臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1698號
原 告 天利合企業股份有限公司
法定代理人 沈竹平
訴訟代理人 孫世群律師
被 告 胡德如
訴訟代理人 蔡慧玲律師
複代理人 梁世馨律師
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於中華民國100年1月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)依公寓大廈管理條例第9條第2項之規定住戶對共用部分之使 用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其 約定。是大廈樓頂平台如無約定專用應屬共用部分，應依前 開條例第10條第2項規定就共有部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。若區分所 有權人會議或規約另有規定者，從其規定。臺北市大安區○ ○○路○段247巷10號6樓屋頂平台（即七樓露台部分，下稱 系爭平台）未為所有權登記，並無約定專用，詎被告於民國 96年5月間購入臺北市大安區○○○路○段247巷10號7樓之 房屋（下稱系爭房屋）後，在系爭平台大興土木，並鋪設大 量碎石，以作為其私用之空中花園，然系爭平台自屬大樓住 戶之共用部分，原告為系爭大樓之區分所有權人之一，為系 爭平台之共有人之一，爰依民法第821條、第767條前段等規 定提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告應將如附圖所示之建 物返還於原告及其他共有人。㈡願供擔保聲請宣告假執行。(二)對被告抗辯之陳述：觀之原證二系爭大樓建築物概要中設計 大要關於「RC六層樓」說明可知，系爭大樓於52年興建時， 僅興建至6樓，此與被告辯稱其所有之系爭房屋係與系爭大 樓同時興建完成不符。再依本院所調閱之臺北市○○○路○ 段247巷8至12號建物於82年6月10日辦理分割之登記簿謄本 資料可知，系爭平台並未因該次分割而由被告取得所有權， 縱被告所有系爭房屋係與其他樓層一同興建，系爭平台亦非 屬增建。而屋頂平台屬於建築物之基本構造，為維持建築物 之安全及其外觀所必要，自屬共有部分。依前開條例第3、7 、8條等規定可知系爭平台仍係該大樓之共有部分，至於被 告提出之不動產買賣契約書第1條不動產標示詳附件1等語，
及自被告之前手即訴外人譚宜曾於98年10月6日另案偵查中 證述可知，被告買賣範圍僅有保存登記之部分，不包括系爭 平台。再被告之前手在系爭平台僅擺放一、二個盆栽，尚未 逾越該大樓住戶基於共有人之共有權利通常行使方法，自無 構成默示分管契約之可能。又細觀被證四號測量成果圖可知 ，其建物與房屋邊緣尚有一空間，足證現況與測量當時已有 不同，被告執此主張該建築原始設計即將系爭平台歸於被告 房屋主建物之附屬建物，同歸被告所有，與事實不符。再於 82年之協議分割，係因原各建物均登記為全體住戶共有，為 解決此種名實不符之情形，方以分割協議之方式將各該房屋 之所有權協議該房屋真正之所有權人取得單獨所有權，至於 系爭平台，既不在該分割協議之範圍，何來就系爭平台構成 分管協議之可能？
二、被告則以：
(一)被告於96年5月4日向訴外人譚宜曾及譚鴻蔭，購買系爭房屋 ，購買當時其等向被告表示系爭房屋產權包含7樓全部，即 除主建物外，尚包含系爭平台，其等亦強調系爭房屋及平台 ，自建造之始即由其等及其等父親即訴外人譚寄多單獨使用 迄今。被告對於系爭房屋有系爭平台開放空間可供使用，始 以高於一般市價之新臺幣（下同）3,250萬元購買。系爭房 屋及平台之建築設計，係屬於臺北市大安區○○○路○段24 7巷10號大樓（下稱系爭大樓）之原始建築設計，與系爭大 樓同於52年間一併建築完成，並非興建後之增建。又系爭大 樓53年間為保存總登記之初為共有狀態，直至82年間各共有 人始為分割登記，成為區分所有。而依臺北市大安地政事務 所於99年8月24日回函所附資料觀之，系爭大樓為建物總登 記（第一次保存登記）之時間為53年5月6日，且於總登記之 時，即已註明該大樓為「七層樓房」，並標示每一樓層之權 利人所有建物面積，第七層面積為321.14㎡。準此，系爭大 樓最終取得之使用執照，應係屬七層樓房之使用執照，故原 告所提出之原證二，並非據以申請建造執照、使用執照之最 終確定版本，則系爭大樓應有經過變更設計。另依系爭房屋 所有權狀上所載，該房屋共用部分之建號為仁愛段2小段500 8建號、面積為257.70㎡，並參以該共用部分之建物測量成 果圖可知系爭大樓共同使用部分僅包含：㈠2至7層之樓梯間 ；㈡1至7層之樓梯及電梯；㈢1層之樓梯間；㈣1層之蓄水池 ，總計面積為257.70㎡，並無包含系爭平台，足證系爭平台 ，並非系爭大樓所登記之共有部分。另被告於購入系爭房屋 後，並無變更原建物，再觀諸建物測量成果圖及原證5之現 場照片，系爭平台緊鄰被告房屋之主建物，與主建物緊密相
