申報地價 百分之十計算不當得利及損害金。
（二）原告請求項目分述如下：
１、聲明第一項部分：按原告與被告丁○○間原先固有租賃關係，然丁○○自認其 自七十七年起即未繳交租金，原告業以起訴狀繕本送達催告其付清欠租，逾期 不付，即以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是故雙方租賃關係已合法 終止，被告等由仍占用系爭土地，即屬無權占用，爰依民法第七百六十七條規 定訴請被告等自系爭土地內遷出。
２、聲明第二項部分：被告丁○○為系爭建物之所有權人，爰依民法第七百六十七 條規定訴請其拆除房屋，返還土地。
３、聲明第三項部分：
（１）原告係本於雙方租賃契約訴請被告丁○○應返還契約終止日前所積欠之租金 ，經查原告以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示已如前述，從而雙方租 賃契約業於九十年二月二十三日終止，又原告於七十年間調整租金為按申報 地價百分之七計算，則被告丁○○積欠原告租金共計二百七十一萬五千七百 七十元，計算方式如后：
84.1.1至86.6.30日止，計2.5年 108.15m2×56,249.6（申報地價）×7%×2.5=0000000 00.7.1至89.6.30日止、計3年
108.15m2×59,542.4（申報地價）×7%×3=0000000 00.7.1至90.2.23、計238天
108.15m2×60,546.4（申報地價）×7%×238/365=298880 合計0000000＋0000000＋298880=0000000元 （２）退萬步言，倘鈞院認原告並未合法調整租金者，則依被告提出六十五年之收 據，當年度三七五地號及三六八之九地號土地之公告地價均為一千五百八十 八元，被告共計租用六十四坪（41.62＋22.38），即二一二平方公尺，又收 據所載半年地租為三千七百六十三元三角（2447.3＋1316=3763.3）， 全年 地租則為七千五百二十六元六角，換算租金率應係按申報地價百分之二點八 計算租金（212 m2×1588×0.8×□=7526.6，□=0.028），則被告亦應按此 租金計算標準繳納租金，則被告積欠原告租金共一百零八萬六千三百零九元 ，計算如后：
84.1.1至86.6.30日止，計2.5年 108.15m2×56,249.6（申報地價）×2.8%×2.5=000000 00.7.1至89.6.30日止，計3年
108.15m2×59,542.4（申報地價）×2.8%×3=000000 00.7.1至90.2.23，計238天
108.15m2×60,546.4（申報地價）×2.8%×238/365=119552 合計425838＋540919＋119552=0000000元 ４、聲明第四項：經查丙○○係於八十三年占用系爭土地、甲○○及苹翔有限公司 係於八十九年十月承租丁○○之建物，而占用系爭土地。本件原告與被告丁○ ○間之租賃關係，既經原告於九十年二月二十三日為合法終止，則被告丙○○ 、苹翔公司、甲○○繼續占用系爭土地，亦屬無權占有，其等共同不法侵害原 告之所有權，並受有相當於租金之不當得利，原告基於民法第一百七十九條、 第一百八十四條、第一百八十五條規定，訴請丁○○、丙○○、苹翔公司及甲 ○○應自原告與丁○○間租賃關係終止之翌日（即九十年二月二十四日）起按 月連帶給付原告按其占用土地按當年度申報地價百分之十計算之金額。（三）對於被告抗辯之陳述：
１、原告與被告丁○○間固有租賃契約，但依土地法第一百零三條第三款原告有終 止權：按土地法第一百零三條第三款之規定，承租人轉租基地於他人時，出租 人有終止契約收回之權。查被告未經原告同意，將系爭土地轉租與苹翔有限公
