臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第95號
原 告 陳月貴
訴訟代理人 蔡福榮
王素玲律師
被 告 張啟原
吳美玉
上 二 人
訴訟代理人 廖健智律師
複 代 理人 蘇文俊律師
林意琍
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100年1月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟捌佰貳拾元，及被告張啟原自民國九十九年三月六日起；被告吳美玉自民國九十九年三月二十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳拾肆萬捌仟叁佰伍拾元，由被告負擔新臺幣叁仟柒佰貳拾伍元；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾玖萬捌仟捌佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告張啟原、吳美玉皆為建商，明知被告張啟原所有坐落臺 中市○○區○○段720-9及721-3地號土地（下稱系爭720-9 及721-3地號土地）上被告吳美玉所有同段4851建號即門牌 號碼為臺中市○○區○○路3段157巷18號房屋（下稱系爭房 屋），係逾越鄰地同段722地號土地（下稱系爭722地號土地 ）而建造，與鄰地早有糾紛，且於民國98年9月7日即已鑑界 。詎被告2人卻故意隱瞞系爭房屋越界占用系爭722地號土地 蓋屋之事實，而向原告之夫即代理人蔡福榮稱：系爭房屋建 坪100坪，產權清楚且與鄰地無糾紛云云。原告因而於98年 10月11日以自己之名義向被告2人購買系爭房屋及其基地即 系爭720-9及721-3地號土地（下合稱系爭房地）。惟原告給 付尾款後，旋即接到訴外人即鄰地系爭722地號土地共有人 之一陳維文以存證信函通知系爭房屋已占用到系爭722地號 土地，而請求拆屋還地，原告始知受騙。而系爭房屋經本院 囑託臺中市中興地政事務所（下稱中興地政）測量，門面之 花臺部分確實已占用系爭722地號土地如附圖（即中興地政
複丈日期99年4月20日複丈成果圖，下同）所示編號D部分； 側邊花臺矮牆部分占用系爭722地號土地如附圖所示編號C部 分；後方走道部分占用系爭722地號土地如附圖所示編號B部 分，故系爭房屋確有瑕疵。茲請求如下：
㈠先位之訴部分：
原告因系爭房地方正，認圍牆內之土地均為被告所有，始會 以新臺幣（下同）1,700萬元之高價購買。倘原告知悉系爭 房地與鄰地有糾紛，將被拆除部分建物，自不可能以如此高 價購買。又依兩造所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約）第8條、第9條第2款、第12條第5款約定，皆足證原告 購買系爭房屋係以簽約當時狀態之房屋為準，自不容第三人 對系爭房屋主張任何權利，被告亦有義務排除第三人對系爭 房屋主張任何權利。原告乃於99年1月27日寄發存證信函通 知被告出面處理，被告卻置之不理。是原告以本件起訴狀繕 本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約 第10條第2款約定及民法第359條規定解除系爭買賣契約，請 求被告返還買賣價金1,700萬元，及賠償違約金300萬元。 ㈡備位之訴部分：
退步言之，倘本院認系爭房屋逾越鄰地面積非大，解除系爭 買賣契約尚非公平，惟系爭房屋越界部分既遭鄰地所有權人 主張拆除，被告亦不排除鄰地所有權人對系爭房屋之主張。 是原告自得主張物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保，依民法第 359條規定請求減少價金300萬元或依民法第360條規定請求 債務不履行損害賠償300萬元，請求本院擇一為有利原告之 判決。
二、對被告答辯之陳述：
㈠被告對系爭房屋占用鄰地確有隱匿，否則被告張啟原於97年 1 月29日經申請鑑界後蓋屋，為何要搭蓋矮牆花臺，令原告 陷於錯誤。另陳維文於98年8月26日申請系爭720-9與722地 號土地鑑界，中興地政已於98年9月7日協同陳維文於前開土 地四鄰界址實地埋設界樁完竣，被告當然知悉系爭房屋已越 界占用系爭722地號土地。被告明知所交付之系爭房地有瑕 疵，卻故意不告知，因越界部分被拆除後，系爭房地之完整 性即受影響，此乃當可歸責於被告之事由。
㈡原告係於陳維文來函後始知系爭房屋有越界情事，被告辯稱 花臺拆掉後可作車庫，故原告不在意越界情事云云，並不實 在。而系爭買賣契約記載以現狀點交，僅係指點交以房屋現 狀為之，並非原告已知悉越界建築乙事。況倘若原告已知悉 ，何以於簽約過程中不載明在系爭買賣契約上以避免糾紛。 又一般房地委託他人出售或自己出售，所開出賣價格當較成