連接，且進出系爭平台，須先進入被告房屋主建物後，始能 經由主建物出入系爭平台，系爭平台與系爭房屋，僅以活動 式之落地窗相隔，且系爭大樓各住戶後門均有逃生門，可直 通往被告之系爭房屋之頂層作為逃生出口，公用水塔亦在該 頂層，顯見系爭平台與被告房屋主建物，在建築原始設計上 ，本即屬同一獨立區域，與其他各樓層於構造上均為隔絕， 使用上係依附於七樓主建物，無從與一般建物相同而可作單 獨使用，亦無獨立之經濟效用，構造上又與被告七樓之主建 物相連互通，非經由被告房屋無法獨立出入，並不具有使用 上、及構造上之獨立性，則系爭平台並不得成為獨立之物權 客體，因此，自82年起各樓層分割為區分所有時起，系爭平 台之所有權，即應歸七樓主建物之所有權人所有。且系爭大 樓於82年間，辦理分割登記時於7樓區域僅編列一個建號， 就系爭平台並未再另編其他建號，同時亦未編入系爭大樓之 共有部分（即5008建號），故系爭平台係附屬於被告房屋主 建物之附屬建物，與被告房屋主建物同歸被告一人所有，並 非系爭大樓之共有部分。從而，原告以共有人之身分，請求 返還系爭屋頂平台，實無理由。至建物測量成果圖實際上並 未留有一段空間，如仍認有一段空間，亦係因繪製時必須具 體描繪建物外觀之形狀，而不得不預留的繪圖縫細。(二)退萬步言，縱認系爭平台為系爭大樓之共有部分，惟系爭大 樓係於82年間作成協議分割為區分所有，公寓大廈管理條例 則係於84年間始公布施行，於該法施行前，已取得建造執照 之公寓大廈本不受第7條所定共用部分不得約定專用之限制 ，而仍得為分管協議，而分管之約定，如無違法或無效之情 事，該棟大樓之住戶即應受分管契約之拘束，而分管契約不 以明示或書面為限，亦包含默示分管契約在內。觀諸被證3 建物分割測量成果圖之測量時間為81年間，測量當時即已標 明系爭房屋之大門出入位置，復經各住戶於該建物分割測量 成果圖上簽名確認，是各住戶對於出入系爭屋平台，必須經 過被告房屋並無爭議，譚宜曾於另案偵查中亦證述必須經過 被告屋內，始能進出系爭平台，足證該棟大樓最初之共有人 ，已有將系爭平台專供七樓房屋使用之分管契約存在。又前 開建物分割測量成果圖，應不得嗣後再為相反之主張。被告 基於對於地政機關所為公示方法之信賴，從而，被告買受系 爭房屋，應已繼受系爭房屋有權使用系爭平台之分管協議， 對於系爭屋頂平台之使用，即屬有權占有，原告提起本件訴 訟，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項
(一)原告於85年12月3日間買受系爭大樓10號6樓，為區分所有權
人之一。（原證4、本院卷二第67至69頁，本院調取之臺灣 臺北地方法院檢察署98年度偵字第560號卷第10、11頁）(二)原告前就被告竊佔及毀損系爭平台之事實對其提起告訴，業 經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於98年10月19日以98年度 偵續字第520號為不起訴處分確定在案。（原證1、調字卷第 8至12頁，本院調取之臺灣臺北地方法院檢察署98年度偵續 字第520號卷）
(三)被告於96年5月4日向訴外人譚宜曾及譚鴻蔭，購買系爭房屋 ，並簽訂不動產買賣契約書，價金為3,250萬元，被告於同 年月28日登記為所有權人。（被證1、被證2，本院卷一第27 至38頁）
(四)系爭平台為未經登記。
四、得心證之理由：本件爭執者為(一)系爭平台究為系爭大樓住 戶共有，抑或為被告單獨所有？(二)如系爭大樓係屬系爭大 樓共有，則各共有人就系爭平台是否有分管協議，使原告應 受該契約拘束？(三)如原告應受分管協議之拘束，則被告是 否有侵害其他共有人之權利?違反茲分述如下：(一)按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部分，推定為各所有人所共有，民法第799條前段 定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階 梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。我 實務及學界通說一致認樓房之樓頂平台不能為獨立的區分所 有權客體，性質上為全體住戶共同使用部分，屬建築物之共 同部分，依民法第799條規定，應推定為該樓房各區分建築 物之所有人所共有。查系爭大樓於53年5月6日為建物總登記 時，為七層樓房，屬各共有人共有，第七層面積為321.14㎡ ，有被告提出原告不爭之被證9之建物人工登記簿第二類謄 本及臺北市大安地政事務所檢送之人工謄本可證（詳本院卷 2 第44頁、卷1第65至204頁）。嗣系爭大樓，於82年6月10 日辦理分割時，第七層樓之門牌號碼建號為臺北市大安區○ ○○路○段247巷10號7樓、建號為臺北市○○區○○段2小 段5000號、面積為149.44㎡，分割為訴外人譚季多所有，該 5000號建號所登記之建物不包含系爭平台，而該次分割登記 之共同使用部分之建號為同段5008建號、面積為257.70㎡， 包含：㈠2至7層之樓梯間；㈡1至7層之樓梯及電梯；㈢1層 之樓梯間；㈣1層之蓄水池，有被告提出之原告不爭之被證 12 之共有土地建築改良物所有權分割契約書及被證3、4該 次分割之建物測量成果圖可佐（詳本院卷2第51至58頁、卷1 第39 至40頁），亦不包含系爭平台，而系爭平台未經登記 ，為兩造所不爭，則系爭平台究屬共用部分抑或被告單獨所
