臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第959號
原 告 呂龍吟
葉國榮
廖皎含
吳清美
歐陽馨
歐陽慧
張博雄
朱曉玲
施昭宏
林若君
黃兆民
共 同
訴訟代理人 王泓鑫律師
複 代理 人 張明宏律師
被 告 禾家歡建設股份有限公司
法定代理人 李柏毅
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理 人 陳介輔律師
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國100 年2 月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應依序給付原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含、吳清美、歐陽馨、歐陽慧、張博雄、朱曉玲、施昭宏、林若君、黃兆民如附表一所示之金額，及均自民國九十七年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二；餘由原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含、吳清美、歐陽馨、歐陽慧、張博雄、朱曉玲、施昭宏、林若君、黃兆民依序按附表一所示比例負擔。
本判決第一項得假執行。但被告得各以如附表一所示金額依序為原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含、吳清美、歐陽馨、歐陽慧、張博雄、朱曉玲、施昭宏、林若君、黃兆民預供擔保後，而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國94年間向被告購買坐落臺北市○○區○ ○段3 小段491 、492 地號土地上所興建之「國際米蘭」預 售房屋，並簽訂房屋車位及土地買賣契約書（下稱系爭契約 ），購買房屋編號及車位詳如附表二所示，其中原告張博雄
、黃兆民係分別繼受訴外人張慧貞及白薇仙與被告訂購上開 預售屋之權利義務。依約被告應於94年10月31日前開工，自 開工之日起算900 個日曆天內完成主建物、附屬建物及使用 執照所定之必要設施，並取得使用執照。詎被告未於94年10 月31日起算900 日曆天即97年4 月18日前完工交屋，延至97 年6 月6 日至98年2 月13日始陸續完成交屋，因被告遲延交 付系爭房屋，致伊受有系爭房地申報地價及房屋售價按年息 10％計算無法使用房屋之損害，爰依民法第229 條第1 項、 第231 條規定請求被告如數賠償如起訴聲明所示之金額等語 。併聲明：㈠被告應依序給付原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含 、吳清美、歐陽馨、歐陽慧、張博雄、朱曉玲、施昭宏、宮 一芸、林若君、黃兆民各9 萬3,795 元、20萬3,043 元、13 萬3,016 元、13萬6,380 元、16萬9, 200元、19萬5, 219元 、10萬5,662 元、31萬943 元、23萬4,864 元、10萬9,498 元、17萬4 ,933元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息（原起訴聲明經減縮如上所載， 經核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定相符，應予准 許，見審查卷㈡第40頁）。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊興建之「國際米蘭」預售屋於96年11月20日經 臺北市政府都市發展局核發使用執照，已依約完工，並自97 年4 月14日起陸續寄發交屋通知予原告，其中葉國榮所稱房 屋瑕疵，陸續於97年6 月30日及同年7 月17日由其配偶翁媛 玲驗收簽認，廖皎含所稱瑕疵則於97年5 月6 日由其配偶嚴 崇一驗收簽認，另吳清美及朱曉玲所主張之瑕疵，亦分別於 97年6 月6 日及同年5 月17日簽認補正完成，至原告呂龍吟 、葉國榮、廖皎含、吳清美、張博雄、朱曉玲及林若君均依 系爭契約第16條第1 項第2 款但書約定，同意交屋後由伊繼 續修繕，自得阻卻遲延責任。