交價格為高，怎可以實際成交價低於被告之開價，即推論原 告已知悉越界而欲將多餘資金購買鄰地。
㈢原告願以高價購買系爭房地，乃係因系爭房地方正完整，然 歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）所出具鑑 定報告卻未考量整體房屋狀況，僅以個別減損面積判斷，忽 略系爭722地號土地如附圖所示編號B、C、D部分建物被拆除 後再回復時，系爭房屋已非方正完整，故其鑑定估算之金額 顯屬過低，而不足採。
三、並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告2,000萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付 原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：
一、原告及其夫蔡福榮擬買受系爭房地，於98年6月、7月間已多 次至現場察看，然因原告對被告開價1,868萬元之金額不滿 意，遲未簽立買賣契約。而鄰地所有人於98年9月間請求中 興地政至系爭房地現場鑑界，地政機關人員當場告知訴外人 即被告張啟原之父張石壽，系爭房屋恐有越界之虞，惟仍須 進一步對照地籍資料後始能確定，張石壽旋即轉告被告，然 被告迄今均未收受任何有關越界建築之鑑定報告或公文。嗣 被告吳美玉知悉上情後，即告知原告及蔡福榮系爭房屋前院 花臺側角疑似有越界占用鄰地之情事。另仲介人即蔡福榮之 親叔叔蔡振濱亦告知原告，鄰地所有權人是其熟識朋友，可 幫忙洽購，使系爭房屋朝南面15公尺道路，且花臺側角拆除 後可作為車庫。因原告預估將買受鄰地，故並不在意越界情 事，惟要求被告減少價金100萬元供原告購買可能越界部分 ，以求系爭房地方正，被告允諾之。兩造乃簽定系爭買賣契 約，原告並將系爭房地登記在訴外人即原告之子蔡政男名下 。嗣陳維文於99年1月13日發函予蔡政男要求拆除越界部分 ，蔡福榮即向陳維文洽購鄰地，然因陳維文開價過高而無法 成交。
二、而陳維文於98年8月間即懷疑系爭房屋有越界之虞，遂於98 年8月26日申請複丈，然於98年9月複丈後並未請求被告拆除 或買受越界部分，直至99年1月始提出異議，依民法第796條 第1項、第796條之1第1項規定，陳維文知悉越界卻未即時提 出異議，顯已逾異議期限，自不得請求原告拆除越界部分， 故原告所買受之系爭房屋權利並無受損，被告自無違約，原 告據此解除契約，顯無理由。且陳維文於98年9月7日偕同中 興地政人員前往系爭722地號土地進行測量時，中興地政所
繪製之複丈成果圖並未標明有何越界或遭占用之情事，被告 確實不知悉是否有越界。
三、又原告對系爭房屋有越界建築之情知之甚詳，否則豈會於系 爭買賣契約第9條已有關於標的物點交之約定後，又於第12 條第5款處以親筆註明：「房屋以現狀點交」。而衡諸買賣 常理，一般交付標的物條款均係定型化條款，對於民法瑕疵 擔保責任均照本宣科，並不會以手寫特別註明「房屋以現狀 點交」，是必係兩造知悉可能有越界或短少坪數，而約定互 不找補時，始會特別註明「房屋以現狀點交」。況依系爭買 賣契約第9條第3款已約定增建部分（即人行道與花臺）之處 理，益徵原告早知花臺疑似越界。故原告對越界建築知之甚 詳，被告無負瑕疵擔保之義務。
四、再者，蔡福榮在臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署 ）99年度偵字第4489號偵查庭中坦承，被告簽立系爭買賣契 約時，有交付系爭房屋平面圖等相關資料，並無隱匿或修改 之處，則原告自可由平面圖知悉是否有越界建築乙事，不得 反稱被告隱匿。況原告一方面指稱系爭房屋有越界瑕疵，另 一方面卻委託仲介銷售，售價並高達2,100萬元。倘系爭房 屋有原告所稱之瑕疵，原告又豈會以如此高價出售而對系爭 房屋越界建築乙事隻字未提。
五、依瑕疵擔保責任之意旨，瑕疵需於危險移轉時存在，如危險 移轉後所發生之瑕疵，則非瑕疵擔保之範疇。而系爭房屋是 否有越界，於兩造簽立系爭買賣契約後，甚至於登記並交屋 後均不確定，係於本件繫屬法院後始由中興地政鑑定出有越 界之情，是該瑕疵於危險移轉時並未存在，故被告不負瑕疵 擔保責任。
六、退步言之，縱認系爭房屋有越界，然越界部分係系爭房屋外 部二次增建工程人行步道旁之花臺一隅，占用坪數僅0.2坪 ，面積極小，且花臺尚可拆除，對原告使用系爭房屋或對日 常住居均無影響，越界瑕疵尚難認為重大，倘原告據此行使 解除權，恐有違權利行使之誠信原則。
