臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 99年度重簡字第1168號
原 告 鑫邑不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 徐意筑
原 告 簡銘慶
共 同
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理人 張曉佩
被 告 鄧莉貞
上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國99年12月24日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告鑫邑不動產仲介經紀有限公司新臺幣壹拾肆萬肆仟元及自民國九十九年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十，由原告鑫邑不動產仲介經紀有限公司負擔百分之三十三，餘由原告簡銘慶負擔。本判決原告鑫邑不動產仲介經紀有限公司勝訴部分得假執行。 事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）門牌號碼為新北市○○區○○路547號5樓（應有部分全部 ）及其所坐落之土地（應有部分17/10000）（此房屋及土 地，下稱系爭房地），為被告所有，其於民國99年6月7日 委託原告鑫邑不動產仲介經紀有限公司（下稱鑫邑公司） 代為居間出售，期間至同年10月15日止，委託銷售價格原 為新臺幣（下同）3,980,000元，其後被告同意調整為3,6 00,000元，雙方並訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭契 約書）及委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱系爭 變更同意書），是以系爭房地之買受人，倘出價達3,600, 000元，被告同意即為出售，系爭房地買賣契約即為成立 。而原告鑫邑公司於受任後就積極任事，為被告將系爭房 屋刊載廣告及居間銷售，包含將系爭房屋整理及清潔，還 於原告鑫邑公司之中信房屋網站行銷，並於各大媒體：如 樂屋網、591等知名網路通路上為銷售，又為被告於6月27 日在四維市場發海報及傳單，並遞送信箱共1,000份。嗣 於99年7月13日經原告鑫邑公司居間尋覓買受人即原告簡 銘慶願以價金3,650,000元買受系爭房地，原告簡銘慶並 簽立附停止條件定金委託書及購屋承諾書，且交付定金50 ,000 元。豈料，經原告多次通知被告簽立買賣契約，被 告竟反悔不願出售系爭房地，且表明不願到場與買方簽定
買賣契約書，已違反系爭契約書所訂應履行之義務與責任 ，依系爭契約書貳、第5條第2項第3款之約定：「甲方（ 即被告）同意出售並簽署『附停止條件定金委託書』後， 或買方依第壹部分第四條第一項簽署『購屋承諾書』後， 甲方拒絕與買方簽定買賣契約書，甲方即應支付乙方（指 原告鑫邑公司）委託銷售總價的百分之六（其中百分之四 為服務報酬、百分之二為違約金）」，被告即應給付原告 鑫邑公司238.800元〔計算式：3,980,000×6％（4％＋2 ％）＝238,800元〕；另依系爭契約書壹、第4條第3項之 約定：「甲方（即被告）同意依買方購屋條件出售並簽署 『附停止條件定金委託書』時，或買方依第一項簽署『購 屋承諾書』時，買賣契約已有效成立。如因可歸責於甲方 之事由，致無法完成不動產買賣契約之簽訂者，甲方應加 倍返還買方已支付之定金」，被告亦應給付原告簡銘慶50 ,000 元。為此，爰依系爭契約書上開約定，請求被告依 序給付原告鑫邑公司、簡銘慶238,800元、50,000元及均 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之法定遲延利息。
（二）雖被告一再辯稱系爭契約書及系爭變更同意書是在清晨一 點多才簽定等語，然此係因被告返家時間都在晚間十至十 一點間，原告只好配合被告之時間於晚間簽立，但也絕無 清晨一點多之情狀，被告所述並非實在。
（三）另因在不動產交易中，仲介人員希望可以知道屋主的底價 是多少，以利仲介人員可以縮小找尋買方之範圍，且倘有 買方出價超過底價時，仲介人員即可直接收取定金加速成 交，但買方又習慣就廣告開價為議價，仲介人員又為避免 有賺取差價之疑慮，是多數仲介體系都會教導從業人員於 簽立系爭專任委託銷售契約，作為市場出售價格（即開價 ），但一併簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書作為 實際價格（即底價），此有原告訴訟代理人於其他顧問客 戶之相關委託銷售契約及變更同意書可證之，上情亦可由 被告簽立系爭契約書之委託銷售價格為3,980,000元，原 告公司對外之廣告宣傳單也都是印製3,980,000元證之。（四）又當然部分屋主會認為：我不要告知底價，如有買方出價 再來談；這樣也可以，如此即不會於簽立系爭專任委託銷 售契約一併簽立委託銷售/出租契約內容變更同意書契約 ，而是待有買方看屋後，經由仲介人員向屋主出價時，仲 介人員才另行向屋主議價並簽定變更同意書，以調整底價 。而本件確實是被告反悔不願以調整後之價格出售，此有 被告後來離開原告鑫邑公司後，以行動電話寄送予證人張