又伊按照系爭契約所載地址對 歐陽慧、歐陽馨、張博雄、施昭宏及黃兆民寄發交屋通知， 依系爭契約第30條第2 項約定自生送達之效力，除張博雄已 於97年4 月8 日辦理點交外，歐陽慧、歐陽馨、施昭宏及黃 兆民等4 人（下稱歐陽慧等4 人）竟以系爭房屋有瑕疵而拒 絕配合點交，經伊於97年9 月16日委請訴外人成功營建股份 有限公司（下稱成功公司）查驗結果，僅少部分輕微瑕疵， 並已修繕完成，嗣伊於97年9 月18日再委請律師發函通知歐 陽慧等4 人辦理交屋手續，未獲置理，伊自不負遲延責任。 縱認伊有遲延給付情形，應依系爭契約第18條第4 項約定， 以當月應繳納金融貸款之本息按日以萬分之5 計算遲延利息 等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含、吳清美、歐陽馨、歐陽慧、 朱曉玲、施昭宏、林若君向被告購買「國際米蘭」預售屋， 而原告張博雄、黃兆民則分別受讓前手張慧貞、鄒秀玉與被 告購買「國際米蘭」預售屋之權利義務。
㈡臺北市都市發展局於96年11月20日核發系爭房屋96使字第 0479 號 使用執照（見本院卷第229 頁）。 ㈢原告呂龍吟、葉國榮、廖皎含、吳清美、張博雄、朱曉玲、 林若君與被告進行驗收情形如完工交屋驗收表所示，被告並 已修繕完成上開所列缺失。
以上事實，為兩造所不爭執，且有戶數及車位明細表、系爭 契約書、讓渡書、使用執照、簽認單為證（見審查卷㈠第13 頁，第17至182 頁、第229 頁、第254 至264 頁、審查卷㈡ 第21至27頁），堪信為真正。
四、原告主張：伊分別向被告或繼受前手之權利義務購買如附表 二所示之系爭房屋及車位，依約被告應自開工之日起算900 個日曆天內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設 施，並取得使用執照。詎被告未依限於97年4 月18日前完工 交屋，延至97年6 月6 日至98年2 月13日止始陸續完成交屋 ，被告遲延交付系爭房屋，爰依債務不履行法律關係請求被 告給付遲延損害賠償等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞 置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭房屋有無瑕疵？被告何時交 屋？㈡原告得請求遲延損害賠償若干？
五、法院之判斷：
㈠系爭房屋有無瑕疵？被告何時交屋？
⒈按給付如兼需債權人之行為時，債務人固得以準備給付之情 事通知債權人，以代提出。惟其給付，事實上須確有準備， 亦即債務人就其應為之給付行為，須已完成，且物之交付義 務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依 債務本旨之提出（民法第235 條參照），縱為準備給付之通 知，仍不生提出之效力，債權人得拒絕受領。且債務人負有 依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不 完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給 付，當由其負證明之責。依系爭契約第16條第3 項約定：「 甲方（指原告）應於收到交屋通知日起7 日內配合辦理交屋 手續，…」，足見被告交付系爭房屋，兼需原告之協力行為 。被告抗辯：伊自97年4 月14日起陸續寄發交屋通知予原告 ，固據提出交屋通知單、產權點交暨交屋結算通知單、中華 郵政大宗函件存根等件為憑（見審查卷第230 至253 頁）。 原告則主張：被告交付之系爭房屋經驗收發現有瑕疵，不符
債務本旨，自得拒絕受領等語，自應由被告就其已為完全給 付之有利於己之事實，負舉證責任。茲就各原告所購買系爭 房屋是否有瑕疵及實際交屋日期析述如下：
①呂龍吟部分：其於97年4 月23日前往系爭房屋驗收，發現浴 室明鏡未裝、對講機未接通、玄關門未清潔、淋浴柱出水不 順等瑕疵等情，有完工交屋驗收表可稽（見審查卷第255 頁 ），復為被告所不爭，堪信屬實。原告主張：上開瑕疵於97 年8 月18日修補完畢，有交屋資料收執表佐憑（見審查卷第 302 、303 頁），被告雖否認上情，辯稱：已於97年6 月15 日完成交屋云云（見本院卷第43頁反面），惟上開完工交屋 驗收表並未記載被告何時修繕完畢經驗收合格，被告復未能 就較早於原告主張修繕完畢交屋之日期舉證以實其說，應以 原告之主張較為可採。