七、依歐亞事務所之鑑定報告結論所載，係就拆除部分對系爭房 屋及基地之價值減損鑑定價格，惟將系爭房屋越界部分拆除 並不會導致土地價值減損，且系爭房屋應拆除部分僅占極小 部分，又得以回復至可使用之程度，是倘若回復至可使用之 程度，當無鑑定報告所稱之價格減損，故縱認被告應賠償原 告損失，亦僅需賠償拆除及回復費用即可。反之，倘認系爭 房屋越界部分致系爭房地有價值減損情事，原告之損害亦僅 有減損之價值，尚不及於拆除及回復費用等語資為抗辯。八、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
叁、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實：
㈠系爭720-9、721-3地號土地原係被告張啟原所有，前開土地 上之系爭房屋原係被告吳美玉所有。
㈡原告就系爭房地買賣事宜之代理人為原告之夫蔡福榮。被告 2人原係與蔡福榮接洽系爭房地之買賣事宜。
㈢被告張啟原、吳美玉於98年10月11日將系爭房地以總價1, 700萬元出售予原告，兩造並簽訂系爭買賣契約，原告已給 付全部價金完畢。原告並將系爭房地登記在原告之子蔡政男 之名下。
㈣系爭房屋如附圖所示編號B、C、D部分越界占用鄰地系爭722 地號土地，其中編號B部分為走道，越界面積0.21平方公尺 ；編號C部分為花臺，越界面積2.12平方公尺；編號D部分為 花臺，越界面積0.86平方公尺。
㈤系爭房屋於97年4月22日建築完成。
㈥系爭722地號土地共有人之一陳維文於98年8月26日申請鑑界 ，中興地政於98年9月7日就系爭722地號土地與系爭720-9、 721-3地號土地複丈鑑界，當時被告張啟原之父張石壽亦在 場陪同鑑界。
㈦陳維文已經以系爭房屋越界占用系爭722地號土地為由，訴 請蔡政男拆屋還地，並經本院以99年度中簡字第942號受理 在案。嗣該件訴訟原告陳維文已於99年5月4日撤回該件訴訟 。
㈧原告以臺中愛國街郵局53號存證信函催告被告2人於文到後5 日內出面解決系爭房屋占用鄰地之問題，該函文已於99年2 月5日送達被告張啟原；於99年2月10日送達被告吳美玉。二、本件之爭點：
㈠原告或原告之代理人蔡福榮於原告購買系爭房地前是否已知 悉系爭房屋有越界占用系爭722地號土地之情事？ ㈡陳維文就系爭房屋有越界占用系爭722地號土地部分，可否 請求原告拆屋還地？
㈢系爭房屋越界占用系爭722地號土地，是否有造成系爭房地 價值減損？如有，減損之金額為何？
㈣原告依系爭買賣契約第10條第2款、民法第359條規定，主張 解除系爭買賣契約，並請求被告2人返還全部買賣價金1,700 萬元及請求被告賠償違約金300萬元，是否有理由？ ㈤原告依民法第359條請求減少價金300萬元或依民法第360條 請求不履行之損害賠償300萬元，是否有理由？
肆、得心證之理由：
一、原告先位之訴部分：
㈠按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應 擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」 。系爭房屋如附圖所示編號B、C、D部分越界占用鄰地系爭 722地號土地等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事實 ㈣所載）。而兩造簽訂系爭買賣契約時，如附圖所示編號B 、C、D部分均已建築完成等情，亦為兩造所不爭執。是兩造 於簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋有越界占用鄰地之物之瑕 疵已存在，應堪認定。而被告雖辯稱：原告之代理人蔡福榮 於原告購買系爭房地前已知悉系爭房屋有越界占用系爭722 地號土地等情，然此為原告所否認。經查：
⒈證人蔡振濱證稱：我並沒有幫兩造仲介系爭房地買賣，是兩 造就買賣價錢談不攏而找我幫忙調解價錢，我只有勸兩造各 退一步以利成交，被告吳美玉並沒有告訴我其願意降價出售 之原因。兩造於簽訂系爭買賣契約書後互相道賀時，被告吳 美玉才建議原告要將鄰地即陳維文之土地一併購入，系爭房 地才有價值，蔡福榮則表示若未太貴即可，若太貴就沒有辦 法。惟我沒有聽過兩造提起要將陳維文之土地一起購入，系 爭土地會比較方正之話題，亦沒有聽過兩造談及系爭房屋有 占用到陳維文之土地乙事等語（見本院卷一第205頁至第206 頁）。是依蔡振濱之證述，並無法證明被告於簽訂契約前有 告知原告或蔡福榮，系爭房屋有占用鄰地等情，亦無法證明 兩造就系爭房地之實際成交價低於被告之開價係因原告已知 悉系爭房屋有越界之事。