司使用，原告自得行使終止權。依土地第一百零三條第四款原告亦有終止權： 按土地法第一百零三條第四款規定，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外 ，達二年以上時，出租人有終止租約收回土地之權。經查原告六十六年間租金 標準係按申報地價百分之四計算，七十年間，原告即基於都市發展、物價上漲 之因，告知被告調整租金按申報地價百分之七計算，然被告無論係於六十六年 間或七十年間，均未依原告所訂租金率為給付，顯見被告非依債務本旨而為給 付甚明，基此，被告所為給付根本不生提出或清償之效力。是原告前亦已起訴 狀繕本送達，為催告被告付清欠租，逾期未付，即以訴狀繕本之送達為終止租 約之意思表示，雙方間租賃關係業經終止而消滅，則原告要求被告自系爭土地 遷出、拆除地上物、返還土地，並給付損害金及不當得利，自有理由。又依土 地第一百零三條第五款原告有終止權：按土地法第一百零三條第五款規定，承 租人違反租賃契約時，出租人得終止租約收回土地。固租賃契約前手林永生等 人或被告丁○○倘有違反系爭租賃契約之事，原告即有契約終止權。查林永生 等人未經原告同意，將租賃權利讓度被告丁○○，係違反系爭租賃契約第七條 「倘乙者要將權利賣渡、讓渡需得甲者承認」之規定。又租賃契約第五條明訂 ：「貸借料滯納一個年以上之時，該家屋聽甲者強制處分，乙者不得異議。」 ，即被告及前手林永生等人欠繳之租金超過一個年以上時，原告自得依契約規 定對該屋強制處分，被告等不得異議，否則係違反租約，而被告丁○○竟對原 告之請求提出異議，業已違反租賃契約，故原告業已起訴狀繕本之送達，為終 止租約之意思表示，從而系爭租約已因終止而消滅。 ２、被告另主張系爭土地為第三人高錦煌設定地上權乙節，惟查： （１）原告因將系爭三０之九地號土地設定地上權予第三人高錦煌，然系爭三０之 九地號土地面積為二三一平方公尺，而前揭地上權設定面積僅為一一八．０ 九平方公尺，被告建物占用面積則為一０八．一五平方公尺，顯見原告設定 地上權予第三人高錦煌與系爭土地遭被告無權占用，根本係屬二事，毫不相 干，被告主張，實無理由。
（２）民法第七百六十七條所定之所有物返還請求權者，乃「所有人」對於無權占 有或侵奪其所有物者，得對之請求返還其物之權利，經查原告固將系爭土地 設定地上權予第三人高錦煌，然並未喪失所有權人之地位，從而援引前項請 求權訴請被告拆屋還地，絕非當事人不適格。
（３）況按「物上請求權，除法律另有規定外，以所有人或占有人始得行使之，此 觀民法第七百六十七條及九百六十二條之規定自明。地上權人既無準用第七 百六十七條規定之明文，則其行使物上請求權，自已設定地上權之土地已移 轉地上權人占有為前提。」最高法院五十二年台上字第九０四號判例參照， 又謝在全教授認為：「所有物如係由第三人無權占有，承租人等人亦喪失占 有時，所有人得逕向該第三人請求返還。從而第三人高錦煌固於系爭土地有 地上權，然因被告無權占有之行徑，業已無從占有並使用系爭土地，亦無法 行使第九百六十二條物上請求權訴請被告返還土地，則原告本於所有權人之 地位，自得訴請被告拆屋還地，否則倘如被告所言，原告所有權之行使應受 到地上權之制約，豈非無人得訴請被告返還系爭土地？被告之主張荒謬，至
為顯然。
三、證據：提出土地登記謄本影本二份、現場照片三份、被告公司登記事項卡影本一 份、台北市政府地政處公告地價表影本二份、鄰近房屋租約影本一份、鄰房租金 收據影本一份、本院八十九年度重訴字第二○五五號判決影本一份、最高法院五 十二年台上第九０四號判例影本一份、謝在全教授著「民法物權論」第149頁影 本一份為證。
貳、備位之訴：
一、聲明
（一）被告丁○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段五小段三０之九地號如卷附 土地複丈成果圖圖示甲、甲１、甲２面積合計一百零八點一五平方公尺土地之 應付租金，並自八十四年一月一日起調整依該土地當年度申報地價年息百分之 十計算按月給付原告。
（二）被告丁○○應給付原告前項租金。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：倘被告係本於租賃關係而占用系爭土地，則因系爭土地係屬建地，且位於 台北市文山區○○○○街道，交通便利，並有捷運可到達，周邊商店鄰立，區公 所、警察局、傳統市場、景美夜市、量販店及漢神百貨公司均在鄰近，現今土地 公告現值每平方公尺高達近二十萬元，與昔日地價相去甚遠，因此，原告請求自 八十四年一月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整租金，按 月給付原告。
