返還價金
臺灣高等法院(民事),重上字,98年度,192號
TPHV,98,重上,192,20110201,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第192號
上　訴　人　彭瑞梅
訴訟代理人　盧國勳律師
複 代理 人　陳怡文律師
　　　　　　陳貴德律師
上　訴　人　勤實加房屋仲介股份有限公司
法定代理人　林敏弘
訴訟代理人　林佳穎律師
上　訴　人　溫錦豐
　　　　　　施玫玲
　　　　　　徐子晶
訴訟代理人　莊士郎律師
上　訴　人　中信房屋仲介股份有限公司
法定代理人　鄭余正全
訴訟代理人　鍾運凱
被 上訴 人　郭羅伊茜
訴訟代理人　陳清進律師
　　　　　　蔣彥威律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年2月2
7日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1378號第一審判決提起上
訴，本院於100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決（減縮部分除外）㈠關於命上訴人彭瑞梅、中信房屋仲介股份有限公司給付部分；㈡關於命下列上訴人給付逾⑴上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑵上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、溫錦豐連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑶上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、施玫玲連帶給付被上訴人新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元本息；⑷上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲已為⑴、⑵、⑶之給付時，就其給付範圍，上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、溫錦豐、施玫玲、徐子晶各免其給付義務部分；㈢關於⑴上訴人彭瑞梅、中信房屋仲介股份有限公司部分之假執行宣告；⑵逾被上訴人以新台幣柒拾玖萬元為上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲供擔保後，得分別就㈡⑴、⑵、⑶部分假執行。但上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲以新台幣貳佰叁拾伍萬伍仟捌佰貳拾元為被上訴人供擔保後，得分別免予㈡⑴、⑵、⑶部分假執行之宣告部分；㈣訴訟費用（減縮及確定部分外）之裁判均廢棄。




上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（減縮及確定部分除外）由上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。二、查：
㈠被上訴人於原審請求之金額如下（見原審卷第125頁）： ⒈上訴人彭瑞梅應給付被上訴人12,341,741元，及自民國（ 下同）96年5月23日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒉上訴人勤實加房屋仲介股份有限公司（下稱勤實加公司） 、溫錦豐、施玫玲、 徐子晶應連帶給付被上訴人12,341, 741元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計 算之利息。
⒊上訴人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）應給 付被上訴人12,341,741元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息。
⒋前3 項上訴人中任一人為給付，其他上訴人於該給付範圍 內同免責任。
㈡原審對被上訴人之請求，判決：