⒉而系爭買賣契約第9條第3款固記載：「增建部分點交前若被 拆除由賣方負賠償責任；但若於點交後被拆除，則該危險負 擔由買方自行負責」等語；第12條第5款記載：「房屋以現 況點交」等語。然參之證人楊世昌證稱：系爭買賣契約是我 的事務所代筆，是由我的配偶蔡玉雪撰寫，我對系爭買賣契 約之內容清楚。一般契約書記載違章與占用係不同之情形， 違章是在自己之土地上加蓋，占用是占用到他人之土地。系 爭買賣契約第9條第3款是代書公會制式之條文，該條所載「 增建部分」之危險負擔，是專指違章部分。另系爭買賣契約 第12條第5款記載房屋現況點交，係指買方所看到之房屋就 是賣方所出賣之情形，沒有再拆或再增建，賣方不能再將值 錢的建材拆走等語（見本院卷一第180頁背面、第181頁）。 並佐之被告吳美玉亦自承花臺是二次工程，且其於蔡玉雪撰
寫系爭買賣契約書前，並沒有向蔡玉雪表示系爭房屋有越界 占用他人之土地等語（見本院卷一第179頁背面、第181頁背 面）。可見，系爭房屋確實有二次工程之增建部分，且兩造 於簽訂系爭買賣契約時，被告並未事先告知該增建有越界占 用系爭722地號土地。足認系爭買賣契約第9條第3款約定增 建部分之危險負擔，應僅係約定在原告所買受之系爭720-9 及721-3地號土地上增建部分之危險負擔；另系爭買賣契約 第12條第5款約定房屋以現狀點交，應係約定兩造以簽訂系 爭買賣契約時房屋之現況交屋。是前開約定均不能證明原告 於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭房屋有越界建築之瑕疵 ，亦非特約排除被告就系爭房屋有越界建築瑕疵時所應負之 瑕疵擔保責任。
⒊被告雖再辯稱：蔡福榮已於偵查中自承被告於兩造簽立系爭 買賣契約時，有交付系爭房屋平面圖等相關資料，原告自可 由平面圖知悉是否有越界建築乙事等語；然此為原告所否認 。而查，蔡福榮於偵查中乃係陳稱：被告係於兩造簽約後始 交付平面圖等語，此有本院依職權調閱臺中地檢署99年度偵 字第4489號案件卷宗之99年4月1日訊問筆錄可查。另被告吳 美玉亦自承被告於系爭買賣契約簽定後第2次收款，才第1次 將系爭房屋之平面圖交給原告及蔡福榮等語（見本院卷一第 180頁）。是尚難以原告於簽約後取得系爭房屋之平面圖而 認定原告於兩造成立系爭買賣契約前已知悉系爭房屋有越界 建築情事。
⒋又被告並未能舉證證明原告於系爭買賣契約成立時，已知悉 系爭房屋有越界之瑕疵，或因重大過失而不知。另原告已以 臺中愛國街郵局53號存證信函催告被告2人於文到後5日內出 面解決系爭房屋占用鄰地之問題，該函文並已於99年2月5日 送達被告張啟原；於99年2月10日送達被告吳美玉（見兩造 不爭執之事實㈧所載）。而被告迄今仍未排除該越界建築之 瑕疵。是被告應負物之瑕疵擔保責任。
㈡次按民法第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故 意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提 出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰 地因此所受之損害，應支付償金。」。被告雖辯稱：陳維文 知悉越界卻未即時提出異議，已不得請求原告拆除越界部分 等語。然揆之前開規定，縱認陳維文不得請求原告或系爭房 地之所有權人蔡政男就系爭722地號土地如附圖所示編號B、 C、D部分拆屋還地，惟蔡政男對於鄰地所受之損害，仍應支 付償金，故系爭房屋之價值當已因有越界建築部分而減損。 況陳維文僅為系爭722地號土地之共有人之一，有土地登記
謄本在卷可參（見本院卷一第49頁），是其他共有人亦得對 系爭房屋越界建築部分主張權利。是不論陳維文就系爭房屋 越界占用系爭722地號土地部分可否請求原告或蔡政男拆屋 還地，系爭房屋之價值均因有越界建築部分而減損。 ㈢再按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。」。又系爭買賣契約第10條第2款約定：「 賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得 限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所 收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為 懲罰性違約金」等語。查，系爭房屋固有越界建築之瑕疵， 惟一般而言，購買房屋係以使用房屋內之空間為主要目的， 而系爭722地號土地如附圖所示編號B、C、D部分全部均屬系 爭房屋外側之花臺及走道，並不影響主建物本身之使用；且 該等面積分別僅為0.21平方公尺、2.12平方公尺、0.86平方 公尺，面積甚小；又縱將該等部分拆除，影響系爭房屋整體 外觀程度並非巨大，亦不致危及系爭房屋之結構安全。而原 告買受系爭房屋居住之目的，並無不能達到之情事，則該瑕 疵對原告所生之損害與解除契約對被告所生之損害，有失平 衡，依民法第359條但書規定，解除契約顯失公平。是原告 以系爭房屋如附圖所示編號B、C、D部分之花臺及走道越界 占用鄰地系爭722地號土地為由，主張解除系爭買賣契約， 為無理由。