②葉國榮部分：其於97年5 月12日委請訴外人翁媛玲會同被告 辦理系爭房屋驗收結果，有牆面油漆污染待修補（含天花板 ）、廚具檯面未施作、上櫥櫃門扇未安裝、踢腳板未施作（ 全部）、主浴馬桶不通、玄關門磁簧箱缺宜蓋、緊急壓扣未 安裝、廚具設備實用性問題、天花板水管封發泡劑、室內門 門框油漆清理、浴室門鏡未裝、對講機未接通、室內門門檔 未裝、抽油煙管未裝、客房門櫃不平、排煙機牆面重刷漆等 瑕疵，迄97年7 月17日始修繕完畢，有其提出之完工交屋驗 收表可參（見審查卷第254 頁）。原告雖主張：被告迄97年 10月15日始修繕完畢，固據提出房地使用證明單為憑（見本 院卷第58頁），然該使用證明單充其量僅係證明葉國榮於該 日辦妥交屋地使用手續，不足證明被告遲至該日始修繕完畢 ，故原告此部分主張，尚難遽採。
③廖皎含部分：其於97年4 月22日驗收系爭房屋，發現插座沒 墊、開關插座未安裝完成、浴室燈無開關、浴室無明鏡、對 講機不通、門鈴開關、電視插座未裝等瑕疵，有被告不爭執 形式上真正之完工交屋驗收表為證（見審查卷第256 、257 頁）。原告主張：被告遲至97年8 月16日始修復完畢，有交 屋資料收執表可憑（見本院卷第62頁），被告雖辯稱：已於 97年5 月6 日修繕完畢，固有上開完工交屋驗收表為憑，然 前揭交屋驗收表「就浴室無明鏡」之瑕疵，檢查結果並無任 何記載，且被告提出向廠商訂購「浴室明鏡」之銷貨憑單上 記載：「於97年6 月6 日出貨至本公司，隨即與姚經理安排 配合客戶時間安裝，並於同年月15日前全部安裝完成」等詞 （見審查卷㈡第28頁），亦與被告所辯完成安裝浴室明鏡之 時間迥異，不足為有利被告之認定，難信被告所辯為真，應 以原告之主張較為可採。
④吳清美部分：其主張系爭房屋有瑕疵，固據提出完工交屋驗 收表為憑（見審查卷第258 、310 頁），惟該驗收表僅記載 吳清美驗收日期為97年6 月6 日，並未記載系爭房屋有何瑕 疵，被告雖不爭執上述交屋日期（見本院卷第43頁反面）， 惟否認有何瑕疵存在（見本院卷第74頁），且吳清美於97年 6 月6 日即委請裝潢公司進場裝潢，復為其自認在卷（見本 院卷第202 頁），原告若未受領占有系爭房屋，被告豈會容 許裝潢公司進入系爭房屋施作，縱使系爭房屋尚有瑕疵於交 屋前未修復屬實，吳清美既已委請裝潢公司進場施作，足見 其已有受領系爭房屋之意，而同意被告於交屋後繼續修繕， 依系爭契約第16條第1 項第2 款但書約定，仍應認為被告已 完成交屋。是原告吳清美主張：被告未依債務本旨交付系爭 房屋，伊於該日並未受領系爭房屋之意云云，不足採信。 ⑤歐陽慧、歐陽馨部分：歐陽慧、歐陽馨委託訴外人歐陽進崑 分別於97年9 月15日、22日前往驗收系爭房屋，發現其等所 購系爭房屋各有版下實測淨高334 公分與推案廣告挑高355 公分不符、無緩降機（座及相關設備）、空調系統之工作陽 台預留主機電源220V之迴路，現場僅1 迴路、缺1 迴路、各 戶室內未預留分離室空調管路之孔洞，馬桶、面盆採用廠牌 與合約不符、廚具污排水管採用塑膠軟管與合約內容選用 PVC 管不同，亦未設存水彎（軟管直接插入壁排內）、烘碗 機接地線未接、排油煙機缺活性炭濾網、現場出水口至熱水 器之熱水管路及熱水給水銜接處未依約外加被覆保溫裝置， 面盆over flow 排水不順等瑕疵，另歐陽慧所購買之系爭房 屋部分，尚有冷氣機室內排管處裂縫補漆、冷氣檢修窗台窗 戶未關脫漆修補等瑕疵，嗣分別於98年2 月13日、97年11月 26日修補瑕疵完畢等情，各有驗收紀錄表可考（見審查卷第 313 、326 頁），復為被告所不爭執（見本院卷第43頁反面 ），應可採信。
⑥張博雄部分：其於97年4 月8 日驗收系爭房屋，發現總開關 箱門未安裝、淋浴柱噴水孔3 個無法出水、玄關門清潔、浴 室明鏡未施作、廚房洗滌槽無法出水、緊急照明、逃生指示 燈未裝、浴室無熱水、對講機未接通等瑕疵，有完工交屋驗 收表可參（見審查卷第333 頁）。原告主張：被告於97年9 月22日始完成修繕，有交屋結算明細表可考（見本院卷第59 至60頁），被告雖辯稱：系爭房屋早於97年6 月15日即修繕 完畢（見本院卷第43頁反面），然未提出證據以實其說，難 信屬實。