麗梅之短訊可證之，是被告違約之情彰彰甚明。（五）至原告簡銘慶雖於鈞院審理時陳述伊是給付「斡旋金」等 語，然此與其所簽立之附停止條件定金委託書及購屋承諾 書所載內容，似有不同，此情是因原告簡銘慶並非專業購 屋者，購買系爭房屋是因現仍住在工廠內，沒有房屋可住 ，是原告簡銘慶對相關不動產專業名詞無法分辯，亦併此 敘明。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：
（一）當時只是因為其胞弟往生，欲賣掉房子，所以才請委請原 告鑫邑公司來賣，委託賣價為3,980,000元，沒有議價空 間，後來原告鑫邑公司之仲介人員追問其原來是以多少錢 購買系爭房地，其回稱是以3,600,000元買的，該仲介人 員即要求其簽一份文件，其上載有3,600,000元價格，並 稱只是參考用的，結果委託銷售價格竟改為3,600,000元 ，其後甚要求至降為3,200,000元，其認為太低，於是於 簽約後約一個月，即向原告鑫邑公司表明不再委託銷售系 爭房屋，並同意負擔一些廣告費用，惟原告鑫邑公司竟稱 已有人同意用3,600,000元買受系爭房地，在其尚未見過 買方之情況下，認為自己被騙了。
（二）其委託原告鑫邑公司銷售系爭房地時，雙方雖簽訂系爭契 約書及系爭變更同意書，惟此二者同一時間簽的，且係在 凌晨一點多簽的，其當時有質疑二者所載委託銷售價格不 同，原告鑫邑公司仲介人員回稱要有個底來賣比較好，惟 該仲介人員曾保證會以3,980,000元價格出售系爭房地。三、原告鑫邑公司主張系爭房地為被告所有，被告於99年6月7日 委託其代為居間出售，期間至同年10月15日止，委託銷售價 格原為3,980,000元等事實，業據提出系爭契約書1件為證， 並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告鑫邑公司另主張被告與其簽訂系爭契約書後，被告復同 意調整委託銷售價格為3,600,000元，嗣於99年7月13日經原 告鑫邑公司居間尋覓買受人即原告簡銘慶願以價金3,650,00 0元買受系爭房地，原告簡銘慶並簽立附停止條件定金委託 書及購屋承諾書，且交付定金50,000元，而被告竟反悔不願 出售系爭房地，且表明不願到場與買方即原告簡銘慶簽定買 賣契約書等事實，亦據其提出系爭變更同意書、附停止條件 定金委託書及購屋承諾書各1件為證，被告雖以上開情詞置 辯。惟查：
（一）被告不否認系爭變更同意書為其與原告鑫邑公司所簽立， 且其就所辯遭原告鑫邑公司欺騙而簽立該同意書及原告鑫 邑公司仲介人員曾保證會以3,980,000元價格出售系爭房
地等情，始終未舉證以實其說，自非可信，即應認系爭變 更同意書為真正。而觀此同意書內容已載明「茲因實際考 慮與必要，雙方一致同意修正原委託契約書事項如下：委 託價格調整為新臺幣參佰陸拾萬元」等情，足見系爭房地 之委託銷價格已由原約定之3,980,000元調整為3,600,000 元，而委託銷售價格已調整為3,600,000元之事實，亦據 證人即原告鑫邑公司承辦本件仲介事宜之經理張麗梅於本 院99年11月19日審理時證述明確。
（二）又於系爭契約書所定委託期間內之99年7月13日，原告簡 銘慶同意以3,650,000元買受系爭房地，此觀其出具之附 停止條件定金委託書及購屋承諾書自明，而被告就此部分 事實不加爭執，顯見原告簡銘慶之出價已高於委託銷售價 格，被告即有義務與買方即原告簡銘慶就系爭房地簽訂買 賣契約書，惟被告事後竟未簽訂，此同為被告所不爭執， 依系爭契約書第貳、第5條「違約處理」之第2項第3款約 定：「．．．買方依第壹部分第四條第一項簽署『購屋承 諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書．．．。」被 告顯然構成違約。
五、按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求 報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約 ，依誠信原則，仍應支付報酬。」（最高法院84年度台上字 第2925號判決意旨參照）又系爭契約書貳、第5條第2項第3 款約定：「甲方（即被告）同意出售並簽署『附停止條件定 金委託書』後，或買方依第壹部份第四條第一項簽署『購屋 承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書，甲方即應支 付乙方（指原告鑫邑公司）委託銷售總價的百分之六（其中 百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）」。查原告鑫邑 公司受被告委託銷售地系爭房地後，已為被告覓得買主即原 告簡銘慶願以3,650,000元購買系爭房地，惟被告竟拒絕出 售系爭房地，亦未出面與原告簡銘慶簽訂買賣契約，已如前 述，則被告之行為已違反誠信原則，原告鑫邑公司自得依系 爭契約書前開約定，請求被告給付服務報酬及違約金，其數 額為委託銷售總價之百分之六，而本件系爭房地之委託銷總 價已由3,980,000元調整為3,600,000元，自應以調整後之價 格作為計算基礎，原告仍主張以3,980,000元之百分之六計 算服務報酬及違約金，容有誤會。