⒈彭瑞梅應給付被上訴人1220萬元，及自96年5月23日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉勤實加公司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲應連帶給付被上訴 人12,341,741元，及自96年10月18日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。
⒊中信房屋應給付被上訴人12,341,741元，及自96年10月18 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒋前三項上訴人中任一項上訴人已為給付時，他項上訴人於 該給付範圍內同免責任。
⒌被上訴人其餘之訴駁回。
⒍第一項部分，於被上訴人以407萬元為彭瑞梅供擔保後， 得假執行；第二項部分，於被上訴人以412萬元為徐子晶 、溫錦豐、施玫玲、勤實加公司供擔保後，得假執行；第 三項部分，於被上訴人以412萬元為中信公司供擔保後， 得假執行。但彭瑞梅如以1220萬元；徐子晶、溫錦豐、施 玫玲、勤實加公司以12,341,741元；中信公司以12,341,7



41元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。 ⒎被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
㈢上訴人就其敗訴部分，提起上訴後，被上訴人對「勤實加公 司、徐子晶、溫錦豐、施玫玲」連帶給付及「中信房屋」給 付12,341,741元之本金部分，均減縮請求為2,525,432元本 息（見本院卷㈢第7頁），應予准許。
㈣被上訴人上訴後追加依據民法第184條第1項前段、第2項、 第188條規定，請求勤實加公司賠償及與徐子晶、溫錦豐、 施玫玲連帶賠償損害部分，勤實加公司雖表不予同意，但其 追加部分與原訴之基本事實同一，依前揭規定，應予准許。 至於被上訴人原主張勤實加公司之經紀人員「故意」未告知 系爭房屋係海砂屋，與彭瑞梅共同出具不實之檢測報告等行 為致其受有損害應予賠償。上訴人上訴後，被上訴人補充主 張勤實加公司之經紀人員「過失」未盡對該檢測報告之檢核 義務致其受有損害，亦應予賠償部分，則係不變更訴訟標的 ，而補充事實上之陳述，依民事訴訟法第256條規定，非訴 之追加，併予敘明。
三、被上訴人請求「彭瑞梅」賠償141,741元部分，原審判決被 上訴人敗訴，未據被上訴人不服，業已確定。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
㈠伊於96年3月16日透過加盟中信房屋之勤實加公司仲介， 與 彭瑞梅簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以1,22 0萬元之價格， 買受彭瑞梅所有坐落台北市○○區○○段一 小段57-13地號權利範圍57/20443之土地， 及其上主建物建 號2419即門牌號碼台北市○○區○○街80號1樓之房屋（下 稱系爭房屋）。詎伊於96年5月21日辦理所有權移轉登記予 伊指定之人即伊子郭原楨名下後，始知系爭房屋係房屋稅減 半徵收之海砂屋， 經於96年6月14日委託桂田中和實驗室進 行測試，系爭房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離 子含量之容許值每立方米高達1.8929公斤，顯示系爭房屋有 氯離子含量嚴重過高之重大瑕疵。
㈡彭瑞梅明知系爭房屋係房屋稅減半徵收、氯離子含量過高之 海砂屋，竟提供系爭房屋為無氯離子含量過高之不實報告， 詐欺伊為購買系爭房屋之意思表示，伊於96年7月5日、10日 分別以台北圓環郵局第1338號存證信函、 內湖郵局第03503 號存證信函，撤銷購買系爭房屋之意思表示後，依據民法第 114條規定， 本件買賣之意思表示，自始無效，彭瑞梅受領 1220萬元之買賣價金，即無法律上之原因，爰先位依據民法 第179條不當得利或第113條回復原狀請求權，請求彭瑞梅給



