最高法院民事判決 一○○年度台上字第六號
上 訴 人 張鑑公祭祀公業
法定代理人 張 秋 季
訴訟代理人 林 國 明律師
被 上訴 人 曾 于 芳
楊 正 乾
陳 英 明
李 云
張簡寶鍊
上 訴 人 劉 美 英
張 鈺 典
張 永 琦
張 秋 峰
共 同
訴訟代理人 李 文 禎律師
黃 如 流律師
黃 小 舫律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十九
年七月六日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十八年度重上
字第一○一號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴均駁回。
第三審訴訟費用由上訴人各自負擔。
理 由
本件上訴人張鑑公祭祀公業主張：坐落台南縣白河鎮○○段一六一六、一六一六之二、一六一○之二、一六一一之二、一六○九、一六一○等地號土地（下稱系爭土地，其中一六一六地號以次四筆土地，下稱一六一六等地號土地）均為伊所有，地目為田。對造上訴人劉美英以次三人之被繼承人張秋田（民國九十八年六月二十六日死亡，由張輝煌於第一審承受訴訟，旋張耀煌於同年十二月一日死亡，乃由劉美英以次三人於原審承受訴訟）與對造上訴人張秋峰向伊承租系爭土地後，於其上建造如原判決附圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｄ１、Ｄ７、Ｄ８、Ｄ９、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｈ１、Ｈ２所示建物（下稱系爭建物），面積、位置分別如附圖所示，並占用如附圖所示Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２、Ｄ２、Ｄ３、Ｄ４、Ｄ５、Ｄ６、Ｄ１０空地（下稱系爭空地），嗣劉美英以次四人竟擅將如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｅ及Ｆ建物依序出租與被上訴人，顯未自任耕作而轉租他人營利，又積欠租金達二年以上，經伊於九十七年一月二十六日依土地法第一百十四條第六款、第七款及第一百零三條第三款、第四款規定，終止
與伊間就系爭土地之租賃契約（下稱系爭租約）關係，劉美英以次四人及被上訴人均屬無權占有伊所有之系爭土地，爰本於所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，以先位聲明，求為命曾于芳自Ａ建物、楊正乾自Ｂ建物、陳英明自Ｃ建物、李云自Ｇ建物、張簡寶鍊自Ｅ及Ｆ建物遷出，及劉美英以次四人將系爭建物拆除返還系爭土地，並自同年一月二十七日起至返還系爭土地之日止，按年於每年一月二十七日給付新台幣（下同）十九萬四千零七十一元；復依民法第二百二十七條之二及修正前民事訴訟法第三百九十七條規定，以備位聲明，求為自九十七年十二月十三日起調整系爭土地租金為每年十九萬四千零十七元，並命劉美英以次四人自九十七年十二月十三日起至兩造終止系爭租約之日止，按年於每年十二月十三日給付十九萬四千零十七元之判決（逾上開備位聲明之備位之訴部分，經第一審判決祭祀公業敗訴後，未據其聲明不服，不予贅列）。
劉美英以次四人則以：系爭租約經另案確定判決認定係基地租賃，非耕地租賃，伊等係出租地上房屋，非轉租基地。又伊等已依法提存租金至九十七年止，未積欠二年以上租金，祭祀公業另案請求伊等給付租金，復經判決敗訴確定，其以土地公告地價上漲為由，主張情事變更而請求增加租金，亦因土地公告地價上漲，非締約時所無法預見，尤不得本於情事變更原則，請求調整租金等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地屬祭祀公業所有，劉美英以次四人在系爭土地上，搭蓋系爭建物，並占用系爭空地，並將附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｅ及Ｆ建物依序出租與被上訴人等情，為兩造所不爭，已堪信為真實。查祭祀公業曾以張秋田、張秋峰無權占用系爭土地上建造系爭建物，並占有系爭空地，且將系爭建物部分出租訴外人林明志等人為由，訴請張秋田、張秋峰拆屋還地及承租人自地上房屋遷出（下稱拆屋還地事件），經台灣台南地方法院（下稱台南地院）九十年度重訴字第二九○號判決，以：張秋田、張秋峰就系爭土地與祭祀公業間有租賃關係存在，承租人向其等承租地上房屋，非無權占有為由，駁回祭祀公業之訴，祭祀公業提起上訴，經原法院九十六年度重上更㈡字第一三號判決及本院九十六年度台上字第二八二七號裁定駁回確定。祭祀公業再依租賃關係請求張秋田、張秋峰給付自九十一年五月十三日起至九十七年一月二十五日止之租金（下稱給付租金事件），經台南地院九十五年度訴字第九三○號判決，以：張秋田、張秋峰辯稱系爭土地每年之租金額為三千元，尚屬合理，其等已就九十年起至九十七年止之租金，按每年三千元計算依法提存，並未積欠租金為由，駁回祭祀公業之訴，祭祀公業提起上訴，經原法院九十七年度上字第一四二號判決及本院九十八