三、證據：援用上開先位之訴所提之證據。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○、丙○○部分：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。（包含先位聲明及備位聲明）（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）被告丁○○於四十八年底向訴外人林永生等九人購買坐落景美鎮○○段溪仔口 小段三七五等地號（舊地號為景美鎮○○段溪仔口小段三七五、三六八之九、 三七四之二地號，新地號為文山區○○段○○段○○三○之○○○九、○○三 ○、○○三五地號）上之本國式磚造平家一棟，門牌號碼文山區○○路十四號 、十六號，上開坐落基地一部分為林永生等所有，一部分為原告所有，由原告 永久出租林永生等，林等再將該租賃權讓與被告丁○○，且原告同意繼續租賃 土地，並向被告丁○○收取租金，故被告丁○○與原告間有土地租賃關係，另 被告游瑞霞係於八十三年底才搬進去住，均非無權占用，原告主張以起訴狀送 達為租約終止之意思表示，不符民法規定，被告不能同意，又被告從未收到原 告催租函件，一併澄清。另原告備位聲明主張請求給付按申報地價年息百分之 十計算按月給付原告，此租金太高，不能同意，原租金全部土地（並非十平方 公尺）年租金為一萬零五百九十六元，被告願按照原約定租金給付。再者，原 告請求金額部分，所依據法律關係有稱租金者，或稱不當得利及損害賠償，且
上溯至八十四年年間，被告主張消滅時效抗辯權：１、租金請求權五年消滅。 ２、損害賠償請求權二年消滅。
（二）對於原告為系爭土地所有權人固不爭執，但原告於七十八年間將系爭土地設定 地上權予訴外人高錦煌，且未塗銷，則原告所有權因設定地上權而有所限制， 不能逕自使用系爭土地，是原告請求被告拆屋還地、不當得利及損害賠償，均 非有合法權源，就程序言，其當事人不適格。
（三）民法第四百四十條規定，承租人於租金之支付有遲延者，出租人得定相當期限 ，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。 查系爭房屋基地租金一萬零五百九十六元係雙方所約定，原告主張按申報地價 百分之十計算按月給付租金，即非雙方約定之租金，原告請求「非約定租金」 ，自與上開規定不符，不生催告效力，原告未租約本旨請求，自屬無理。三、證據：提出不動產買賣契約影本一份、台北縣建設局營造執照影本一份、土地永 久貸借契約書影本一份、地租收據影本三十份、存證信函影本五份、土地登記謄 本影本一份、土地登記簿影本一份、高清和出具土地使用權證明書影本兩份為證 。
貳、被告苹翔有限公司、甲○○部分：未於最後言詞辯論期日到場，但依其以前到庭 所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：被告苹翔有限公司及甲○○係自八十九年十月起向丁○○承租系爭房屋， 每月租金三萬元，承租當時不知丁○○與原告間有房地糾紛之事，事後丁○○亦 謂其會處理解決。
丙、本院依職權履勘現場並囑託台北市古亭地政事務所測量系爭房屋使用位置及面積 。
理 由
一、被告苹翔有限公司、甲○○均未於最後言詞辯論期日到場，核皆無民事訴訟法第 三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限； 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加， 民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項分別定有明文。原告起訴時原 先位聲明請求（一）被告丁○○、苹翔有限公司應自坐落臺北市○○區○○段五 小段三０之九地號內面積約十平方公尺土地內遷出，將該土地上之地上物拆除， 將土地返還原告（正確位置及面積以實測為準），並應自八十四年一月一日起至 返還土地之日止按月給付原告按該土地當年度申報價年息百分之十計算之金額。 （二）願供擔保請准宣告假執行。備位聲明請求被告承租原告所有坐落臺北市○ ○區○○段五小段三０之九地號土地之應付租金，應自八十四年一月一日起調整 依該土地當年度申報地價年息百分之十計算按月給付原告。嗣於本院審理中追加 丙○○、甲○○為被告，並更正訴之聲明如事實欄原告聲明項下所載，核其所為 被告及聲明之更易，業屬已追加新訴並將原訴變更，因被告對原告前開訴之變更 、追加行為，並無異議而為本案之言詞辯論，依前引法條所定，原告所為訴之變 更、追加，應予准許，合先敘明。