㈣綜上所述，原告於先位之訴依系爭買賣契約第10條第2款、 民法第359條規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告2人 返還全部買賣價金1,700萬元及賠償違約金300萬元，暨均自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為無理由，應予駁回。而原告先位之訴既經駁回，其該部分 假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。又原告先位之訴 既無理由，本院自應就備位之訴予以審理，附此敘明。二、原告備位之訴部分：
㈠系爭房屋有越界占用鄰地之物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔 保責任，已如前述。是原告自得依民法第359條但書規定， 請求減少系爭房屋之買賣價金。而查：
⒈系爭房地經兩造合意選任之歐亞事務所鑑定結果：如附圖所 示編號B、C、D部分非屬建物登記簿謄本登載合法部分，是 主建物於完工後進行二次施工另予興建，係提供走道、花臺 之用，從使用功能而言，該部分明顯係依附在主物之上，屬 主建物之從物。該越界建築部分雖未危害建物主結構部分，
然據系爭買賣契約內文得知，該違章建築部分為買賣雙方於 契約簽訂當時已存在，且該部分價值已隱含於成交價格之內 ，故拆除越界建築部分非僅有拆除及回復工程費用。經查： ⑴關於拆除如附圖所示編號B、C、D部分對系爭房地減損價 值部分：依系爭買賣契約書記載，系爭房地之實際成交價格 為1,700萬元，依市場交易情形判斷，該成交價格包含土地 及建物登記謄本登載面積，並隱含越界建築部分價格。故依 成本法計算而得之建物價格比例為35.89%，依該建物價格比 例拆分系爭房屋聯合貢獻價格為6,101,300元，復以應拆除 部分面積占使用面積之比例計算後，應拆除部分建物之價值 為72,214元。另依成本法計算而得之土地價格比例為64.11% ，依該土地價格比例拆分系爭720-9及721-3地號土地聯合貢 獻價格為10,898,700元，復以應拆除部分面積占使用面積之 比例計算後，應拆除部分土地之價值為307,372元。⑵關於 拆除如附圖所示編號B、C、D部分，及拆除後回復至可使用 狀態之工程費用部分：經歐亞事務所委託專業工程公司永信 工程行評估所需工程費用，其中：①如附圖所示編號B部分 施作範圍面積尺寸約為270公分×80公分，依工程單位習慣 算法約為24才（30公分×30公分＝1才）；如附圖所示編號C 、D部分施作範圍面積尺寸約為1,300公分×40公分，依工程 單位習慣算法約為57才，前開部分拆除費用1才工程單價均 為400元，故如附圖所示編號B部分前方花臺拆除所需費用約 為9,600元；如附圖所示編號C、D部分側院花臺、走道拆除 所需費用約為22,800元。②如附圖所示編號B部分之工程單 位習慣算法約為24才；如附圖所示編號C、D部分之工程單位 習慣算法約為57才，永信工程行現場勘查回復與系爭建物拆 除部分相同材料之回復費用1才工程單價均為820元，故如附 圖所示編號B部分前方花臺回復相同材料所需費用約為19, 680元；如附圖所示編號C、D部分側院花臺、走道回復相同 材料所需費用約為46,740元，有前開鑑定報告書可參。 ⒉然查，系爭買賣契約已載明買賣標的土地部分，其中系爭 720-9地號土地之面積為3.21平方公尺；系爭721-3地號土地 之面積為106.71平方公尺，核與土地土地登記謄本所載之面 積相同，有系爭買賣契約書及土地登記謄本在卷可憑。而系 爭房屋是否有越界建築，與兩造買賣系爭720-9及721-3地號 土地之面積均無影響，故歐亞事務所鑑定結論謂：系爭房屋 如附圖所示編號B、C、D部分拆除後，系爭720-9及721-3地 號土地之價值減損307,372元云云，應屬無據，為本院所不 採。。
⒊另依歐亞事務所鑑定結論，系爭房屋如附圖所示編號B、C、
D應拆除部分面積占使用面積比例計算後之價值為72,214元 。然歐亞事務所鑑定系爭房屋就如附圖所示編號B、C、D部 分拆除後之價值減損金額，完全係以拆除部分之面積與系爭 房屋有辦理保存登記部分之面積按比例計算。惟本院審酌如 附圖所示編號B部分係屬系爭房屋之前方花臺，該部分若經 拆除，系爭房屋之正面外觀即已改變；且原告向被告購買系 爭房屋時，系爭房屋係全新完工之成屋，因如附圖所示編號 B、C、D越界部分若不拆除，即需支付鄰地所有權人償金； 若拆除之，該全新完工之成屋則需立即敲打拆建，此均為社 會一般人所不樂見，故當影響該房屋之價值。而系爭房屋於 交屋時即有此瑕疵，其減損之價值除應拆除部分面積占原告 購買系爭房屋之全部面積比例計算價值減損外，系爭房屋之 整體價值當亦會受影響。本院綜合上開因素認系爭房屋因有 如附圖所示編號B、C、D越界部分，其價值減損應為20萬元 。