六、然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文；又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟 情況及當事人所受損害，債權可得享受之一切利益為衡量標 準；且違約金之核減，法院本得依職權為之，原無待當事人
之主張（最高法院49年台上字第807號、51年台上第19號、 91年度台上字第790號裁判意旨可資照參）。本件系爭契約 書貳、第5條第2項第3款固約定被告違約時應支付原告鑫邑 公司委託銷售總價的百分之四之服務報酬及百分之二之違約 金，惟此二者均係被告因債務不履行而生，具有違約金之質 ，不因用語為服務報酬而異其性質。又本件原告鑫邑公司於 被告拒絕與原告簡銘慶簽訂買賣契約書後，實際上便未為被 告完成其餘仲介事務，如系爭契約書貳、第3條第9項約定之 「協助辦理有關過戶及貸款手續」，意謂原告鑫邑公司在被 告拒絕出售系爭房地後，已減少勞務付出，其所受損害不致 於擴大，若使其享有與被告同意出售系爭房地予原告簡銘慶 ，而原告鑫邑公司完全履行系爭契約書所約定之義務一樣之 報酬（依系爭契書貳、第4條第1項約定為實際成交總價百分 之四）請求權，尚有未洽。是以原告鑫邑公司請求被告給付 依委託銷售總價百分之六計算之服務報酬及違約金共238,80 0元（計算式：3,980,000×6％＝238,800元），嫌屬過高 。爰斟酌原告鑫邑公司受損程度、付出之勞務、被告違約情 節及兩造經濟、地位等一切情狀，認原告請求之金額應酌減 為依調整後之委託銷售價格百分之四即144,000元（計算式 ：3,600,000×4％＝144,000元），始為適當。七、至於原告簡銘慶主張其願以3,650,000元買受系爭房地，並 簽立附停止條件定金委託書及購屋承諾書，且交付定金50,0 00元，其後經原告多次通知簽立買賣契約，被告竟反悔不願 出售系爭房地，依系爭契約書壹、第4條第3項之約定：「． ．．，或買方依第一項簽署『購屋承諾書』時，買賣契約 已有效成立。如因可歸責於甲方（即被告）之事由，致無法 完成不動產買賣契約之簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付 之定金」等事實，固據其提出附停止條件定金委託書及購屋 承諾書各1件為證，惟簽立系爭契約書之當事人為原告鑫邑 公司與被告，原告簡銘慶並不與焉，依債之相對性原則，系 爭契約書上開約定對原告簡銘慶不生效力，其援引該約定請 求被告加倍返還已支付之定金，洵非有據；況且，依民法第 248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，始能 推定其契約成立，並於契約因可歸責於受定金當事人之事由 ，致不能履行時，該當事人始應依民法第249條第3款規定加 倍返還其所受之定金，倘契約當事人之一方並未由他方受有 定金，縱有可歸責事由，仍無返還定金之義務。本件原告簡 銘慶表示願以3,650,000元買受系爭房地後，固交付定金50, 000元，惟此定金交付之對象為原告鑫邑公司，此觀其簽立 之附停止條件定金委託書載明受託人為原告鑫邑公司及定金
暫存於受託人處自明，顯見原告簡銘慶所交付之上開定金， 並未由被告收受，依前開說明，其更無從請求被告返還定金 50,000元。
八、綜上所述，原告鑫邑公司與被告簽立系爭契約書後，已為被 告覓得買主即原告簡銘慶買受系爭房地，雖被告拒絕出售， 原告鑫邑公司仍得請求被告給付服務報酬及違約金，則其依 系爭契約書貳、第5條第2項第3款之約定，請求被告給付144 ,000 元，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，則 無理由，應予駁回。
九、本判決原告鑫邑公司勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依職權宣告假執行。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
書記官 馬秀芳
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