⑦朱曉玲部分：其於97年4 月11日驗收系爭房屋，發現主臥室 電視、電源插座未設、廁所無明鏡、對講機不通、玄關門缺
鎖頭、地坪拋光色差更換、緩降機未點交、落地窗紗窗破、 陽台外推窗缺1 紗窗等瑕疵，有被告不爭執之完工交屋驗收 表可參（見審查卷第334 頁），堪以採信。又原告主張被告 於97年10月2 日始完成修繕交屋等語，被告則辯稱：依前揭 驗收表記載，已於97年5 月17日完成修繕交屋。查：前揭驗 收表固未記載廁所明鏡、對講機不通、陽台外推窗缺1 紗窗 等瑕疵於何時修繕補正完畢，惟原告自認已於97年6 月1 日 委請裝潢公司進場施作（見本院卷第202 頁），足徵原告已 有受領系爭房屋之意，實際取得系爭房屋占有，始有權容許 裝潢公司進場施作，否則被告又豈會於交屋前容許買受人所 委請之裝潢公司進場施作。縱使系爭房屋仍有原告所指瑕疵 未修繕屬實，原告既已受領系爭房屋，堪認原告已同意於交 屋後繼續修繕，合於系爭契約第16條第1 項第2 款但書規定 ，是被告最遲已於97年6 月1 日交付系爭房屋。 ⑧施昭宏部分：其於97年9 月15日驗收系爭房屋，有版下實測 淨高334 公分與推案廣告挑高355 公分高度不符、無緩降機 （座及相關設備）、空調系統工作陽台預留主機電源220V二 迴路，現場僅1 迴路、缺1 迴路，室內亦未預留分離式空調 管路孔洞、馬桶、面盆採用廠牌與合約不同、廚具污排水管 現場採用塑膠軟管與合約採用PVC 管不同，且未設存水彎， 軟管直接插入壁排內、烘碗機接地線未接、排油煙機缺活性 炭濾網、現場出水口至熱水器之熱水管路及熱水給水銜接處 未依約外加被覆保溫裝置、面盆over flow 排水不順、洗衣 機前方拋光地磚有脫層現象、冷氣機室內排水管處裂縫補漆 、冷氣檢修窗窗台窗戶未關脫漆修補、陽台柱面漆磨平修補 等瑕疵，此有驗收紀錄表可稽（見審查卷第335 頁），堪信 屬實，足見被告未依債務本旨交付系爭房屋，原告自得拒絕 受領。又原告主張：被告於98年2 月13日始補正瑕疵交付系 爭房屋，業據其提出交屋資料收執表為證（見審查卷㈡第11 頁），被告雖辯稱：已於97年9 月15日完成交屋云云（見本 院卷第236 頁），並提出成功公司函文為憑（見審查卷㈡第 25頁），惟上開函文僅在說明該公司施作符合原設計圖說， 不足認為上述建材裝設符合系爭契約規範，且該函文所述內 容縱令為真，亦未涵蓋前揭驗收紀錄表所載各項缺失，難謂 被告於上開期日所為給付符合系爭契約債務本旨，不足為有 利被告之認定，是被告上開辯解，殊無可採。
⑨林若君部分：其委請訴外人陳崇民於97年4 月15日驗收系爭 房屋，發現浴室明鏡未裝、對講機未接通、電視牆旁一出線 孔未填補、緊急照明燈未安裝等瑕疵，有完工交屋驗收表可 考（見審查卷第336 頁）。又原告主張：被告於97年9 月18
日始修繕完畢，業據提出交屋資料收執表為憑（見本院卷第 61 頁 ），被告雖辯稱：系爭房屋已於97年6 月15日完成交 屋云云（見本院卷第43頁反面），未據提出證據以實其說， 難信屬實，應以原告主張較為可採。
⑩黃兆民部分：其於97年9 月15日驗收系爭房屋結果，有版下 實測淨高332 公分與推案廣告挑高355 公分高度不符、無緩 降機（座及相關設備）、空調系統工作陽台預留主機電源 220V 二 迴路，現場僅1 迴路、缺1 迴路，室內亦未預留分 離式空調管路孔洞，馬桶、面盆採用廠牌與合約不同、廚具 污排水管現場採用塑膠軟管與合約採用PVC 管不同，且未設 存水彎、軟管直接插入壁排內、烘碗機接地線未接、排油煙 機缺活性炭濾網、現場出水口至熱水器之熱水管路及熱水給 水銜接處未依約外加被覆保溫裝置、面盆over flow 排水不 順、冷氣機室內排水管處裂縫補漆、冷氣檢修窗窗台窗戶未 關脫漆修補、陽台柱面漆磨平修補、室內牆面髒污重油漆等 瑕疵，有驗收紀錄表可參（見審查卷第338 頁）。原告主張 ：被告於98年2 月13日始完成交屋，業經提出交屋資料收執 表為憑（見審查卷第12頁），被告雖辯稱：已掛號郵寄通知 原告辦理交屋云云，惟系爭房屋既有上述瑕疵，揆諸前開說 明，即不能謂被告已依債務本旨提出給付，原告自有權拒絕 受領，是本件被告依約交屋時間應以原告之主張為可採。 ⒉被告雖抗辯：上開缺失輕微，依民法第354 條第1 項但書規 定，屬無關重要之瑕疵，不得作為拒絕配合點交之事由云云 。惟：所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵。本件原告發現系爭房屋上 開瑕疵之建材設備，包括各戶室內裝修地坪、內牆、浴室門 、電器設備、冷熱水管、廚具設備等，既經特別列入系爭契 約附件1 建材設備說明書（見審查卷36至42頁），應由出賣 人即被告負責修繕（參系爭契約第14條驗收之約定），不論 其瑕疵大小，被告均應負瑕疵擔保責任，而無民法第354 條 第1 項但書之適用。是被告上開辯解，為無足取。 ⒊被告復辯稱：依系爭契約第16條第2 項，雙方履行全部義務 並辦妥交屋手續後，始得發給交屋憑證，俾憑證換取鑰匙， 應以交付系爭房屋鑰匙之日為實際交屋日期云云，為原告所 否認，且依卷附原告提出被告形式上所不爭執之交屋資料收 執表、房地使用證明單所載日期，均遲於被告所辯交付系爭 房屋鑰匙之日期，足見被告交付系爭房屋鑰匙，並非依憑其 發給之交屋憑證，而係出於其任意行為，不足證明被告已依 約完成交屋前修繕瑕疵完畢之義務，除吳清美、朱曉玲外，
被告復未舉證其餘原告同意交屋後由被告繼續修繕。故被告 此部分辯解，亦無足採。
⒋綜上，除吳清美外，被告所提出交付之系爭房屋與系爭契約 所訂之內容不符，依系爭契約第16條第1 項第2 款約定：「 乙方（指被告）就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交 屋前完成修繕」。被告雖已陸續寄發交屋通知原告辦理交屋 ，但原告所購買之系爭房屋仍有上述瑕疵，足見被告未依債 務本旨提出給付；除吳清美及朱曉玲合於系爭契約第16條第 1 項第2 款但書規定應認已受領系爭房屋外，尚難謂被告已 對其餘原告提出給付之效力，迄瑕疵修補完成前，原告自得 拒絕受領。
㈡原告得請求遲延損害賠償若干？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118 號判例參照）。查：系爭契約第12條約定之用語，完工日期 是指「完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施， 並取得使用執照之日」；而系爭契約第16條則約定有通知交 屋期限，約定：「產權登記完竣後，（被告）應通知甲方（ 指原告）進行交屋」。交屋之日期則為被告依約履行交付不 動產之日期。只有房屋完工後才有交屋之問題，條文中對二 者履行之日期分別為規定，文義甚明，自不容原告任意將二 者混為一談。且預售屋買賣與一般成屋之買賣有別，契約訂 立時並無買賣標的物即房屋之存在，而房屋是否適合居住使 用及具有約定之品質，須受主管機關之監督，故約定完工日 期通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核 准領得使用執照之情形而言。至於交屋時則尚須買受人配合 繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款付清尾款等手續，二 者有殊，足見預售屋實務上，完工與交屋為二個不同之階段 。兩造所訂房屋預訂買賣合約書，既於第12條、第16條分別 有完工日期與通知交屋之約定，第16條復就買受人即原告於 被告交屋時另有給付所有應付未付款及完成一切交屋手續之 約定，顯示兩造就完工日期與交屋日期已分別為約定，不得 混淆。參酌系爭契約第18條第4 項就貸款約定：「金融機關 核撥貸款後每月應繳納之本息，由甲方（指原告）負擔。但 核撥貸款日起算15日內乙方（指被告）未通知交屋者，自第 15日起按當月應繳納之本息按日以萬分之五單利計算之遲延 利息，於交屋時一併將遲延利息交付甲方」，核其性質，應 屬損害賠償預定之違約金，堪認兩造係約定被告自核撥貸款 日第15日起始負遲延交屋之損害賠償責任。原告主張：被告