有?觀諸臺北市大安區○○○路○段247巷10號7樓，原登記 面積為321. 14㎡，嗣於分割後僅登記為面積為149.44㎡， 排除系爭平台，又被告之前屋主即訴外人譚宜曾於臺灣臺北 地方法院檢察署98年度偵續字第520號案件98年10月6日訊問 時證稱：露台（即系爭平台）沒有產權，買賣契約內沒有提 到露台等語，經本院調取上開卷宗查明屬實，且依被告提出 之被證1買賣契約書以觀，買賣標的物亦未包含系爭平台， 復依前開共有土地建築改良物所有權分割契約書，系爭平台 未列為系爭房屋之附屬建物（詳本院卷2第55頁），應認系 爭平台非屬系爭房屋之附屬物，而為被告單獨所有。況系爭 平台屬系爭大樓屋頂平臺，有被告提出之原告不爭之被證5 照片（詳本院卷1第41至43頁）及本院調取之前開偵查卷宗 之履勘現場筆錄及現場照片可資，則自其功能與外觀而言實 為建築物中不具獨立性之一部，復無證據顯示系爭平台為專 有部分，依上開說明，自應推定為兩造及其他系爭大樓之區 分所有權人所共有。
(二)次按系爭平台既為系爭大樓之各區分所有權人所共有，則依 民法第818條及第820條第1項規定，各共有人，按其應有部 分，對於共有物全部，有使用收益之權，且除契約另有訂定 外，由共有人共同管理之。而共有人對共有物之特定部分占 用收益，原則上須徵得其他共有人全體同意。又公寓大廈共 用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造， 並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7條第3款固定 有明文，惟同條例第55條第2項但書已規定於本條例施行前 已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定 專用部分之限制。查系爭大樓於53年5月6日為建物總登記， 並於82年6月10日辦理分割，該次分割第七層樓之門牌號碼 建號為臺北市大安區○○○路○段247巷10號7樓、建號為臺 北市○○區○○段2小段5000號建物，分割為訴外人譚季多 所有，有被告提出原告不爭之被證9建物人工登記簿第二類 謄本、被證12之共有土地建築改良物所有權分割契約書、被 證3、4該次分割之建物測量成果圖及臺北市大安地政事務所 函送之人工謄本可佐（詳本院卷2第44頁、卷1第65至204頁 、卷2第51至58頁、卷1第39至40頁），是系爭大樓之區分所 有權人倘就共有之共同部份，已依民法共有之相關規定為特 別約定者，依前揭說明，自有其效力。
(三)復按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒 介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致 者，仍不得謂契約未成立。又共有物分管之約定，不以訂立
書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有 管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占 有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管 契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可參 ）。另倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受 讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應 受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號民事判 決意旨參照）。經查，依被告提出原告不爭之被證3、482年 6月10日辦理分割之建物測量成果圖（詳本院卷1第39至40頁 ）觀之，測量當時即已標明系爭房屋大門出入位置，並經各 住戶申請確認該建物分割測量成果圖，是以，各住戶對於出 入系爭屋平台，必須經過被告房屋並無爭議，核與訴外人譚 宜曾於前開偵查案件中證稱：伊住系爭房屋30、40年之久， 居住期間除6樓房屋曾因屋頂漏水而要求進入7樓屋內至系爭 平台進行防水工程外，從未有人要求進入使用該平台，且要 經過伊房屋大門方能到達，被告買受後，除窗戶改為落地窗 ，地板改鋪木板，及有種樹、植栽外，並無何變動等語相符 ，並經前開偵查案件檢察官指揮檢察事務官於98年10月15日 至系爭房屋現場勘驗，履勘現場筆錄亦載有「除經由被告7 樓大門，經7樓室內部分到達露台外，別無其他路徑可通達 露台」等語，均經本院調取上開卷宗查明無誤。雖原告主張 該測量成果圖中，其建物與房屋邊緣尚有一空間，本可出入 系爭平台云云，與訴外人譚宜曾及履勘現場筆錄所載不符， 況經前開偵查案件測量結果，臺北市大安地政事務所於98 年10月21日所繪製之土地複丈成果圖，與82年6月10日辦理 分割之建物測量成果圖相同，建物與房屋邊緣尚有一空間， 惟依前開所述，實際上並無法直接自系爭房屋外進入系爭平 台，故原告主張，並不可採。綜上，實堪認系爭大樓於82年 6 月10日辦理分割時，各共有人已有將系爭平台專供系爭房 屋使用之分管契約存在，縱認未達明示之程度，亦非屬單純 之沈默，應認有默示之分管協議存在。