三、原告起訴主張：（一）先位之訴部分：坐落台北市○○區○○段五小段三０之九 地號土地為祭祀公業高同記所有，原告為管理人。被告丁○○所有坐落上開土地 上如附圖所示門牌號碼臺北市○○區○○路十六號一、二層房屋原先固與原告間 有租賃關係，然丁○○自七十七年起即積欠地租未付，且屢經原告請求而不予置 理，則原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是租賃關係經終止而消 滅，被告即屬無權占有。倘原告催繳租金仍有疑義，亦以起訴狀繕本送達通知三 日內付清租金，逾期未付，即以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是雙方 租賃關係亦經終止而消滅，則自契約終止之時起（即起訴狀繕本送達被告丁○○ 之日即九十年二月二十三日），被告丁○○、丙○○，及向丁○○承租系爭房屋 之被告苹翔有限公司及甲○○，均屬無權占有，爰依民法第七百六十七條規定訴 請丁○○自系爭土地內遷出、拆除地上物及返還土地；請求被告丙○○、苹翔有 限公司、甲○○自系爭土地內遷出。又原告於七十年間調整地租租金為按申報地 價百分之七計算，丁○○自八十四年一月一日起至九十年二月二十三日止積欠地 租達二百七十一萬五千七百七十元，訴請被告丁○○給付之。退步言，倘認原告 未合法調整租金者，則依丁○○提出六十五年之租金收據，當年度三七五地號及 三六八之九地號土地之公告地價均為一千五百八十八元，丁○○共計租用六十四 坪即二一二平方公尺，依收據所載半年地租為三千七百六十三元三角，全年地租 則為七千五百二十六元六角，換算租金率應係按申報地價百分之二點八計算租金 （21 2m2×1588×0.8×□=7526.6，□=0.028），則被告丁○○亦應按此計算標 準繳納租金，其積欠租金共一百零八萬六千三百零九元。另被告等無權占有系爭 土地，共同不法侵害原告之所有權，並受有相當於租金之不當得利，原告依侵權 行為及不當得利法律關係，訴請被告等自系爭租賃契約終止之翌日即九十年二月 二十四日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告依其占用系爭土地當年度 申報地價百分之十計算之金額。（二）備位之訴部分：若認被告丁○○本於租賃 關係而占用系爭土地，則因系爭土地係屬建地，且位於台北市文山區○○○○街 道，交通便利，並有捷運可到達，周邊商店鄰立，區公所、警察局、傳統市場、 景美夜市、量販店及漢神百貨公司均在鄰近，現今土地公告現值每平方公尺高達 近二十萬元，與昔日地價相去甚遠，因此，原告請求被告丁○○自八十四年一月 一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整租金，按月給付原告等 語。被告丁○○、丙○○則以：系爭房屋係丁○○於四十八年底向訴外人林永生 等九人購買，林永生等並將其與原告間就系爭土地之租賃權讓與丁○○，且原告 亦同意丁○○繼續租賃土地，並向丁○○收取租金，故丁○○與原告間有土地租 賃關係，而游瑞霞係於八十三年底才搬進去住，均非無權占用，原告主張以起訴 狀送達為租約終止之意思表示，於法不合。又原告於七十八年間將系爭土地設定 地上權予訴外人高錦煌，則原告所有權因設定地上權而有所限制，不能逕自使用 系爭土地，是原告請求被告拆屋還地、不當得利及損害賠償，均非有合法權源， 當事人不適格。再按系爭基地租金一萬零五百九十六元係雙方所約定，原告主張 按申報地價百分之十計算按月給付租金，非雙方約定之租金，原告未依租約請求 ，不生催告效力，自屬無理。再者，原告請求金額部分上溯至八十四年間，惟其 所依據法律關係有稱租金者或稱不當得利及損害賠償，按租金請求權五年消滅，
損害賠償請求權二年消滅，被告主張消滅時效抗辯。至於原告備位聲明主張請求 給付按申報地價年息百分之十計算按月給付原告，此租金太高，不能同意，原租 金全部土地年租金為一萬零五百九十六元，被告願按照原約定租金給付等語，資 為抗辯。被告苹翔有限公司、甲○○則以：伊自八十九年十月起向丁○○承租系 爭房屋，每月租金三萬元，承租當時不知丁○○與原告間有房地糾紛之事，事後 丁○○謂其會處理解決等語，資為抗辯。