年度台上字第四六七號裁定駁回確定。上開給付租金確定判決認定系爭租賃契約之租賃標的，包括系爭建物坐落基地及系爭空地，上開拆屋還地事件確定判決認定系爭租賃契約為租用基地建築房屋之契約。祭祀公業未提出足以推翻上開確定判決之新訴訟資料，上開確定判決所為認定，於祭祀公業與劉美英以次四人間已生爭點效。祭祀公業主張系爭租約約定租地建屋範圍僅包括附圖Ｃ及Ｄ建物坐落之基地，其餘土地仍屬耕地租約云云，不足採信。系爭租約既為基地租賃契約，祭祀公業自不得以劉美英以次四人違法轉租耕地及欠繳耕地地租，依土地法第一百十四條第六款、第七款規定終止系爭租約。又劉美英以次四人係將建物出租予被上訴人，為祭祀公業所不爭執，祭祀公業主張劉美英以次四人違法轉租基地，未能舉證證明，其依土地法第一百零三條第三款規定終止租約，亦有未合。又基地租賃之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應先定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。查系爭租約為不定期租賃契約，祭祀公業未先定相當期限催告，逕以劉美英以次四人積欠租金達二年為由，於九十七年一月二十六日以存證信函表示終止系爭契約，該終止租賃契約之意思表示並不生效力，祭祀公業依土地法第一百十四條第六款、第七款規定終止租約，仍無足取。系爭租約既仍有效存在，劉美英以次四人依租賃契約自有權占有系爭土地，被上訴人分別就附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ與Ｆ、Ｇ建物，與劉美英以次四人訂有房屋租賃契約，更非無權占有。又房屋或土地出租人，訴請增加租金，如起訴前之租金未按原約定租額付清，法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。查張秋田、張秋峰最後一年度即七十四年度之租金收據載稱七十四年度「上期」田租甘藷一千零四十八斤，每百斤一百三十二元，共一千三百八十三元，依此推算，每年租金應為二千七百六十六元，系爭土地地目田，位於台南市○○區○○路兩側，交通便利，商店多家鄰近，系爭建物除供劉美英以次四人自住，並分別以月租二千元或二千五百元出租予被上訴人外，另有部分空房閒置，由系爭土地所在位置及利用現況觀之，其交通便利，居住生活機能完整，得從事商業活動，與締結租賃契約當時之情形已有變更，此項變更顯非訂約當時所得預見，祭祀公業依情事變更原則，請求法院為增加承租人給付之判決，洵無不合，其請求調整租金之意思表示於九十七年十二月十日到達劉美英以次四人，調整租金之始點，應自九十七年十二月十日起算。再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，城市地方房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。審酌系爭土地之價值、附近繁榮之狀況及劉美英以
次四人使用系爭土地等情，認以系爭土地九十六年申報地價年息百分之五即如原判決附表所示以每年十九萬四千零十七元始為公允。另系爭土地目前既仍由劉美英以次四人承租使用中，其等即負有給付租金之責，則祭祀公業依民事訴訟法第二百四十六條規定，提起將來給付之訴，請求該四人按年給付至系爭租約終止日止之租金，亦屬有據。因劉美英以次四人已於九十七年二月五日向法院提存九十一年至九十七年止之租金二萬一千元，所提存之金額尚能給付至九十七年十二月十二日為止。且依劉美英以次四人提出之租金收據記載，系爭租約係約定每年二次，分上、下二期支付租金，其等應每半年支付租金一次，足見祭祀公業訴請劉美英以次四人一年支付一次，依民法第四百三十九條規定，自無不可。從而，祭祀公業據以請求劉美英以次四人及被上訴人如上述之先位聲明，即非有據；另請求劉美英以次四人如上述之人備位聲明，則無不合，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張、抗辯與舉證，無一一論述之必要，因而維持第一審所為祭祀公業先位之訴及劉美英以次四人上開備位之訴各為敗訴之判決，分別駁回其上訴。查原判決認系爭土地現況與系爭租約成立時已有變更，准祭祀公業依情事變更原則為增加租金判決（見原判決第十五頁），殊無就當事人未主張之法律關係為裁判之違法。至原判決關於祭祀公業「本於民法第四百四十二條及同法第二百二十七條之二規定，合併提起本件訴訟請求裁判調整租金」之論述（見原判決第十八頁），核係贅述，與判決結果並不生影響。原審本於上述理由因而為上訴人各為不利之論斷，經核於法洵無違背。上訴意旨，各泛就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他贅述或與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，均無理由。又第三審法院，應以原審判決確定之事實為判決基礎，民事訴訟法第四百七十六條第一項定有明文，故在第三審不得提起新攻擊防禦方法。查祭祀公業起訴時原主張張秋田等人未得同意於系爭土地建造系爭建物，分別將附圖Ｈ、Ｇ、Ｅ、Ｆ建物出租（見一審卷㈠五頁），於本院始主張上開Ｈ、Ｇ、Ｅ、Ｆ僅係鐵皮棚架，並非建物，劉美英以次四人非出租建物而係出租土地云云，核屬新防禦方法，本院依法不得斟酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○○ 年 一 月 六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 女
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 一 月 十九 日
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