⒋又關於拆除如附圖所示編號B、C、D部分，及拆除後回復至 可使用狀態之工程費用部分，歐亞事務所依施作範圍面積鑑 定拆除所需費用為32,400元（計算式：9,600＋22,800＝32, 400），另以相同材料回復至可使用狀態所需費用為66,420 元（計算式：19,680＋46,740＝66,420），應屬合理適當。 而因縱認陳維文就如附圖所示編號B、C、D部分不得請求拆 屋還地，惟蔡政男對於鄰地所受之損害，仍應支付償金，已 如前述，是原告得請求減少之價金，亦應包含該部分拆除費 用及以相同材料回復至可使用狀態所需之費用。 ⒌據上，因如附圖所示編號B、C、D部分越界建築造成系爭房 屋價值減損20萬元，加計拆除前開越界部分暨拆除後回復至 可使用狀態所需之工程費用98,820元，合計為298,820元（ 計算式：200,000＋98,820＝298,820）。是應認原告得請求 減少之價金為298,820元。又原告買受系爭房屋已給付全部 價金完畢等情，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事實㈢ 所載）。從而，原告請求被告給付298,820元及法定遲延利 息，應屬有據。
㈡綜上所述，原告於備位之訴依民法第359條但書規定請求被 告給付298,820元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即被告張 啟原自99年3月6日起；被告吳美玉自99年3月20日起）至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；超過 上開應准許之金額部分，為無理由，應予駁回。而本件原告 勝訴部分，為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣 告假執行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促 使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判；至原告敗訴部分
，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所依據，應予駁回。而 被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分， 經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
陸、本件訴訟費用額，依後附計算書確定為248,350元，爰依兩 造勝敗比例，由被告負擔3,725元，餘由原告負擔。柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項前段、第87條第1項、第389條第1 項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 黃峻隆
法 官 黃佳琪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 2 月 11 日
書記官 江慧貞
計算書
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│項目 │ 金額（新臺幣） │備註 │
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│第一審裁判費│ 188,000元│原告已預納。 │
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│鑑定費用 │ 50,000元│原告已預納。 │
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│複丈費及建物│ 9,850元│原告已預納。 │
│測量費 │ │（8,250＋1,600＝│
│ │ │9,850元） │
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│證人日、旅費│ 500元│被告已預納。 │
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│合 計│ 248,350元│ │
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