四、查系爭土地為祭祀公業高同記所有，原告為管理人；被告丁○○所有系爭房屋坐 落於系爭土地上，占用面積為一百零八點一五平方公尺（如附圖所示甲面積九七 ﹒一四平方公尺、甲１面積五﹒三八平方公尺、甲２面積五﹒六三平方公尺）； 被告游瑞霞自八十三年底起住進系爭房屋而占用系爭土地；被告甲○○及其所經 營之苹翔有限公司自八十九年十月起向丁○○承租系爭房屋經營服飾店而占用系 爭土地；又系爭土地六十五年十二月公告地價為每平方公尺一千五百八十八元、 八十四年七月公告地價為每平方公尺七萬零三百十二元、八十六年七月公告地價 為每平方公尺七萬四千四百二十八元、八十九年七月公告地價為每平方公尺七萬 五千六百八十三元等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、現場照片、公 司登記事項卡、台北市公告土地現值及公告地價查詢系統、不動產買賣契約、台 北縣建設局營造執照、台北市古亭地政事務所九十年四月四日複丈成果圖等件在 卷可稽，堪信為真實。茲兩造所爭者，乃被告是否有權占用系爭土地，原告主張 被告無權占有，進而訴請被告遷出系爭土地、拆屋還地、給付尚欠租金及請求返 還不當得利等，是否有理？
五、按物之所有人或得行使所有人之權利者，對於無權占有其物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。次按，租賃 契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，民法第四百四十九條 第一項定有明文。又土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者 ，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的 探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，且應受民法 第四百四十九條第一項之限制，最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。再 者，建築房屋基地之出租人，於承租人積欠租金額達二年以上時，經定相當期限 催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，得終止租賃契約。土地法第一百零 三條第四款、民法第四百四十條第一項亦定有明文。本件被告丁○○抗辯其所有 坐落於系爭土地上之房屋係其於四十八年底向林永生等九人購買，林永生等將其 與原告間就系爭土地之租賃權讓與伊，且原告亦同意伊繼續租賃土地，並向伊收 取租金乙節，固據提出不動產買賣契約、台北縣建設局營造執照、土地永久貸借 契約書、地租收據、存證信函、土地登記謄本、土地使用權證明書為證。惟查， 參諸被告所提出之林永生等與原告於昭和大年四月一日簽訂之「土地永久使用貸 借契約書」及原告四十七年十月十日出具之「土地使用權證明書」，縱林永生等 向原告租地建屋，雙方於訂約時有使其租賃關係永久存續之意思，然揆諸上開判 例意旨，自應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，且應受民法第四百四十 九條第一項之限制，究不得謂為未定期限之租賃。果爾，上開租地建屋之租賃關 係於二十年屆滿即最遲已於六十七年底時消滅。自斯時之後，被告丁○○既無法
舉證其另有與原告簽訂定期租賃契約，則縱其繼續繳交租金且為原告所接受，亦 僅是二十年屆滿後已依民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約者。又原告 主張被告丁○○僅繳交租金至七十七年即未繼續繳交，為丁○○所自認，並有其 所提租金收據在卷可稽，顯見被告丁○○積欠租金額已達二年以上，且原告業以 起訴狀繕本送達催告其限期付清欠租，逾期未付，即以起訴狀繕本之送達為終止 租約之意思表示，被告丁○○於受催告後未於相當期限內給付該租金，則原告主 張雙方租賃關係已於該起訴狀繕本送達之日即九十年二月二十三日經合法終止而 消滅，即屬正當。何況依土地第一百零三條第五款規定，建築房屋基地之出租人 ，於承租人違反租賃契約時，出租人得終止租約收回土地。而依上開林永生等與 原告簽訂之「土地永久使用貸借契約書」第五條約定：「貸借料滯納一個年以上 之時（意旨承租人積欠租金達一年以上時），該家屋聽甲者（即原告）強制處分 ，乙者（即承租人林永生等）不得異議。」