臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1222號
原 告 黃葉梅嬌
訴訟代理人 周明添律師
林明正律師
尤勞尤幹
被 告 李文平
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於100年1月19日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示土地及坐落其上門牌號碼臺北縣烏來鄉○○路151號建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬元，及自民國九十九年九月一日起至清償之日止，每日按百分之一加計損害賠償金，暨自民國九十九年十月一日起至遷讓返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新台幣壹拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰參拾捌萬零貳元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾壹萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國97年6月4日簽訂房屋及土地租賃契約書（下稱系 爭租約），由被告向原告承租坐落臺北縣烏來鄉○○段 694 、695、696、701、703、706 地號土地（重測後為如附表所 示之地號）及其上門牌號碼臺北縣烏來鄉○○路151 號房屋 、裝潢、機器設備及地上物全部（下稱系爭房地），租賃期 間自97年4月10日起至117年5月31日止，共計20年又2個月； 且約定租金第1 年每月新臺幣（下同）11萬元，第2年至第3 年之每月租金為12萬元，第4 年至第20年之每月租金為13萬 元，租金自97年6月1日起開始計算，被告應按月於每月1 日 繳納租金，若未按期繳納租金，每逾1 日應加付租金總額百 分之1 作為逾期之全部損害賠償，如逾期90日以上則以被告 違約論，原告除得向被告請求前開逾期損害賠償之外，並得 終止系爭租約，被告應立即無條件遷出。
㈡詎自98年6月1日起，每月租金應為12萬元，被告卻僅給付11 萬元，截至99年2月1日止，被告已短付租金9 萬元，且被告
自99年3月1日起即未依約繳付租金，經原告於99年6月3日以 存證信函催告被告應於文到7 日內給付租金45萬元【計算式 ：9萬元＋（每月租金12萬元×99年3月1日起至同年5月31日 止共3 個月）＝45萬元】，逾期即終止租約，並經被告在99 年6 月4日收受該函，被告卻置之不理。是以，被告自98年6 月1 日起至原告提起本訴之日止，已積欠租金共81萬元【計 算式：9萬元＋（每月租金12萬元×99年3月1日起至同年8月 1日止共6個月）＝81萬元】。為此，爰以起訴狀繕本之送達 （99年9 月17日）為終止系爭租約之意思表示，並依系爭租 約終止後之租賃物返還請求權、系爭租約第3條第4項及相當 於租金之不當得利之法律關係提起本訴。
㈢聲明：
⒈被告應將系爭房地遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告81萬元，及自99年8月1日起至給付之日止， 按每日租金總額百分之1計算之損害賠償金。
⒊被告應自99年8月1日起至遷讓系爭房地之日止，按月給付原 告12萬元。
⒋願提供擔保，請准予假執行。
二、被告則以：因原告於簽訂系爭租約時未告知系爭房地與租賃 物所在地為水源保護區及原住民保安保護區，使被告無法取 得溫泉取供證明與房屋使用執照，亦不得申請民宿或旅館之 經營執照，致被告自簽約時之裝修期間即遭主管單位開罰， 被告遂在99年5 月19日以存證信函向原告表示返還簽約金與 兩年來之維修費用後便終止系爭租約，然原告均置之不理， 甚要求被告遷讓返還系爭房地，原告之請求並無理由等語資 為抗辯。並聲明：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年6月4日簽立系爭租約，由訴外人尤勞尤幹為原告 之連帶保證人，約定由被告向原告承租系爭房地及租賃物， 租賃期間自97年4月10日起至117年5月31日止，共計20年又2 個月；且約定租金第1 年每月11萬元，第2年至第3年之每月 租金為12萬元，第4 年至第20年之每月租金為13萬元，租金 自97年6月1日起開始計算，被告應按月於每月1 日繳納租金 ，若未按期繳納租金，每逾1日應加付租金總額百分之1作為 逾期之全部損害賠償，如逾期90日以上則以被告違約論，原 告除得向被告請求前開逾期損害賠償之外，並得終止系爭租 約，被告應立即無條件遷出（見本院99年度店補字第140 號 卷原證1）。