付1,220萬元本息； 系爭房屋有氯離子含量嚴重過高之重大 瑕疵， 第一備位先依民法第359條規定解除系爭買賣契約， 再依民法第259條規定或依系爭買賣契約第11條第4款約定， 請求彭瑞梅返還價金1,220萬本息；第二備位依據民法第359 條規定，請求減少本件買賣價金1,220萬元， 彭瑞梅自應返 還溢收價金1,220萬元之本息。
㈢勤實加公司係專門從事民生社區及延壽國宅區域不動產買賣 之仲介公司，明知系爭房屋是房屋稅減半徵收、氯離子含量 過高之海砂屋，於仲介伊購買系爭房屋時，竟故意提供不實 之檢測報告，保證系爭房屋並非海砂屋，或疏未告知本件檢 測報告與一般檢測有異，致伊同意於點交房屋前不再為檢測 ， 受有購得本件氯離子含量過高之海砂屋，爰依民法第227 條不完全給付準用民法第226條第1項給付不能之損害賠償請 求權， 追加依據民法第184條第1項前段、第2項侵權行為之 損害賠償請求權， 請求賠償伊所受系爭房屋減損2,383,691 元價值及支付酬金、過戶費、稅金等141,741元，合計2,525 ,432元（0000000+141741=0000000）損害之本息。 ㈣溫錦豐係勤實加公司之店長，負有審查及指派經紀人於不動 產說明書審查並簽章之義務，連同其指派處理本件經紀業務 之徐子晶、施玫玲均屬不動產經紀業管理條例所謂之「經紀 人員」，負有就系爭房屋有無依通常觀念上之重要瑕疪，進 行瞭解，並向伊解說之義務，惟其3 人第二度受託仲介買賣 系爭房屋，明知系爭房屋係房屋稅減半徵收、氯離子含量過 高之海砂屋，於簽訂本件買賣契約時又均在場，竟與彭瑞梅 共同提供不實氯離子報告，向伊保證系爭房屋非海砂屋，故 意不告知系爭房屋係海砂屋；又疏未於依規定在「房地產標 的現況說明書」上審核簽章；疏未告知本件檢測報告與一般 檢測有異，再詢問伊是否對系爭房屋再進行檢測，致伊同意 於點交房屋前不再為檢測，受有購得本件氯離子含量過高之 海砂屋， 其等違反不動產經紀業管理條例第22條第1項、民 法第567條規定， 就不動產說明書為調查並為確實之報告， 亦係過失不知系爭房屋為海砂屋，致伊受有損害，爰依民法 第184條第1項前段、第2項、第185條規定，請求其等連帶賠 償； 另依不動產經紀業管理條例第26條第2項、追加依據民 法第188條規定，請求勤實加公司與其等連帶賠償2,525,432 元之本息。
㈤中信房屋依據不動產經紀業管理條例第4條第1項第8 款規定 授權勤實加公司使用其公司之服務標章與人交易，且為勤實 加公司設計招牌、宣傳企劃、並提供表彰其服務標章之制式 契約書，係表示以代理權授與勤實加公司，對勤實加公司有



關本件債務不履之行為，應負表見代理之責任，亦即應負勤 實加公司不完全給付之債務不履責任，爰先位依據不動產經 紀業管理條例第26條，備位依據民法第169條、第277條規定 ，請求賠償2,525,432元之本息
㈥本件上訴人等本於各別之發生原因，對伊各負給付義務，且 上訴人一人為給付，他上訴人即同免給付義務。二、上訴人彭瑞梅以：依訴外人即伊前手張新旺委由桂田中和實 驗室出具之氯離子含量測試報告（下稱92年桂田測試報告） ，系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量0.2737公斤，符合CN S3090規範之標準， 非俗稱之海砂屋；系爭房屋未列入公開 資訊之海砂屋名冊，亦非主管機關列管之危險建築，自無詐 欺被上訴人為購買系爭房地意思表示之情事，被上訴人撤銷 該意思表示顯非適法；系爭房屋原氯離子含量過高，但經修 復後，業由台北市政府解除列管，並經台灣省土木技師工會 鑑定不影響結構安全，均未減損其效用，被上訴人不得請求 解除契約或減少價金；本件無結構安全之重大瑕疵，被上訴 人請求解除契約， 顯失公平，其價金減少請求權已罹於6月 之除斥期間；伊對被上訴人之請求得主張同時履行抗辯等語 置辯。
三、上訴人勤實加公司以：
㈠伊服務之內容僅止於報告訂定買賣契約之機會或為訂定買賣 契約之媒介，不另負有檢查買賣標的之義務；系爭房屋並未 列入海砂屋名冊，外觀上亦無海砂屋現象，且買賣雙方亦未 將「交鑑定機關作檢驗」作為買賣契約之內容，伊自無委託 鑑定機關鑑定之調查義務；況依購屋承諾書第12條第1項約 定，此部分應由被上訴人付費委請合格機構鑑定；伊僅提供 經紀服務，並無檢測海砂屋或氯離子之能力。