，是縱認該土地永久使用貸借契約因 林永生等將租賃權讓與被告丁○○而由丁○○繼受且尚屬有效，亦因丁○○欠繳 租金超過一年以上，原告得依上開約定對系爭房屋強制處分，被告丁○○不得異 議，而被告丁○○竟對原告之請求拆屋還地提出異議，業已違反契約，故原告以 起訴狀繕本之送達為終止租約，亦屬有理。準此，被告丁○○與原告間就系爭土 地租賃契約既於九十年二月二十三日經終止而消滅，其自是時起即屬無權占有系 爭土地，而同屬占用系爭土地之被告丙○○及向丁○○承租系爭房屋經營服飾店 之被告甲○○及伊所有之苹翔有限公司，亦均屬無權占有系爭土地。另被告抗辯 原告於七十八年間將系爭土地設定地上權予高錦煌，其所有權因而有所限制，不 能請求被告拆屋還地乙節，查系爭土地縱設定地上權予他人，不影響所有權人之 原告對於無權占有其土地之人行使物上請求權，何況原告主張系爭土地面積為二 三一平方公尺，地上權設定面積僅為一一八點零九平方公尺，系爭房屋占用面積 則為一零八點一五平方公尺，原告設定地上權予高錦煌部分與系爭土地遭被告無 權占用部分毫不相干等情，亦經證人高錦煌到庭證稱屬實（見本院九十一年一月 十八日言詞辯論筆錄），復有土地登記謄本可稽，益見被告所辯，諉無足採。綜 上，被告等既無占有系爭土地之合法權源，則原告依據民法第七百六十七條規定 ，請求被告丁○○自系爭土地遷出及拆屋還地，及請求被告丙○○、甲○○、苹 翔有限公司自系爭土地遷出，即屬有理。
六、次按原告與被告丁○○間於租賃關係存續期間，有關租金給付金額及給付期限， 從丁○○所提出五十六年至六十六年間原告出具之租金收據，及丁○○於六十八 年至七十八年間匯給原告租金之存證信函及匯票觀之，均未記載租金計算方法， 繳交期限依原告出具收據係分上下期（即半年）各收一次，丁○○匯款部分則為 二年或三年繳交一次，繳交租金數額每次不同且逐年增加（從五十五年下期七百 零九元八角增加到七十五、七十六及七十七年計三萬一千七百八十八元），足認 雙方並未就租金給付金額及給付期限有固定之約定，被告丁○○辯稱雙方係以七 十七年當時年租金一萬零五百九十六元（即31788÷3＝10596）為約定租金乙節 ，尚難採信。又原告主張其於七十年間有調整租金為按申報地價百分之七計算乙 節，為被告丁○○所否認，原告就此無法舉證以實其說，亦難憑採，是原告主張 依年度申報地價百分之七計算被告丁○○尚欠租金乙節，尚屬無據。惟參以雙方
未明確約定租金額及租金收取逐年增加等情，原告主張依被告提出之六十五年度 租金收據，當年度三七五地號及三六八之九地號土地（系爭土地重測前地號）之 公告地價均為一千五百八十八元，被告共計租用六十四坪（41.62＋22.38）即二 一二平方公尺，該年度所載半年地租為三千七百六十三元三角（2447.3＋1316=3 763.3），全年地租則為七千五百二十六元六角，依土地法第九十七條、第一百 零五條及平均地權條例第十六條規定，以租用面積之公告地價八成計算全年租金 額，反推換算租金率應係按申報地價百分之二點八計算租金（212m2×1588×0.8 ×□=7526.6，□=0.028）乙節，尚稱合理，應屬可採。準此，被告丁○○未依 約繳納地租，已如前述，則原告自有權請求伊給付終止租約前依上開方式計算之 尚欠租金。惟租金請求權之時效為五年（民法第一百二十六條），被告丁○○既 提出時效抗辯，則原告請求自租賃契約終止之日起回溯逾五年部分即自八十四年 一月一日起至八十五年二月二十三日止期間之租金請求權已罹於消滅時效，被告 丁○○自得拒絕給付該段期間之租金。是原告得請求被告丁○○給付自租賃契約 終止之日起回溯五年即八十五年二月二十四日至九十年二月二十三日止尚欠之租 金數額為八十九萬零五百四十元【計算方式如下：85.2.24至86.6.30日止計493 天，此期間租金為108.15m2×56,249.6（以公告地價百分之八十為申報地價計算 ，下同）×2.8%×493/365=230,069元（四捨五入，下同）；86.7.1至89.6.30日 止計3年，此期間租金為108.15m2×59,542.4×2.8%×3=540,919元；89.7.1至90 .2.23 計238天，此期間租金為108.15m2×60,546.4（申報地價）×2.8%×238/ 365=119,552元。合計租金總額為230,069＋540,919＋119,552=890,540元】。