臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1169號
原 告 許蘭馨
訴訟代理人 王銘助律師
被 告 辰遠股份有限公司
法定代理人 林茂盛
被 告 蔡宜娟
共 同
訴訟代理人 廖健智律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年1月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告辰遠股份有限公司、被告蔡宜娟應各給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及均自民國九十九年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣叁萬零柒佰元由被告辰遠股份有限公司、被告蔡宜娟各負擔二分之一。
本判決於原告各以新台幣伍拾萬元分別為被告辰遠股份有限公司、蔡宜娟供擔保後，得假執行；被告辰遠股份有限公司、蔡宜娟各以新台幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年1月22日、3月19日，經由訴外人 信義房屋仲介股份有限公司之仲介，分別與被告辰遠股份有 限公司（下稱辰遠公司）、蔡宜娟簽立不動產買賣合約書， 由原告分別向被告2人買受坐落台中市龍井區（改制前為台 中縣龍井鄉○○○段484地號土地及其上同段427建號等55筆 建物，及同段437、441、448、451、502建號建物暨該棟建 物6、7樓增建部分。惟被告將交上開買賣標的交付予原告並 完成移轉登記後，上開買賣標的中之6、7樓增建部分竟遭法 務部行政執行署台中行政執行處拍賣。依兩造不動產買賣契 約書第6條第2項，均約定：「賣方（即被告）保證本買賣標 的產權清楚，絕無一屋二賣、佔用他人土地或遭第三者侵害 等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或 被強制執行限制登記等），賣方應以自己之費用負責處理解 決之」，附註其他約定事項：「雙方合意，本物件係拍賣取 得（含五、六、七樓增建部分）賣方將該權利移轉予買方繼 受。」、買賣仲介專任委託書增建部分：「有增建，甲方保 證有權處分且隨同主建物移轉，絕無異議。」被告應負責將
上開強制執行程序撤銷。惟被告等遲未處理，為確保上開建 物之完整性，原告乃向法務部行政執行署台中行政執行處繳 納新台幣（下同）300萬元，於96年10月4日拍得該6、7樓增 建部分建物。爰依民法第349條、353條等買賣權利瑕疵擔保 及債務不履行之規定，請求被告2人連帶賠償原告另行拍賣 支付之該300萬元損害。並聲明：⒈被告應連帶給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭買賣標的之第6、7樓增建部分為未辦保存登記之建物 ，所有權人為訴外人玉青建設股份有限公司（下稱玉青公 司），並非被告2人所有，且為原告所知悉，被告2人自無 權處分上開建物，原告自行經拍賣取得第6、7層建物之所 有權，乃為使其所買受之系爭買賣標的物趨於完整，增加 其經濟利益所為之行為，自與被告2人無涉。
（二）依兩造所簽立之不動產買賣契約書，原告買受系爭買賣標 的物範圍僅地下1樓至5樓樓層，不及於第6、7樓增建部分 。原告與被告蔡宜娟於合約書第16條末另以「雙方合意， 本物件係拍賣取得（含五、六、七樓增建部分）賣方將該 權利移轉予買方繼受」等語，係出於增建被告蔡宜娟並無 事實上處分權，乃出於整體建物之完整性，方代原告出面 與訴外人玉青公司交涉購買增建物部分之購買權利，且依 原告、被告辰遠公司與訴外人信義房屋仲介股份有限公司 於96年1月22日簽訂之協議書第4條約定：「本案六樓及七 樓增建部分所有權由玉青建設於前述第二項第二款A標的 用印時，出具所有權讓渡書交付與承辦代書，並於A標的 完稅時交予買方，該所有權讓渡書的價金，已包含於買賣 總價款內，乙方（即辰遠公司）不得再請求甲方（即原告 ）支付」，益徵兩造就系爭房地6、7樓增建部分，僅約定 由被告蔡宜娟之委託人陳洲杉代向玉青公司取得所有權之 讓渡書。原告主張不動產買賣契約包含系爭增建物部分， 並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告辰遠公司、蔡宜娟分別授權訴外人陳洲杉， 由陳洲杉代理被告辰遠公司於96年1月22日與原告簽立不 動產買賣合約書，以買賣價金2850萬元出賣坐落台中市龍 井區（改制前為台中縣龍井鄉○○○段484地號，應有部 分萬分之6085之土地，及其上門牌號碼為新興路24號地下 1樓至4樓共55筆建物；陳洲杉代理被告蔡宜娟於96年3月 19日簽立不動產買賣合約書，以買賣價金1300萬元出賣坐