(四)再按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人 於與其他共有人訂立共有部物分割或分管之特約後，縱將其 應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼 續存在』。就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟 應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情 形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三 人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首 開判例在此範圍內，嗣後不再援用」（大法官會議釋字第34
9 號解釋參照），是依大法官會議釋字第349號解釋意旨， 共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以 受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。 又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議 ，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定 之；是其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物 管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之（最高 法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。查，系爭大樓 為式樣單純之七層建物，並非範圍寬廣或樓層甚高之特殊建 築，以建物外觀而言，並無難以觀察判斷之情形。況系爭大 樓係於公寓大廈管理條例施行前之53年間取得使用執照，並 於82年間辦理分割，則原告於85年間買受系爭大樓房屋時， 就系爭大樓之系爭平台由7樓住戶使用乙節，應非無可得知 之。復於系爭大樓全體區分所有權人同意終止或變更上開分 管契約之前，原告自不得否認該分管契約之存在及效力，而 應受該分管契約之拘束。
(五)末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段 及中段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第821條亦有明定。另各共有人按 其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有 人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之 同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用 收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之 全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高 法院62年臺上字第1803號判例意旨參照）。區分所有人就共 有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質 、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。查被告 買受系爭房屋後，並未就外觀有所變更，就系爭平台部分， 並未於其上增建建物，仍做平台使用，且所為植裁及相關造 景設施皆為可移動，僅占小部分面積，此經訴外人譚宜曾於 前開偵查案件中證稱屬實，核與前開案檢察官指揮檢察事務 官於98年10月15日所製作履勘現場筆錄所載及現場照片相符 ，經本院調取上開卷宗查閱屬實，從而，被告並無違反共有 物之使用目的而侵害其他共有人權利之虞，是原告主張被告 屬無權占有云云，尚不足採。
(六)綜上所述，原告爰依民法第821條、第767條前段，請求被告 將系爭平台返還原告及各共有人，並無理由，故其聲明：被 告應將如附圖所示之建物返還於原告及其他共有人，應予駁
回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併 予駁回。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
民事第五庭 法 官 羅月君
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
書記官 王文心
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