㈡伊公司於民國93年12月20日設立，系爭房屋則早於93年9月8 日經臺北市政府建築管理處自「海砂屋名冊」中刪除，伊不 知延壽國宅曾被列管；伊查詢臺北市政府建築管理處之「海 砂屋名冊」無系爭房屋曾被列管之資訊，並已依規定轉交賣 方彭瑞梅提出氯離子含量符合標準之檢測報告，更於「房地 產標的現況說明書」末注意事項中，加註「海砂屋檢測，海 砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間不同而異」；於「購屋 承諾書」及系爭買賣契約書內，賦予被上訴人選擇檢測之機 會，已盡居間人之注意義務；被上訴人簽認不需檢測，對本 件損害與有過失。
㈢被上訴人取得系爭房地所有權； 又對彭瑞梅主張有1,220萬 元之價金回復原狀或不當得利或減少價金之請求權，在此範 圍內，未受損害，不得再向伊請求；被上訴人給付之居間報



酬8萬元、過戶費35,559元、房屋交易安全費1,220元，他項 權利登記費4,000元及火險、地震險保險費5,052元、契稅15 ,962元，與本件被上訴人因賣方違約所受之損害並無因果關 係。
㈣如認伊應賠償，應類推適用同時履行抗辯權等語。四、上訴人施玫玲、溫錦豐以：
溫錦豐未執行本件經紀業務，僅於媒介成立，居間任務終了 後，被上訴人與彭瑞梅簽訂保全證據之書面契約時在場而已 ；施玫玲則予本件之文書上為書面之審查，毋庸對被上訴人 主張之各項損害負賠償責任；餘引用其餘上訴人之抗辯。五、上訴人徐子晶以：
㈠伊只是經紀營業員，依不動產經紀業管理條例第4條第7款規 定，僅在協助經紀人執行仲介業務，亦即需受經紀人的指揮 ，伊應盡的義務應該低於經紀人；本件經紀人並未指示伊進 一步去調查氯離子含量的問題，伊在銷售過程也沒有違反不 動產經紀業管理條例第19條至第25條的規定，且系爭房屋在 外觀上也沒有海砂屋現象， 買賣契約書第9條也只是記載被 上訴人在交屋前不作檢測， 並沒有說被上訴人不能作檢測； 伊至遲已於96年3月15 日前提示賣方彭瑞梅提出之氯離子檢 測報告，並無任何故意或過失致被上訴人受損害之行為。被 上訴人簽認不需檢測，對本件損害與有過失。
㈡系爭房屋登記為訴外人郭原楨名下，被上訴人拒絕說其與郭 原楨之內部關係，顯難對彭瑞梅負回復原狀之義務，依民法 第262 條規定，其解除權歸於消滅，不得再予行使，顯未受 有任何損害。
㈢被上訴人請求價金1,220萬元損害部分， 應有同時履行抗辯 權之適用；被上訴人給付之居間報酬8萬元、移轉過戶費35, 55 9元，與本件賣方違約所受之損害並無因果關係；房屋交 易安全費1,220元， 係被上訴人為保證彭瑞梅若不能移轉系 爭房地，其可取回已支付價金之特別交易制度之費用，契稅 15,962元乃依契稅條例應繳交之稅捐，如解除或撤銷系爭買 賣契約，可依稅捐稽徵法第28條規定申請撤銷契稅申報，申 退契稅，即無受有損害；若僅減少價金，仍需繳交契稅，亦 不能認係其所受之損害。 他項權利登記費4,000元及火險、 地震險保險費5,052元係被上訴人資金不足向銀行貸款所支 出之費用，與是否被詐欺無相當因果關係；被上訴人購得系 爭房屋後其市價增值部分，應與其主張之損害相扣抵等語。六、上訴人中信房屋以：徐子晶、溫錦豐之名片上註明勤實加公 司之全稱，勤實加公司於仲介契約書上亦標明公司全稱為「 勤實加房屋仲介股份有限公司」，僅併為使用「中信房屋勤



實加正三民加盟店」，並無代理伊與被上訴人訂約之情事； 被上訴人自承以轉售目的為本件買賣行為，非如一般購屋之 消費者，應無混淆勤實加公司為伊公司代理人之可能；伊與 「中信房屋勤實加正三民加盟店」間僅係共同使用「中信房 屋」之品牌，表彰其連鎖服務以建立其市場知名度，並強化 消費者印象而已，伊與「加盟店」間權利義務個別，客觀上 無「均屬同一公司」之效果，更非彼此有權代理為法律行為 之表示，自無民法第169條表見代理之適用等語。七、原審對被上訴人之請求，判決如前所述，上訴人不服提起上 訴，訴之聲明如下：
㈠彭瑞梅部分：
⒈原審判決不利彭瑞梅部分廢棄。
⒉上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
㈡徐子晶、溫錦豐、施玫玲、勤實加公司、中信公司部分： ⒈原審判決廢棄。
⒉上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