準 此，原告請求被告丁○○給付租金八十九萬零五百四十元，及自起訴狀繕本送達 之翌日即九十年二月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息 ，為有理由，應予准許，逾此數額所為之請求，不應准許。七、末按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。無法律上原因而受 利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百八十五條第一項前段、第一 百七十九條前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。被告等自原告與被告丁○ ○間之租賃關係於九十年二月二十三日經終止而消滅後，即屬無權占有系爭土地 ，已如前述，其等共同不法侵害原告之所有權，並因之受有占用該土地之利益， 致原告受有損害，該利益性質不能返還，原告依共同侵權行為及不當得利之法律 關係，請求被告等連帶給付相當於租金之價額，於法有據。又土地法第一百零五 條準用第九十七條第一項，就租用基地建築房屋之法定最高限額租金之數額，既 設有明文規定，則就系爭房屋占用系爭土地所得之利益，自應以該條文為依據計 算之。查系爭土地位於台北市○○區○○路，臨該區景美夜市○○○地段商家林 立，商業交易繁榮，交通便捷等情，業經本院現場履勘屬實，本院斟酌情形，併 依土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，認本件不當得利數額以按 土地申報地價年息百分之十計算為適當。是原告請求被告丁○○、丙○○、甲○ ○、苹翔有限公司自九十年二月二十四日起至返還前開土地之日止，按月連帶給 付按所占有土地面積當年度申報地價年息百分之十計算之金額，尚稱允當，應予 准許。
八、從而，原告本於所有物返還請求權、共同侵權行為及不當得利之法律關係，請求 （一）被告丁○○應自坐落臺北市○○區○○段五小段三０之九地號如附圖所示 甲、甲１、甲２之土地內遷出，並將坐落該土地上如附圖所示門牌號碼臺北市○ ○區○○路十六號一、二層房屋拆除，將該土地返還原告。（二）被告丙○○、 苹翔有限公司、甲○○應自坐落臺北市○○區○○段五小段三０之九地號如附圖 所示甲、甲１、甲２之土地內遷出。（三）被告丁○○應給付八十九萬零五百四 十元，及自九十年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延 利息。（四）被告丁○○、丙○○、苹翔有限公司、甲○○應自九十年二月二十 四日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付就坐落台北市○○區○○段五小段 三０之九地號土地面積一百零八點一五平方公尺，按該土地當年度申報地價年息 百分之十計算之金額，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。又本件原告先位之訴，既為有理由，則其備位聲明，即無庸加以審究，併 予敘明。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決 結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。十、原告及被告丁○○、丙○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行， 經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原 告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五 條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決 如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日 民事第二庭法 官 曾部倫
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日 法院書記官 柯月英
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