臺灣高等法院民事裁定 100年度抗字第260號
抗 告 人 林麗惠
上列抗告人因債權人合作金庫商業銀行股份有限公司等與債務人
康家和等間清償借款強制執行事件，就優先承買拍賣標的物聲明
異議，對於中華民國100年1月26日臺灣桃園地方法院99年度執事
聲字第140號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
理 由
一、抗告人於原法院異議及於本院抗告意旨，略以：伊承租原法 院98年度司執字第17030號債權人合作金庫商業銀行股份有 限公司等與債務人康家和等間清償債務強制執行事件之執行 標的物即坐落桃園縣桃園市○○段164地號土地（重測前為 崁子腳段229地號，下稱系爭土地），租期自民國88年12月 15日起至108年12月15日，伊並於系爭土地上建築占地2至3 坪之建物（下稱系爭建物）。依民法第426條之2第1項前段 及土地法第104條第1項前段之規定，伊為系爭土地之承租人 ，對系爭土地有優先承買權。又上開關於優先承買權之規定 ，並未明文限制於建物所占用之範圍內，原法院民事執行處 （下稱執行法院）司法事務官竟認土地法第104條優先承買 權之範圍，限於實際建築房屋之範圍，否准伊行使優先承買 權，顯係增加法律所無之限制，侵害伊之權益，經伊聲明異 議，詎原裁定仍持相同見解，而駁回伊之異議（下稱原裁定 ），均有違誤。爰提起抗告，求予廢棄原裁定等語。二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租 人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104條第1項前段、 民法第426條之2第1項前段分別定有明文。審其立法意旨， 在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純 化，以盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無 使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。是以必須對於基地有 地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承 租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用 （最高法院84年台上字第83號判決意旨參照）。而民法第 426條之2立法意旨為：「建築基地之出租人將基地出賣於第 三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不 能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時 ，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減 少糾紛，爰參照土地法第104條，增訂本條。」。可知，上 開土地法、民法規定租用基地建築房屋承租人之優先購買權
，倘承租基地並無不能分割之情形，應限於實際建築房屋範 圍內之基地，基地上並無租賃且無建築房屋部分，自不應准 予行使優先購買權。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理 登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而 取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登 記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造 完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無 礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用。三、經查，抗告人主張其承租系爭土地作興建農舍用，訂有租賃 契約，租賃期間自88年12月15日起至108年12月15日止，並 於系爭土地上建築占地約2至3坪之建物等語，業據提出土地 租賃契約書、地籍資料查詢表，地上物照片、估價單、收據 等影本（見原法院98年度司執字第17030號拍賣抵押物強制 執行卷），復經執行法院書記官會同桃園縣桃園地政事務所 人員於99年6月3日履勘現場測量屬實，有執行筆錄可稽（見 上開強制執行卷），又執行法院司法事務官依職權向桃園縣 桃園地政事務所函查系爭土地是否有依法不得分割之情形， 據該地政事務所函覆稱：系爭土地為桃園都市計畫內土地， 目前並無禁止分割之限制等語，有該地政事務所99年10月8 日桃地測字第0990008866號函可佐（見上開強制執行卷）。 揆諸前揭說明，抗告人本於基地租賃承租人之身分，於系爭 土地出賣時，固得主張優先承買權，惟系爭土地並無不能分 割之情形，抗告人僅在系爭土地特定部分上擁有系爭建物， 自應限於系爭建物實際占地範圍始得行使優先承買權，系爭 土地上無建物使用部分，即無存有使基地上之房屋合歸於一 人所有，以盡經濟上之效用之目的可言，此部分自不應准許 抗告人行使優先承買權。準此，抗告人就系爭土地全數主張 優先承買權，尚非全然有據，自應由執行法院就近針對抗告 人得優先承買之土地面積與範圍予以認定。原法院參酌最高 法院65年台上字第530號判例、84年度台上字第83號判決要 旨、司法院72年廳民二字第109號函、79年廳民一字第88號 函文見解，就前揭優先承買權適用範圍所為之闡釋，固非無 據，惟抗告人就系爭土地上關於系爭建物占用部分仍可行使 優先承買權，原法院自應分論准駁，乃原法院逕行全部駁回 其聲請及聲明異議，均有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當， 聲明廢棄，為有理由。自應由本院予以廢棄，發回原法院更 為妥適之處理。爰裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 陳麗芬
法 官 張競文
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 100 年 3 月 1 日
書記官 章大富