八、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於96年3月16日透過中信房屋之加盟店「勤實加正 三民加盟店」即勤實加公司仲介，以1220萬元之價格，買受 彭瑞梅所有系爭不動產。
㈡被上訴人已支付全部價金1,220萬元，彭瑞梅則於96年5月21 日依被上訴人指示，將系爭不動產辦理所有權移轉登記予被 上訴人之子郭原楨名下。
㈢被上訴人支出仲介費8 萬元給勤實加公司、移轉過戶代書費 、印花稅、過戶的規費共35,559元、房屋交易安全費用1,22 0元、契稅15,962元，及於96年6月14日委託桂田中和實驗室 測試系爭房屋之費用為9,000元。
㈣徐子晶於訂立系爭買賣契約當時是勤實加公司之經紀營業員 ；施玫玲是契約上簽名的經紀人（事實上授權店長實際審核 契約）；溫錦豐是勤實加公司之店長。被上訴人於96年3月1 6日與彭瑞梅簽訂系爭合約書時， 徐子晶、溫錦豐均在場， 且在系爭合約書上簽名，施玫玲則於契約上蓋章。訂約前， 徐子晶交付不動產說明書予被上訴人時，曾將原證八號之氯 離子檢測報告「影本」交被上訴人過目。簽約當日，再由彭 瑞梅把該氯離子檢測報告「正本」交予被上訴人。被上訴人 於系爭合約書第9條第5項第1款勾選 「甲方不得於本買賣標 的物點交前，要求氯離子含量檢測」，並於勾選完成後簽名 。
㈤經濟部標準檢驗局（經濟部中央標準局）於83年7月22日修



訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定（CNS3090），預拌混 凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量之容許值為每立方 米0.6公斤下。經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家 標準為每立方米0.3公斤下。
㈥彭瑞梅交付於被上訴人之測試報告係桂田中和實驗室出具之 「氯離子含量測試報告」顯示，系爭房屋每立方米水溶性氯 離子含量為0.2737公斤。
㈦被上訴人於96年6月14日自行委託桂田中和實驗室，針對系 爭房屋八個抽樣點所作之相關測試（下稱96年桂田測試報告 ），其檢測值均較國家規定標準值高出3至5倍，甚至高達每 立方米1.8929公斤。
㈧被上訴人於96年7月5日以台北圓環郵局第1338號存證信函要 求勤加實公司及彭瑞梅於文到5日內出面處理，勤實加公司 於96年7月6日收受，彭瑞梅部分則因地址錯誤，未予收受； 被上訴人再於96年7月10日以內湖郵局第03503號存證信函， 通知彭瑞梅解除契約，彭瑞梅則於96年7月11日收受該存證 信函。
㈨台北市政府於91年01月30日北市工建字第9042227000號函所 發佈「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則 」第二點規定之鑑定項目應包括：⒈鋼筋檢測：腐蝕速率、 斷面量測。⒉混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化 深度，必要時增加保護層厚度檢測。⒊裂縫量測：裂損狀況 、裂縫寬度及長度；台北市建築管理處所公佈海砂屋名冊說 明欄第二項內容，有關高氯離子混凝土建築物之鑑定，須辦 理含「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」及「裂縫量測」等三大 項八小項之檢測項目，再經耐震能力評估後始能判定建築物 是否補強或拆除。
㈩延壽國宅經台灣省土木技師工會鑑定總報告內容略以： ⒈目視建築物現況尚屬良好。
⒉本棟建築物之樑、柱主結構皆未發現鋼筋腐蝕現象，但頂 版出現鋼筋腐蝕病變，雖不至於影響建築物之結構安全， 但會造成住戶使用不便。
⒊建物雖有混擬土與鋼筋品質不佳與氯離子含量較高等瑕疵 ，但其耐震能力大致符合建築規範之要求，且結構形式利 於耐震，並且經過921 地震驗證（五級地震但系爭建物皆 未出現裂損狀況）耐震能力尚佳。