㈡被告於99年5月19日以新店檳榔路郵局第148號存證信函向原
告表示略以：兩年來原告遲不提出溫泉水權使用許可和房屋 使用執照供被告申請合法經營執照，致被告屢遭主管機關開 罰並勒令停業，請原告於文到後30日內返還簽約金1000萬元 ，與兩年間之修繕費用2590萬元，並終止系爭租約。該信函 經原告與尤勞尤幹在99年5 月20日收受（見本院卷第41頁至 第42頁）。
㈢原告於99年6月3日以臺北古亭郵局第843 號存證信函向被告 表示略以：被告自98年6月1日起應按月給付租金12萬元，惟 自98年6月1日起至99年2月1日止，被告均僅給付11萬元，共 已短付租金9 萬元，且被告自99年3月1日起均未依約繳付租 金，截至99年5 月31日止，被告共積欠租金45萬元，已達租 金兩期以上，被告應於文到7日內給付積欠租金，逾期即終 止租約。該信函經被告於99年6月4日收受（見本院99年度店 補字第140號卷原證2、3）。
四、本件爭點：
㈠原告依系爭租約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房地， 有無理由？
⒈被告有無積欠租金之情事？
⒉如有，原告可否據此主張以本件起訴狀繕本之送達（99年 9 月17日）終止系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房地？ ⒊被告以原告未返還簽約金與修繕費用為由，拒絕遷讓返還系 爭房地，有無理由？
㈡原告依系爭租約第3條第4項之約定，請求被告給付81萬元， 及自99年8 月1日起至給付之日止，按每日租金總額百分之1 計算之損害賠償金，有無理由？
㈢原告依系爭租約及相當於不當得利之法律關係，請求被告自 99年8月1日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付12萬元 ，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠關於原告請求被告遷讓返還系爭房地之部分： ⒈按買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約 之效力，通常固不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約 ，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或 所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關涉， 最高法院82年度台上字第2286號判決意旨可參。反面論之， 如當事人未將動機表明於契約，並約定為契約成立之條件， 該動機是否合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，即 與契約之效力無涉。查系爭租約第1 條第2項、第7條雖訂有 「土地範圍為…（含地上溫泉）…」、「⑴租賃期間（含裝 潢期間）諸費用之負擔：甲方（即原告）：租賃標的物之房
屋稅…另含截至點交日之前所生之營業上應繳納之稅捐及水 、電、瓦斯、電話費等因使用標的物所生之費用；乙方（即 被告）：營業上應繳納之稅捐…。⑵點交租賃標的與改建等 配合之責任：甲方同意於97年5 月10日前將本租約標的點交 予乙方，並同意配合乙方在租賃使用期間內所進行之改建、 增建或重建，任何因改建、增建或重建在主管機關申辦文件 所需用印，甲方皆願全力配合，絕無異議，如因上開處置致 生地上物有拆除、毀損等情事，甲方無權向乙方求償…」等 約定（見本院99年度店補字第140 號卷系爭租約），原告亦 自陳系爭房屋之現狀大約如被告庭呈系爭房地前手承租人用 以經營「流奶與蜜溫泉會館」之照片（見本院卷第76頁、第 84頁至第109 頁），而可知被告於承租系爭房地時，或有以 之做為溫泉旅館經營使用之動機；惟綜觀系爭租約之內容， 兩造並未就被告應如何在系爭房地合法經營溫泉旅館乙節為 約定，亦未約定原告負有提供房屋使用執照及溫泉取供證明 之義務，揆諸首揭說明，被告嗣後得否合法經營溫泉旅館、 原告是否提供房屋使用執照與溫泉取供證明，皆與系爭租約 之效力無涉。