落台中市龍井區（改制前為台中縣龍井鄉○○○段484地 號，應有部分萬分之2395之土地，及其上437、441、448 、451、502建號等5筆建物；原告於96年10月8日經法務部 行政執行署台中行政執行處91年度營所稅執特字第124395 號，以300萬元拍賣買回並取得坐落台中縣龍井鄉○○段 484地號上門牌號碼台中縣龍井鄉○○村○○路24號6、7 樓未辦保存登記之增建建物（6樓及7樓拍定價格各150萬 元）等情，業據原告提出不動產買賣合約書2份、代辦履 約保證委任契約書、授權書、不動產說明書2份、產權調 查表2份、買賣仲介專任委託書2份、標的物現況說明書2 份、法務部行政執行署台中行政執行處中執愛91年營所稅 執特字第00124395號不動產權利移轉證書可稽，復為被告 所不爭執，堪信為真實。
（二）原告與被告辰遠公司96年1月22日之不動產買賣合約書中 ，就買賣標的雖未載明是否包含系爭6、7樓增建部分，惟 於被告辰遠公司與訴外人信義房屋仲介股份有限公司簽立 之買賣仲介專任委託書，載明買賣之標的「有增建物，甲 方保證有權處分且隨同主建物移轉，絕無異議」，增建位 置係勾選「5樓露台外移」及「其他天井、走道、6樓~7樓 」。另被告所提出之原告與被告辰遠公司及訴外人信義房 屋仲介股份有限公司於同日所立之協議書第四項，載有「 本案六樓及七樓增建部分所有權（，）由玉青建設於前述 第二項第二款A標的用印時，出具所有權讓渡書交付與承 辦代書，並於A標的完稅時交予買方，該所有權讓渡書的 價金，已包含於買賣總價款內，乙方（即辰遠公司）不得 再請求甲方（即原告）支付」等語，有被告所提出之該協 議書在卷可憑。而該協議書之文意，業據證人即兩造買賣 契約之仲介人黃伯堯到庭結證稱：「原告那時一定要買全 部作為條件，全部就是指含五、六、七樓增建的部分，所 以才會簽訂協議書。…原告向被告買受系爭不動產時，有 表明要把被告所有的部分含五、六、七樓部分一起買」， 「（五、六、七樓增建部分是要買所有權，還是使用權？ ）當然是所有權」，「（為何原告與被告辰遠公司及被告 蔡宜娟所簽訂之不動產買賣契約書，買賣標的物的範圍均 未包括五、六、七樓增建部分？）怎麼會沒有包括，當然 有包括。信義房屋的正式買賣合約書，只能針對有權狀的 部分作出售的記載，其他沒有權狀的部分，譬如增建或者 尚未取得的部分（如尚在法拍中），則另以協議書作為買 賣合約書的附件，由買賣雙方簽名確認」，「（協議書第 二條㈠㈡㈢款有關本契約買賣價金的約定，為何沒有記載
系爭六、七樓增建部分？）因為信義房屋的買賣契約書， 只能針對有權狀的部分作記載，沒有權狀的部分，雖然買 賣方合意為買賣合約書的內容，我們公司只能用附件加以 登載說明，我們公司的四大保障服務，只針對有權狀的部 分提供服務，違章增建的部分，由買方自己承擔風險」， 「協議書是我個人所擬定的，我在協議書第二條沒有把增 建的部分寫進去，就是因為前述的習慣，因為違章增建的 部分，買方非常重視，所以把他列在協議書的第四條單獨 說明」，「（協議書第4條有記載「所有權讓渡書的價金 ，已包含於買賣總價款內，被告辰遠公司不得再請求原告 支付」此記載當時雙方意思為何？是不是不另外計價？） 當時買方要求賣方代理人陳洲杉經理，要保證6、7樓增建 部分併同移轉，陳洲杉表示如果買方不放心，他可以取得 玉青建設的讓渡書作為買賣合約書的附件．所以才有這份 協議書的約定，並且由陳洲杉簽名。買方當然是全部買， 5樓的一部分及6、7樓均是一起買，無法細分每層樓的價 金到底是多少，只是出一個總價一起買」等語（見本院99 年9月14日言詞辯論筆錄），至於證人陳洲杉到庭雖到庭 證稱：「當初談的時候不含6、7樓，當時原告的先生有跟 我說要買整棟，並且知道6、7樓是違建，是沒有產權，有 說如果要買這整棟的話，要取得玉青建設的讓渡書，如果 這樣才要買，後來我也去玉青建設取得讓渡書給原告的先 生，這部分我有跟原告說這不是被告辰遠公司的產權，所 以辰遠公司沒有辦法負責6、7樓的部分」，「此部分6、7 樓是不計價的」等語（見本院99年11月4日言詞辯論筆錄 ），惟倘證人陳洲杉之證詞屬實，原告既未購買6 、7樓 增建部分，且6、7樓增建部分亦計入買賣價金，卻需為原 告取得增建部分之讓渡書，顯與常理有違，尚無可採。準 此，原告與被告辰遠公司96年1月22日之不動產買賣合約 書，無論價金或標的，均包括系爭6、7樓增建部分，堪以 認定。
（三）按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義 務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利， 民法第349條、第353條定有明文。原告與被告蔡宜娟96年 3月19日之不動產買賣合約書第16條下方，更載明「雙方 合意，本物件係拍賣取得（含五、六、七樓增建部分）， 賣方將該權利移轉予買方繼受」等語。證人陳洲杉到庭雖 到庭證稱：「當時被告蔡宜娟拍賣取的這些標的時，要移 轉給原告時，去開出契稅單，信義房屋的代書，告訴我們