⒋建物之主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼筋瞬間腐蝕速度檢測 推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微，故長期耐震能力而言 ，建物尚無結構安全顧慮，雖氯離子含量較高略微降低延 壽國宅丙區五基地各棟建築物之耐震能力，但在50年的使



用年限內並不需拆除重建，若經定期修補，則不會損及建 築物價值。
⒌長期結構安全評估而言，延壽國宅混擬土長期強度減少對 結構長期安全之影響並不大，若能適當處理鋼筋腐蝕，則 鋼筋長期強度並不會影響結構安全等語，足見系爭建物結 構安全並無問題。
系爭建物曾為台北市政府指為「可修復補強之高氯離子混擬 土建築物」，經台北市政府工務局修復補強後，業經杜風工 程顧問有限公司結構工程技師簽證確認建物之結構安全應能 符合原設計規範之需求，台北市政府工務局於93年9月8日發 函同意解除列管，通知相關單位解除列管後，未有再被列管 之註記。
九、被上訴人主張上訴人等故意提供不實之氯離子檢測報告，詐 欺被上訴人與彭瑞梅簽訂系爭買賣契約，其於撤銷該購買系 爭房屋之意思表示，並解除系爭買賣契約後，自得請求上訴 人等賠償損害等語；上訴人等則執前詞抗辯。茲分述之： ㈠彭瑞梅交付之系爭房屋有無氯離子含量過高之瑕疵？ 1.按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用，或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有 明文。又所謂物之瑕疵，係指凡依通常交易觀念，或依當 事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者 即是。氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧 化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅，自屬民法 第354條所指物之瑕疵，依一般社會觀念，購屋者購置房 屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般 品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高而為俗 稱之海砂屋，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用 ，且每為交易大眾所難以接受，降低一般人之交易意願， 縱無立即之危險，隨時間經過亦有可能增加其危險性，而 使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值 ，不論主、客觀之價值與效用均為價值之減損。 ⒉被上訴人主張：伊於96年6月14日自行委託桂田中和實驗 室針對系爭房屋八個抽樣點所作之相關測試，其氯離子含 量之檢測值均較國家規定標準值高出3至5倍，甚至高達每 立方米1.8929公斤之事實，此為上訴人所不爭執（見不爭 執事項㈦）；台北市結構工程工業技師公會鑑定結果亦認 第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82 公斤，第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方



米1.092公斤，均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子 國家標準值，有該鑑定報告可憑（見外放證物），自堪信 為真實。系爭房屋之氯離子含量既已超過標準值，長期而 言，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝 落，影響結構物強度及減少使用年限，恐有影響原有結構 安全之虞，以致威脅建物之居住安全，依通常交易觀念， 顯未具備一般建物應有之價值、效用及品質，則被上訴人 主張系爭房屋有氯離子含量超高之瑕疵，即可採信。 ⒊彭瑞梅抗辯：依伊前手即訴外人張新旺交付92年桂田測試 報告顯示，系爭房屋每立方米水溶性氯離子含量0.2737公 斤，符合CNS3090規範之標準； 系爭房屋前經台北市政府 解除海砂屋列管，台灣省土木技師工會鑑定無影響安全結 構之虞等情，分別有測試報告、 台北市政府工務局93年9 月8日函、臺灣省土木技師工會鑑定總報告可憑， 被上訴 人對此亦不爭執（見不爭執事項㈥、㈩、），固可信為 真實。