⒉又被告固辯稱因原告於簽訂系爭租約時未告知系爭房地所在 地為水源保護區及原住民保安保護區，使被告無法取得溫泉 取供證明與房屋使用執照，亦不得申請民宿或旅館之經營執 照，致被告自簽約時之裝修期間即遭主管單位開罰，而有違 約之情云云；然被告得否合法經營溫泉旅館、原告是否提供 房屋使用執照與溫泉取供證明，本與系爭租約之效力無涉， 業如前述，況參以系爭房地所在地為烏來鄉山區，代表原告 與被告簽訂系爭租約，且擔任原告就系爭租約之連帶保證人 者為尤勞尤幹，依常理可合理推斷原告所出租者，乃涉及原 住民保護區之土地，被告既為智識成熟，社會經驗豐富之成 年人，在系爭租約需支出簽約金高達1000萬元，每月租金在 10萬元以上之情形下，如對所承租之系爭房地是否涉及原住 民保安保護區或得否合法經營有所疑義時，當可於簽訂系爭 租約時向原告詢問之，以決定仍承租系爭房地與否，甚於系 爭租約中訂明原告應負擔之出租人義務。今兩造自97年6月4 日簽訂系爭租約起，被告雖在97年8 月13日即因未取得民宿 登記證而經營「芙倫養生會館民宿」，遭臺北縣政府發函處 以罰鍰並禁止經營（見本院卷第59頁至第60頁），惟被告自 承要經營民宿和溫泉會館須有溫泉取供證明及房屋使用執照 ，被告在該次受罰後即知系爭房地所在位置乃臺北市水源保 護區及烏來水源保護區，卻未據以向原告表示未符租賃目的 而終止系爭租約，反僅向尤勞尤幹表示無法依約每月多付 1
萬元之租金（見本院卷第46頁反面），後更為減少主管機關 之查緝而另行更名為「芙倫養生會館私人招待所」，直至10 0年1 月7日遭新北市政府開罰前繼續經營之（見本院卷第76 頁、第79頁、第82頁），應認原告已知悉系爭房地所在地為 水源保護區與原住民保安保護區，又是否提供溫泉取供證明 及房屋使用執照，核與原告應負之出租人義務無關，縱原告 未提供前開文件，並未違反其就系爭租約應負之出租人義務 ，被告自不得在使用系爭房地經營溫泉會館後2 年始執此主 張終止系爭租約（見本院卷第41頁至第42頁）。 ⒊綜此，被告既無正當理由拒絕給付租金，復自承其自98年 6 月1 日起至99年2月1日止，每月僅給付11萬元之租金，自99 年3月1日起均未依約繳付租金（見本院卷第46頁反面），則 迄至原告以本訴狀繕本送達終止系爭租約之日（即99年9 月 17日），扣除被告已支付之30萬元押租金後（見本院卷第56 頁），被告已遲付2 個月以上之租金（30萬元押租金扣除98 年6月1日起至99年2月1日止每月短少1萬元之租金共計9萬元 ，再扣除99年3月之租金12萬元後，剩餘9萬元已不足全額支 付99年4月之12萬元租金，至99年9月已積欠2 個月以上之租 金，亦已違反系爭租約第3條第4項所約定之90日遲延給付租 金期間），且被告經原告在99年6月3日催告給付後仍未繳納 （見本院99年度店補字第140 號卷原證2、3），原告即得依 民法第440條第1項、第2項之規定與系爭租約第3 條第4項之 約定終止系爭租約，並可依同法第455 條之規定，於系爭租 約終止後，請求被告遷讓返還系爭房地。至附表所示編號 4 號之土地雖非原告所有（見本院卷第27頁），然原告出租他 人之土地並不影響兩造間租賃契約之債權關係存在，原告自 可本於其與被告間之租賃債權關係請求被告在系爭租約終止 後遷讓返還系爭房地，附此敘明。
⒋另因原告無違反系爭租約之情事，業如上述，被告當不得依 系爭租約第7條第4項之約定，以原告尚未返還1000萬元簽約 金與修繕費用為由，拒絕遷讓返還系爭房地。
㈡關於原告請求被告給付已到期之租金與損害賠償金額部分： ⒈被告固自承其自98年6月1日起至99年2月1日止，每月僅給付 11萬元之租金，自99年3月1日起均未依約繳付租金（見本院 卷第46頁反面）；惟依系爭租約第4條第3項、第3條第4項「 乙方（即被告）同意於97年6月1日支付30萬元作為本租約之 押金，如乙方有延欠租金，甲方（即原告）有權逕自押金中 扣除，如租期屆滿，無積欠租金與拒絕點交搬遷情事，甲方 同意無息退還上開押金予租約之承租人（如租約已更新即退 還予新承租人）」、「乙方（即被告）若未按前項規定繳交