未依系爭契約第12條第1 項約定，自開工之日起算900 日曆 天內即97年4 月18日前完工交屋云云，固無足取，惟原告等 人分別於97年3 月26日至同年月28日核撥貸款，依系爭契約 第18條第4 項約定之核撥貸款日起算第15日，係97年4 月8 日及同年月11日，均早於原告主張被告應自97年4 月18日起 負遲延責任，基於民事訴訟採處分權主義及辯論主義之原則 ，本院即不得逾越原告之主張計算遲延起算日，是本件計算 被告遲延交屋之起算日應以97年4 月18日為準，應先敘明。 ⒉原告雖主張：系爭契約第18條第4 項約定顯係不當減輕被告 之負擔，依民法第247 條之1 應屬無效云云。惟按：依照當 事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他 方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效，為民法第247 條之1 第2 款所明定。所謂加重他方當事 人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或 無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係 指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合 判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第23 40號判決參照）。系爭契約係被告為銷售系爭房屋而與不特 定購買系爭房屋之買受人簽訂條款，固屬被告片面製作之定 型化契約。然查：系爭房屋總價非低，契約雙方當事人並無 一方屬經濟上之強者，自無原告係居於經濟弱勢之一方致須 忍受不締約之不利益可言，已難認原告僅得選擇訂約與否， 對於契約內容毫無磋商變更之餘地；況損害賠償、違約金之 約定，屬當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂 約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自 己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，即應受該違約金約定之拘束。參以本件原告主 張系爭房屋之各瑕疵，均非房屋結構本體或安全上之瑕疵， 修復費用亦非過鉅，原告復未能提出相關事證以證明該違約 罰則之約定有何顯失公平之處，則其空言主張系爭契約就此 部分違約罰則之約定為無效云云，洵無可採。
⒊本件被告既有遲延交付系爭房屋之情形，業如前述，茲就原 告依系爭契約第18條第4 項約定各得請求之違約金，析述如 下：
①呂龍吟部分：被告自97年4 月18日起至同年8 月18日止，共 遲延交屋123 天，而呂龍吟於97年4 月份應攤還貸款本息共 2 萬1,772 元，此有兆豐銀行大同分行99年11月8 日99年兆 銀同字第170 號函可稽（見本院卷㈢第339 頁），則其得請 求之違約金為1,302 元（計算式：21172 ×0.0005×123 ＝ 1302，元以下均四捨五入）。
②葉國榮部分：被告自97年4 月18日起至同年7 月17日止，共 遲延91天交屋，而葉國榮於97年4 月份應攤還貸款本息為3 萬7,572 元，有台新銀行99年11月23日台新總作服帳務字第 09900017515 號函可考（見本院卷㈢第343 頁），其得請求 之違約金為1,710 元（計算式：37572 ×0.0005×91＝1710 ）。
③廖皎含部分：被告自97年4 月18日起至同年8 月16日止，共 遲延121 天交屋，而廖皎含於97年4 月應攤還貸款本息共3 萬6,754 元，此有華南銀行中山分行99年11月9 日華中山放 字第144 號函及附件可參（見本院卷㈢第341 頁），則其得 請求之違約金為2,224 元（計算式：36754 ×0.0005×121 ＝2224）。
④吳清美部分：被告自97年4 月18日起至同年6 月6 日止，共 遲延交屋50天，而吳清美於97年4 月應攤還貸款本息為4 萬 4, 026元，有華南銀行中山分行上開函文可考，則其得請求 之違約金為1,101 元（計算式：44026 ×0.0005×50＝1101 ）。
⑤歐陽馨部分：被告自97年4 月18日起至同年11月26日止，共 遲延交屋223 天，而歐陽馨於97年4 月應攤還貸款本息為2 萬9, 279元，有華南銀行中山分行上開函文可憑，則其得請 求之違約金為3,265 元（計算式：29279 ×0.0005×223 ＝ 3265）。