但，彭瑞梅抗辯：建築物結構瑕疵非僅氯離子含量 一項即可認定，尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混 凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫 寬度及長度等項目綜合判斷始能認定，系爭房屋既經解除 海砂屋列管，且經台灣省土木技師工會鑑定無影響安全結 構之虞，非一般所謂之海砂屋，尚難謂為瑕疵云云。惟： ⑴按「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其主要意義在指建 築物結構中氯離子含量過高而言，而氯離子含量是否過 高，可以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下 之國家標準值為據 （86年7月29日頒佈施行之台北市高 氯離子混凝土建築物善後處理辦法第2條參照)，我國自 83 年7月22日修訂NS3090「預拌混凝土」國家標準，始 訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，且83 年時之氯離子標準， 係每立方公尺0.6公斤。87年修訂 後，才改為每立方公尺0.3公斤 。依建築技術規則建築 構造編第331條第4 項制定之結構混凝土施工規範第3條 第3項第2規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量， 於預拌混凝土為每立方公尺0.15公斤、於鋼筋混凝土為 每立方公尺0.30公斤。 又依87年6月25日修訂之國家標 準總號3090、 標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表 10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公 尺0.3公斤。 而氯離子之所以會造成鋼筋結構遭侵蝕， 乃因鋼筋遇氯離子侵蝕後，會造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹 。當混凝土環境有利於其中游離態氯離子含量增高時， 將來易造成混凝土中鋼筋腐蝕之結構安全，是建物混凝



土之氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初或曾經 鑑定無立即之危險，但會產生慢性之腐蝕作用，對於建 物之居住安全仍造成威脅。因此，建物於「建造時」時 雖未設有氯離子含量之國家標準，或曾經鑑定對結構無 影響安全之虞，但隨著時間之變化，高氯離子含量對建 物之腐蝕作用仍然存在，是於買賣標的物有氯離子含量 過高之情事時，不得以建造時未設有氯離子含量之國家 標準，或曾經鑑定對結構無影響安全之虞，即認買賣時 該標的物氯離子含量過高，並非物之瑕疵。本件彭瑞梅 前手即訴外人張新旺交付之92年桂田測試報告係「92年 4月4日」就「大廳柱」所為測試之結果固無氯離子含量 過高之情事（見原審卷第38頁），但本件經96年桂田測 試報告、及台北市結構工程工業技師公會鑑定結果，系 爭房屋之氯離子含量均過高，已如前述，且對建築物不 同點採樣，其氯離子含量有異，是依前揭說明，自不得 以92年4月4日就「大廳柱」一點所為之92年桂田測試報 告，否定系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵。
⑵台灣省土木技師工會之鑑定係於「89年8月28日」 就延 壽國宅丙區 I、J、K、M、N及O等六基地共計709戶所進 行之鑑定，該報告雖稱「主結構鋼筋皆未腐蝕，而由鋼 筋瞬間腐蝕速度檢測推估得知，鋼筋長期腐蝕尚屬輕微 ，故長期耐震能力而言，建物尚無結構安全顧慮」、「 延壽國宅混擬土長期強度減少對結構長期安全之影響並 不大」等語，但經採樣I（系爭房屋屬I基地）、K、M、 N、O基地之鑑定結果，各基地平均值 「O基地最低每立 方公尺0.7公斤，M基地最高每立方公尺1.36公斤」均大 於標準值每立方公尺0.30公斤 （見本院卷㈡第183頁） ；並表明「延壽國宅丙區建物處於台北市潮濕環境，混 凝土『氯離子含量較高』，預期鋼筋可能會持續發生腐 蝕，若能即時處理，則鋼筋腐蝕尚不至於影響結構安全 ，若不能即時處理， 則鋼筋腐蝕將造成結構安全顧慮」 ，有該鑑定報告可憑（見本院卷㈡第183頁） ，足認該 報告並未排除因氯離子含量過高對系爭房屋所可能造成 之損害。