租金，發生延遲給付租金情事時，每逾1日應加付租金總額 百分之1作為逾期之全部損害賠償，如有逾期90日已上則以 乙方違約論，甲方除得向乙方請求上開逾期損害賠償之外， 並得終止本契約，乙方應立即無條件遷出，不得異議」之約 定，原告又自陳已於97年6月1日收受被告給付之30萬元押租 金（見本院卷第56頁），應認在被告積欠租金之情形下，原 告須先自30萬元之押租金中予以扣除，如有不足，方可再向 被告請求給付，且可併請求被告給付每逾1日租金總額百分 之1之賠償金。
⒉是以，依系爭租約第3條第1項之約定，被告於承租系爭房地 第2年至第3年（98年6月1日起至100年5月31日止）之租金原 為每月12萬元，且系爭租約第3 條第3項約定租金以每月為1 期，每月1日為租金繳付日，而被告自98年6月1日起至99年2 月1日止卻僅給付每月11萬元，共短少9萬元【計算式：（每 月本應給付租金12萬元－每月實際給付之11萬元）×98年 6 月1日起至99年2月1日止共9個月＝9 萬元】，且被告辯稱原 告同意租金降為每月11萬元等節為原告所否認，被告又未舉 證以實其說（見本院卷第46頁反面），應認被告確有自98年 6 月1日起至99年2月1日止短少給付租金9萬元。再者，被告 自99年3月1日起均未依約繳付租金，截至原告99年8月6日提 起本訴之日止，已欠繳租金72萬元【計算式：每月租金12萬 元×99年3月1日起至同年8月1日止共6 個月＝72萬元】，則 被告至99年8月6日原告提起本訴之日止，共積欠租金81萬元 ，扣除押租金30萬元後，原告即得依系爭租約第3 條之約定 ，請求被告給付租金51萬元【計算式：81萬元－30萬元＝51 萬元】。
⒊另因原告以本訴狀繕本之送達終止系爭租約，而本訴狀繕本 係於99年9月17日送達被告，系爭租約即在99年9月17日方終 止，是依系爭租約第3條第3項之約定，該99年9 月之租金原 應已於99年9月1日到期，原告卻至本件100年1月19日言詞辯 論之日止，猶未依系爭租約之約定，於本項聲明擴張請求被 告給付99年9 月已到期之租金12萬元，本院自無從命被告給 付之；然被告除應給付前揭積欠已到期之租金51萬元外，依 系爭租約第3條第4項之約定，被告尚應給付自最後1 期延遲 給付租金之99年9月1日起至清償之日止，每日按積欠租金總 額51萬元百分之1 加計逾期之損害賠償金，原告此部分之請 求為有理由，應予准許，併予敘明。
㈢關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。又無權占用他人之土地，可能獲
得相當於租金之利益並致土地所有權人無法對土地為使用收 益而受有同額之損害，應為社會通常之觀念，最高法院61年 臺上字第1695號判例可資參照。查原告既業以本訴狀繕本之 送達為終止系爭租約之意思表示，且本訴狀繕本係於99年 9 月17 日送達被告，是被告於系爭租約在99年9月17日終止後 ，已無占有使用系爭房地之法律上原因，卻迄今未遷讓返還 系爭房地，揆諸前揭說明，應認被告因此受有相當於租金之 不當得利。
⒉基此，本院審酌被告於系爭租約在99年9 月17日終止後，仍 無權占有使用系爭房地，依系爭租約第3條第1項之約定，被 告原應自99年10月1日起，按月在每月1日繳納12萬元之租金 ，而兩造雖約定自100年6 月1日起之租金調整為每月13萬元 ，然原告僅主張每月12萬元，對被告而言並未較為不利等節 ，認原告依系爭租約及相當於租金之不當得利法律關係，請 求被告自99年10月1 日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月 給付原告12萬元，亦有理由。
六、綜上所述，被告承租系爭房地之動機或係為經營溫泉旅館之 用，然兩造於簽訂系爭租約時並未將之訂明於契約中，亦未 就被告應如何在系爭房地合法經營溫泉旅館、原告是否負有 提供房屋使用執照及溫泉取供證明義務等情為約定，即便被 告於97年6月4日簽訂系爭租約後之同年8 月即遭主管機關開 罰，且早已知悉系爭房地所坐落者乃水源保護區，恐將影響 其溫泉會館之經營，仍未據此向原告主張有違約之情，應認 被告嗣後得否確實於系爭房地合法經營溫泉旅館、原告是否 提供房屋使用執照與溫泉取供證明，皆不影響系爭租約之效 力，被告直至簽訂系爭租約後近2年之時間（99年5月19日） 方藉此向原告表示終止租約，並拒絕給付租金，應認被告之 抗辯，並無理由。