⑥歐陽慧部分：被告自97年4 月18日起至98年2 月13日止，共 遲延交屋302 天，而歐陽慧於97年4 月應攤還貸款本息為2 萬4, 911元，有華南銀行中山分行上開函文可稽，則其得請 求之違約金為3,762 元（計算式：24911 ×0.0005×302 ＝ 3762）。
⑦張博雄部分：被告自97年4 月18日起至同年9 月22日止，共 遲延交屋158 天，而張博雄之貸款方式雖係選擇寬限期間暫 不攤還原本，惟參酌系爭契約第27條：「本契約各條款如有 疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定，為有利於甲 方（指原告）之解釋」，經依借款期限推算每月還本金額為 1 萬6,058 元，則張博雄於97年4 月應攤還貸款本息2 萬 7,519 元（計算式：11461+16058 ＝27519 ），此有華南銀 行中山分行上開函文可參，則其得請求之違約金為2,174 元 （計算式：27519 ×0.0005×158 ＝2174）。 ⑧朱曉玲部分：被告自97年4 月18日起至同年6 月1 日止，共 遲延交屋45天，而朱曉玲於97年4 月應攤還貸款本息9 萬 7,918 元，此有永豐銀行三重分行99年11月4 日永豐銀三重 分行（）字第33號函可參（見本院卷㈢第334 頁），則其
得請求之違約金為2,203 元（計算式：97918 ×0.0005×45 ＝2203 ） 。
⑨施昭宏部分：被告自97年4 月18日起至98年2 月13日止，共 遲延交屋302 天，而施昭宏之貸款方式亦同張博雄，經依其 借款金額推算97年4 月應攤還貸款本息為3 萬1,837 元（計 算式：13259+18578 ＝31837 ），有華南銀行中山分行上開 函文佐憑，則其得請求之違約金為4,807 元（計算式： 31837 ×0.0005×302 ＝4807）。 ⑩林若君部分：被告自97年4 月18日起至同年9 月18日止，遲 延交屋154 天，而林若君購買系爭房屋未曾向金融機構辦理 貸款，固無從逕行適用系爭契約第18條第4 項約定，自核撥 貸款日第15日起計算被告應負之遲延交屋損害賠償責任，惟 遍觀系爭契約全文，除上開約定外，別無就被告對未辦理金 融貸款者遲延交屋之損害賠償有所規範，顯係契約漏洞，參 酌原告提出系爭房屋分期付款表所載，將金融貸款與產權移 轉完成列為同期繳款（見本院卷㈢第270 頁），自有比附援 引上開約定，類推適用系爭契約第18條第4 項約定計算被告 遲延交付系爭房屋之損害賠償責任。又原告主張於97年3 月 3 日將「金融貸款（產權移轉完成）」該期款150 萬元匯款 予被告公司，並提出統一發票佐憑（見本院卷㈢第299 頁） ，為被告所不爭，堪信為真正。依其借款金額，參照被告就 系爭房屋之銷售所配合辦理貸款銀行即華南銀行中山分行試 算97年4 月應攤還本息為9,613 元（見本院卷㈢第375 頁） ，則其得請求之違約金為740 元（計算式：9613×0.0005× 154 ＝740 ）。
⑪黃兆民部分：被告自97年4 月18日起至98年2 月13日止，共 遲延302 天交屋，而黃兆民之貸款方式，亦採一定期間寬限 不攤還本金而僅付利息之方式，依其借款金額推算每月還本 1 萬2,595 元，則黃兆民於97年4 月應攤還貸款本息為2 萬 1, 584元（計算式：12595+8989＝21584 ），有華南銀行中 山分行上開函文可考，則其得請求之違約金為3,259 元（計 算式：21584 ×0.0005×302 ＝3259）。六、綜上所述，原告本於債務不履行法律關係請求被告按附表所 示金額依序給付，並均自起訴狀繕本送達翌日即97年11月7 日（見審查卷第213 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，為有理由；逾此部分，即屬無據，應予駁回。又兩造 陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝 訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行 ，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金 額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回