⑶臺北市政府都市發展局於93年間依「臺北市高氯離子混 凝土建築物善後處理辦法」規定，針對延壽國宅丙區I 、J、K、M、N及O等六基地，共計709戶及地下1層建物 ，委託由杜風工程顧問有限公司（下稱杜風公司）規劃 設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」後，依規定 發包、施工驗收完成，該建物之結構安全應能符合原設



計規範之需求，經台北市政府工務局於「93年9月8日」 以北市工建字第09353643600號函，同意解除該等建築 物之列管，固有臺北市政府都市發展局99年9月23日北 市都管字第09937184700號函可證（見本院卷㈡第169頁 ）。但：
①鋼筋混凝土建築物中被鹼性混凝土保護之鋼筋因高氯 離子存在而具備催化鋼筋腐蝕之條件，並將減損建築 物使用年限，故單一氯離子含量偏高之因素，即足以 增加房屋使用之風險，並明顯影響交易意願及交易價 格，此觀諸卷附中華民國不動產估價師公會全國聯合 會97年2月12日估價師全聯會97字第017號函以：「建 築物之混凝土中，含有超過國家容許標準之氯離子含 量時，易造成鋼筋腐蝕而影響結構安全，通常在市場 交易時將比正常價格為低」即明（見原審卷第212頁 ）。
②台北市政府工務局於「93年9月8日」因系爭房屋施以 「結構補強維修工程」，認其結構安全應能符合原設 計規範之需求而解除列管而已，經原審函詢該結構補 強之工程評估報告或其他認定結構安全無虞之相關資 料及依據，台北市政府都市發展局、台北市建築管理 處除檢附杜風公司結構工程師吳志強所出具「『臺北 市延壽國宅丙區結構補強維修工程』已依杜風工程顧 問有限公司之詳細設計圖說施作完成。該區各棟建物 結構補強係依據原設計之建築技術規則之規定設計， 且承包商已依設計圖說驗收完成，除不可抗力之因素 ，如地震強度大於設計地表加速度或建物經不當使用 者外，建物之結構安全應能符合原設計規範需求」之 證明書外，均未敘明該「結構補強維修工程」與系爭 房屋「氯離子含量」之關連，有臺北市建築管理處97 年11月5日北市都建使字第09772624800號函（見原審 卷第313-316頁）、臺北市政府都市發展局97年12月1 2日北市都管字第09735905800號函（見原審卷第333- 335頁）可憑。
③本院再函詢該「結構補強維修工程」就系爭房屋具體 補強之內容為何？臺北市政府都市發展局未於函文中 具體敘明，本院由臺北市政府都市發展局隨函檢附之 工程結算表觀之，該「結構補強維修工程」之內容僅 有公共區域損壞修復工程，包括結構損壞修復工程（ 含裂縫修復、鋼筋鏽蝕、油漆脫落等）、結構補強工 程（含柱鋼板補強、增設柱基鈑等）、地下室通風排



濕設備費用，以及室內部分損壞修復工程等，有臺北 市政府都市發展局99年9月23日北市都管字第0993718 4700號函檢附之契約詳細表暨工程完工後所編制之工 程結算表影本可憑（見本院卷㈡第170-218頁 ），該 工程僅係針對臺北市延壽國宅丙區已發生損壤之修復 及柱鋼板補強或增設柱基鈑等修復工程，就該區建物 經修復後，其氯離子含量有何變化，則無任何評估； 本案起訴後，經台北市結構工程工業技師公會進行鑑 定，系爭建物之氯離子均超過83年及87年版CNS3090 混凝土氯離子國家標準值，「長期」而言，將會加速 鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝落，恐有 影響原有結構安全之虞，已詳如前述，是台北市政府 於「93年9月8日」同意解除系爭建築物列管之事實， 仍不足以證明系爭房屋已無氯離子含量過高之瑕疵。 ⒋據上，被上訴人主張彭瑞梅交付之系爭房屋有氯離子含 量過高之瑕疵，堪可採信。彭瑞梅抗辯系爭房屋氯離子 含量過高並無結構上安全之虞，非屬瑕疵云云，不可採 信。
㈡系爭買賣契約是否因被上訴人以彭瑞梅詐欺為由， 撤銷其 訂約之意思表示後，自始無效？