七、從而，被告既無正當理由拒絕給付租金，復自承其自98年 6 月1日起至99年2 月1日止，每月僅給付11萬元之租金，自99 年3月1日起均未依約繳付租金，截至原告於99年9 月17日送 達本訴狀繕本終止系爭租約之日止，扣除被告已支付之30萬 元押租金後，被告已積欠2 個月以上之租金，亦已違反系爭 租約第3條第4項所約定之90日遲延給付租金期間，且被告經 原告在99年6月3日催告給付後仍未繳納，則原告依民法第44 0條第1項、第2項之規定與系爭租約第3 條第4項之約定終止 系爭租約，並依同法第455 條之規定，於系爭租約終止後， 請求被告遷讓返還系爭房地，即有理由。又因系爭租約已於 99年9月17日終止，原告另依系爭租約第3條之約定，請求被 告給付已到期之租金51萬元，及自99年9月1日起至清償之日
止，每日按積欠租金總額51萬元百分之1 加計之損害賠償金 ；暨依系爭租約與相當於租金之不當得利法律關係，請求被 告自99年10月1 日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付 12萬元，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，洵屬無據 ，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保聲明宣告假執行，關於其勝訴部份，核無 不合，爰酌定相當之擔保金額，予已准許；又被告固未聲請 供擔保免為假執行，本院就原告勝訴部份仍爰依職權酌定相 當之擔保金額併予宣告之。至原告敗訴部分，原告假執行之 聲請即失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 2 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 高偉文
法 官 羅郁婷
附表
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│編號│重測前地號 │重測後地號 │頁碼 │
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│1 │烏來鄉○○段694地號 │烏來鄉○○○段524、524之│本院卷第24頁、│
│ │（地上權人為原告） │1、524 之2、524之3、524 │第32頁至第36頁│
│ │ │之4、524之5地號 │ │
├──┼─────────────┼────────────┼───────┤
│2 │烏來鄉○○段695地號 │烏來鄉○○○段526、525（│本院卷第25頁、│
│ │（所有權人為原告） │原為烏來段695之1）、528 │第37頁至第38頁│
│ │ │（原為烏來段695之2）地號│ │
├──┼─────────────┼────────────┼───────┤
│3 │烏來鄉○○段696地號 │烏來鄉○○○段527地號 │本院卷第26頁 │
│ │（所有權人為原告） │ │ │
├──┼─────────────┼────────────┼───────┤
│4 │烏來鄉○○段701地號 │烏來鄉○○○段534地號 │本院卷第27頁 │
│ │（所有權人為訴外人白安蕙）│ │ │
├──┼─────────────┼────────────┼───────┤
│5 │烏來鄉○○段703地號 │烏來鄉○○○段579地號 │本院卷第28頁 │
│ │（所有權人為原告） │ │ │
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│6 │烏來鄉○○段706地號 │烏來鄉○○○段582地號 │本院卷第29頁 │
│ │（所有權人為原告） │ │ │
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以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 2 月 17 日
書記官 楊婷雅