買賣雙方，說五樓的稅單有包含六、七樓，但是後來信義 房屋的許代書說這個部分就寫在合約書的上面」等語（見 本院99年11月4日言詞辯論筆錄），惟被告蔡宜娟為證人 陳洲杉舅媽之姊姊，復為兩造系爭不動產買賣之賣方即被 告2人之代理人，實難期許其證言公允，自無可取。準此 ，原告與被告蔡宜娟96年3月19日之不動產買賣合約書， 亦包括系爭6、7樓增建部分，亦堪認定。
（四）按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負 擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條 定有明文。原告於買受系爭6、7樓增建部分時，即已知該 部分尚非屬於被告等情，固據證人黃伯堯到庭結證稱：「 （買方在買的時候，就已經知道五、六、七樓不屬於賣方 的嗎？）我們介紹的時候，買方並不知道，但在簽訂買賣 契約書的時候買方就知道，所以才會有協議書」等語可證 。惟證人黃伯堯到復稱：「（「本件買賣仲介專任委託書 增建部分：『有增建，甲方保證有權處分且隨同主建物移 轉，絕無異議。』是否為賣方蔡宜娟或其代理人向仲介公 司說明之建物情形？）是陳洲杉簽名確認。」、「（就系 爭建物6、7樓增建部分，賣方有無保證使買方取得所有權 ？）有。所以他才簽名」等語（見本院99年9月14日言詞 辯論筆錄）綦詳，且證人亦稱當時原告要求被告辰遠公司 代理人陳洲杉經理，要保證6、7樓增建部分併同移轉，陳 洲杉表示如果買方不放心，他可以取得玉青建設的讓渡書 作為買賣合約書的附件等情，已如前述。參以依兩造間系 爭不動產買賣合約書第6條第2項，均規定：「賣方（即被 告）保證本買賣標的物產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他 人土地或遭第三者侵害等情事，如有他人主張權利（如優 先購買權、法定抵押權或被強制執行限制登記等），賣方 應以自己之費用負責處理解決之（含塗銷登記）」，是以 兩造於買賣契約成立時，雖知系爭6、7樓增建部分尚待玉 青建設公司讓渡，惟兩造之契約既另有訂定應由被告保證 原告取得所有權，被告自仍應就系爭6、7樓未辦保存登記 增建建物，負權利瑕疵擔保及債務不履行之責任。（五）本件兩造不動產買賣合約書之買賣標的已包含系爭6、7樓 未辦保存登記之增建建物部分，且被告需保證6、7樓增建 部分併同移轉原告，已如前述。惟系爭6、7樓未辦保存登 記之增建建物，仍因訴外人玉青建設股份有限公司欠款債 務，遭法務部行政執行署台中行政執行處查封拍賣，自構 成權利瑕疵。原告因而受有另行支出300萬元買回之損害 ，是以原告援引民法第353條規定，主張被告2人應依債務
不履行之規定負損害賠償責任，洵屬有據。
（六）末按連帶債務之成立，以當事人明示或法律明文規定者為 限，此觀民法第272條規定自明，本件兩造間買賣契約並 未約定被告2人應負連帶責任，法律上亦無明文規定負權 利瑕疵擔保責任之多數債務人，應連帶賠償債權人損害， 則原告主張被告辰遠公司、蔡宜娟上述損害賠償債務，應 負連帶責任云云，即無可取。復按數人負同一債務或有同 一債權，而其給付可分者，除法律另有規定，或契約另有 訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文 。本件被告2人負同一權利瑕疵擔保損害賠償之給付義務 ，而其給付為可分之金錢債務，則依上開法條規定，被告 2人應平均分擔對原告因另行支出300萬元買回系爭6、7 樓未辦保存登記之增建建物之損害賠償之給付，即各負15 0萬元之損害賠償責任。
（七）從而，原告請求被告辰遠公司、蔡宜娟各給付150萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月29日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回。
四、原告聲明願供擔保以代釋明請准宣告假執行，就其勝訴部分 ，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，本院並依職 權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保而免為假執行。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後， 認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依結論據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 18 日
民事第三庭法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 2 月 18 日
書記官
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網