而失所附麗，不應准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第五庭 法 官 胡宏文
附表一：（單位：新臺幣/元）
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│編號│姓 名│命被告給付及供擔保之金額│訴訟費用之負擔 │
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│ 1.│呂龍吟│ 1,302元 │ 5% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 2.│葉國榮│ 1,710元 │ 11% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 3.│廖皎含│ 2,224元 │ 7% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 4.│吳清美│ 1,101元 │ 7% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 5.│歐陽馨│ 3,265元 │ 9% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 6.│歐陽慧│ 3,762元 │ 10% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 7.│張博雄│ 2,174元 │ 6% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 8.│朱曉玲│ 2,203元 │ 16% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 9.│施昭容│ 4,807元 │ 12% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 10.│林若君│ 740元 │ 6% │
├──┼───┼────────────┼────────┤
│ 11.│黃兆民│ 3,259元 │ 9% │
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附表二
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│編號│姓 名│ 房屋 │ 車位 │
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│ 1.│呂龍吟│ A3棟4樓 │地下第3層機械式停車位編號第9│
│ │ │ │號車位1個 │
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│ 2.│葉國榮│ A6棟4樓 │無 │
│ │ │ A7棟4樓 │ │
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│ 3.│廖皎含│ A1棟6樓 │無 │
│ │ │ A2棟6樓 │ │
├──┼───┼──────┼──────────────┤
│ 4.│吳清美│ A3棟6樓 │地下第2層機械式停車位編號第 │
│ │ │ A5棟6樓 │26號車位1個及地下第3層機械式│
│ │ │ A6棟6樓 │停車位編號第6號車位1個 │
│ │ │ A7棟6樓 │ │
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│ 5.│歐陽馨│ A5棟7樓 │地下第3層機械式停車位編號第8│
│ │ │ │號車位1個 │
├──┼───┼──────┼──────────────┤
│ 6.│歐陽慧│ A3棟7樓 │無 │
├──┼───┼──────┼──────────────┤
│ 7.│張博雄│ A2棟8樓 │地下第3層機械式停車位編號第 │
│ │ │ │17號車位1個 │
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